中古マンション投資は難しい?メリット・デメリット、ポイントも解説

資産運用を検討している人の中には、投資用アパートや投資用マンションを購入または新築して始める不動産投資に興味を抱いている人も多いと思います。

不動産投資には投資物件が新築物件なのか、中古物件なのかによる違いがありますが、双方の違いを理解せずに不動産投資を開始した場合、資産を大きく減らす可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、中古物件投資の1つである中古マンション経営のメリット・デメリット、投資を開始する際のポイントについて詳しく解説していきます。

中古マンション投資に興味がある人は参考にしてください。

 

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中古マンション投資のメリット

中古マンション投資とは、3階建て以上、鉄筋コンクリート造または鉄骨・鉄筋コンクリート造の中古収益物件(マンション)を購入・運用する不動産投資の1つです。

なお、アパート投資は2階~3階程度、木造または軽量鉄骨、戸数(部屋数)が少なく投資規模が小さいという点で異なります。

不動産投資は普通預金や個人向け国債などのように元本が保証されている資産運用ではありません。

運用に失敗した場合は資産を大きく減らす可能性があるため、中古マンション投資のメリットとデメリットを理解した上で運用を開始することが大切です。

中古マンション投資のメリットとして、以下の4つが挙げられます。

・新築マンション投資よりも初期投資を抑えられる
・新築マンション投資よりも利回りが高い
・新築マンション投資よりも収益を予想しやすい
・新築マンション投資よりも資産価値の下落が生じにくい

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●新築マンション投資よりも初期投資を抑えられる

新築マンション投資は、建物の建築費用を負担することになるので初期投資が大きくなります。

一方、中古マンション投資は、経年劣化を加味するので購入価格を安く抑えることが可能です。

結果的に初期投資を新築マンション投資よりも抑えられるので、初期費用を少しでも抑えたいという人におすすめです。

●新築マンション投資よりも利回りが高い

表面利回りは年間の総収入(家賃収入や礼金など)を物件価格で割って算出します。

物件価格は新築マンション投資と比べて中古マンション投資のほうが安いため、結果的に表面利回りは中古マンション投資のほうが高くなるという特徴があります。

利回りが高いということはそれだけ早く初期投資を回収できることを意味するため、収益性を高めて早めに不動産投資ローンの返済を終えたい人には中古マンション投資が最適です。

●新築マンション投資よりも収益を予想しやすい

新築マンション投資だと、実際に経営を始めないとどのくらいの収益になるのか運用状況が分かりません。

しかし、中古マンション投資の場合は既に運用されているマンションを取得するため、取得後のおおよその収益を予想できます。

また、購入後すぐに家賃収入が得られるので経営を軌道に乗せやすいという点も大きなメリットです。

そのため、経営リスクを抑えるために安定した家賃収入を得られるのかをチェックしてから運用を開始したい、少しでも早く軌道に乗せたい人におすすめと言えるでしょう。

●新築マンション投資よりも資産価値の下落が生じにくい

新築マンション投資にかかる初期費用の中には、建築会社(不動産会社)の利益が含まれています。

つまり、「初期投資=賃貸物件の資産価値+建築会社の利益」という構図になります。

中古マンション投資は「初期投資=賃貸物件の資産価値」となるため、途中で売却する場合でも資産価値の下落幅が小さいです。

そのため、「売却代金-初期投資」で売却後の利益を算出した場合でも、支出が少ない分、売却により多くの利益が期待できるでしょう。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・融資条件が不利になりやすい
・購入後の修繕費がかかりやすい
・空室率が高くなりやすい

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

●融資条件が不利になりやすい

中古アパートの購入時に不動産投資ローン(アパートローン)を契約する場合は、契約期間は物件の耐用年数に基づきます。

購入するのが築年数の経過した中古マンションの場合には契約期間を長く設定することが容易ではなく、1回の返済負担(返済額)が大きくなりやすいことが注意点として挙げられます。

また、あまりにも築年数の経過したマンションの場合、資産価値が低いという理由で融資審査に通らない可能性もあるので注意してください。

●購入後の修繕費がかかりやすい

築年数の経過とともに修繕箇所が増えてきます。

つまり、新築マンション投資よりも中古マンション投資はコスト(お金)がかかりやすいということです。

区分マンションの1室のみを運用する区分マンション投資の場合、設備やバルコニー、階段、外壁などの共用部分の修繕を行う大規模修繕に備えるための修繕積立金が引き上げられるケースが多いです。

