【ステップ2】実録:私が自己資金を確保した方法

こんにちは、藤山大二郎です。

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短期間で自己資金を獲得する方法」

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前回のステップ1では、不動産投資の今の市況と、これからどうなっていくかについてお話しました。これからの時代は、買える人、買えない人、2極化の時代が来ます

その差を分けるのが「自己資金」です。少ない自己資金しか持たない人は、いかにしてその資金を増やすのか、その視点から拡大戦略を考えることが重要だとお話しました。

 

今日は・・・・

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■ステップ2:

売却益での自己資金確保が私の不動産投資を変えた!

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というテーマで、自己資金不足に陥った私が、どのようにして自己資金を増やし、事業規模を拡大させていたったのか、リアルな体験談を交えてながら、解説して行きたいと思います。

 

■ 3棟目~5棟で多くの人が買えなくなる理由

不動産投資を始める人の中には、「キャッシュフロー100万円」を、目指す人も少なくないと思います。キャッシュフロー100万円を実現するとなると、概算で月300万の家賃収入が必要です。

さらにそこから逆算して考えていくと、年間で3600万程度の家賃収入が必要なことになり、それだけの家賃収入を得る為には、3億~5億の物件購入が必要になることが分かります。投資方法や買い方によっても変わりますが、ざっくり見て、これぐらいの規模の購入が必要になるわけです。

前回のステップ1でもお話したように、今は融資の引き締めが厳しい時代です。物件を買い進めて行く上で、全てをオーバーローンで購入していくのは不可能です。ある程度の頭金を入れなければ、買えない時代になってきた、と言えるわけです。

仮に3億円の物件をフルローンで買えたとしても、7%程度は諸費用として必要なので、2000万円程度の自己資金が必要となります。

キャッシュフロー100万円を実現するためには、「いかに手元の資金を作るか」ということが、ポイントになってくることをお分かり頂けると思います。しかし実際には・・・

例えば1棟目を購入して、そこから2、3棟目とどう購入して拡大させていこうかと、計画を建てる人は多いものの、そこに自己資金の概念を持たない人が多くいます

1棟、2棟と買っていけば、自己資金はなくなっていくわけです。だから自己資金の概念を持っていないと、すぐにそれ以上買い進められなくなります。

「だったら入ってくる家賃収入で、自己資金を貯めればいいのでは?」と考える人も多くいますが、これは現実的ではありません。家賃収入が年間1000万円あったとしても、銀行への返済が半分の500万円程度はあるわけで、空室になったり、修繕費が必要になったりもすることを考えると、年間200~300万円ほどしか残らないことになります。

家賃収入から、数千万円の自己資金を作るためには、かなりの時間を要することになります。会社員として働いているお給料から貯めようと考えることも、同様に時間がかかるばかりで現実的ではありません。

自己資金の概念が抜け落ちてしまうことで、3棟、4棟と買い進めるあたりで、手元の資金が無くなり、拡大が止まってしまうことになります。

 

■実は私も同じでした。

私も自身もそうでした。3棟目を買った時点で、手元の資金が無くなってしまい、買うことが出来なくなってしまいました。もちろん最初は、

  • どういう銀行を使って、
  • どんな物件を購入して、
  • そうすればこのぐらいのキャッシュフローになって、
  • このぐらいで目標が達成できるだろう

と計算していました。しかし「自己資金の概念」が抜け落ちていて、3棟目を購入後自己資金が尽きてしまったわけです。

そこで私が取った戦略が『売却』です。行き詰った私は、「一回全部売って買い直そう」と考えました。そこで1棟目に購入した物件を売却したわけですが、2200万円で購入した物件が、半年後4000万円程度で売れました

これによって、2000万円弱の自己資金を獲得することに。自己資金を作れたことで、どうなったかというと・・・

 

■銀行の評価が大きく変わった

手元に自己資金が出来たことで、銀行のからの評価が大きく変わりました再び融資を受けることが出来るようになり、ここからドンドン買い増していくことで、短期間で飛躍的に規模を拡大させることが出来ました。

売却を混ぜて自己資金を作ることは、銀行からの評価を高めることに繋がります

日本の銀行は不動産賃貸業、事業者を評価する上で、バランスシートを見ることはあっても、含み益は評価の対象にしません。しかし不動産は相対取引なので、場合によって極端に安く買えることがあるわけですが、そこにあるみ益を評価して融資の審査をするわけではありません

だから、いくら含み益を持っていても、それだけでは融資が受けられるわけではなく、売却を混ぜて、含み益を現金に変えて分かりやすく資産として、見せる必要があるわけです。

自己資本比率が一気に高まることで、銀行が見た時に、

  • 自己資本比率が高く、
  • 健全な賃貸経営をしている、

このような見え方になるわけです。

割安な物件を資産として持つことも重要ですが、それだけでは不動産投資を拡大していくことは出来ません。資金が無い場合には、売却を混ぜて「見える資金」に変えてあげることで、「キレイな決算書」として評価され、融資が受けられるようになります。

 

と言うことで今日は、融資が受けられずに行き詰った私が、どのように考え拡大していったのかをお話しました。

もちろん、これは戦略的に進めていきさえすれば、狙って売却益を得ることが可能になります。

そこで次回は・・・

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■ステップ3、

【顧客事例】完成後3~6ヶ月、

で約850万円の売却益事例を紹介! 

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と言うテーマで、実際に狙って売却益を得た、いくつかの事例をご紹介したいと思います。弊社がサポートしている顧客にも、私と同じように売却益を得て、自己資金を作ることに成功した人が沢山います。

次回も楽しみにお待ちください!

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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