この記事は、貯金ゼロから両親に頭を下げて借りたお金で始めた不動産投資で、１年半後に家賃での年収3,000万円になった購入体験記です（貯金ゼロからのスタートは本来非推奨です） 。ちなみに「家賃収入3,000万円」は、わかりやすく家賃収入と表示していますが、厳密には家賃収入ではなく家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローの3,000万円を意味しています。 つまり利益が3,000万円です。
- 「どうやって物件購入していったのですか？」
不動産投資の書籍出版やセミナー開催を通してよく聞かれる質問です。 実際、どんな感じで買っていくのかを知りたい方は非常に多いようです。
もちろん、先人の購入記は「タイミングが良かった」とか「たまたま良い物件が見つかった」というケースも多いので、そのまま同じ事ができるわけではありません。
とはいえ、「良い物件を見つけるためにどんな事をしていたのか？」を含め、先人の実践内容や購入記はこれから不動産投資を始めていく上で、参考になる点も多いでしょう。
そこで、私が20代から不動産投資を始め、１年半後に家賃収入3,000万円まで到達した購入記をご紹介致します。 不動産投資を開始してから４年半が経ち、現在は不動産投資だけでなく、複数の会社を経営して年収は２億円を超えておりますが、全てのスタートは不動産投資です。
1.最初の２ヶ月はひたすら勉強
今から４年前。身内の不幸があった関係で当時勤めていた会社を３ヶ月ほど休職している期間がありました。この時期に、自分の人生をゆっくり見つめ直す事ができ、自分や家族の将来についても真剣に向き合う事になります。
身内の不幸に直面したこともあり、「このまま会社員でいいのか？」「両親だってあと何年生きるかわからない。後悔しないようにたくさん親孝行して余生を楽しん欲しい」こんな思いを抱くようになりました。
いくらお金があっても、時間がないと意味がない。人生を楽しむことも出来ないですし、親孝行も存分に出来ません。当時の私は、毎月の給料を飲み代や旅行に使い果たす浪費家サラリーマンでした。 貯金は全くのゼロ。 投資の「と」の字知らないド素人だったのです。
そんな時に、会社の同僚が不動産投資をやっているという話を聞き、「不動産投資」に出会います。 最初は、「リスクが大きい…」というイメージだったのですが、知れば知るほど不動産投資の可能性に衝撃を受けるばかりでした。
休職していたこともあり、最初の２ヶ月で読んだ不動産投資関連書籍は300冊を超えます。
初心者のための不動産投資勉強法はこちらの記事でも詳しく解説しています。
不動産投資に興味を持ち、これから勉強を始めようと思ったものの、以下の点について悩まれることがあると思います。 投資を始める上で、何をどのような順番で勉強すれば良いのか分からない。 本、教材、ブログ、セミナーなどたくさんあって、ど[…]
1-1.不動産業者と銀行にひたすらアタック！
休職中に行ったのは、書籍での勉強だけではありません。ある程度基礎知識が身についてからは、実際に不動産業者と銀行にアタックしていました。
いくら、書籍で知識が身についたとしても、それだけでは不十分です。 そこで、実践力を身につけるために、実際に不動産業者と銀行に何度もアタックしていました。 気になる物件があれば、不動産業者に連絡し、実際に物件を見に行っていましたし、銀行にも連絡し、不動産投資として融資の相談に通っていました。
この実践を通して、自分なりの物件を見極める目を培うと同時に、「自分の場合はどこの銀行でどのぐらい融資を組めるのか？」を全て明確に把握することが出来るようになっていました。
この購入前の実践準備が後の不動産投資を行う上での財産となりました。
1-2.両親に頭を下げて200万円を借りる
前述のとおり、当時の私は、毎月の給料を飲み代や旅行に使い果たす浪費家サラリーマンでした。 貯金もありません。
ですから、いくら不動産投資の知識や準備ができても、投資するためのお金がありませんでした。 そこで、両親に頭を下げて200万円程お金を借りて不動産投資を始める事になります。
- 両親の面倒を見ること
- なぜ不動産投資が必要なのか？
- そのためにどれぐらい勉強・準備しているのか？
と言った点をこれまでの営業経験で培ったプレゼンスキルを発揮してお金を借りることが出来ました。 私の場合、上手く言ったからこそ、良かったですが、両親からお金を借りて不動産投資を行うことはあまりオススメできません。
2.最初の物件は地方のアパート
最初は、『まずアパ』で知られる『まずはアパート一棟買いなさい』の著者である石原さんの本に影響を受けていたこともあり、とにかく利回りが高い、地方の物件なら何でもいいやと、安易に考えていました。
地元の広島市で物件を探していたのですが、良い物件はあるものの、なかなか買い付けが上手く出来ませんでした。10件ぐらい買い付けしたのですが、どれも上手くいかず、最初に通った物件を購入することができました。
