土地を探している方の多くは「マイホームを建てるため」という目的をお持ちだと思います。他にもアパートを建てるため、不動産投資用の収益物件を建てるため、そのような目的をお持ちの方だと思います。
しかし土地や建物など、不動産関連の情報は専門的な内容も多く、素人では判断が難しいことだらけだと思います。そのため、土地を購入した後になって「必要以上に高い価格で買わされた」「変な土地を掴まされた」ということが分かることがあります。
マイホームの為、不動産投資の為、目的は違っても土地探しで失敗しないようにするためには正しい知識が必要です。この記事をお読み頂くことで、失敗しない土地探しのポイントが分かり「自分が良いと思った土地が、果たして本当に良い土地なのか？」「本当に不動産屋の言う値段で購入する価値がある土地なのか？」などの疑問も、ある程度判断出来るようになります。要するに、土地探しで騙されたり、失敗したりすることがなくなります。
- 良い条件の土地かどうかを判断する基準となる考え方
- それを判断するためのチェックリスト
なども合わせてご紹介いたします。土地探しや購入される際の判断の目安にしてみて下さい。
また、住みながら収益が生まれる「賃貸併用住宅」という選択肢もお伝えします。マイホームのための土地探しをされている方は、賃貸併用住宅という選択肢も踏まえて土地探しをされてみることをご提案いたします。
プロフィールをご覧頂いても分かるように、私は不動産投資家として10棟のアパートを所有し、アパートを建てる際のアドバイスをしている不動産のプロです。マイホームを建てる土地も買うなら、自分たちが住んで終わりではなく、今後その土地を相続することになった人にとって「価値のある土地」を購入すべきです。この記事ではそうした価値のある土地探し、相続後も活用しやすい土地探しのポイントも合わせてお伝えします。
1．マイホームのための土地探しのポイント
自分や家族が住むマイホームのための土地探しなら、価値があるかどうかもそうですが、自分たちが住みたい土地かどうか、住みやすい土地かどうかを優先して考えることが大切です。これから何十年と住むことになるマイホームですから、住みやすさを重視することはとても大切です。
一方で、マイホームは自分が住んで終わりではなく子供や家族が相続していくものでもあります。続けて住む場合や、相続後売却することもあるものです。このように、マイホームは相続後のことまで考えると、活用しやすい「価値のある土地」であること理想的だと言えます。
自分たちが住むことはもちろん、後の人のことも考えた土地選びをすることがポイントです。
1-1．少し調べれば分かるポイント＆見た目で判断できるポイント
ではどのようにして「価値のある土地」を探していけばいいのか、そのポイントをご紹介します。まずは、不動産の素人だったとしても「少し調べれば分かること」や「見た目に判断できるポイント」をご紹介します。
■エリア
古くからの住宅街なのか、新しく宅地造成されたエリアなのか、エリアの特徴を見ておくようにしましょう。古くから住む人が多いのか、新しく移ってきた若い人が多いのか、若い人、高齢者が多いのか、などエリアの特徴によって住環境は変わります。
■利便性（子供の視点も）
駅までどのぐらいか、公共施設の有無や、スーパーや銀行などはどうか、生活するにあたっての利便性も重要なポイントです。お子さんがいる場合には、大人が生活するという視点だけでなく、子供にとってどうか、高齢者にとってどうか、幅広い年齢層の視点で見ることもポイントです。
■最寄り駅
徒歩でどれくらいかかるか、バスなども使えるのか、その際の本数はどのくらいか、始発、終電は何時かなどもチェックしておきます。どんなルートを通ることになるのか、昼間だけでなく夜間の安全性も合わせて確認しておくことがポイントです。
■買い物などの施設
どのくらいの距離にどんなスーパーがあるか、周辺にコンビニがあるか、日常使いする施設を確認しておきます。週末などに出かける大型スーパーの有無や距離なども確認しておくと便利です。
■公共施設
子供がいる場合には、学校、病院、図書館などの公共施設が近くにあるかどうかは、かなり重要です。歩いていける距離なのかも含めて、どの距離にどんな公共施設があるかを確認しておきましょう。
■ハザードマップ
各自治体が発表しているハザードマップで、被災想定区域と規模の確認ができます。合わせて、避難経路、避難場所、道路情報などを確認しておくことも大切です。
■将来性
