相続税評価額の計算方法とは?知識ゼロでもできる【シミュレーションあり】

土地や家の相続を考えるとき、気になるのが「相続税評価額」です。親が所有している財産、もしくは自分が持つ財産の相続税評価額はいくらになるのだろうと疑問に思われる方も多いと思います。あるいは、「相続税評価額ってなに?」「相続税評価額の評価方法を知りたい」という思いを持つ方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、

  • 相続税評価額とは
  • 「土地」の相続税評価額の計算方法
  • 「建物」の相続税評価額の計算方法

など、相続税評価額について必要な知識と計算方法を全て解説します。

土地や建物の相続税評価額の求め方は難しいため、今まで他の記事を読んだりしたものの、十分に理解できていないという方もいらっしゃると思います。

しかし、本記事では知識ゼロの方でもスムーズに理解できるよう、浅野税務会計事務所の浅野和治税理士の監修のもと、わかりやすくまとめています。
この記事を読むことで、相続税評価額を自分の力で最低限計算できるようになるでしょう。

この記事があなたの資産を守るための不安の解消につながれば幸いです。

相続税の計算方法から基本的な節税の知識について詳しく知りたい方は以下をご参考ください。

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また、様々な状況に応じたタイプ別の相続対策については以下の記事をご覧いただければと思います。

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1.相続税評価額とは

相続税評価額とは

「相続税評価額」とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる財産の価額のことです。相続税は相続財産、贈与税は贈与財産の価額に応じて計算されます。

1-1.不動産の相続税評価額の算出方法は特殊

相続税評価額の計算方法は国税庁が「財産評価基本通達」に沿って評価を行います。この「財産評価基本通達」は専門用語や税務の知識がなければ理解するのが難しいのですが、原則は共通しています。それは「相続が起きた日時点の換金価値がベースであること」。例えば、預貯金や有価証券を相続する場合、基本的に相続開始日の残高をベースに相続税評価額を計算します()。

しかし、不動産(土地や建物)に関しては、相続開始時点での換金価値ではなく国税庁が定めた方法(路線価方式、倍率方式)などで評価を行うのです。これが現金、株や有価証券の相続税評価額を求めるときとは異なる、少々厄介な点です。

上場株式の場合は、相続発生日の終値だけではなく相続発生前3カ月間の月平均の最も低い額を選択することができます。本記事では、不動産の相続税評価額に焦点を当てるため、株などの相続財産の評価額については割愛します。

1-2.不動産の相続税評価額の算出方法は特殊

不動産の相続税評価額について知っておいてほしいことがあります。それは、「相続税評価額は、計算の仕方によって、金額がまったく違う結果が出る」ということ。特に土地の相続税評価額の場合、さまざまな評価減の規定があるため、それらを適用するか・否かで相続税評価額に大きな差が出ます。

つまり、相続税評価額の知識があるのとないとでは、節税効果がまったく違うということです。もちろん、税務署は「もっと評価額を下げられますよ」とは教えてくれません。相続税対策を考えるのであれば、本記事で紹介する知識は非常に有益となります。ぜひ、最後までお読みいただければと思います。

2.「土地」の相続税評価額の計算方法

「土地」の相続税評価額の計算方法

相続税評価額を計算するうえで最も難しいのが「土地」です。その理由としては、以下の2つがあげられます。

  • ・まったく同じ土地はないという個別性が高い点
  • ・相続税評価額を計算するためのルールが非常に専門的である点

すべての方法を細かい条件を含めて理解するのは税の専門家でないと厳しいため、ここでは必要度の高いものを優先して紹介します。

2-1.相続税の土地評価方法は2種類ある

相続税の土地評価方法には以下の2つがあります。

  • ・路線価方式
  • ・倍率方式

どちらの方法を使うかについては、その土地の所在地によって決まっているため、自由に選択できるものではありません。路線価が振られている地域は路線価方式、路線価が振られていない地域は倍率方式と考えましょう。

土地評価方法の図解

路線価方式とは

路線価方式とは、国税庁が年に一度定める「路線価」という指標を用いて土地を相続税評価する方法です。また、路線価とは、路線(道路)に面した宅地の1平方メートル当たりの評価額のことです。