マンション1棟を運用する1棟マンション投資の場合、自分で修繕するかどうかを決めることはできますが、先送りすることで資産価値が下落する、入居者満足度が低下して退去が増えるというリスクを伴うため、安定した経営のためにも定期的な修繕を行わなくてはなりません。

耐震性が低い場合は自然災害リスク(地震や火災など)リスクに備えるために耐震工事(耐震補強工事)を行わなくてはならないため、さらに修繕費がかかります。

新築マンション投資は家賃収入のほとんどが利益になる一方で、中古マンション投資は経費が多ければ利益を得にくい(実質利回りが低い)可能性があるということを覚えておきましょう。

●空室率が高くなりやすい

新築マンション投資は「新築」という強みがあります。

部屋がきれい、最新設備が整っているという理由で需要を確保しやすい点が大きなメリットです。

一方、中古マンション投資は築年月の経過とともに強みがなくなってくるので新築マンションが建設されると入居者を奪われる可能性があります。

築年月の経過とともに空室率が高くなるため、敷金・礼金無料化、家具付きにするといった空室対策が必須になってくるでしょう。

 

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中古マンション投資を始める際のポイント

中古マンション投資を始める際は、新築マンション投資のような「新築」という魅力をアピールできないため、ポイントを押さえながら経営に臨む必要があります。

中古マンション投資を始める際のポイントとして、以下の3つが挙げられます。

・無理のない返済計画を立てられているか確認する
・定期的に修繕が実施されているか確認する
・安定的な需要が期待できる物件か確認する

それぞれのポイントについて詳しく紹介していきます。

●無理のない返済計画を立てられているか確認する

中古マンション投資は融資条件が厳しくなりがちなので、無理のない返済計画かシミュレーションすることが必要不可欠です。

複数の金融機関の融資条件を比較・検討して、返済期間を長期に設定できれば、1回の返済負担を少しでも抑えられます。

その結果、家賃収入から返済に充てる割合が少なくなることから、空室リスクにも耐えられます。

融資条件が悪く、自己資金(頭金)の割合を増やす必要がある場合は、そこまでしてマンション経営を開始する必要があるのかを今一度見直してみるのも選択肢の1つです。

●定期的に修繕が実施されているか確認する

中古物件には入居者がいるため、空室でない限り室内の修繕状況を確認できません。

前回の退去時にリフォームしたかどうかを確認しておくことが無駄な支出を抑える上で重要なポイント(コツ)です。

現在の入居者が退去した場合にリフォーム費用が発生することを事前に想定した上で取得しておけば、万が一リフォームが必要になったとしても落ち着いて対応できます。

また、区分マンション投資の場合には、専有面積が狭く共有面積が広いケースだと、修繕積立金が高く設定されているため、なるべく共有面積の少ない物件を選びましょう。

●安定的な需要が期待できる物件か確認する

駅徒歩何分かという点は、安定な需要が期待できるかどうかを大きく左右します。

駅徒歩10分以内と駅徒歩5分以内を比較すると、賃料設定、需要という点で駅徒歩5分以内のほうが人気です。

また、駅から近いと言っても、主要沿線(JRなど)か、ターミナル駅から近いのかなどのように交通の便が良いエリアか確認しておくことも大切です。

需要と間取り(ワンルーム、1LDK、2LDK、3LDKなど)が合っているか、スーパー、ドラッグストアなどの施設が近くにあるかもチェックしておきましょう。

好立地物件であるほど、利回りが低いものの安定した需要が期待できる、資産価値も下がりにくいというメリットがあります。

物件を選ぶ際は利回りだけでなく総合的に判断しましょう。

知識を身に付けてから臨むことが必要不可欠

中古マンション投資は新築マンション投資のように「新築」という強みがなく、取得後に適切な空室対策を行わなければ徐々に入居率が低くなる可能性があります。

そのため、リスクを抑えながら中古マンション投資を成功へと導くには事前に知識をしっかり身に付けてから臨むことが重要です。

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