アパート経営は難しい?メリット・デメリットと知っておきたいリスク

相続した空き地などの土地活用の手段として新築アパート経営を始めたい、資産運用の手段として中古アパートを購入したいと考えている人も多いのではないでしょうか?

アパート経営は継続的な安定した賃料収入が期待できる一方、築年数が経過して空室率が高くなる、経費が増えて利益が得られなくなり経営に失敗する可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、アパート経営とはどのようなものなのか、マンション経営との違い、メリットとデメリット、経営に伴うリスクと対処法について紹介するので参考にしてください。

 

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アパート経営とは

相続税の節税対策、相続した土地の有効活用、生活費の足しや老後の生活資金確保のためといったさまざまな理由で不動産投資(賃貸経営)を検討している人も多いと思います。

しかし、不動産投資には、戸建て経営やアパート経営、マンション経営のように建物による違いがあるため、どの経営形態(運用方法)を選ぶべきか分からないという人も多いです。

選択肢を誤った場合は、想定通りの運用結果にならない、せっかく始めても撤退(売却)することになる可能性もあるため、特徴をよく理解してから自分に合った経営形態を選ぶことが大切です。

アパート経営の基礎知識、マンション経営との違いを詳しく解説していきます。

●アパート経営の基礎知識

アパート経営とは、建築会社に依頼して空き地に新築アパートを建築する、建築された新築アパートや中古アパートを購入し賃貸経営を始めることです。

新築は中古よりも物件価格が高額で初期費用が多くかかることから利回りが低いものの、設備が新しく需要(ニーズ)が高いので満室または高い入居率での運用が期待できます。

中古は物件価格が安く初期費用を抑えられるので高利回り(収益性が高い)ものの、築年数が耐用年数に近い、過ぎている物件は老朽化による修繕費(必要経費)が多く収支が赤字になりやすいので要注意です。

また、賃貸物件の経営で得られた家賃収入や礼金などの利益は不動産所得として扱われます。

不動産所得から固定資産税や都市計画税などの各種税金、賃貸管理を外部委託した場合の管理委託費、仲介手数料、ローン返済の利息(金利)などを引いて残った分に対して所得税が課されます。

確定申告が必要になるのでどのように確定申告をおこなうのかチェックしておくと安心です。

アパートもマンションも複数の部屋を有しているという点は同じでよく混同されるため、具体的にどのような違いがあるか分からないという人も多いのではないでしょうか?

アパートは一般的に2~3階建ての木造または軽量鉄骨造の建物を指します。

アパート経営は基本的に収益物件の投資規模が小さく(始めるときの費用・資金が少なく抑えられる)、リスクとリターンのバランスが良いとされています。

●アパート経営とマンション経営の違い

マンションは一般的に3階建て以上で鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の建物を指します。

そのため、アパート経営とマンション経営を比較するとマンション経営は投資規模が大きくなります。

投資規模が大きくなるということはそれだけ支出が大きく膨らむため、投資金額を回収できなくなるリスクが高まりますが、運用に成功した場合に得られる賃料収入が大きくなるのが特徴です。

得られる賃料収入がサラリーマンの年収を超えることも多いですが、融資を利用した場合の返済負担も大きいので利回りは低くなりがちです。

経営に伴うリスクの高さを考えると、賃貸経営初心者には向いていないため、賃貸経営初心者はリスクとリターンのバランスが優れているアパート経営を選ぶことをおすすめします。

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

続いて、アパート経営のメリット、デメリットについて詳しく解説していきます。

●メリット

アパート経営のメリットは以下の2つです。

・定期的に家賃収入が得られる
・不動産という資産が残る

・定期的に家賃収入が得られる

アパート経営を始めて、入居者をしっかり確保できていれば、定期的に家賃収入が得られます。

戸建て経営(一戸建て)だと空室が生じると家賃収入が0になるリスクを伴いますが、アパート経営だと複数の部屋を運用しており、全てが空室にならない限りは家賃収入が0になることはありません。

老後の私的年金、生活費の足しになるのが魅力です。

・不動産という資産が残る

アパート経営を始める際は自己資金だけでは購入資金を補えないため、金融機関の融資を利用します。

融資を完済すれば手元に家賃収入の得られる不動産という資産が残るため、引き続き家賃を得ることも売却してまとまったお金を得ることも可能です。

また、返済中に万が一の事態が生じた場合でも、金融機関の融資を利用する際は団体信用生命保険(団信)という保険に加入するケースが多く、加入していれば保険で残債を完済できます。