知識ゼロでもできる! 路線価方式を使った簡単計算方法

では、路線価方式を用いた土地の相続税評価額を計算してみましょう。

まず、ご用意いただきたいのは毎年4月下旬〜5月あたりに送られてくる「固定資産税の納税通知書」です。この書類に、土地の地積(面積)が載っていますので、その数字を確認してください。今回のケースでは、面積が「200㎡」だと仮定しましょう。

土地を共有で所有している場合、その人の持分を把握する必要がありますが、「固定資産税の納税通知書」には、土地の持分は記載されていません。もし不動産の持分がわからなくなってしまった場合には、法務局で不動産の登記簿謄本をとれば、その人の持分が名前と住所の欄で確認することが可能です。

次に、対象となる土地の路線価を調べましょう。路線価図は国税庁のHPに公表されています。

国税庁HP(路線価図)

ここから検索して自分の土地の周辺地図を見ると、数字とアルファベットが書いてあります。例えば、「300D」と書かれている場合、「この道路に面している土地は、1㎡あたり30万円」ということを意味しています。

300という数字は「300千円」の略です。150だったら「150千円」ということです。「千円」という記載はイメージがつきにくいかもしれませんが、「0を3つ付ける」と考えるとわかりやすいです。「300千→300,000(30万)」、「150千→150,000(15万)」ということです。

アルファベットのA~Gは借地権割合です。これは借地権を持つ人やアパート(貸家)を持つ人に関係しますので、ここでは割愛します。

さて、これで路線価が把握できたので、あとは「固定資産税の納税通知書」で調べた土地の面積を掛け算するだけです。

面積200㎡×路線価30万円=6000万円

いかがでしょうか。簡単ですよね。

ただし、今回のケースでは、整形地で間口が十分に取れている等の優良な土地を想定しています。これが土地の形が悪いケースや、広すぎる土地のケースなどには、この金額から大幅な減額を受けることができます。ここが税理士の腕の見せ所であり、土地評価に大きな差が出るポイントといえます。

したがって、実際の土地の評価に当たっては路線価による評価額を基礎としつつ、各々の地形、接道状況、用途地域、周辺環境、利用状況などを加味して行う必要があります。

倍率方式とは

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税の評価額を求める方法です。この倍率方式を用いる地域は、人口が少ない地方や田畑、山林、原野等が多くの割合を占めます。

前で路線価の調べ方を解説しましたが、「自分の土地を調べても30Dなどと数字が書かれていない」という方もいらっしゃると思います。この場合には、路線価方式ではなく、倍率方式で計算をします(路線価のない土地のことを「倍率地域」と呼びます)。

知識ゼロでもできる! 倍率方式を使った簡単計算方法

倍率地域の土地の評価額は以下の計算式で出すことができます。

倍率地域の土地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率

例えば、固定資産税評価額が5,000万、倍率が1.1の土地の場合、5,000万×1.1倍で土地の相続税評価額は5,500万となります。

どうでしょうか。こちらもシンプルですよね。

固定資産税評価額については、路線価方式のところで解説したように、年4月下旬〜5月あたりに送られてくる「固定資産税の納税通知書」を確認しましょう。

倍率についても、路線価同様、国税庁のHPで確認できます。該当エリアをクリックすると、「評価倍率表」という部分の下に「一般の土地等用」と書かれているので、そこをクリック。あとは市区町村を選択すれば、該当の土地の倍率が確認できます。

国税庁HP(一般の土地等用)

3.「建物」の相続税評価額の計算方法

「建物」の相続税評価額の計算方法

2章では、「土地」の相続税評価額の計算方法 を見てきましたが、この章では、「建物」の相続税評価額の計算方法をご説明します。

3-1.相続税の建物評価方法はとてもシンプル

建物の相続税評価額は土地と同様、相続開始時点の換金価値で計算せずに「固定資産税評価額」を用います。計算式は次の表のとおりです。

利用状況

相続税評価額の計算式

故人が利用していた場合

固定資産税評価額×1.0

第三者に貸していた場合

固定資産税評価額×(1-借家権割合)

