マンションリフォームの相場と費用対効果|安く抑えるコツをチェック!

マンションは築年数が経過するほどその価値が低下していきますが、中古マンションの価値を維持し続けるためには、定期的なマンションのリフォームが必須となります。

しかし、いざリフォームを行おうとしても

  • 「ワンルームや3LDK物件の費用はいくらかかるのか?」
  • 「キッチンなどの水回りをリフォームする場合、相場よりも高くつくのではないか」

など費用相場に疑問があるのではないでしょうか?

さらに、マンション経営をしている方は

  • 「どれくらい経費をかけてリフォームを行えば物件の価値は上がるのだろうか」

という疑問を持つこともあるでしょう。

この記事では、

  • リフォームとリノベーションの違い
  • 水回りやフルリフォームを行うベストなタイミング
  • マンションリフォームの相場 ・キッチン、トイレなど各場所のリフォームの相場
  • リフォーム費用を抑えるポイント
  • マンション経営者向けに、リフォームするメリットとお得な情報

をご紹介します。

この記事が、費用を抑えたリフォーム情報を活用して、所有するマンションの資産価値を高めるための参考にしていただければ幸いです。

1.リフォームとリノベーションの違いについて

リフォームとリノベーションの違いについて

まず、マンションのリフォームと似た言葉で、「リノベーション」という言葉を耳にしたことがある方もいらっしゃると思います。

一般的に、リフォームとは古くなったり、傷みが生じたりした部分を修繕し、新しくすることを指します。

いわば、リフォームとは新築の状態に戻すことを意味します。

リノベーションとは複数の部屋を一つにつなげて広い部屋を設けたり、キッチンをダイニングキッチンに変えたりすることで、いわば、現状の建物に新たな価値をプラスすることです。

なお、リフォームとリノベーションは、業者によって定義が異なること、そして、リフォームとリノベーションは境界があいまいな面もありますが、本記事ではリフォーム、またはリフォーム色の強い事例を取り上げていきます。

2.マンションのリフォームはいつがベストなタイミング?

マンションのリフォームはいつがベストなタイミング?

マンションのリフォームを初めて行う場合「いつ頃がベストなタイミングなのか」という点が気になるところです。

マンション内のそれぞれの設備は耐用年数が異なるため、耐用年数に応じてリフォームすることが最適といえます。ここから詳細を見ていきましょう。

2-1.リフォームが必要な時期について

リフォームを行う時期は、水回りは築10年から20年が経過したタイミング、フルリフォームは40年が経過した頃となります。

2-2.水回り 築10年~20年でリフォームを

マンションの設備で最初に傷みが生じやすいのは、キッチン、トイレ、浴室、洗面所などの水回りです。

水回りは、一見すると表面上に問題がないようにみられますが、10年を過ぎた頃から壁の内側などから徐々に傷みが生じやすくなり、15年から20年ほどたち、水漏れが発生していると壁の内側に腐食が発生することがあります。

そのままの状態にしておくと、水回りの設備の傷みがひどくなり、リフォームするときに多額の費用がかかることもあり得ます。

そのため、水回りのリフォームは、早ければ10年を過ぎたあたりに実施し、遅くとも20年程度が経過したら行いたいところです。

2-3.フルリフォーム 築40年前後で検討を

水回り以外は比較的傷みが生じにくいですが、築40年を経過するとドアや床面、天井などにも傷みが生じやすくなります

マンション内のあちこちに傷みが見られるようになったらフルリフォームを検討しましょう。フルリフォームは水回りのような部分的なリフォームとは異なり、費用も高額となりますが、フルリフォームを行うと築年数が経過していても質の良い状態を維持することができ、物件の価値を高めることができます。

3.マンションリフォーム費用の相場

マンションリフォーム費用の相場

マンションリフォームを行う場合、特に気になるのはリフォームの費用ではないでしょうか。リフォームを行う場合、目安となる価格帯は300~700万円です。

ここでは、ワンルームとファミリータイプマンションにかかるのリフォーム費用について紹介します。

3-1.ワンルームの事例

ワンルームの中古マンションをフルリフォームした場合の費用の目安は約300万円となります。

フルリフォームのため費用は割高となりますが、部屋の数が少ないこともあり、フルリフォームとしては費用が抑えられている形です。

3-2.3LDKの事例

3LDKのフルリフォームを行う場合、目安としては300万円台の半ばとなりますが、スケルトンリフォームを行う場合は500万~700万円程度となります。

スケルトンリフォームとは、壁や床を撤去してコンクリート部分のみを残し、内装を全て新しくする形のリフォームです。そのため、部屋数の多い状態からダイニングとリビングが一体化した広い空間に間取りを変更することもできます。

