不動産投資は節税になる?効果を高めるポイントと注意点

マンション投資やアパート投資、一戸建て投資(マンション経営、アパート経営、一戸建て経営)などの不動産投資に節税効果があると聞いて、興味を抱いたという人も多いのではないでしょうか?

確かに不動産投資では節税効果が期待できますが、元本保証がなく、投資に失敗すれば大きく資産を減らすリスクを伴うということを忘れてはなりません。

この記事では、不動産投資で期待できる節税効果、効果を高めるポイント、節税時の注意点について徹底解説します。

 

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不動産投資で期待できる節税効果

不動産投資について調べていると「不動産投資ローン(融資)を利用できるので自己資金が少なくても始められる」「相続税対策になる」などのメリットが書かれているのを見たことがある人も多いと思います。

本当に不動産投資にはこのようなメリットがあるのか気になっている人も多いと思いますが、結論から言うと上記の情報は事実です。

ただし、インターネットの情報の中には誤った情報も数多く掲載されており、正しい知識を身に付けることが重要です。

不動産投資で期待できる節税効果として、主に以下の2つが挙げられます。

・相続税の節税
・所得税・住民税の節税

それぞれの節税効果について詳しく解説していきます。

●相続税の節税

相続税とは、被相続人(故人)の遺産を相続することになった場合に発生する税金です。

現金といったお金だけでなく不動産などの資産も遺産に含まれるという仕組みになっています。

資産を多く保有している場合、適用される税率が高くなるため、多額の相続税を納めなくてはなりません。

課税対象となる資産は相続税評価額という計算方法で算出します。現金は評価額が100%ですが、不動産、特に賃貸物件は評価額が現金と比べて低くなることから、相続税を算出する際に節税効果が期待できます。

相続税は基礎控除の金額が「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」から「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に法改正で変更となりました。

法改正で相続税の課税対象が増えたことで相続税の節税対策が不可欠となっていることを踏まえると、不動産投資は相続税対策が期待できる、収入増加につながるのでおすすめと言えるでしょう。

●所得税・住民税の節税

不動産投資で得た賃料収入や共益費、礼金、更新料などの利益は、不動産所得として扱われます。

不動産所得は、総不動産収入(利益)から固定資産税や都市計画税、仲介手数料、水道光熱費、修繕費などの諸費用(必要経費)を引いて算出します。

諸費用の1つである減価償却費は、建物の法定耐用年数に応じた経年劣化による資産価値の減少を経費計上できるというものです。

なお、土地には経年劣化という概念が適用されないので減価償却費を経費計上できません。

不動産所得は単独で税額を算出するのではなく、最終的に給与所得といった他の所得と合算した課税所得で税額を算出します。

うまく経費計上して所得を減らした場合は、所得税や住民税の節税効果が期待できます。

収入が多かった年は修繕をうまく組み込んで経費計上(赤字化)した場合、他の所得との損益通算でさらに節税効果を高められるでしょう。

不動産投資の節税効果を高めるポイント

不動産投資に節税効果があることは分かりましたが、不動産投資初心者が節税効果をうまく活かすのは容易ではありません。

節税効果を高めるには、ポイントを押さえながら不動産投資に臨むことが重要です。

不動産投資の節税効果を高めるポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・不動産投資に関わる税金の知識を身に付ける
・税理士に相談する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●不動産投資に関わる税金の知識を身に付ける

収益物件の管理を依頼する不動産管理会社は、基本的に管理のサポートのみをおこないます。

税金対策は自分である程度判断しなくてはならず、税金の知識を自身が身に付けなくてはなりません。

税金対策の知識を身に付ける方法として、本を読む、ネットで調べる、セミナーに参加するという選択肢が挙げられます。

セミナーに参加するという方法は、不動産投資に必要な基礎知識から税金に関する専門的な知識まで幅広く身に付けられるだけでなく、質疑応答がある、未公開物件情報が手に入る、不動産投資仲間が見つかるなどのメリットもあります。

知識を身に付けるにあたり費用が発生した場合は経費計上可能です。

積極的に知識を身に付けることによってリスクを抑えながら安定的な不動産投資を目指しましょう。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーは、100万円以下と少額から始められる可能性がある、高い利回り、売却益が期待できる不動産投資術について学べるのが大きな魅力です。

これまで不動産投資はハードルが高いと避けていた人も、一度セミナーに参加することをおすすめします。

 

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●税理士に相談する

税理士は税務の専門家です。税理士に相談すれば、節税対策についてのアドバイスが得られます。

また、法人化、白色申告から青色申告への変更(事業所得)に関する助言なども期待できます。

不動産投資で利益を得た場合は確定申告が必要ですが、サラリーマンは勤務先の年末調整があるので確定申告をしたことがないというケースも多いです。

税理士に依頼すれば確定申告も代わりにおこなってくれるので、手間と時間を省ける点も大きなメリットと言えるでしょう。

不動産投資における節税時の注意点

不動産投資に節税効果があることは分かりましたが、節税効果を得ながら不動産投資をおこなう場合に何か注意点はあるのでしょうか?

不動産投資における節税時の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・節税目的だけの不動産投資は危険
・経費による節税効果は限定的
・減価償却費が発生するのは一定期間のみ

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

●節税目的だけの不動産投資は危険

相続税や所得税などを抑えたいという節税目的だけで不動産投資を始めるのは望ましくありません。

その理由は、不動産投資に失敗すると節税効果以上の損失が生じる可能性があるためです。

例えば、不動産投資を始めて500万円節税できても、1,000万円の損失が生じれば意味がありません。

不動産投資はあくまでも投資で、銀行預金(普通預金・定期預金)、個人向け国債のように元本が保証されておらず、元本割れのリスクを伴っていることを十分理解した上で始めましょう。

●経費による節税効果は限定的

経費を多く計上することで所得税や住民税を節税できるという情報が出回っていますが、不動産投資で計上できる経費は限られているのでこの情報は正しいとは言えません。

減価償却費以外は実際に支出が生じるため、節税のために無駄な支出を増やすことは節税の本来の支出を減らすという目的と相反しています。

相続税の節税対策や所得税の節税対策が期待できるという点は間違いではありませんが、節税効果に期待しすぎないよう注意しましょう。

●減価償却費が発生するのは一定期間のみ

減価償却費による所得税・住民税の節税効果は不動産投資の強みですが、建物の耐用年数分しか経費として計上できないというデメリットがあるので注意が必要です。

中古物件を購入して運用した場合、耐用年数までの残りが少なく経費に計上できる期間が短くなります。

そのため、短期間で大きく節税したい場合は中古、長期にわたって節税したい場合は新築といったように、節税目的に応じて物件選びをするのも選択肢の1つと言えるでしょう。

正しい知識を身に付けることが必要不可欠

不動産投資を始めることで相続税や所得税、住民税の節税効果が期待できるということは間違いではありません。

しかし、経費に計上できる費用が限られている、減価償却費は計上できる期間が限られている、投資に失敗した場合に節税効果以上の損失が生じる可能性があるということを理解しておく必要があります。

節税目的だけで不動産投資を始めると、大きく資産を減らす可能性もあるため、正しい知識をしっかりと身に付けて、リスクを抑えながら不動産投資に臨みましょう。

 

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