まさか未登記建物!?スムーズで合法的に解決するための3ポイント

建物には登記がされているものもあれば、登記されていない「未登記建物」と呼ばれるものがあります。「相続した建物が未登記建物だった」「購入を考えている物件が未登記だとわかった」といったケースでは、どのように扱うか? 購入していいのか? などは判断が難しいかもしれません。

未登記建物は法律なども絡んでくることから色々と難しく、例えば、「建物の増築した一部分や離れだけ未登記」というようなややこしいケースもあります。

いずれにしても、未登記建物はそのまま放置していると、後々様々なトラブルの原因となるので、できるだけ早く合法的に解決する必要があります。しかし、未登記だと思ったら実際には登記されているということもあります。そこで、まずはその建物が本当に登記されていないのかをしっかりと確認する必要もあります。

そこでこの記事では、

  1. 未登記建物についてメリットデメリット
  2. 未登記建物を登記するための費用や必要な書類
  3. 持っている登記されているかどうかを確認する方法
  4. 未登記ならどうすべきか?

など、未登記建物の基本的な知識をお伝えするとともに、面倒でデメリットが多いと思われがちな未登記建物をどう活用すべきなのかをお伝えしていきたいと思います。

私は10棟の不動産物件を所有する現役の不動産投資家であり、不動産投資を始める人へのサポート、アドバイスなどを行うコンサルタントとしても活動しています。不動産投資の専門家の視点から「未登記建物は儲かるのかどうか」についても合わせてお伝えしていきたいと思います。

当記事を最後までお読み頂くことで、相続した物件などが未登記の場合に何をすべきかが分かるようになります。また、登記に必要な具体的な手続き方法も分かり、投資用の物件として運用できるかどうかの判断もできるようになるでしょう。

1.未登記建物について、知っておくべき基本的知識

未登記建物について、知っておくべき基本的知識

まずは「未登記建物」とはどんな建物で、どんな状態のことを言うのか正しく理解しておきましょう。未登記建物を相続した場合でも、購入を検討する場合でも、共通する基礎知識について解説します。

1-1.未登記建物とは

未登記建物(みとうきたてもの)とは、読んで字の如く「登記が行われていない建物」のことを言います。登記は自動的に行わるわけでないので、手続きを忘れたなどで登記をしていないと「未登記建物」となってしまいます

未登記建物では、事前に分かっているケースと、あるタイミングで未登記建物であることが発覚するケースとがあります。

  • ・相続
  • ・購入
  • ・売却
  • ・増築
  • ・固定資産税

こうした登記簿などの書類が必要になるタイミングで、未登記建物であることが発覚するケースがあります。未登記建物であることがわかった場合には、どのような対処が必要かも知っておかなければなりません。

1-2.未登記建物のいろいろなケース

一口に未登記建物といっても、様々なケースがあります。

  • ・一棟全体が未登記
  • ・増築部分が未登記
  • ・所有者が亡くなっている
  • ・以前に存在していた建物の登記がそのまま

未登記建物となる理由も様々で、相続の問題や、古くからの要因が絡むことも少なくありません。どのような状態なのかによって必要な手順や手続きも変わります。したがって相続した際もそうですし、不動産投資などで購入を検討する際には、どのような問題があるのかを十分に調査する必要があります

1-3.未登記建物のメリットデメリット

未登記建物における一番のデメリットは、融資がつかないという点です。誰が所有者なのかが分かりにくいというデメリットもあり、買い手が付きにくいという点でも、不動産投資に活用することを難しくさせています。また、原始取得者がいないと手続きは複雑化するということもあります。

メリットは、上手く活用することで収益建物にすることができる点です。例えば未登記部分を自分で登記するなどの知識があれば、安く購入しながら、キャッシュフローがでる物件にすることも出来ます。登記に対する手間も費用もかかりますが、その分を考慮して、安く購入できるようであれば、不動産投資で活用することができることはメリットと言えます。

この点については3章でも詳しくお話します。

1-4.登記するための費用と料金、必要書類

一般的な新築後の登記費用は、8万円~15万円程度となっています。ただし未登記建物の大きさによってはこれ以上にかかるケースもあります。また、新築後年数が経過している場合には、必要書類の作成も数が増え、その分費用が高くなることがあります。

登記に必要な書類は以下となります。

  • 1.建築確認済証・建築確認申請書一式
  • 2.検査済証
  • 3.建築代金の領収書
  • 4.工事請負契約書
  • 5.建物所有者の住民票
  • 6.工事完了引渡証明書(施工業者の資格証明書+印鑑証明書の添付)
  • 7.委任状