賃貸アパートの場合

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

この表のように、故人が利用していたのか、第三者に貸していたのか、賃貸アパートなのかで異なります。以下、詳しくみていきましょう。

3-2.故人が利用していた場合

故人が居住用や事業用に使っていた建物の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×1.0】です。つまり、「固定資産税評価額=相続税評価額」となります。

例えば固定資産税評価額が3000万円なら、相続税評価額も3000万円になるということです。

3-3.第三者に貸していた場合

故人が建物を第三者に貸していた場合、建物の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×(1-借家権割合)】です。借家権とは「借手側が家屋を借りて使用する権利」のこと。借家権の割合は「建物の評価額の30%」と定められており、借家権の分を家屋の評価額から差し引くことができます。

では、固定資産税評価額が3000万円の家を第三者に貸していたケースで考えてみましょう。

借家権の評価額は3000万円×0.3で900万円です。家屋の評価額から借家権の分を差し引くことができますので、家屋を第三者に貸している場合の評価額は3,000万円-900万円で2,100万円となります。

3-4.賃貸アパートの場合

故人が賃貸アパートを所有していた場合、その建物部分の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)】です。賃貸割合とは、「貸している部分の床面積の割合」のことで、これが大きいほど評価額が下がります。借地権割合は前に書いたように、「建物の評価額の30%」と定められています。

では、賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が5000万円、部屋の床面積合計が200㎡、貸している部屋の床面積合計が100㎡のケースで考えてみましょう。

この場合、賃貸割合は100㎡÷200㎡で50%です。したがって、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額は5000万円×(1-0.3×0.5)で4250万円となります。

3-5.建物の相続税評価額を下げて節税する方法

相続税評価額を下げて相続税を節税するには、主に2つの方法があります。

第三者に貸す

第三者に貸すことで家屋の相続税評価額を30%下げることができます。ただし、親族間に無償で貸している場合には該当しないので注意が必要です。あくまで「第三者」ということが肝です。

空室を減らす

賃貸アパートの空室を減らすことで、建物部分の相続税評価額を下げることができます。ちなみに、相続時に空室があっても、一時的な空室であれば賃貸割合に含めることができます。

  • 【一時的な空室の判断基準】
  • ・空室期間が相続前後の1カ月程度かどうか
  • ・継続的に賃貸されてきたかどうか
  • ・退去後、速やかに新たな入居者募集が行われていたかどうか
  • ・空室の期間、他の用途として使われていないかどうか
  • ・相続後の賃貸が一時的なものではないかどうか

4.まとめ

1.「相続税評価額」とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のこと。これがわかることで、相続税をいくら支払えばいいかがわかる

2.相続税の土地評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類がある。自由に選択できるものではなく、路線価が振られている地域は路線価方式、路線価が振られていない地域は倍率方式となる

3.路線価方式の場合、「固定資産税の納税通知書」で確認した土地の面積に、国税庁のHPで調べた路線価を掛けることで土地の相続税評価額を算出できる。ただし、実際の土地の評価に当たっては路線価による評価額を基礎としつつ、各々の地形、接道状況、用途地域、周辺環境、利用状況などを加味して行う必要がある

4.倍率方式の場合、「固定資産税評価額×倍率」が計算式で、「倍率」については国税庁のHPできる

5.建物の相続税評価額は土地と同様、相続開始時点の換金価値で計算せずに「固定資産税評価額」を用いる。ただし、「故人が利用していた場合」「第三者に貸していた場合」「賃貸アパートの場合」で掛け率は異なる

6.建物の相続税評価額を下げて節税する方法は、「第三者に貸す」「空室を減らす」の主に2つがある

いかがでしたか。相続税評価額とは何か、その計算方法についての知識が概ね身につけられたかと思います。

不動産の相続は幅広い知識が求められ、税理士によって出る結果が異なるケースが多いといえます。つまり、不動産の相続に詳しい税理士に頼めば大きな節税効果が出ますし、その逆もありえるということです。税理士を選ぶ際には自身もある程度の知識を身につけておく必要がありますので、この機会にぜひ不動産相続について学んでいただけたらと思います。

不動産相続の基礎的な知識については以下の記事からご覧いただけます。

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