担当者の対応が大幅に良くなる!不動産管理会社と協力体制を作る秘訣

前回の記事では、銀行開拓に必要な3つの心得について解説しました。 良い物件を見つけるのと並行して、良い融資を受けるための準備は不動産投資を成功させる上で大切なポイントです。 まだご覧になっていない方はぜひご覧ください。
不動産融資をしてくれる銀行はこう探す!3つのポイントと面談の注意点

特に不動産投資の初心者の方であれば、まずは物件を選定しなければならないと考えがちですが、初心者こそ、きちんとした融資を受けられなければ不動産投資を始めることができません。 いきなり銀行に行くというのは緊張してしまうかもしれませんので、きちんとした準備をしておくためにも、前回の記事を読んでいない方は、しっかりと確認をしておいてくださいね。

今回は、不動産投資を成功させるために欠かせないポイントの3つ目として「満室経営」を続けていくために必要な考え方をお伝えしていきます。

良い物件を購入し、良い融資を受けられても、所有している不動産に入居してくれる人がいなかったら、不動産投資はうまくいきません。 所有している不動産を満室経営させてこそ、不動産賃貸業の利益を最大化することができるのです。

この記事では、サラリーマンをしながら不動産投資をしている兼業大家さんなど、不動産投資に費やすことができる時間が限られている人が必ず使う「管理会社」との上手な付き合い方について解説していきます。

不動産投資は、管理会社との関係を築けるかによって、成功するかどうか大きな影響を与えます。

今回、記事を理解して頂く事で、

  • ・管理会社をどのように活用すればよいか?
  • ・管理について悩まずにする方法とは?

上記の内容を学ぶことができます。

是非、管理会社と上手に付き合っていくための考え方や、工夫するべきポイントを身に付けていってくださいね。

1.管理会社の仕事内容は?何をしてくれるの?

管理会社の仕事内容は?何をしてくれるの?

管理会社の仕事内容は、管理費としてお金を払うことによって、物件の管理や空室になってしまった際に入居者を募集し、入居までのサポートをしてくれます。 管理会社によって、特徴や強みは様々ありますが、入居者を管理会社が募集してくれるというのは、大家さんにとって非常に頼もしい味方になります。

2.満室経営できるかどうかは、管理会社との良好な関係が大事

満室経営できるかどうかは、管理会社との良好な関係が大事

管理会社はお金を支払うことで、物件の管理運営をしてくれます。

ですが、大家さんからの具体的な指示がなければ、積極的に満室になるように動いてくれないこともあります。 不動産投資というと、良い物件を保有すれば、管理会社に任せて「不労所得」を得られるというイメージもあるかもしれませんが、物件を購入してすぐに「不労所得」になるという訳ではありません。

不労所得となるような仕組みづくりをして、満室経営を続けていくことができるようになるまで作り上げることが大切になります。 そして、満室経営をし続けるためには、管理会社との関係や役割が非常に重要になってきます。そこで、ここからは管理会社との良好な関係を築くためのポイントを解説していきます。

3.管理会社の対応が悪くなる要因

管理会社の対応が悪くなる要因

賃貸物件を所有すると、大家さんは、管理会社と様々なやり取りをしていく必要があります。 特に、所有している物件が、自分の住まいから遠方にある場合、管理会社とも遠隔でやり取りをしていくことになります。 その上で、大切になってくるのは、「大家さんからの指示を待つ」ではなく、「管理会社が判断して実行できるようになる」という体制を作ることです。

物件を保有すると、様々なトラブルが起こります。些細な事故やトラブルであったとしても、管理会社の担当者は、基本的に大家さんに指示を仰いで判断をするべきだと思い込んでいるケースが多いです。

例えば、管理会社の担当者は、様々な大家さんとやり取りをする中で、勝手に判断して怒られたという経験があると、自分で判断して行動をしにくくなります。 よって、大家さんが担当者に対して怒ってばかりでは、担当者が自主的に判断して行動してくれることはありません。むしろ怒ってばかりいると、連絡が取りにくくなったり、積極的な提案をしてくれなくなったりなど、どんどん対応が悪くなってしまいます。

たまに、管理会社に対して「仕事をしない」「対応が悪い」と不満を持つ大家さんもいますが、その原因は大家さん自身の接し方にあるかも知れません。

いずれにしても大家さんは、仕事の部下を育てるのと同じように、管理会社の担当者が自主的に考えて行動できるようにマネジメントしてあげることが大切です。 そうすることで、良い関係を構築することができ、結果として、あなたの所有している物件をなんとかして満室にしたいと思って行動してくれるようになるでしょう。

3-1.良い関係が築けるとよい提案をどんどんもらえるようになる

管理会社の担当者と良い関係を築くことができると、積極的に提案をもらえるようになります。

例えば、空室になってしまった部屋の設備がまだまだ利用できる状態であったとしても、「新品に交換してみてはどうか?」という提案をされたことがあります。 設備を交換するというのは、大家さんの出費になりますので、管理会社の担当者からは提案しにくい内容であります。

しかし、管理会社の担当者が近隣の賃貸物件と比較した上で、設備を交換することによって賃料アップも見込めるというように、しっかりとした根拠に基づいて提案してくれているのであれば、そういった提案は極力受け入れてあげるのが良いでしょう。

