【ステップ6】最速でキャッシュフロー100万円を実現するための現実的な戦略

こんにちは、藤山大二郎です。

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前回のステップ5では、目標の家賃収入を得る為には、規模拡大が必要というテーマでお話しました。

カギを握るのは「事業化」です。事業性融資をひけるようになると、効率的に物件を買い進めていけるようになります。その為には早くから事業化の準備を進め、事業化を実現するための自己資金を持つことが重要であることをお伝えしました。

 

今日は・・・

と言うテーマでお話します。

事業化を進めるためにも、融資を受けるためにも、「自己資金を持つこと」が重要なことは、これまでのステップでも繰り返しお話してきました。

自己資金を確保するための方法として、

  • 家賃収入から貯めていく、
  • 本業のお給料から貯めていく、

そんな方法を考える人もいますが、これは現実的ではありません。

以前にもお伝えしたように、これらの方法は時間がかかってしまうからです。頑張って貯めたとしても、年間200、300万円程度が精一杯だと思います。物件購入の為の自己資金として貯めることを考えると、そのペースで貯めていたら、5年、10年と、長い時間が必要になってしまいます。

もっと短期間で、効率的に事業を拡大させたいと考えるなら、

売却益を得て自己資金を確保する

この考え方を持つことが重要です。

 

以前のステップでもお話しましたが、不動産を取得するためには、物件購入費の他に諸費用がかかります。

  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 司法書士の手数料
  • 火災保険
  • ローン事務手数料

などがそうです。

物件価格の6%が諸費用として必要になることを考えると、前回のステップでもお話した、「キャッシュフロー100万円」を実現するために必要な、3億円の物件を購入する際に、最低でも2000万円程度の諸費用分の資金を持っておく必要があります

とは言え、手元にそれだけの自己資金を持つ人は少ないと思います。すでに、1棟、2棟と買い進めている人なら、なおさら自己資金は少なくなっているはずです。

ではどうやって、その自己資金を作ればいいのでしょうか?

 

それが、

買い進める中で自己資金を作る

という考え方です。

1棟、2棟と買い進め、目標のキャッシュフローを実現するための、予定を立てる際に、「どこで、どれだけの自己資金を作るか」という戦略を組みこんでおくわけです。

買い進める中で自己資金を作るためには、「物件を売却して、売却益を得る」ことがポイントとなるわけです。

家賃収入だけでは、大きな自己資金を作ることは難しく、物件を売却することで、大きな自己資金を作るわけです。自己資金の概念が抜けていた私も、3棟目を購入したところで融資が受けられなくなり、そこから買い進められなくなりました。その壁を突破できたのも、物件を売却して「売却益」を得たからでした。

私が不動産投資を始めた時、自己資金はゼロでした。両親から借りた200万円を元手に、最初の1棟目を購入しました。この時は2000万円強の物件を購入したのですが、半年後に4000万円で売却することが出来ました。

ここで2000万円の自己資金を確保したことで、銀行からの評価や見方が大きく変わることに。ここで得た自己資金を元に、融資をドンドンと引けるようになったことで、短期間で大きく拡大できるようになったわけです。

 

■短期間でキャッシュフローを拡大するためには、

最終的な家賃収入を増やすために、売却を混ぜた戦略を取ることがとても重要です。

家賃収入を増やす上で、売却を嫌う人がいます。確かに一時的に家賃収入は減ります。しかし売却益で大きな資金を得ることが出来れば、それを銀行に見せることで、より大きな融資がひけるようになり、それまで以上に買い進めていけるようになります。

結果、短期間で事業規模を、拡大させることが出来るようになります。

 

今日は短期間で規模を拡大させていくために必要な、「戦略的に売却を混ぜる」という考え方をお話しました。

次回は・・・・

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■ステップ7:

原始的だけど再現性が高い「不動産の売却益」を得る方法とは?

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というテーマで、狙って売却益を得る為の、具体的な方法をお話したいと思います。

売却益を得る為には、安く建てて高く売る必要があるわけですが、これも戦略的に進めることで再現が可能になります。その具体的な流れや、進め方をお話したいと思います。

次回も楽しみにお待ちください。

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