2,200万円でこの金額なら万が一失敗してもなんとかなるだろうと、すぐに買い付けして不動産業者と初めて会ったときにも「とにかく買いたい！」と強く伝えました。 人気の物件だったのですが、業者は一番手でグリップしてくれました。
融資は、日本政策金融公庫の創業融資を活用し、20年で固定金利2.4%です。初めての物件で不安はありましたが、書籍を読んで最低限の知識をつけていたので、キャッシュフローがでる物件を選べたという自信はありました。
- ■１棟目物件
- 購入時期：2013年12月
- 概要：重量鉄骨 １R 22世帯
- 利回り：24%
- 融資：期間20年、固定金利2.4%
- 月間CF ￥332,000
アパート経営に関してはこちらの記事も併せてご参照ください。
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2-1.この時期の日課（仕事と不動産投資の両立）
2014年１月からの１年間、私は仕事をしながらとにかく不動産投資に集中していました。 朝起きたらまず物件を探す。昼休憩になったら買い付けを入れて、業者に交渉し、夕方になれば再び交渉する。
そして毎週金曜日の夜には広島へ帰り、土日を通して物件を見て、月曜の朝に銀行へ持ち込み、月曜の昼から新幹線で東京に戻って仕事をする……という生活を繰り返していました。
この１年間で広島に行った回数は48回。 ほぼ毎週帰っていたことになります。
3.２～４棟目、自己資金の重要性を実感
１棟目を購入したことで、自己資金は完全に底をついていました。 購入費用は100万円ほどでしたが、修繕をすると両親から借りた200万円はなくなっていたのです。
自己資金がないからオーバーローンしか選択肢はありません。オーバーローンのリスクや違法性を理解していないまま、業者さんから勧められたスルガ銀行から融資を受けて、２棟目を購入することになります。
現在は既に借り換えていますが、当時はまだ融資の知識もほとんどないままに購入してしまっていたのです。１棟目の購入後、次の物件は関東圏にある一棟物件を買おうと思いました。それこそ、石原さんの本に書かれていたような北関東の木造アパートです。
当時、すでに関東、特に東京・神奈川では物価高騰が始まっており、私が求める利回りをクリアする物件はなかなかありませんでした。 2014年５月、ようやく群馬県の伊勢崎市で購入基準を満たす物件を見つけました。新宿から高速バスで２時間半かけて伊勢崎駅まで行き、そこからレンタル自転車で15分の距離です。
その物件は外観がキレイで、売主は業者さんだったのですが、もともとボロボロの物件を買って再生したという「業者再販物件」でした。利益はある程度、上乗せされていることはわかっていたのですが、オーバーローンで融資が引けて、キャッシュフローが出るのであればOKということで購入を決めました。３棟一括物件です。
月間キャッシュフローは約23万5,000円で、１棟目と合わせると50万円に達します
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- ■2,3,4棟目物件
- 購入時期：2014年5月
- 概要：軽量鉄骨 １K 24世帯
- 利回り：15%
- 融資：期間27年、固定金利2.2%
- 月間CF ￥235,000
「オーバーローン」の違法性や危険性については下記の記事が参考になります。
不動産投資をするには投資ローンの融資を受けて賃貸経営を行う方が殆どだと思います。 不動産投資について勉強していく中で、 ・オーバーローンやフルローンと言う言葉を聞いたことはあっても、その違いがよく分からない ・少ない自己資金で[…]
3-1.お金がなかなか残らない
結果的に、１～４棟目はキャッシュフローをたくさん生んでくれる優良物件でした。
ただ、確定申告をして税金を払うと、意外とお金が残らないという現実に直面します。この時に、税金の知識の無さを痛感しました。
不動産投資は、物件購入の知識だけでなく、融資や税金といった面の知識も求められる事業なのです。 とはいえ、このまま順調に物件を購入していけば、２年でキャッシュフロー月間100万円は可能だと確信していました。ところが、重要な点が漏れていた事に気が付きます。
3-2.自己資金がない！融資もおりない…
見逃していた重要な点。それは、「自己資金」です。 不動産賃貸業において、トラブルや予想外の出費はいつ起きてもおかしくありません。 家賃収入が予定通り入ったとしても、想定以上に税金が取られたり、空室が続いたり、修繕が発生することもあります。 ですから、気がつくと「自己資金が貯まってなかった」という事もよくある話なのです。
実際、私も当時は自己資金が底をついていました。 ただ、このときは まだ「スルガ銀行ならまだまだ買える」と思っていました。