遺族は残債のない賃貸アパートを引き継ぐことになるので生命保険代わりになるとも言われています。

●デメリット

規模によって異なりますが、アパート経営を始める際は数千万円~数億円の投資規模となるので融資を利用する場合でも借入額が大きく返済負担が重くのしかかるというデメリットがあります。

そのため、返済計画も加味しながら投資計画を作成して、現実的にアパート経営が実現可能かどうかを事前に確認しておくことが重要です。

金利が低いかどうか、融資(返済)期間が長いかどうかといった条件の良い不動産投資ローンを探す、利回りや立地の良いアパートを探すなど、無理のない投資計画なのかをよく考えてから始めましょう。

 

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アパート経営の3つのリスク

アパート経営は元本が保証されているわけではないため、経営に失敗すれば資産を大きく減らすリスクと隣り合わせです。

経営の失敗を未然に防ぐには、アパート経営にどのようなリスクを伴うのかを事前に把握しておき、対策を練った上で経営に取り組むことが重要です。

アパート経営のリスクとして、以下の3つが挙げられます。

・空室のリスク
・家賃滞納のリスク
・自然災害のリスク

それぞれのリスクを詳しく解説していきます。

●空室のリスク

空室のリスクとは、空室が生じた場合に想定通りの家賃収入が得られなくなるリスクです。

空室によって家賃収入が減ったことを理由に、アパートの固定資産税や都市計画税の支払い、契約した不動産投資ローンの返済額が減額または返済が免除になるということはありません。

空室が生じても、これまで通り支払いや返済をしなくてはならないため、空室が生じないように空室対策を練る必要があります。

例えば、ペット可に変更する、外国人や高齢者の入居も受け入れるという方法であれば、大きな支出を伴わないので簡単に取り組みやすい空室対策と言えます。

また、家賃保証型の管理会社と契約した場合は、空室でも管理会社から家賃収入が支払われるため、支払いや返済に支障が生じるというリスクを軽減することが可能です。

ただし、家賃保証型の契約では、定期的な家賃設定の見直し、管理会社が倒産するリスクを伴うため、信頼できる会社選びを心がけましょう。

※サブリース契約とは、転貸借契約(転貸借方式)のことで家賃保証型の契約というわけではないので注意が必要です。

●家賃滞納のリスク

空室が生じていなくても、入居者が家賃を滞納した場合は想定通りの家賃収入が得られなくなります。

空室のリスクと同様に、賃貸経営の計画に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。

家賃滞納のリスクへの対処法として挙げられるのが連帯保証人を付けるという方法です。

連帯保証人を付けておけば、万が一契約者が家賃を滞納した場合でも家賃を回収できる可能性が高まります。

しかし、連帯保証人を付けていても100%家賃を回収できるわけではなく、連帯保証人が滞納家賃の支払いに応じてくれず、速やかに家賃を回収できないということも珍しくありません。

そこでおすすめするのが家賃保証会社を利用するという方法です。家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に、入居者に変わって家賃を支払ってくれる会社です。

借主の高齢化といった諸事情により連帯保証人を付けられない人も増えているため、家賃保証会社の利用をおすすめします。

●自然災害のリスク

自然災害リスクとは、地震や水災、火災などによって不動産が倒壊、焼失(消失)するリスクです。

経営していたアパートが自然災害に遭った場合、賃貸経営を継続できなくなり家賃収入が得られなくなる可能性があります。

仮に倒壊を免れたとしても、賃貸経営を継続するためには多額の修繕費が必要になるというケースも。

家賃収入が保証されるわけではありませんが、万が一に備えて火災保険や地震保険に加入していれば、修繕費用を補えるので自然災害のリスクを軽減できるでしょう。

メリット・デメリット、リスクを理解することが重要

アパート経営は株式投資やFXよりもリスクが低い資産運用と考えている人が多いと思います。

確かに、専門的な知識やトレードの技術などは必要ないため、不動産投資初心者でも比較的始めやすいです。

しかし、元本が保証されておらず、失敗すると資産を大きく減らす可能性があることを忘れてはなりません。

失敗を未然に防ぐには、アパート経営のメリット・デメリット、リスクなどをしっかり理解した上で始めることが重要なポイントです。

また、経営に失敗するトラブルを未然に防ぐためにも、資金計画や出口戦略(事業計画)をしっかりと立ててから経営をスタートしましょう。

アパート経営の知識や経験がないという人は、不動産会社に相談する、不動産会社や金融機関などの専門家が開催する無料セミナーに参加するのも選択肢の1つです。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーでは、物件を安く購入して高い利回りや売却益を得る手法を教えてもらえます。

場合によっては100万円以下で不動産投資を始められる可能性もあるため、初期投資を抑えたい人も参加してみてはいかがでしょうか?

 

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