ここだけは注意!不動産投資で日本政策金融公庫を活用する3つの条件

現在、不動産投資の融資で悩んでいる方や、自分が借りることができる銀行を探している方も少なくないと思います。そのような方の中には、日本政策金融公庫から融資を受けることをお考えになっている方もおられるでしょう。

日本政策金融公庫は政府系の金融機関のため、民間の金融機関と異なる部分があります。よって、融資を受ける為には民間の金融機関との違いや、特徴などの知識が不可欠です。

そこでこの記事では、日本政策金融公庫からより良い条件で融資を引き出すために押えておくべきポイントをまとめました。具体的には、

  • ・日本政策金融公庫とはどんな金融機関なのか?
  • ・日本政策金融公庫で融資してもらうメリットデメリット
  • ・日本政策金融公庫への融資申請の流れや必要な書類
  • ・日本政策金融公庫で融資を受ける際の注意点やポイント

こうした基礎的知識に加えて、多く借りられる方法や、効果的な活用法などもお伝えしたいと思います。

私自身、不動産投資を進めるに当たり、日本政策金融公庫を含め、様々な金融機関を調査・訪問しています。そして、有利な条件で融資を引き出すこともできています。

この記事は、そうした私の経験や知識に基づいていますので、お読みになれば日本政策金融公庫について理解し、有効な活用の仕方も分かります。そして、この知識を活用することで、最大限融資を引き出せるようになるでしょう。

目次

1.日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫とはどのような金融機関でどのような特徴があるのかについて、簡単にまとめていきます。

尚、日本政策金融公庫の公式ホームページはこちらになります。

日本政策金融公庫

1-1.日本政策金融公庫の特徴とは

日本政策金融公庫とは「政府系金融機関」のひとつになります。日本政策金融公庫には以下の特徴があります。

  1. 中小企業支援を目的に運営されている
  2. 社会的弱者(若者、高齢者、女性)を優遇している。

    具体的には35歳以下の方、55歳以上の方、女性の方であれば、金利が0.4%引き下げになるという優遇措置があります。

  3. 固定かつ低金利で融資を組むことができる

    固定金利のみ扱っていて、金利は1.16%~1.76%となっています。

  4. 保証人は不要
  5. 2000万円まで無担保の融資枠がある

    無担保の融資枠を活用する事でフルローンを受ける事もできます。

  6. 融資エリアは全国

    全国どこでも融資相談が可能です。

  7. 条件は各支店によって異なる

    支店によって条件が異なりますので、支店選びを間違えなければ、好条件の融資を受けられる可能性があります。

  8. 法定耐用年数を超えた物件も融資を受けられる

    独自の評価制度がある為、他の銀行では融資が受けにくい土地建物を検討する際にも活用を検討することができます。

1-2.日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受けるための最低条件

不動産投資において、日本政策金融公庫を活用する際には、どのような条件が求められるのでしょうか? 以下は、最低限満たさなければならない条件となります。

  • 不動産賃貸事業であること(個人でも可)

日本政策金融公庫は、投資目的の融資を行っていないという点に注意が必要です。あくまでも、「不動産賃貸事業」という事業に対して融資が実行されます。

よって、売却益を狙うような不動産売買には融資がおりませんので、担当者との面談などで不動産賃貸業として融資を希望している事を伝える必要があります。

  • ■担保物件があること

    無担保枠の融資上限は2000万円です。よって、2000万円以上の融資を引き出すためには、同額の評価を受ける担保物件が必要となります。具体的には、購入する物件に担保設定を行うか、他の担保物件をあてがう必要があります。

  • ■公共料金や税金に未払いがないこと

    政府系の金融機関である為、普段の素行も重要視されます。公共料金や税金未払いがあると融資不可になりますので、そういった支払い遅れや漏れがないように気を付けましょう。

1-3.デメリット

日本政策金融公庫から融資を受ける場合、返済期間に注意が必要です。

10年から20年の期間で融資を組めますが、20年の期間で融資を受けられるのは、35歳以下、または55歳以上の男性か女性の場合になります。よって、36歳から54歳の方は、10年から15年の期間でしか融資を組めません