- ・日本政策金融公庫×１棟
- ・スルガ銀行×２棟
- ・静岡銀行×２棟
- ・ノンバンク×２棟
という、何も考えず無理な組み立てで融資先を考えていたのです。 ところが、無理な組み立てですので、計画通りにいきません。 結局、その後融資がおりず、自己資金もないため、物件購入が頭打ちになってしまいました。
「あの書籍には、『こういう銀行を使えば、キャッシュフロー100万円を実現できる！』と書いてあったのに・・・」と計画通りにいかず落胆を味わいます。
4.自己資金確保のために仕切り直し
月間キャッシュフロー100万円が見えた矢先に、物件購入が頭打ちになってしまったため、一回仕切り直そうと、１棟目の東広島の物件を売却することにしました。2,200万円で購入し、残債は2,000万強くらいになっていました。そこで利回りを10％ちょっとにして売りに出すことにしました。融資がつけば売れると考えていたのです。
早速いくつかの業者にお願いして売却活動をしたのですが、なんと4,000万円弱で売ることができました。 つまり、購入価格のほぼ倍で売れたわけです。買い手は大手企業の経営者の方で、株から不動産にお金を変えておきたい理由から現金購入してくださいました。
私も初めての売却だったので、「いったい現金で買う人ってどんな人なんだ？」と驚いたのですが、お会いしたら非常に親しみやすい方で決済も終始穏やかに終わりました。
こうして、高値売却ができたことで、一気に2,000万円弱の手も資金が入ってきました。 それまで自己資金がほぼゼロの状況でしたので、不動産投資は上手くやれば儲かる、インカムゲインはそれほどでもないけれど、キャピタルゲインは儲かると強く実感しました。
株よりも安定しているし、リターンが大きい。知識さえあれば、もっとリターンはどんどん上がっ ていく投資であると思うようになりました。
4-1.自己資金を確保して法人として銀行開拓！
１棟目を売却して得た2,000万円を元手に、銀行へ融資アプローチを開始しました。すると、それまでとまったく対応が違うのです。 もともと、会社の規模や知名度は銀行に受けもよかった のですが、自己資金が一切ないわけです。 自己資金がないと、どうしても「与信的にも難しい」という判断をされてしまいます。
それが、20代で2,000万円を持っているとわかると、銀行も対応が少し変わりました。このころには個人で買うより、法人で買い進めていくべきだという知識も身につき、今後に拡大していくためにも法人で購入していこうと決めていました。
そこで、2,000万円を元手にして法人で銀行開拓をするようになりました。ここで銀行開拓を必死で行った事がとても大事な行動だったと思います。
前述のとおり、私は自分が
- どこの金融機関で、
- どのくらい融資が、
- どのような条件で引けるのか
を明確に理解していました。
そのため、買える物件だけを効率的に探せましたし、買付をいれた後も、銀行審査も何度もアタックしているからスムーズに進むことが多くなり、スピード負けするのも少なかったのです。
4-2.ある確信が芽生える！
１棟目の物件を高値で売れたことで、私にはある確信が芽生えました。不動産投資は東京で過熱している。それならば融資さえつく物件なら、たとえ広島の物件でも、１棟目の物件のように、利回り10％くらいで買ってくれるだろうと思ったわけです。
つまり、言い方は悪いのですが、広島で誰も買わないような物件を20%くらいの利回りで割安に購入し、それを融資が付けば利回り10%でも購入する投資家に売ることで稼げると考えたのです。
こうして私は、地元の広島で割安感があり、東京の投資家でも融資が付きそうな出口の見える物件を狙っていくことになります。
5.５棟目は出口戦略を意識した購入
１棟目の売却で得た確信を実行するべく、５棟目は「出口の見える物件」を購入することになります。５棟目は、１棟目で買った東広島市の物件の隣の隣にある、１K×20世帯の重量鉄骨物件です。
たまたま2,500万円で売りに出されているのを見つけました。利回りは17.2％です。
１棟目と同じ様に、また4,000万円で売れたらいいなと思い、2015年１月に法人で購入しました。 この物件以降は、すべて法人で買い進めることになります。融資先は地元の地銀や信用金庫、信用組合の事業性融資です。
この物件は地元の信用金庫に持ち込み、融資期間 30年（固定10年）、固定金利1.5％という好条件で融資を受けることができました。 月間のキャッシュフローは27万4,000円。今でも満室稼働しています。
- ■5棟目物件
- 購入時期：2015年1月
- 概要：重量鉄骨 １K 20世帯
- 利回り：17.2%
- 融資：期間30年、固定金利1.5%
- 月間CF ￥274,000
6.６棟目は地元の不動産業者からの紹介物件
