新築アパート投資は難しい?メリット・デメリットや向いている人

所有している土地の有効活用や資産運用の選択肢の1つとして新築アパート経営を検討している人も多いのではないでしょうか?

収益物件の運用は、普通預金や個人向け国債のように元本が保証されているわけではなく、失敗すると資産を大きく減らす可能性もあるのでよく考えてから運用を開始するかどうかを決めることが重要です。

この記事では、新築アパート投資のメリット、デメリット、新築アパート投資に向いている人を解説します。

新築アパート投資に興味のある人は参考にしてください。

 

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新築アパート投資のメリット

土地所有者の場合は新築物件を建築して賃貸経営を開始する、それ以外の場合は新築物件の建築、既に建物が建築済である中古物件を取得して不動産投資家を目指すという方法があります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、一概にどれが正解とは言い切れません。

しかし、運用方法ごとの違いが分からずに経営を始めても、失敗に終わる可能性が高いため、各運用方法の特徴を把握してから経営を開始するのが不動産投資で成功するための重要なポイント(コツ)です。

新築アパート投資のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・新築という利点を活かせる
・好条件の融資を受けられる可能性がある
・修繕費用が一定期間かからない

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●新築という利点を活かせる

新築アパート経営では、「新築=設備が新しい、部屋がきれい」という利点を活かしながら入居者募集を行えます。

中古アパート経営では、特別なアピールポイントがないため、賃料設定を下げる、敷金・礼金無料などの価格戦略、リフォームして内装や設備をきれいにするといった空室対策が必要不可欠です。

新築アパート経営は特に何も対策を練らなくても、そのままで高水準の入居率を維持しながらの運用が期待できます。

そのため、不動産経営初心者でも安心して取り組みやすいと言えるでしょう。

●好条件の融資を受けられる可能性がある

新築アパートは中古アパートと比較すると、資産価値が高く、需要が期待できるという理由から、銀行の融資を利用する際も融資条件が良いケースが多いです。

例えば、融資期間(返済期間)を長い、低金利、借入限度額(借入額)を高く設定できるなどです。

融資条件が良いと空室で収支計画に支障が発生しても、キャッシュフローが悪化しにくいということなので有利に賃貸経営(不動産投資)を進められるでしょう。

●修繕費用が一定期間かからない

新築アパートの場合、最初の数年間は修繕費用がほとんどかかることはありません。

そのため、家賃収入のほとんどが利益となるため、高利回り(高い収益性)での運用が期待できます。

中古アパートの場合、初期費用を抑えることにより高利回りでの運用できているように見えますが、支出を反映した実質利回りは修繕費用といったコストが大きいので低くなっているケースが多いです。

新築アパート経営は高利回りでの運用が期待できるからと言って、得た家賃収入を全て使うのではなく、将来修繕が増えることを想定して修繕費を積み立てておくことが大切です。

 

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新築アパート投資のデメリット

新築アパート投資のデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

・年数経過による家賃の下落幅が大きい
・経営を開始してもすぐに家賃収入が得られるとは限らない
・構造によってはトラブルに発展しやすい
・基本的に利回りが低くなる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●年数経過による家賃の下落幅が大きい

中古アパートは取得時点で既に家賃の引き下げが行われていることが多く、取得後もあまり大きく家賃が変動することはありません(減少幅が小さい)。

しかし、新築時のアパートは築年数の経過とともに空室が目立つケースが多いため、空室を埋めるために家賃を下げることも検討しなくてはなりません。

購入時の家賃収入がずっと続くことを想定して資金計画や返済計画を立てていると、想定外の事態が生じた場合に対応しきれないため、家賃下落を想定した計画をしっかり立てておきましょう。

●経営を開始してもすぐに家賃収入が得られるとは限らない

中古アパート投資の場合、既に運用が開始されている物件なので物件を購入すればすぐに家賃収入が得られます。

しかし、新築アパートの場合、入居者が現れて賃貸借契約を締結するまでは、家賃収入が得られません。

新築という利点だけでは十分な需要を確保できない可能性もあるため、駅から近いか、徒歩圏内に商業施設やコンビニ、スーパーがあるか、間取りがニーズに合っているかなど、需要の期待できる立地(エリア)、建物の条件を満たしているか確認することが重要です。

また、すぐに家賃収入が得られなかった場合に備えて、無理のない余裕を持った資金繰りも心がけましょう。

●構造によってはトラブルに発展しやすい

木造または軽量鉄骨造のアパートの場合、鉄筋コンクリート造(RC造)または鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションと比較すると耐震性や防音性という点で劣る可能性があります。

騒音トラブルや災害のリスクに発展する可能性がマンションより高いので、リスク対策を練っておかなくてはなりません。

速やかなクレーム対応、火災保険・地震保険の加入を徹底するなど、リスクヘッジを意識しましょう。

●基本的に利回りが低くなる

新築アパートは建築費に施行会社(建築を担当した不動産会社)の利益が上乗せされるため、中古アパートよりも購入後の利回りが低くなる傾向があります。

また、購入直後は修繕費が発生しないと言っても、築年数の経過とともに家賃設定の引き下げ、コストの増加といった理由で収益性が下がってくることも忘れてはなりません。

新築アパート経営を始める際は、新築という利点を重視すべきか、収益性を重視すべきかを考えてから経営を開始しましょう。

新築アパート投資に向いている人

新築アパート投資はどのような人に向いているのでしょうか?

新築アパート投資に向いている人の条件として、以下の2つが挙げられます。

・中程度の規模で賃貸経営を始めたい人
・空室リスクを抑えながら賃貸経営に取り組みたい人

それぞれの条件について詳しく紹介していきます。

●中程度の規模で賃貸経営を始めたい人

区分マンション投資や一戸建て投資は運用するのが1つだけなのであまり大きな収入が期待できません。

一方、新築アパート投資は複数の住戸(部屋)を有するアパート1棟を運用するため、大きな収入が期待できます。

そのため、賃貸経営に興味を持っていて毎月数万円程度ではなく数十万円程度の家賃収入を得たいと考えているサラリーマンや自営業者などに向いていると言えます。

●空室リスクを抑えながら賃貸経営に取り組みたい人

区分マンション投資や一戸建て投資は1つしか運用していないため、空室が生じた場合には家賃収入がゼロになるといったように、空室リスクがかなり大きいというデメリットがあります。

しかし、新築アパート投資だと空室が発生しても他の部屋が埋まっていれば家賃収入がゼロになることはありません。

また、家賃保証付きのサブリース契約を締結すれば、空室が発生した場合でも満室状態の家賃収入が保証されるため、空室リスクを抑えながら安心・安定した賃貸経営に臨みたい人に向いています。

不動産投資の運用形態に正解はない

不動産投資の運用形態には、一戸建て投資、アパート投資、マンション投資といくつか種類がありますが、全てにメリットとデメリットがあるため、一概にどれが正解とは言い切れません。

そのため、不動産投資を成功に導くためには、しっかり不動産投資の基礎知識を身に付けてから自分に合った運用形態を選ぶことが大切です。

NSアセットマネジメントが開催している不動産投資セミナーでは、格安で物件を仕入れて高利回りで運用、高売却益を実現するための方法を学ぶことができます。

どのような運用方法なのか気になる人は、一度問合せ・相談してみることをおすすめします。

 

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