土地の価値、利便性含め、将来性について見ておくことも大切です。特に新興住宅街や開発中の区画なら、今は利便性が落ちるエリアでもこれから発展していきそうなど将来性が高ければ候補にしましょう。
■治安
土地周辺のみならず、エリア全体の治安についてもしっかりと確認しておくことが重要です。昼間、夜間それぞれの治安について、実際に歩いてみることはもちろん、周辺に実際に住んでいる人の声を参考にすることも重要です。
1-2．専門的なもの
次にご紹介するのは専門的なポイントです。専門用語自体は難しくても、内容に関しては大まかに理解できるもの多くありますので、どんな内容を見ておくべきなのかを知っておきましょう。
■用途地域
都市計画法で定められた、土地ごとに建設可能な建物の種類が制限されている地域のことを用途地域と言います。用途地域によって建てられる建物が変わるので、土地探しでは必ず確認しておくべき項目です。
■防火
防火地域なのか、準防火地域なのかによって様々な制限があります。建てることができる建物の構造や階段などの設計部分の規制に関わる部分なので、しっかりと確認しておく必要があります
■建蔽率、容積率
土地ごとに建てられる建物の大きさや高さに制限があります。面積の上限は建蔽率、延床面積の上限は容積率として決められていますので事前に確認しておくことが重要です。
■道路
都市計画区域内で建物を建てる場合には、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m接した土地でなければならない、などの接道義務があります。接道義務をクリアしているかも事前に確認しておくべき項目です。
■地盤
災害への対策には建物の耐震性能のみならず、地盤について調べておくことも大切です。地質、揺れやすさなども含め「地盤サポートマップ(http://www.jiban-portal.jp/)」で目安を調べることができます。
■境界線
隣の土地との境界線の明確化は、境界を示す境界標の有無で確認できます。しかし場合によってずれていたり曖昧なこともあります。トラブル防止のため測量などで明確にしておく必要があります。
■その他災害の危険性
火事や地震などの一般的な災害に加え、天災、自然災害などあらゆる災害の可能性についても見ておくことが重要です。
以上が、見た目に分かる簡単なポイントと、専門的なポイントです。土地探しではこれらのチェックポイントに照らし合わせながら「価値のある土地かどうか」を見て行くことになります。
1-3．土地の探し方
土地探しのチェックポイントをご紹介したところで、次に気になるのは「どうやって土地の情報を探すのか」ということです。ここでは一般的な土地の探し方と流れをご紹介します。
1-3-1.インターネットを使って検索する
最近主流なのが、インターネットを使って探す方法です。インターネットで「○○市 土地」などのキーワードで検索する方法と、不動産会社などのホームページから売りだされている土地情報を検索する、２つの方法があります。
誰でも簡単に検索できる方法だと言えますが、簡単な方法ゆえにライバルも多く「良い土地」を見つけだす上で簡単な方法とは言えないこともあります。
1-3-2.不動産屋
不動産業者に出向き、売りだされている土地情報を聞き出したり、紹介してもらう方法です。とは言え、実際には良い土地の情報は聞き出すのは簡単なことではありません。
仮に紹介してもらえたとしても、地盤などの情報までは教えてもらえなかったり、情報として不十分なことも多くあるようです。
全て不動産屋の情報に頼るのではなく、必ず自分でもその土地について調べること、建築士など専門家の目によるチェックを入れることも大切です。
1-3-3.土地相場を調べる
良い土地、気に入った土地が見つかったら、次に相場を調べる必要があります。土地の相場を把握するには「公示価格」「路線価」の２つの方法があります。
公示価格とは国土交通省から発表される土地の評価額で、インターネットで検索すれば誰でも地域の相場を見ることができます。
路線価とは、都市部の路線ごとに国税局長が決定した土地単価のことを指します。道路ごとに価格が出ているので1本道路を挟むだけで価格が代わり、公示価格の80％程度を目安に価格が付けられているので、0.8で割り戻すことで土地相場を掴むことができます。
2．「不動産投資家」の目線でマイホームの土地探しをする
第1章では、マイホームの土地探しのポイントとして一般的なチェックポイントをご紹介しましたが、少し視点を変えて土地探しをすることで、より価値の高い土地探しができるようになります。それは「不動産投資目線」で土地を探して見るということです。