スケルトンリフォームでは解体作業も行われるため、通常のリフォームよりも費用がかかりますが、キッチンなどのグレードを抑えることによって全体の費用を抑えることが可能となります。

スケルトンリフォームの図

3-3.各所別の費用の事例

マンションの一部分のみをリフォームする場合、その費用を以下に紹介します。

なお、以下の費用は中心価格帯であり、マンションの状況や工事の内容によっては価格が変動する場合があります。

リフォームする部分 価格
キッチン 60~90万円
浴室 80~100万円
トイレ 20~30万円
洗面 20~30万円
リビング 50~100万円
ダイニング 30~60万円
寝室 20~40万円
玄関 10~20万円

なお、築年数によってリフォーム費用は大幅に変わる場合があります。また、フルリフォームを行う場合、解体・撤去のための費用が別途で50万円ほどかかります。

4.マンションリフォームにかかる日数

マンションリフォームにかかる日数

マンションリフォームを行う場合は、リフォームにかかる日数を把握しておくことで、事前の準備をスムーズに進められます。

4-1.リフォームの日数の把握はなぜ必要か?

リフォームの日数を事前に把握しておく必要がある理由としては、仮の住まいが必要になるかどうかを知っておく必要があるためです。

スケルトンリフォームのように大がかりなリフォームを行う場合、一時的に家に住めなくなることから仮の住まいが必要となりますが、リフォームの日程をあらかじめ知っておくことによって仮の住まいの契約をスムーズに進めることができます。

また、リフォーム中には騒音が発生しますが、リフォームの日数を把握しておけば、近隣の住宅に対して工事の期間を伝えることができ、その間は騒音が発生するかもしれないという内容を伝えることができます。

それによって、近隣トラブルを事前に防止する効果も見込めます。

4-2.全面リフォームの工期

工事期間そのものは2~3か月程度が目安となりますが、マンションの工事を始める場合には管理人が契約を行う形となるため、管理人にリフォームを行うと伝えてから工事が始まるまでは1~3か月程度を見込んでおく必要があります。

そのため、リフォームを始めると伝えてからリフォームが完了するまでは半年程度かかることもあります。

4-3.部分リフォームの工期

部分リフォームは数日~1、2週間と比較的短期間で工事が終了しますが、生活に差し支える場合があることから、リフォーム前に事前の準備が必要となります。

キッチン

ガスコンロからIHクッキングヒーターに変更したり、あるいはビルトインコンロに変えたりする場合、2~3日をみれば工事が終了しますが、キッチンの間取り変更など、大がかりなリフォームを行う場合は1~2週間程度かかる場合があります。

なお、キッチンが使えない場合は自宅で調理ができないので、カセットコンロやレトルト食品の用意が必要です。

浴室

ユニットバスのみを入れ替えする場合、3日程度をみれば工事は終了しますが、浴室を全面的に新しくする場合は2週間程度の日数がかかることもあります。

その間は浴室を利用することができませんので、銭湯、または温泉施設を利用します。

トイレ

洋式トイレの入れ替えだけなら1日、和式トイレを洋式トイレに変更する場合は3日ほどで済みますが、トイレの間取りを変更する場合は1~2週間ほどかかる場合があります。

トイレが長い間使えない場合は仮設のトイレを設置してもらい、それを利用します。

洗面所

洗面台の入れ替えのみであれば、1日をみれば終わりますが、早ければ半日で終了します。壁や床面の張り替え工事も一緒に行うのであれば1週間程度をみると良いでしょう。

リビング

クロスの張り替えは2~3日程度、フロア材の張り替えは3~4日程度ですが、間取りの変更や床暖房の設置など、大がかりな作業を行う場合は2~3週間かかることもあります。

長期間リビングで過ごすことができない場合は、必要に応じて仮の住まいを用意し、そこで過ごすことも検討しましょう。

5.リフォーム費用を抑えるためのポイント

リフォーム費用を抑えるためのポイント

リフォームの費用は高額になることが多いですが、費用をかけなくてもリフォームは可能です。リフォームの費用を抑えるための方法をここではご紹介します。

5-1.掛け率の把握

ユニットバスや流し台、洗面台は定価が設定されているものの、販売価格は業者によって異なります。その理由は、ある特定のメーカーから各種の設備品を多く仕入れられる業者ほど販売価格を引き下げることが可能になるためです。