2015年５月、６棟目となる物件を購入しました。この頃から、地元の不動産業者との取引も増えたことで、地元しか出回らない非公開物件も紹介してもらえるようになります。
法人でのプロパーローンでの購入ができるようになり、この頃から購入スピードが上がります。月のキャッシュフロー100万円に向かって買い進めていくために、日々欠かさず物件探し、不動産業者・銀行開拓を行う毎日でした。
６棟目も、５棟目と同じく、東広島の物件で、１K×10世帯の軽量鉄骨物件、物件価格1,500万円、利回り18％です。資料をもらうとすぐに買付証明を提出し、その日中に金融機関へ全て資料をFAXで送りました。 翌日、銀行の担当者へ内容を伝えて審査に入ってもらうというスピードです。
金融機関の融資条件を把握していることで、買付後のスピード勝負にも負けずに本承認を取り、決済まで持っていくことができたのだと思っています。小ぶりながらも月間キャッシュフローは17万円弱としっかり稼いでくれる物件となりました。
- ■6棟目物件
- 購入時期：2015年5月
- 概要：軽量鉄骨 １K 10世帯
- 利回り：18%
- 融資：期間30年、固定金利2%
- 月間CF ￥169,000
7.７棟目で不動産投資で重要なある点に気がつく
７棟目は６棟目と同時くらいに紹介を受けた物件で、６棟目と同月決済で購入しました。 今までの物件に比べて利回りは多少低いですが、
- 規模が大きいため目標まで大きく近づける
- 良い条件で融資を引くことで潤沢なキャッシュフローが望めそう
という点を考慮して購入を決め、紹介してもらってすぐに買付を提出しました。
内容は１K×22世帯、築20年の重量鉄骨物件で、利回りは18％です。５～６棟と同様に、買付と同時に金融機関に融資を持ち込みました。規模も今までより少し大きくなるので、可能な限り良い条件で融資を組むべく地銀２行、信用金庫２行、信用組合１行の合計５行へ本審査持ち込み、最終的に好条件を出してくれた信用組合で融資を進めることにしました。
融資条件は、期間30年、固定金利1.5％です。キャッシュフローは月40万円以上、ほぼ満室で安定して稼いでくれる、とても優秀な稼ぎ頭の物件になっています。
- ■7棟目物件
- 購入時期：2015年5月
- 概要：軽量鉄骨 １K 10世帯
- 利回り：18%
- 融資：期間30年、固定金利1.5%
- 月間CF ￥446,000
7-1.良い物件を見つける以上に儲かる秘訣とは
７棟目を購入した頃にある考えを強く抱くようになりました。それは、「良い物件を見つけてくるよりも好条件で融資を付けたほうが儲かる」というものです。
なんとなく感じていたことですが、７棟目で最も融資条件が良い銀行を選んで決めたことで、確信に変わりました。融資条件が良ければ、利回りが圧倒的に高くなくても、キャッシュフローがしっかり出ます。
逆に、いくら良い物件でも、融資条件が悪ければ、キャッシュフローは出ないのです。この経験を通して、「とにかく先に銀行をグリップすることが重要」という考え方が強くなりました。
8.７棟目購入時にリタイアを決意！
７棟目まで購入した時点で、月間キャッシュフローは150万円まで伸びていました。 空室が出ても安定的に100万円は必ず出ます。
ここまで規模が大きくなれば、独身の私には十分に生活できるレベルです。そろそろ会社を辞めようと考えました。それに、このときの私はやりたいことが２つありました。
8-1.不動産投資で人生を変えたい人のサポート
やりたいことの１つ目は、精神障害を抱える人の社会復帰のための施設運営、就職支援です。 精神障害を抱えていた身内を救えなかったことで、私に何が出来るのか？を模索した結果の答えです。
最悪の選択をとってしまう人が一人でも減るような社会を作りたい！精神障害を抱えた人が「働きたい」と望んだ時に受け入れられる環境を提供したいと考えるようになりました。
２つ目は、不動産投資で人生を変えたい人のサポートです。私自身、身内の不幸を経験し両親を助けたいという想いから、不動産投資をはじめ、人生が大きく変わりました。不動産投資には人生を変える力がある。その恩恵を受ける人を、一人でも多くしたい。そう考えるようになったのです。
９.まとめ
ここまで、私が実際にリタイアを決意するまでの物件購入体験をお伝えしました。不動産投資の書籍の中で、「億」とか「数千万円」稼いだと書かれていても、実際に手元に残るキャッシュフローは殆どないという著書も少なくありません。
その点、私の場合は、家賃収入ではなく、手元に残るキャッシュフローを月150万円、年収3,000万までを１年半で作り出しています。
今回、記事に書いたように実践の試行錯誤の中で身についた考えやメソッドもあります。
そこで、
- これから不動産投資を始めたい
- より再現性の高い不動産投資のメソッドを学びたい
という方には、実際に経験に基づいた話ですので、参考にしていただき不動産投資に取り組んでいただきたいと思っています。