こうした視点を持って土地を探すことで、売却しやすく、相続後も活用しやすい土地探しが出来るようになり、相続する人にとっても「価値のある土地」になることもお伝えしておきたいと思います。
2-1．後で活用できる土地の方が良い
自分や家族が住むためのマイホームを建てる。こうした目的で土地探しをする際には第1章でご紹介した、住みやすさ、利便性を中心に見ていくことになると思います。そのうえで、不動産投資目線では「後で活用できるかどうか」という視点が加わります。相続する人にとっては、売却しやすい土地、活用しやすい土地であることが理想的です。
土地購入や物件の建築においては、後で活用できる土地・物件かをポイントに考えてみることもポイントです。
2-2．良い土地を選ぶとどんなことができるか
例えば同じ住宅を建てるのにも、ただ住むだけのマイホームを建てるのか、不動産投資にも活用できる「賃貸併用住宅」を建てるのかでその後の活用方法は変わってきます。賃貸併用住宅とは自分たちの居住スペースの一部を賃貸として貸す形態のことを言います。マイホームを建てるためにはローンの返済について考えなくてはなりませんが、賃貸併用住宅なら、家賃収入をローン返済に充てることも可能です。
このように、ただ自分たちだけが住むだけでなく、後で活用できるかどうかを考えると、例えば賃貸併用住宅なども選択肢となるわけです。賃貸併用住宅については、初めて聞いた、詳しく知らないという人も多いかもしれませんので、次の第3章で詳しくお話していきたいと思います。
３．マイホーム用の土地を探している人に賃貸併用住宅をお勧めする理由
マイホームの為の土地探しも、少し考え方や視点を変えるだけで「お金を生むマイホーム」にすることができます。そこで選択肢となるのが、賃貸併用住宅です。ここでは賃貸併用住宅とはどんなもので、どんなメリット・デメリットがあるのかについてお話していきたいと思います。
3-1．賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、マイホームのような住居だけではなく、住居と賃貸用住宅が一緒になった物件のことを言います。「自宅+賃貸用物件」というイメージだと分かりやすいでしょうか。マイホームを持ちながら、収益があがる賃貸物件を持てる方法として、不動産投資でも注目が高まっています。
3-2．賃貸併用住宅のメリットデメリット
賃貸併用住宅のメリットは、マイホームを持ちながら収益源も持てるということです。収益源となる賃料でローンを払うことができるようになるほか、将来的には売却益を得ることができることも大きなメリットだと言えます。
デメリットは、物件価格が上がることで借り入れの返済リスクが高まること、賃貸部分の空室リスクもあります。
しかし実際には、相場の賃料と間取りさえ間違わなければ、空室が埋まらないということは考えにくく、返済額が大きくなることも賃料が入るようであれば大きなリスク、デメリットにはならないと言えます。
3-3．なぜ賃貸併用住宅が良いのか
前述のように、メリットは大きく、しっかりと計画的に進めればデメリットとなるリスクも回避することができるからです。マイホームとしての不動産は、相続時に負の遺産となることもあるわけですが、賃貸併用住宅は賃料を生み、売却益を狙うことも出来るわけです。
3-4．賃貸併用住宅建築ステップ
賃貸併用住宅を建築する場合にはどのような流れになるのか、建築までのステップを簡単にご紹介しておきます。
- １：賃貸併用住宅建築用の土地を探す
- ２：候補の土地を調査する。(どんな物件が立てられるか、どれぐらいの部屋が取れそうか、など)
- ３：売り主との購入交渉
- ４：賃貸併用住宅の建築プランを建てる
- ５：住宅ローンの申請
- ６：賃貸併用住宅の物件建築開始
- ７：物件完成後の賃貸管理
大きくは上記の流れになります。マイホームを建てる場合の違いは、「賃貸物件」としての視点で考えること、それに付随した申請や計画が必要になる点などが挙げられます。
この記事では賃貸併用住宅の概要だけ書いていますので、詳細を知りたい方はこちらの記事をご確認ください。
「【事例あり】実践者が語る賃貸併用住宅で失敗を防ぐ3つのポイント」
4．本当に価値のある収益を生み出せる土地のポイントと土地探しのコツ
ここまでお読み頂いければ、同じ「土地」でも、収益を生みだす土地と、収益を生み出さない土地があることをお分かり頂けたと思います。建物も重要ですが、まずは土地です。同じ土地を購入するなら、お金を生みだす土地を探して購入する方が良いことは言うまでありません。
