地方物件への不動産投資で成功させるためのコツ

地方物件投資と聞くと、

  • 「人口が減っているのに不動産投資して大丈夫だろうか?」
  • 「東京以外の地域についてよく知らないので、投資するのは怖い」

というマイナスのイメージをもつ方が多いのではないでしょうか。

私は実際に地方物件での不動産投資をしていますが、このようにおっしゃる方がとても多くいます。しかし、地方で不動産投資をするのが怖いというのは「非常にもったいない」ことです。地方物件投資は都心とは違い、

  • ・見た目だけでは人気エリアを判断しにくい
  • ・都心に比べ人口が少ない

など、一見するとデメリットばかりで、メリットがないように感じるかもしれません。
ですが、都心にはない地方物件だからこそのメリットがいくつもあります。

そこでこの記事では、

  • 都心の物件投資と地方物件投資の違いを理解して成功させるコツ
  • 地方物件投資のメリットを活かした投資の方法
  • 地方物件で人気エリアの探し方
  • 物件を探すときに確認すべきポイント

など、私が実際に地方物件投資の際に気を付けているポイント解説します。

この記事を読むことで、地方物件のメリットや探し方など、必要な知識を身につけることで地方の不動産投資への不安が解消され、さらに、物件を探す際に正しい判断ができるようになります。
地方の不動産投資にマイナスのイメージを持っている方も、これからぜひ地方物件も視野に入れ、不動産投資の幅を広げていっていただければ嬉しいです。

1.都心とは違う地方の不動産投資で成功させるための4つのポイント

都心とは違う地方の不動産投資で成功させるための4つのポイント

地方は都心に比べ、人口も建物も少ないため、人気のないエリアの不動産を購入してしまうと、空き室経営になりかねません。ここでは、都心と地方の不動産投資の違いや、地方物件投資のメリットを解説します。

    ポイント1:地方物件は人気エリアを見た目で判断しにくい

地方物件でも都心と同じように人気エリアは確実に存在します。

都心であれば、周辺の雰囲気や、建物の高さや多さで、この土地は栄えているなとか、人がたくさんいそうだなということがわかります。

しかし、地方の物件は、実際にその土地に行っても見た目では判断しづらく、道路1本挟んで、右側は人気エリアだけど、左側は全然人気がない、などということもよくあります。

これは逆に言うと、地方物件の場合、人気エリアをおさえて、そこに物件を持つことができれば、田舎でも満室経営することが可能です。

そこでまずは、人気エリアを探すコツをおさえてから、地方物件投資をはじめましょう。

1-1.稼げる地方物件の探し方のコツ

地方物件を探す際は、不動産会社に電話してしっかりヒアリングをする、ということがとても重要です。なかでも一番有効なのは、管理会社に聞くことです。最低でも3軒、多くて5、6軒ぐらいの不動産業者には電話して、ヒアリングするようにしましょう。

具体的にどういうことを聞くかというと、

  • 「〇〇町〇丁目にこういう物件を今買おうとしていますが、このエリアの客付けはどうですか?」

など、具体的な住所や物件名などを伝え、客つけ状況などを教えてもらうとよいでしょう。

細かい状況まで伝えることで、「そこのエリアでは、そのぐらいの部屋の平米数だと、全然人気がないからやめたほうがいい」とか、「ここはワンルームの需要はあるけど、ファミリーの需要はないからやめたほうがいい」など、いろいろ細かく教えてくれます。

5、6社くらいにヒアリングすると、なんとなくそのエリアの需要と供給が分かってくるので、部屋が埋まりやすい人気エリアと人気のないエリアの判断がしやすくなるでしょう。

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    ポイント2:人口が少ない地方物件の投資は需要供給のバランスがカギ

地方は都心より人口が少ないことから、不動産投資をするのに、「客つけ大変なんじゃないか」とか、「満室経営できないんじゃないか」といった不安がある方も多くいらっしゃると思います。
しかし、不動産投資においては、地方だから、人口が少ないから客付けが大変なわけではなく、供給が需要を上回る地域だから客付けが大変なのです。

これは地方に限ったことではなく、都心でも同じことがいえます。
都心のようにたくさん人口がいても、それ以上に物件の供給があれば満室経営は難しく、競合物件が沢山あればあるほど部屋は埋まりません。

逆にいうと、地方のように人口が少なくても、需要よりも物件の供給量が少なければ、客付けは容易であり、都心よりも満室経営することは可能です。地方物件投資では、人気エリアに購入することができれば、地方でも高利回り、そして、満室経営に近い高稼働の運営を保つことができるわけです。

