サラリーマンが不動産投資に向いている?理由と始めるメリットを解説

会社に勤務するサラリーマンの中には、賃貸マンションや賃貸アパートといった投資用不動産を購入して不動産投資家になりたいと考えている人もいるのではないでしょうか?

マンション経営やアパート経営などの賃貸経営を始めて外部に管理を委託した場合は、家賃収入という不労所得を生活費や老後の年金に充てられるのでおすすめです。

この記事では、サラリーマンが不動産投資に向いている理由と始めるメリット、始める際の注意点について徹底解説します。

マンション投資やアパート投資に興味を抱いているサラリーマンは参考にしてください。

 

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サラリーマンが不動産投資に向いている理由

資産形成の選択肢の1つとして不動産経営に興味を持っている人も多いと思いますが、投資用物件の物件価格の相場は数千万~数億円と高く、年収500万円程度のサラリーマンには厳しいと考えている人も多いのではないでしょうか?

確かにマンションやアパートのような集合住宅は初期投資が大きくなりがちですが、中古戸建住宅経営は数百万円で始められるケースも多く、自己資金が少ない人でも始めることが可能です。

それでも、自己資金がサラリーマンよりも潤沢なイメージのある自営業者のほうが不動産投資に向いていると思っている人もいるかもしれませんが、サラリーマンのほうが有利なケースも多いので一概にそうとは言い切れません。

サラリーマンが不動産投資に向いている理由として、以下の3つが挙げられます。

・安定した収入があるので融資を受けやすい
・管理や運用を外部に委託できる
・節税効果が期待できる

それぞれの理由について詳しく説明していきます。

●安定した収入があるので融資を受けやすい

サラリーマン(公務員を含む)は、給与収入という支えがあるので、金融機関の審査に有利です。

「収入は自営業者のほうが多いので融資を受けやすいのでは?」と思っている人も多いかもしれませんが、収入がいくら多くても自営業者は収入が不安定という理由で融資を受けにくい傾向があります。

賃貸経営開始時に利用する不動産投資ローン(アパートローン)は、本人の収入(属性)だけでなく、収益性(入居者の需要が期待できるか、利回りが高いかどうか)、資産価値などのポイントを総合的にチェックするため、必ず審査に通るとは言い切れないという点に注意が必要です。

●管理や運用を外部に委託できる

株式投資やFXなどの資産運用は原則自分で取り組むので時間と手間がかかります。

特に株式投資は取引時間が平日の日中のみなので、本業との両立が容易ではありません。

しかし、賃貸経営の場合、管理会社や不動産会社に管理や運用を任せられるので、物件のオーナーは特に何もしなくても自動的に賃料収入が得られる仕組みを構築できます。

余った時間を趣味や家族と過ごす時間に充てられるので効率的な資産形成の手段と言えるでしょう。

●節税効果が期待できる

不動産所得を計算する際は家賃収入や礼金、更新料などの収入から経費を差し引いて算出します。

経費の1つである減価償却費とは、実際に支出が発生していないにもかかわらず、建物の資産価値の減少を経費として計上できるものです。

不動産投資で得られた利益は、不動産所得として給与所得といった他の所得と合算されて、最終的に所得税や住民税などの税金が課されます。

確定申告の手間がかかる点はデメリットですが、減価償却費を計上すれば課税所得を抑えられるので、所得税や住民税などの節税効果が期待できるでしょう。

経費はうまく計上すれば節税効果が期待できますが、何でも経費に計上可能というわけではありません。

確定申告や経理に不安を抱いている人は、税理士に相談しましょう。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリット

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・生命保険代わりになる
・生活費の足しや老後の備えになる

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●生命保険代わりになる

不動産投資ローンを契約する場合には、万が一に備えて団体信用生命保険(団信)に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一の事態が生じても保険金で残債を完済できるため、遺族には負担がかかりません。

また、万が一の事態が生じても遺族にはローンが完済された家賃収入の得られる収益物件が残ります。

毎月家賃収入を得るまたは不動産売却によってまとまった現金を手に入れることもできるので、生命保険代わりになる点がメリットと言えます。

●生活費の足しや老後の備えになる

日中に働いているサラリーマンにとって副業や資産運用で収入を増やすということは、時間が限られており容易ではありません。

つまり、安定的に副業や資産運用に取り組むことは困難であるため、生活費が不足する、老後の備えが疎かになるリスクを伴いやすいと言えます。

賃貸経営であれば、外部に管理を委託することで家賃収入を自動的に得られる環境を作り出すことが可能です。

生活費の足しを作れる、老後に備えられるので安心です。

 

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サラリーマンが不動産投資を始める際の注意点

サラリーマンが不動産投資に向いている、メリットが多いと言っても、元本が保証されているわけではなく、不動産投資に失敗すれば資産を大きく減らす可能性があるということを理解しておかなくてはなりません。

不動産投資を成功へと導いていくには、不動産投資を始める際の注意点を事前に把握した上で経営を開始することがポイント(コツ)です。

サラリーマンが不動産投資を始める際の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・無理のない返済計画を立てる
・需要の期待できる不動産に投資する
・専門家任せにしない

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

●無理のない返済計画を立てる

自己資金なしのフルローンを選択した場合、借入金額(借入額)が大きくなり、1回あたりの返済額が増えます。

その結果、家賃収入のほぼ全てを返済に充てるため、空室リスクが高くなることにより返済計画に支障が生じやすいという点に注意が必要です。

給料や貯金を返済に充てても対応できない場合、せっかく購入した収益物件を手放さなくてはならない可能性も。

キャッシュフローに余裕があるのかシミュレーションする、諸経費を反映した実質利回りで物件を選ぶなど、リスクヘッジをしっかり行ってから不動産投資を開始しましょう。

●需要の期待できる不動産に投資する

賃貸経営を始めれば、誰でも簡単に家賃収入を得られるというわけではありません。

需要の期待できる不動産に投資することが不動産投資に成功するための秘訣です。

例えば、駅徒歩5分以内、商業施設(ドラッグストア、コンビニ、スーパーなど)が近いか確認します。

その他に、物件の設備が新しいか、人気のある設備が備わっているか、築年数が経過しすぎていないか、建物や部屋がきれいかどうかなどをチェックしてから物件を取得しましょう。

●専門家任せにしない

不動産のプロである不動産管理会社や不動産投資会社などに委託することで、物件選びや管理などを行わずに済みますが、最終的な決断は自分自身で行わなくてはなりません。

知識のなさが原因で最終判断を誤った場合は、不動産投資に失敗することになるので注意が必要です。

そのような失敗を未然に防ぐためには、専門家任せではなく、自分自身も知識をしっかり身に付けてから不動産投資に臨むということが大切です。

不動産投資に必要な知識を簡単に身に付ける方法の1つにセミナーに参加するという手段があります。

セミナーに参加すればリアルタイムな情報が手に入る、質疑応答にも対応してもらえるので効率的です。

NSアセットマネジメントは不動産投資セミナーを開催している不動産コンサルティング会社の1つです。

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リスクヘッジが重要

コロナによる収入減や先行きが不透明な状況で、収入に不安を抱いている人も多いと思います。

そこで不動産投資に興味を持ったというサラリーマンも多いと思いますが、元本が保証されておらず、失敗すると資産を大きく減らす可能性がある資産形成の手段であるということを十分に理解しなくてはなりません。

空室リスク、自然災害リスク、家賃滞納リスクといったさまざまなリスクを伴うため、不動産投資を成功へと導くためにも、リスクヘッジをしっかり踏まえつつ不動産投資に臨みましょう。

 

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