【ステップ5】規模を拡大していくためには「○○化」が必須!

こんにちは、藤山大二郎です。

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前回のステップ4では、不動産投資で利益を得る為の、「歪み」についてお話しました。安く建てて高く売るという、「歪み」を取るためには、【土地から探して建てる新築戸建て】が、狙いやすい、と言うことをお伝えしました。

歪みを取ることで、狙って売却益を得られるようになり、自己資金を増やして効率的に拡大していけるようになります。

 

今日は・・・

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■ステップ5:

目標の家賃収入を得るには規模拡大が必須!

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というテーマで、キャッシュフローを大きくしていくためのポイントを、お話していきたいと思います。

不動産投資を始めて、1棟、2棟と物件数を増やすことで、キャッシュフローを増やしていくことが出来ます。

キャッシュフロー100万円、多くの人にとって1つの目標となる数字だと思いますが、これを実現するためには「規模拡大」が必要です。

 

■キャッシュフロー100万円を実現するために

ステップ2でも一度お話しましたが、キャッフローを大きくしていく上で、とても重要な話なので、復習も兼ねてもう1度お話しておきたいと思います。

「毎月100万円以上のキャッシュフローを得る」これを実現するためには、どの程度の規模の不動産を購入する必要があるのでしょうか?

例えば年間1000万円以上のキャッシュフローを得る為には、ざっくり計算しても、3000万円以上の家賃収入が必要になります。

では3000万円の家賃収入を得る為には、どれだけの物件を購入する必要があるのでしょうか?

利回り10%として考えても、3000万円の家賃収入を得る為には、最低でも3億円分の物件購入が必要になることが分かります。

1棟、2棟と増やしていきながら、最終的に3億円分の物件を買い進めていけばいいのでは、そう考えるかもしれませんが、途中で大きな問題が生じることになります。

それが融資の問題です。

不動産投資を始めた当初は、アパートローンを活用して、物件購入を買い進めることになります。アパートローンは、融資が受けやすいというメリットがある一方で、「年収によって融資限度額が制限される」というデメリットがあります

よほど年収が高い人を除いて、多くの人は買い進めていくことで、年収による融資限度額にひっかかり、それ以上融資が受けられなくなってしまいます。

まり、それ以上買い進めることが出来なくなってしまうわけです。ではどうすればいいのか?

事業性融資(プロパーローン)を活用します。事業性融資とは、企業の事業に対して実行される融資です。アパートローンなどの、一般的な融資は「個人」に対して行うのに対して、プロパーローンは「事業」に対して行います。

プロパーローンのメリットは、「融資に限度額がない」ということです。事業内容が優れていれば、年収に関係なく融資を受けることが出来ます。不動産投資を効率的に拡大していく上で、このプロパーローンを活用できるかが、大きな分かれ目となります。

 

■規模拡大には事業化が重要

プロパーローンを引くためには、不動産投資を事業化する必要があります

多くの人は、「必要になったタイミングで事業化すればいい」と考え後回しにしてしまいますが、これでは、必要なタイミングでプロパーローンを引くことが出来ません。

なぜなら、事業性融資を引くためには、あらかじめ準備が必要だからです。法人化して、すぐに引けるわけではないからです。今プロパーローンを活用したい、そう思ったタイミングで活用するためには、早めに準備を進めておくことが重要です。

 

今日のステップでは、不動産投資の規模を拡大して、キャッシュフローを増やしていきたいと考えるなら、早くから「事業化」を考えておくことの重要性をお話しました。

個人属性だけで借りていると限界がありますし、会社を辞めた途端、借りられなくなります。だから事業化して、事業性融資(プロパーローン)を引けるようになる必要があるわけです。

銀行に事業としてみてもらうためには、物件の規模だけでなく、自己資金も重要です。ここまでのステップでお話したように、売却を混ぜ、手元にお金を残すことで、規模拡大に必須の事業化もスムーズに進めることが出来るようになります。

自己資金を持つことは、キャッシュフローを増やしていく上で、とても重要なことがお分かり頂けると思います。

 

そこで次回は・・・

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■ステップ6:

短期に自己資金を確保するには売却戦略を混ぜる

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というテーマで、これまでお話してきた売却戦略について、詳しくお話していきたいと思います。

不動産投資の拡大スピードを加速させるためにも、売却益で自己資金を確保していくことはとても重要です。どのような流れで、どう自己資金を増やしていけばいいのか、目標のキャッシュフローを、早期に実現するために必須の考え方をお伝えします。

次回も楽しみにお待ちください!

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