そこでここでは、価値のある土地とはどんな土地か、どうやってその価値のある土地を探せばいいのかについてお話します。
4-1．そもそも「収益を生み出す」とは
収益を生みだす土地とはどんな土地のことを言うのでしょうか。例えば「安い土地」と聞くと「何か悪い条件があるから安い」と思う人も多いかもしれません。確かに条件が悪い土地は安くなります。そういう安い土地を購入すると、売却時にはもっと価格が下がるか、場合によっては売れなくなってしまうのでは、とも考えるかもしれません。
しかし不動産投資においては、「安い土地=悪い土地」ではないことをまずは理解しておくことが大切です。
なぜなら、安い土地でも「安くなる条件」をクリアすることができれば、「大きな収益を生みだす土地」へと変えることができるからです。
例えば単身向けの需要が多い土地にあるファミリー物件。条件も悪く価格は安くなりがちですが、リフォームで単身向け間取りを変えることで需要を満たし、収益を生みだせる物件へと生まれ変わることになります。こうして収益が生みだせるようになれば、購入時より高く売れるようなことも珍しくありません。
高い土地は「条件のいい土地」と考えがちですが、購入費が高くなるとキャッシュフローは悪くなります。このように不動産投資では、土地の高い、安いだけに捉われず、キャッシュフローが生みだせるかどうかを見ていくことが重要なのです。
4-2．良い土地を見分ける方法は知識があれば誰でもできる
とは言え、キャッシュフローが生みだせる土地かどうかを見分けることは難しい、と思うのではないでしょうか。しかしこれは知識さえあれば誰でも見わけられるようになります。
多少の勉強は必要ですが、何かの資格を取るような難しい勉強が必要なわけではありません。正しい知識を身に付ければ、誰でも「収益が生みだせる土地かどうか」を判断できるようになります。
4-3．良い土地の条件かどうかを判断するためのチェックリスト
ここでは不動産のプロ目線で見た、良い土地（収益を上げられる可能性の高い土地）の条件をお伝えします。少し細かく専門的な部分もありますが、マイホーム購入をする人も不動産投資をする人も土地を購入するにあたっては知っておいて損のない知識になります。
- 木造３階建長屋形式が収支を高めやすい（案件によるが土地が高いような都内の場合）。
- 広さは最低でも110平米以上、坪単価は150万以下が目安 。土地値が高すぎると収支が合わない傾向にあり、ある程度割安の土地がいい。
- 建蔽率/容積率 は60%以上/150%以上。（3階建てを狙う場合）
- 土地の幅が短い辺で7.7m以上
- 接道2m 前面道路幅員2m以上
- 用途地域 第一種低層住居地域以外 (工業・商業地域OK)
- 防火地域以外(準防火はOK)
- 第一種高度地区以外
- 道路と土地に高い段差が無い事
できるだけ収支を高めるための土地探しは、上記ポイントを中心に「良い土地かどうか」を見ています。気に入った土地や、価値がありそうな土地を見けたら上記ポイント思い出して、できれば照らし合わせてみて下さい。
あくまで都内で木造での賃貸併用住宅を建てる場合の目安であり、RCや一棟マンションなどの用地となると見方も変わってきます。
5．土地探しの詳細な手順
第4章では、価値のある土地の考え方、判断する際のポイントをお話しました。「そのような土地をどうやって探すか？」とい疑問を持つ人も多いと思いますので、最後に私がやっていた探し方も少しご紹介しておきたいと思います。
5-1． 不動産ポータルサイトを使う
良い土地探しのために私が主に使っていたのは不動産ポータルサイトです。不動産ポータルサイトと言ってもインターネットで検索すると沢山出てきます。私が主に使っていたのは以下の３つです。
時間のある方は他のポータルサイトを見るのもいいと思いますが、この３つを中心に見ておくようにすれば公開されている土地の情報を広くチェックすることができます。
5-2 探し方
上記の不動産ポータルサイトを使った基本となる探し方は「条件を絞って検索」する方法です。条件をいくつかピックアップして検索、検索結果を1件1件みて探していきます。この際に使うのが第4章でご紹介しました「良い土地の条件」のチェックリストです。
チェックリストに当てはまるかどうか、「賃料が取れて土地が割安の場所かどうか」を探していきます。こうような流れで土地を探したら、次は「収支計算」をしてキャッシュフローを見ていくことになります。
