アパート大家は大変?仕事内容と外部に委託するメリット・デメリット

アパート経営やマンション経営といった不動産投資に興味を抱いている人の中には、賃貸物件の管理をオーナー自らがおこなえないか気になっている人も多いと思います。

アパートの大家を始めたものの、想像よりも負担が大きく、普段の仕事や経営結果に悪影響が生じては意味がありません。

この記事では、アパートを経営する大家さんの仕事内容、管理を外部に委託する際のメリット・デメリット、大家さんが困ったときの相談先などを解説します。

大家業を始めるか検討している人は参考にしてください。

 

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アパートを経営する大家さんの仕事内容

土地活用、相続対策、(相続税対策)資産運用の一環として不動産投資に興味を抱いている人も多いと思います。

不動産投資と一口に言っても、一戸建て、アパート、マンションなどの現物不動産投資もあれば、不動産投資信託(REIT・リート)といった投資方法(商品・プラン)などさまざまです。

現物不動産投資の場合は、賃貸物件を購入(取得)、建築(新築)すれば自動的に家賃収入が得られると考えている人もいるかもしれませんが、家賃収入を得るには管理をおこなわなくてはなりません。

アパートを経営する大家さんの仕事内容として、主に以下の3つが挙げられます。

・入居者管理業務
・建物管理業務
・資金管理業務

それぞれの業務内容の詳細を説明していきます。

●入居者管理業務

入居者管理業務は、入居前、入居中、退去後の大きく3つに分類されます。

入居前には、常に賃貸物件の満室状態を維持できるように空室対策を取り入れながら入居希望者を募ります。

具体的には、入居者募集や家賃滞納しないかチェックするための入居者の審査などです。

入居中の管理業務として、契約期間満了を迎えた場合における契約更新手続き、クレーム対応などが挙げられます。

退去時には、退去時の立会い、敷金精算などの業務をおこないます。

キャッシュフローが安定するかどうかに大きく関わる重要な管理業務です。

●建物管理業務

建物管理業務は、日常管理業務と定期的な管理業務の大きく2つに分類されます。

日常管理業務とは、エントランスホールや階段の清掃(掃除)や劣化(内装・外装)の修繕などです。

定期的な管理業務とは、退去時のメンテナンスや消防設備の法定点検などです。

建物管理業務の一環として、空室対策、資産価値を上昇させるためのリフォームやリノベーションといった経費の大きなメンテナンスを実施することもあります。

支出を伴う管理ですが、疎かにすると資産価値の下落、入居者満足度の低下によって、トータル収支がマイナスになるリスクが高まるので注意が必要です。

●資金管理業務

資金調達業務は、入居者に関する資金管理と建物に関する資金管理の大きく2つに分類されます。

入居者に関する資金管理業務とは、家賃の徴収、借主の家賃滞納への督促などです。

建物に関する資金管理業務とは、修繕費の積立や保険料・修繕費用の支払いなどです。

他にも、ローン(融資)の返済や確定申告といったアパート経営に伴う収入や支出といったお金の流れ(税金も含む)に関する全体的な管理が求められます。

アパートの管理を外部に委託するメリット・デメリット

アパートの管理は貸主自らがおこなうという方法以外に、外部に委託するという方法があります。

これからアパート経営を始めようと検討している人の中には、自己管理と委託管理のどちらにすべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

後でトラブルに発展しても手遅れなので、失敗を未然に防ぐためにも委託管理を選択した場合のメリット・デメリットを事前に把握しておくことが安定した経営を目指す上で重要なポイントと言えます。

アパートの管理を外部に委託するメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

●メリット

アパート経営では、自己管理を選択するケースは少なく、委託管理を選択しているオーナーが多いという傾向があります。

委託管理を選択しているオーナーが多いということは自己管理よりもメリットが多いことを意味します。

では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?