仮に返済期間が10年の場合、毎月の返済金額がかなり大きくなります。よって、返済プランを検討した上で、そこから逆算して購入する物件を考える必要があります。

2.日本政策金融公庫での融資の流れ

日本政策金融公庫での融資の流れ

この章では、日本政策金融公庫で融資を受ける為の流れをお伝えいたします。

2-1.融資申請の流れ

2-1-1.相談する

融資の手続きをする前に、まずは担当者に相談をする必要があります。尚、相談の予約はインターネットできますので活用しましょう。

2-1-2.借り入れ申込書提出

担当者と相談をしながら借入申込書を記載していく事ができます。用紙はその場でもらう事ができますし、事前にインターネットからダウンロードすることもできます。

2-1-3.融資審査書類提出

申込書ができたら、融資審査に必要な書類を提出しましょう。尚、審査に必要な書類については、この記事の2-2でお伝えします。

2-1-4.面談

事業計画書と、通帳のコピーが必要になりますので、忘れずに持参しましょう。

2-1-5.融資審査決定

融資が無事に通ったら決定通知がきます。

2-1-6.契約を締結

融資を受ける為の手続きになります。金銭消費貸借契約や、抵当権設定契約を行います。

2-1-7.融資実行

上記の手続きが完了すれば、融資が実行されます。申込から融資実行まで、およそ1ヶ月前後になります。

2-2.融資申請に必要な書類

融資審査に必要な書類は以下のようになります。

2-2-1.物件に関する書類

  • 登記簿謄本
  • 販売図面
  • 固定資産税評価証明
  • 公図
  • 建築図面
  • 家賃表
  • 物件を取得する際に関わる費用概算表
  • 物件概要書
  • キャッシュフロー試算表
  • 建築に関連する書類一式
  • 周辺地図
  • 建物の図面や写真

2-2-2.収入に関する書類

  • 源泉徴収票、もしくは確定申告書の写し3年分
  • (投資物件をすでに所有している場合)賃貸借契約書
  • (法人を所有している場合)会社の決算書コピーなど

2-2-3.本人確認の書類

  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 身分証明書コピー
  • 課税証明書
  • 納税証明書
  • 住民票(直近3ヶ月以内)
  • (医者、FPなど融資に有利な資格がある場合)資格証明書
  • 事業計画書
  • 通帳コピー

物件によっては必要な書類が異なりますので、不備がないように、相談時に担当者に確認するようにしましょう。

3.日本政策金融公庫で融資を受ける際の注意点

日本政策金融公庫で融資を受ける際の注意点

この章では、日本政策金融公庫で融資を受ける際に注意すべきポイントをお伝えいたします。

3-1.知っておくべきポイント

3-1-1.時間帯が限られている

支店は基本的に平日の9時から17時です。この時間帯でないと訪問できないので気を付けましょう。

3-1-2.最低2回は行かなくてはならない

融資担当者との面談、そしてローン契約時の最低2回は行く必要があります。

3-1-3.不動産会社が融資金を受け取ることはできない

民間の銀行であれば、不動産業者が融資金を受け取る事ができますが、日本政策金融公庫では認められていません。その為、自分の口座で融資金を受け取り、送金する必要があります。

3-1-4.2戸同時の融資はできない

金融機関によっては複数物件の決済を行う場合もありますが、日本政策金融公庫は1度の融資で購入できるのは1物件だけになります。

3-1-5.「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業」と伝える

原則、投資目的の融資は行っていません。不動産賃貸業という事業に対して融資されるという事を覚えておきましょう。

面談中に、「売却して利益を得る不動産投資」などの発言をすると審査が通らなくなるので気を付けましょう。

3-2.融資対象にならない人

公共料金や税金に未払いがあると、それだけで融資不可となってしまいます。

これは、日本政策金融公庫が政府系の金融機関だからです。とはいえ、こうした支払いは基本的な事ですので、漏れがないように注意しましょう。

3-3.担当や支店、持ち込み業者によって条件も変わってくる

日本政策金融公庫の場合、融資条件は支店によって異なります

実際、A支店では融資不可であっても、B支店では低金利の好条件で融資を受けられたという事例もあるくらいです。つまり、支店選びを間違えなければ好条件で借りられるチャンスがあるという事になります。