結果として、賃料をアップして入居者が決まり、担当者も継続的に前向きな提案をしてくれるようになっていくのです。

3-2.大家さんがやってはいけないこと

管理会社の担当者が提案をしてくれるようになった時に、大家さんがついやってしまうこととして、「成果がでなかった時に怒ってしまう」ことです。 確かに、お金をかけてリフォームをして入居が決まらなければ、悔しい思いもでてくるでしょう。

しかし、せっかく担当者が提案をしてくれたことに対して、判断を下したのは大家さんなのですから、頭ごなしに怒ってしまっては、担当者も気分が良いはずがありません。 会社の中で、良い上司が部下の失敗に対して怒らず、失敗した理由を共に考えて、次の対策を考えていくようなマネジメントが重要です。

4.提案されたことをなるべく受け入れるようにしよう

提案されたことをなるべく受け入れるようにしよう

管理会社の担当者からの提案は、できる限り受け入れてあげるように心がけましょう。 なぜなら、管理会社が自発的に提案をしてくれること自体が、非常に重要なことだからです。

4-1.管理会社は自発的に動いてくれないと考えよう

管理会社は数多くありますが、管理を主体にしているということもあり、積極的に開拓をするというよりは、ミスなくきっちりとこなしていこうという意識の会社や担当者が多い傾向にあります。 役所仕事とまでは言いませんが、管理を任せてすぐに、積極的なアドバイスをもらえるということは期待しない方が良いです。

ただ、きちんとした接し方を続けていく中で、信頼関係を構築していく事ができれば、自主的に意見や提案をしてくれるようになっていきます。 管理会社に依頼したからといって、すぐにプロとしてどんどん提案をしてくれることを期待してはいけません。

4-2.管理会社が自発的に動くために指示を工夫しよう

では、管理会社が自発的に動いてくれるようにするにはどうしたらよいのでしょうか?

第一に、大家さんから管理会社の担当者に対して、「感じたことは何でも提案をして欲しい」という気持ちを繰り返し伝えることが大切です。 お金がかかるものであっても、そうでなかったとしても、担当者の方のアドバイスが欲しいと伝え続けることで、管理会社の担当者が提案をしやすくなっていきます。

どんなに些細なことであったとしても、きちんと聞いてあげて、提案されたことを任せるようにしていきましょう。 担当者からのアドバイスは、自分で発信をした考えになりますので、担当者にとって、発言したことに対しての責任感が生まれます

責任感があるということは、何とかして成果をだしたいと思うのが自然です。

そういった提案と実行を繰り返していくことで、少しずつ管理会社の担当者の経験値があがっていきます。 ポイントとしては、仮に成果がでなかったとしても、怒るのではなく、次の改善点をだしてもらえるように促してあげることが大切です。

5.実は満室経営は難しくない?

実は満室経営は難しくない?

特に地方では、不動産投資に対して「人口が減少傾向にあるので難しいのではないか?」という意見もあります。 しかし、地方の物件であっても満室経営を行うことは可能です。

例えば、空室率が40%といった、非常に満室経営が難しそうなエリアであったとしても、可能なのです。 仮に、あなたが所有する物件で、最初の5部屋から10部屋くらいを埋めれば良い状態であれば、数多くの不動産投資家や大きなマーケットと競合する必要はありません。

なぜなら、自分自身が保有している物件の周辺にある100棟くらいがライバルとなりますが、その大家さんの多くが、不動産投資家やビジネスマンではなく、地元の高齢のおじいちゃん、おばあちゃんであることが多いからです。

そこまでお金に困っておらず、利益の追求をしていない大家さんであれば、お金をかけてリフォームや入居者募集をせずに、放置してしまっているというケースも多いです。

こうした、「空室ができても気にしないような大家さん」に勝つことができれば良いのです。 その為、しっかりと勉強をして、物件を所有しているエリアで求められている条件を揃えれば満室経営は決して難しいことではありません。

6.まとめ

  • 1.満室経営をしていくためには、管理会社との関係や役割が非常に重要になってきます。管理会社との良好な関係を築くためには大切なポイントが3つあります。
  • 2.物件を保有すると、様々なトラブルが起こります。管理会社には「大家さんからの指示を待つ」だけではなく「自主的に判断して実行できる」という関係を築いていくのが大切です。
  • 3.管理会社からの提案はできる限り受け入れるようにしましょう。しかし、お金を払っているからといって、適切な提案を積極的にしてくれるという期待はしないほうが良いでしょう。きちんと提案を聞いてあげ、結果がでなくても頭ごなしに怒らないようにしましょう。
  • 4.大家さんが所有する物件を埋めるためには、ミクロの視点で考えることも大切です。最初の5部屋から10部屋くらいを満室にするのであれば、利益追求に貪欲ではなく、相続で大家になっている地元のおじいちゃん、おばあちゃんに勝てるように条件を整えることが必要になります。

不動産投資において、良い物件、良い融資を受けた後は、満室経営をするために、管理会社との良好な関係を築くことが重要になります。

不動産投資を始めて、いきなり「不労所得」になるということは難しいです。 管理会社が適切な提案、行動をしてくれるようになるまで、きちんとマネジメントをしていきましょう。 きちんとした付き合いを続けていくことによって、管理会社が積極的に行動してくれるようになると、少しずつ、管理にかける手間や時間が減っていきます

不動産投資で成果をだし続けるために、管理会社とのやり取りもきちんと続けることによって、大きな成果をだしていきましょう。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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