そのため、規模の大きな業者ほど設備品の仕入れ数も多くなることから、メーカーとしてはまとめ値引きとしてその業者に安く卸すことができます。

リフォームを依頼する場合には相見積もりをお願いしましょう。見積書を良く見ると各種設備品の欄には掛け値率が載っていますので、掛け値率を比べて業者を決めるのも一つの方法です。

5-2.施主支給

施主支給とは、各種の設備品の手配を業者に依頼せず、施主自身が設備品を購入して取り付けのみを業者に依頼することを指します。

施主自身がホームセンター、またはネット通販で手配することによって、設備品の価格が安くなる場合があります。

ただし、業者によっては施主支給を受け付けていない場合があるので、確認して業者から了承された時点で行うようにしましょう。

5-3.住宅ローン減税制度の活用

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に一定額の減税を受けられる制度のことです。対象となるのは新築住宅や中古住宅を取得した場合のほか、条件が合えばリフォームでも利用できます

リフォームで住宅ローン減税の制度が利用できるケースは以下の通りです。

  • ・リフォーム費用が100万円以上
  • ・住宅ローンの借入期間が10年以上
  • ・年収が3000万円以下
  • ・工事完了後6か月以内に本人が居住
  • ・リフォーム工事後の床面積が50m²以上

5-4.地元の優良工事店に依頼

地元の優良工事店に依頼することで、リフォーム会社よりも安く工事ができる場合があります。

その理由は、工務店の場合は直接施主から請け負って工事を行うことが可能であり、余分なコストがかからないためです。

リフォーム会社の場合、広告宣伝費や営業の担当者に支払う給料など、さまざまな経費がかかるため、その分が建築費に上乗せされる形となります。

なお、地元の工務店の技術は工務店により差があるので、評判の高い工務店に依頼すると良いでしょう。

5-5.優先順位をつける

リフォーム費用を抑えるためには、リフォームする範囲を必要最低限に絞ることも効果的です。

可能であればフルリフォームが理想ではありますが、フルリフォームは費用が高くつくことから難しいのが現状といえます。そのため、使用できる所はそのまま使用し、傷みがみられる所を中心としてリフォームを行うことによって、リフォーム費用を抑えることができます。

5-6.相見積もりをとる

相見積もりをとることは、リフォーム費用を抑えるための基本的なことといえます。

相見積もりをとらずリフォームを依頼した場合、ほかの会社に依頼した場合よりもリフォーム費用が高くついてしまう場合があります。その点、相見積もりをとることによって、業者間同士で競争が行われるため、見積もりの安い会社を選べることから、リフォーム費用を抑えることが可能となります。

5-7.リフォームローンの活用

また、自己資金だけでリフォームを行うことが難しい場合は、金融機関が提供しているリフォームローンを利用する方法もあります。費用を抑えるための方法を活用してもリフォーム費用が工面できなかった場合に利用すると良いでしょう。

リフォームローンを活用すると、借入金のほかに利息も返済しなければならないため、リフォーム費用を抑える方法には含まれません。

しかし、資金が貯まるまでリフォームするのを待つよりも、借り入れをして早い段階でリフォームを行った方が、傷みの少ない段階でリフォームできるため、結果的に費用を安く抑えられます

6.マンション経営者必見!資産価値を上げることができる

マンション経営者必見!資産価値を上げることができる

マンションの経営者にとってリフォームの費用は負担に感じることがありますが、適切なリフォームを行うことによって資産価値を上げることも十分に可能です。

6-1.リフォームは必要経費 物件の価値の下落を防げる

リフォームの費用は高額になることがありますが、リフォームは必要経費としてとらえることができます。

物件の多くは、築年数が経過するほどその価値も下がる傾向にあるため、賃料を下げざるを得ません。しかしながら、定期的にリフォームを行うことによって、物件の質を良好な状態に保つことができるため、賃料を下げなくても入居する可能性が高まります。

例えば、これまでマンションの家賃が8万円であったとしても、老朽化が進むと入居者が減るため家賃を6万円に減らさざるを得ません。

しかし、100万円をかけてリフォームを行った場合、短期的にみれば多額の出費となりますが、毎月8万円の家賃が得られるのであれば、1年1か月後の時点でリフォーム代を回収できる形となります。

このことから、リフォームは必要経費といえるのです。

6-2.リフォーム費用が家賃の何倍になるか?