4.融資を最大限引き出すために

融資を最大限引き出すために

最後に、融資を最大限引き出すためのポイントをお伝えいたします。

4-1.審査が通りやすくなるポイント

4-1-1.事業計画書は必ず自分で作る

審査が通るかどうかは物件評価だけでなく、個人の人間性と将来性も重視されます。そこで、事業計画書を自分で作ることで、面談時もきちんと受け答えができますし、熱意も伝わります。

ちょっとしたことですが、こうした部分も審査が通るかどうかが左右されます。

4-1-2.融資に関連する書類は多く用意する

物件を初めて見る担当者であっても、その物件の良さが分かるように、参考になる資料は多めに用意しておきましょう。

4-1-3.担当者のアドバイスをきちんと反映させる

最初の面談時に担当者から様々なアドバイスをもらえる事があります。頂いたアドバイスはきちんと反映させていきましょう。

4-2.やってはいけないこと

4-2-1.事業の内容に答えられない

日本政策金融公庫の融資は事業に対するものです。そのため、事業に内容についてきちんと答えられるようにしておく必要があります。

例えば事業の計画書についても、業者に依頼すれば見栄えのよい事業計画書はできるかもしれません。しかし、面談で質問にきちんと答えられないと、自分で作っていない事がバレてしまい、審査に影響します。

ですから、最低限きちんと資料に目を通し、答えられないことがないようにしておきましょう。また、4-1-1でもお伝えしましたように、事業計画書は自分で作成しましょう。

4-2-2.不動産投資が目的であることを言ってしまう

先の章でも何度かお伝えしている通り、日本政策金融公庫は投資資金の融資は対象外です。よって、「不動産投資で利益を得たい」など、投資目的であることが分かってしまうと審査に通りません。

必ず、「不動産賃貸業」という事業で借りたいということを伝えましょう。

5.日本政策金融公庫の効果的な活用法とは

日本政策金融公庫の効果的な活用法とは

最後に、日本政策金融公庫の効果的な活用法をお伝えいたします。

5-1.良い条件で融資を受けるために

最高の条件としては0.55%という低金利があります。 これを受ける為には、29歳未満55歳以上、もしくは女性である必要があります。

そして、融資金額を上回る担保が提供できれば、金利も低くなります。具体的には、借入金額に対する担保評価割合が100%を超えれば、金利を低くすることができます。

5-2.長い期間で借りられるようにするために

最長の借入期間は20年になります。そして、法定耐用年数から、物件の築年数を差し引いた年数が借入期間の目安となります。 例えば、法定耐用年数が47年の物件の場合、築27年以内の物件であれば、借入期間20年で融資を受けられる可能性があります。

このように20年の融資を引き出すためには、築年数の浅い物件であることも大事です。とはいえ、他の条件によっても変わってきます。

具体的には、29歳未満または55歳以上であること、あるいは女性という条件を満たしているかどうかや、預貯金残高や収入によっても左右されますので注意しましょう。

6.まとめ

  • 1. 日本政策金融公庫は社会的弱者を優遇しているということもあり、35歳以下また55歳以上の方、あるいは女性であると金利や借入期間が優遇され、メリットを多く受けられます。
  • 2. 公共料金や税金の未払いがあると融資不可になってしまう為、普段からきちんと支払っておくようにしましょう。
  • 3. 融資を最大限に引き出すために、可能な限り事業計算書を自分で作成する、物件の資料をより多く集めるなど、できる事はしっかりとやっておきましょう。

日本政策金融公庫の特徴を理解しておけば、今まで利用した事がない人であっても上手に活用することができます。日本政策金融公庫のメリットと注意点をよく理解した上で、より良い条件で融資を受けられるようにしていきましょう。

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