・管理にかかる負担を大幅に軽減できる

大家さんが直接物件を管理する場合、契約条件にもよりますが、自分が直接窓口になるので24時間365日物件対応が求められる可能性があります。

既に退職している人の場合は管理に時間を割くことが可能ですが、サラリーマンとして日中勤務している、自営業者だと両立が容易ではなく精神的・肉体的な負担が大きくなります。

しかし、専門家に管理を委託すれば必要な対応を委託先に任せられるので管理にかかる負担を大幅に軽減できるでしょう。

・専門家によるサポートを受けられる

不動産投資初心者がアパート経営を軌道に乗せることは容易ではありません。

対応を誤った場合は、入居率や資産価値に大きな影響を与えてしまい、結果的に賃貸経営の継続が困難になる可能性も。

不動産管理会社は管理業務の専門家です。

専門家の管理ノウハウをアパート経営に取り入れることで入居者満足度の向上が期待できます。

結果的に高い入居率維持が期待できるため、不動産投資初心者は特に自己管理ではなく委託管理を選ぶことをおすすめします。

●デメリット

委託管理を選択した場合、不動産管理会社に管理委託費を支払わなくてはなりません。

管理委託費は不動産会社によって異なるだけでなく、契約に含まれる業務内容によっても異なるため、一概に「安い=お得」ではないという点に注意してください。

管理委託費は総家賃収入の5%程度に設定されているのが一般的です。

他にも、入居者管理業務を委託する場合は管理委託費とは別に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は「家賃の0.5カ月分+消費税」が上限です。

支出が増えると利回りに影響を与えるため、無駄な支出を少しでも減らすためにも、不動産管理会社を決める際は複数社を比較しましょう。

 

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アパートの大家さんが困ったときに頼れる相談先

既に自己管理を選択していて困っているアパートの大家さんの中には、誰に相談すればいいか分からずに悩んでいる人も多いと思います。

アパートの大家さんが困ったときに頼れる相談先として、以下の2つが挙げられます。

・不動産管理会社
・税理士

それぞれの相談先を詳しく紹介していきます。

●不動産管理会社

不動産管理会社とは、入居者や物件、資金の管理をおこなっている会社です。

入居者を募集するのは不動産仲介業者ですが、入居者の募集・管理の両方を手掛ける不動産会社が多い傾向にあります。

管理委託費や仲介手数料などの支出は増えますが、手間と負担を軽減できる、管理のプロのサポートを受けることにより経営の安定化、利益の最大化が期待できるでしょう。

委託管理を検討している人の中には、サブリース契約を検討している人もいるのではないでしょうか?

サブリース契約とは、不動産会社が賃貸物件を一括で借り上げて転貸する経営方式です。

家賃保証が付いていることが多く、収益を安定させられる、日常の修繕や契約更新などはサブリース会社がオーナーに代わっておこなってくれるため、負担をさらに軽減できるというメリットがあります。

しかし、管理にかかる手数料が一般的な委託管理と比較して高めに設定されているケースが多いです。

定期的な家賃設定の見直し、破綻した場合に家賃保証を受けられなくなるなどのデメリットも伴うため、デメリットをきちんと把握する、信頼できるサブリース会社に委託することが重要です。

●税理士

アパート経営によって得られた収益は不動産所得として扱われるため、確定申告が必要です。

サラリーマン大家さんは、会社で年末調整してくれることがほとんどで、確定申告をしたことがないという人が多く、申告に不備が原因で問題が発生する可能性が高いので注意してください。

税理士に相談すれば、確定申告を代わりにおこなってくれるだけでなく、節税や経営に関するアドバイスも適宜おこなってくれます。

税理士に依頼する際には、報酬を支払わなくてはなりませんが、報酬以上の恩恵が受けられるケースが多いので相談してみてはいかがでしょうか?

アパート大家さんは難しい

アパート経営を始めるにあたり、自分で物件の管理をするアパート大家さんになることを検討している人も多いかもしれませんが、基本的におすすめしません。

その理由は、アパート経営初心者が管理をおこなった場合には、経営リスクが高まるためです。

そのため、アパート経営を成功へと導くには、自己管理ではなく委託管理を選んだ方が良いでしょう。

また、不動産投資初心者はアパート経営を始める前にセミナーに参加することをおすすめします。

例えば、NSアセットマネジメントが開催するセミナーでは、物件を安く購入して高い利回りや売却益を得る手法や最新情報が手に入ります。

場合によっては100万円以下で不動産投資を始められる可能性もあるため、初期投資を抑えたい人も参加してみてはいかがでしょうか?

 

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