リフォームを行う場合、どの程度の費用をかけるかという点については、リフォーム費用を家賃の何倍にするか、ということを目安にできます。

例えば、1か月の家賃収入が8万円である場合、リフォーム代を80万円とすれば、リフォームの費用を10か月で回収することができます。

また、長期間の入居を見込めるため、リフォーム代に200万円をかけても良いと考えるケースもあるでしょう。この場合、2年と1か月でリフォーム代を回収することが可能です。

リフォーム費用を何ヶ月で回収するか、という視点もリフォーム費用を決める点では大切な考え方といえます。

6-3.定期的なリフォームは必要不可欠な努力

定期的にリフォームを行うことは、オーナーにとって必要不可欠な努力といえます。なぜなら、マンションのオーナーとしては、いかに入居者にとって快適な環境を維持するか、という点が重要になるからです。

リフォームでは多額の出費を伴いますが、リフォームを実施することによって付加価値を生み出せるため、家賃を下げなくても入居者としては満足度が高まります。

場合によっては、家賃の値上げに踏み切ったとしても、その価値が十分であれば入居したいと感じる人は十分にいることでしょう。

また、オーナーの中には、ほとんどの人が見向きもしないような格安物件を購入し、全面的なリフォームを実施することによって物件をよみがえらせ、入居者が満足しているケースもあります。

入居者が快適な生活を送れるようにすることを踏まえれば、オーナーとしてはリフォームを行って快適な住空間を提供したい、と自然に考えるのではないでしょうか。

6-4.リフォームにローンが使える

リフォーム費用の総額が数十万円程度である場合、自己資金でまかなうことも可能ではありますが、費用の総額が100万円を超える場合、自己資金のみでリフォーム費用をまかなうことが難しくなります。

そこで利用を検討したいのがリフォームローンです。

金融機関ではさまざまなリフォームローンの商品を提供しています。一例をあげると、担保を必要とするタイプのもの、または担保を必要としないタイプの商品、変動金利型または固定金利型、金利を低く抑えている商品などさまざまなものがあります。

担保を必要とするタイプのリフォームローンは多額の融資を受けやすく、担保を必要としないタイプのリフォームローンは、担保を必要とする商品と比べると融資額は低めに設定されています。

なお、リフォームローンの中にはクレジット会社とリフォーム会社が提携していなければ利用できない商品もあるので、利用する場合には注意が必要です。

しかしながら、リフォーム会社とクレジット会社が提携しているということは、信用のおけるリフォーム会社であることの目安となりやすいため、リフォーム会社を判断するための材料にもなり得ます。

適切なリフォームローンを利用して、効率的にリフォームを進めていきましょう。

6-5.リフォームは経費として計上できる

リフォームにかかる費用は「修繕費」と呼ばれる経費として計上できるほか、「資本的支出」に計上してリフォームした部分を資産とみなす方法もあります。

修繕費と資本的支出の違いは、古くなった部分を改修するための費用が修繕費であり、物件に付加価値を高めるための費用は資本的支出であることです。

なお、リフォーム費用が20万円未満の場合、または修繕する周期が3年未満の場合は修繕費となります。また、修繕費か資本的支出か判断ができない場合は、60万円未満であれば修繕費として計上できます

修繕費という形で経費を計上するメリットは、経費が増えるほど利益を抑えられ、節税ができる点です。

また、資本的支出として資産に計上した場合、利益が発生するために納税額は増えますが、利益が生じていることから金融機関からの融資を受けやすくなる点がメリットとなります。

ただし、修繕費にするか資本的支出にするかは、節税の面から判断するのではなく、あくまでも原状回復を行ったのか、それともリフォームによって付加価値が高まったのか、という観点から判断すべきでしょう。

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まとめ

  • 1.リフォームは水回りを優先的に 築10~20年が実施時期
  • 2.リフォーム費用は築年数や物件の状況によって変動
  • 3.リフォームの日数 小規模な場合は数日、フルリフォームは3か月前後
  • 4.リフォーム費用を抑える方法は多様 コスト意識を持って費用を抑える
  • 5.リフォームは物件の価値を高めるための必要経費

多くの場合、リフォームは修繕が必要となったタイミングで行われます。建物は年数が経過するほど傷みが生じるため、一定の期間ごとにリフォームすることが不可欠となります。

また、リフォームを行うことによって物件の価値が上がる点を活かし、所有しているマンションの将来性を見込んでリフォームを行えば、売却時に高値で販売することも可能となります。

リフォームを計画的に行うことによって物件の価値を高めることができます。入居者が満足できる物件を維持し、やって良かったと思えるリフォームを目指しましょう。

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