地方だからダメ、都心だからいいということではなく、需要と供給のバランスをしっかりと見極めるということが、不動産投資においては非常に重要になります。

不動産投資における客付けの難易度は、需要と供給のバランスできまるということをしっかり覚えておきましょう。

    ポイント3:地方は物件の入れ替わりが都心より遅い

地方は都心に比べ物件の循環が遅いので、過度な市場の変化がありません。
そのため、競合が増えず、長期的に安定した収入が期待できます

これはどういうことかというと、例えば、都心と地方の田舎それぞれの地域に、築年数の同じマンションが同じ数だけ建っているとします。これが20年後どうなっているかというと、都心の地域は人口が多く、デベロッパーも沢山いるので、古い物件は取り壊され、新築の建物がどんどん開発されていきます。
一方、地方の地域は、人口も少なく、デベロッパーもいないため、新しい物件が建ったり、入れ替わったりすることはそこまでありません。
実際に、地元が田舎の方は、実家に帰っても、そこまで周りの風景は変わらないと感じるのではないでしょうか。

このように、東京などの都心では、物件の入れ替わりが激しく、市場の変化も大きいですが、地方は物件の循環が遅いので、いわゆる過度な市場の変化というのものはありません

都心のように、たくさんの物件が新しく建て替えられ、不動産投資市場に変化が起きると、当然、競合も増えていきます。
そうなると、自分の所有する物件も、市場の変化に合うように変えていかなければ客付けができなくなり、あっという間に空き室経営になってしまうでしょう。
都心では、この市場の変化というスピード感がものすごく速いのが特徴です。

一方で、地方は新しく物件が建ったりすることはそこまで多くないため、競合相手も少なく、過度な市場変化というものがありません。
これは、地方物件投資は、長期的に安定したインカムゲインを得ることができるということです。
そういう意味では、都心よりも、循環が遅いということが、地方物件投資の非常に大きなメリットになります

    ポイント4:洗練された投資家がいない

地方は都心に比べ洗練された投資家が少ないという特徴があります。

都心で不動産投資を始めようとすると、いろいろなターゲットや需要に対して、様々な施策をおこないながら新しいアプローチをする、洗練された投資家や大家がとても多くいます。
一方、地方で競合となるのは、だいたい9割が地主のおじいさんやおばあさんなどの大家さんなので、都心のような洗練された投資家というのは数少ないのが現状です。

つまりこれは、他の競合相手と差別化を図りやすいという、地方だからこそのメリットになります。

実際に私が不動産投資をしている地方エリアでは、相場よりも少し安い賃料設定にして、壁紙を少しだけアクセントクロスにしたり、安い家具や新しい設備を付けたモデルルームを作ったりするだけで、満室経営ができています。

不動産投資をする方のほとんどは、満室経営しようと色々な努力をされると思いますが、地方では、努力して満室経営しようとすることがものすごくメリット、差別化につながっていくというわけです。地方物件投資では少しの工夫でも結果に繋がりやすいといえるでしょう。

ここまで、地方物件投資の4つのポイントをお話しましたが、地方投資のいいところはこういったポイントさえおさえていけば、高利回りでありながら高稼働させて、圧倒的なキャッシュフローを生み出す可能性があるということです。
しっかりと、地方物件についての知識を身につけ、物件を購入する際には、正しい判断をしていきましょう。

2.【Q&A】地方と都心、どちらの物件がおすすめ?

【Q&A】地方と都心、どちらの物件がおすすめ?

  • 「地方と都心のどちらで不動産投資をするほうがおすすめですか?」

と聞かれることがよくありますが、これは正直どちらの投資がいいとは、はっきり言い切れません。

不動産投資で成功するかを左右するのは、全て物件次第です。ですから、地方でも都心でも、その物件を買って大丈夫なのか?ということを、物件ごとに判断することが非常に重要になってきます。

地方でも都心でも、不動産投資をするうえでおさえるべきポイントは、

  1. 相場より割安に買えているのかどうか?
  2. そのエリアで満室経営ができるのかどうか?

の2つです。

このことを念頭におき、購入するべきかどうかを物件ごとに総合的に判断して、不動産投資を進めていきましょう。

まとめ

1.地方でも「部屋が埋まる地域、埋まらない地域」があります。地方物件は人気エリアを見た目で判断しにくいので、管理会社などにしっかりとヒアリングをしましょう。

2.客付け難易度は需要と供給のバランスで決まります。地方と都心どちらも、需要と供給のバランスをしっかりと見極めるということが、非常に重要です。

3.物件の入れ替えが都心より遅く、過度な市場の変化がありません。そのため、競合が増えず、長期的に安定した収入が期待できることがメリットの1つです。

4.洗練された投資家がいないため、他の競合相手と差別化を図りやすいです。少しの工夫でも満室経営に繋がりやすいといえるでしょう。

地方物件投資のポイントをお伝えしましたが、いかがだったでしょうか。
不動産投資は需要と供給のバランスで決まるため、人口が少ない地方だから家賃収入を得るのが難しいということはありません。地方だからこそのメリットもたくさんあり、満室経営できれば、都心よりも長期的に安定した収入を得ることも可能です。
そのためにも、地方物件を探す際のポイントをしっかりとおさえ、物件を探す際に、正しい判断ができるようになりましょう。

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