これはまた別のテーマになりますので、機会があればまた別の記事でご紹介したいと思います。ここでは土地探しの手順と流れを掴んでおいて下さい。
６．まとめ
- ・マイホームの為の土地探しのポイントは２つです。見た目や調べればわかるポイントと専門的なポイントです。チェックリストに合わせて調べてみましょう。
- ・賃貸併用住宅を知っておくと選択肢が広がります
- ・価値のある土地かどうか、キャッシュフローを生みだす土地かどうかの視点を持つことも大事です。
- ・価値のある土地探しは誰でも勉強すればできるようになります。手順や流れは上記を参考にしてください。
マイホームを建てようと土地を探している人でも、「不動産投資」の視点を持つことで、マイホームや土地が今後相続する人にとって価値のあるものとなります。
知っておきたいのは「賃貸併用住宅」という選択肢です。不動産投資と聞くと、専門知識など膨大な勉強量が必要になるイメージがあるかもしれませんが、価値のある土地を探して、賃貸併用住宅を建てるためには、必要な知識を勉強するだけで十分可能です。
その為の概要と、大まかな流れはこの記事でお伝えしました。
マイホームのための土地探しをされている方は、以下に今まで出てきた条件をまとめてチェックリストにしましたので、ぜひ参考にしてみて下さい。
土地探しのコツ２４個チェックリスト
- エリア
古いのか新しいのか、若い人が多いのか高齢者が多いのかなどエリアの特徴によって住環境は変わります。 - 利便性（子供の視点も）
駅までの距離、公共施設、スーパー、銀行など生活するにあたって幅広い年齢層の視点で見る利便性も重要なポイント - 最寄り駅
徒歩、バスがあるか本数は？始発終電の時刻など。昼間だけでなく夜間の安全性も確認しましょう。 - 買い物などの施設
スーパーまでの距離、コンビニなど買い物できる施設を確認。週末出かける大型スーパーなどもチェックしておきましょう。 - 公共施設
学校、病院、図書館は歩いていける距離にあるのか、役所関係はどうかなどをチェックしましょう。 - ハザードマップ
各自治体のハザードマップで被災想定区域と規模、避難経路、避難場所、道路情報などを確認しましょう。 - 将来性
土地の人気など。特に新興住宅街や開発中の区画なら、今は利便性が落ちるエリアでも将来性があることも多いです。 - 治安
住む場所だけでなくエリア全体の治安についても確認。実際に歩くことはもちろん実際に住んでいる人の声を参考にしてみましょう。 - 用途地域
用途地域によって建てられる建物が変わるので、土地探しでは必ず確認しておくべき項目です。 - 防火
防火地域なのか、準防火地域なのかによって様々な制限があります。建物の構造や階段などの設計部分の規制に関わる部分なので、しっかりと確認しましょう。 - 建蔽率、容積率
土地ごとに建てられる建物の大きさや高さに制限があります。面積の上限は建蔽率、延床面積の上限は容積率です。 - 道路
都市計画区域内で建物を建てる場合には、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m接した土地でなければならない、などの接道義務があります。 - 地盤
地盤について調べておくことも大切です。地質、揺れやすさなども含め「地盤サポートマップ(ttp://www.jiban-portal.jp/)」で目安を調べましょう。 - 境界線-隣の土地との境界線の明確化は、境界を示す境界標の有無で確認できます。トラブル防止のため測量などで明確にしておく必要があります。
- その他災害の危険性
火事や地震などの一般的な災害に加え、天災、自然災害などあらゆる災害の可能性についても見ておくことが重要です。
ここからは投資家など家の専門家目線になりますので、必ずチェックしてください。というよりも、こういう土地や建物は価値が出やすいので、プロが購入する土地建物です。という参考リストになりますので、頭に入れておくと良いでしょう。
- プロ目線で見ると、木造３階建長屋形式が、収支を高めやすい。
- 広さは最低でも110平米以上、坪単価は150万以下 。高すぎると収支が合わない。ある程度割安の土地がいい（エリアにより相談）
- 建蔽率/容積率 は60%以上/150%以上。3階建ての最低ラインないと難しい
- 土地の幅が短い辺で7.7m以上は必要
- 接道2m 前面道路幅員2m以上
- 用途地域 第一種低層住居地域以外 (工業・商業地域OK)
- 防火地域以外(準防火はOK)
- 第一種高度地区以外
- 道路と土地に高い段差が無い事