「登記」と聞くと、必要種類の多さからも考えて、かなりややこしく難しそうな印象があるかもしれませんが、相続登記などであれば場合は必要書類を揃えれば簡単な手続きで済ませることも可能です。とは言え、必要書類を添えたりチェックしたりすることが面倒なので、専門家にお願いするのが一般的です。

1-5.購入したい物件、購入した物件が未登記だったら

購入を検討している土地が未登記だと分かれば、まずは土地家屋調査士に依頼して、本当に登記されていないかを調査する必要があります。なぜそのような調査をする必要があるのかというと、自治体ですら把握できていない未登記建物が存在するからです。

未登記だと思っていても、実は既登記だったというケースもあります。なぜこうしたことが起こるのか?と申しますと、例えば建物を建築後に、換地処分や区画整理が行われた場合に何らかの行き違いが生じ、登記記録の所在地変更が行われていなかった・・・ということがあるからです。そのようなわけで、まずは本当に未登記なのかをしっかりと調べる必要があります。

1-6.自分の持っている建物が未登記か調べる方法

未登記かどうかを調べるには、法務局で「調べる建物の所在地に関する建物の全部事項証明書請求を行う」という方法があります。全部事項証明書が取れるかどうかで、未登記かどうかを判断出来ます。

所有権に関する事項の欄を確認し、登記事項証明書がとれなければ「建物表題登記もされていない」、つまりは未登記であると判断できるわけです。

2.未登記建物で考えられる問題と解決法

未登記建物で考えられる問題と解決法

先の1-3「未登記建物のメリットデメリット」を見ていただいても分かりますように、未登記建物はデメリットが多くあります。特に、

  • ・融資が受けられない
  • ・自分のものだと主張できない(所在がわかりにくい)

と言う点は不動産投資を行う上での、大きなデメリットになります。

それゆえ、未登記建物は避けるべきと言われるのが一般的ですが、「融資が必要ない」「固定資産税を払っている」このような場合には購入しても大丈夫ではないか?と考える人もいるかもしれません。これらの場合については、まずは想定されるトラブルについて考えておく必要があります。例えば、

  • ・未登記の増築部分が違法建築
  • ・購入後に、未登記部分の所有権を主張される

など、頻繁にあることではないとは言え、こうしたトラブルが起こる可能性もあります。これらの問題解決や、トラブルを回避するための一番の方法は「登記を行うこと」です。お金も手間もかかりますが、所有権を主張できるようになり、売買もスムーズに行えるようになります

3.不動産投資として未登記建物は儲かるのか

不動産投資として未登記建物は儲かるのか

相続した場合を別にして、不動産投資において、「未登記建物」は儲かる物件として投資対象にすることは出来るのでしょうか?結論としては、リスクを回避して、上手く活用できるなら収益物件になる可能性はある、と言えます。

1章、2章でも解説してきましたが、未登記建物は融資が受けられないので、現金で購入する必要があります。現金で購入して、自分で登記を行い収益物件にすることもできます。

ただしこの場合、お金と時間がかかります。登記には数十万円単位のお金がかかりますし、購入して登記する場合には、手間をかけて書類を作成しなくてはなりません。また、登記完了後に固定資産税が課税されることもあります。

他にも、

  • ・決済段階になって複雑な問題が発生
  • ・取り壊したはずの建物が未登記建物の土地に残っている

などの様々な問題が起こる可能性があり、クリアしなくてはならないことが多い物件であると言えます。

こうして見ても、お金と時間かかる上に、不動産投資の幅広い知識も必要になることが分かると思います。不動産投資として未登記建物は儲かるのか、については活用次第だと言えますが、クリアしなければならない問題があるからこそライバルが少ないとも言えます

リスクをカバーできる知識を身に付けている、解決策を理解している、という人なら収益物件として投資対象に考えるのもありですし、詳しい業者や専門家に相談するという選択肢もあります。

4.まとめ

  • 1.購入してから未登記に気がつくこともあるので、まずはしっかりと知識を持っておきましょう
  • 2.未登記のままのデメリットやリスクを考え、お金をかけてでも登記することを検討すると良いでしょう。
  • 3.リスクをカバーできる知識が無い人、初心者は未登記建物を購入することは回避することをオススメします。

未登記建物を所有している人、これから購入を検討しようと考えている人、いずれの場合も、未登記建物は扱いが難しい物件であることをよく知っていただきたいと思います。もし不動産投資に活用するなら、知識や経験が必要になります。デメリットが多く、お金や時間もかかるので、初心者の人は手を出すべき物件ではないと言えます。

特に未登記建物は、購入してからのトラブルや、手続きの問題が発生することがあります。いざ購入してから面倒なことが発覚しないようにするためにも、しっかりと知識を持ち、不動産投資初心者であれば、出来るだけ手を出さないようにするのが賢明です。

まさか未登記建物!?スムーズで合法的に解決するための3ポイント
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