オリンピックで不動産価格はどうなる?投資&自宅購入で注目する6点

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オリンピックで不動産価格はどうなる?投資&自宅購入で注目する6点

2020年東京オリンピックが開催されることで、

  • マイホームの購入をお考えの方、
  • 不動産投資で既に不動産を持っている人、
  • これから購入しようと考えている人、

こうした人にとっては、オリンピックの前後で不動産の価格や価値がどう動くのか気になるところだと思います。オリンピックは国を挙げてのビックイベント、経済状況がどう動くかによって、購入予定の物件や所有している物件をどうするかを判断しようと考える人も多いかもしれません。

しかしオリンピック前後の不動産価格は「上がる」「下がる」「変わらない」など様々な見解があります。どう判断すべきか分からない、そんな人も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、オリンピックで不動産の価格が、

  • なぜ上がると言われているのか
  • なぜ下がると言われているのか
  • なぜ変わらないと言われているのか

それぞれの主張の根拠や理由などをまとめ、プロの不動産投資家の視点でこれからどう動くのかについてもお伝えしていきたいと思います。それぞれの理由や根拠を知ることで、自分はどうすべきか、取るべき行動が見えやすくなります。

また、

  • ・不動産投資家はオリンピックで自分の持っている収益物件をどうすべきか
  • ・これから不動産投資を始めようと考える人が「始めるべきタイミング」はいつか
  • ・オリンピックのあおりで損しないマイホーム購入の方法

などについても、不動産投資家として10棟のアパートを所有し、不動産投資を始める方のアドバイスなどもさせて頂く土地活用のプロとしての視点でお伝えします。

1.オリンピックと不動産価格

オリンピックと不動産価格

オリンピックが不動産価格にどんな影響を与えるのか、これについては様々な情報や主張があります。上がる、下がる、変わらない、様々な主張がある中で、まずはそれぞれの根拠を知っておくことが重要です。なぜなら、なぜ上がると考えるのか、なぜ下がると考えるのか、様々な考え方を見て行く事で土地価格の値動きの本質が見えてくるからです。

1-1.「オリンピックまでは不動産価格が上がる」と言われている理由

不動産価格はオリンピックの影響で上がる、と考える人が多くいます。理由は、オリンピックの影響で経済全体が好景気に向かいそれによって地価の上昇が期待されるからです。

過去開催された東京オリンピックの時も同様で、オリンピックに向けての建設需要で景気が上向きになりました。また2020年以降にはなるものの統合型リゾート(IR)施設も進んでおり、それによって東京周辺地域の経済効果も期待されていることがあります。

オリンピック需要によって、施設や建物の建設需要が高まることは価格が上がると考える大きな要因となります。他にも、オリンピックで注目が集まり景気の上昇が期待されることで海外投資家からの注目も集めていることがあります。

価格、賃料ともに高水準で安定している東京の不動産物件は、海外投資家から見て安定したインカムゲインを狙える魅力的な市場です。このような様々な要因から、オリンピックまでは不動産価格は上がると考える人が多くいます。

1-2.「オリンピックを境に不動産価格が下がる」と言われている理由

オリンピック需要で不動産価格があがるからといって、迂闊に手を出すと危険だと見ている人たちもいます。心配されているのが、2020年問題です。2020年を境に東京の人口が減少し、それによってマンション需要が下がることが懸念されています。

同時にオリンピック後の景気の反動も懸念材料として挙げられます。オリンピックまでは様々な施設、建物の建設重要で景気が上向くことが予測されますが、オリンピック後にはそれら施設の維持費の問題が浮き彫りになります。

前回の東京オリンピックも開催翌年に反動で不景気におちいったように、反動で景気が下向きになることも大いに予想されます。また、キャピタルゲインを狙う海外投資家による不動産物件の売却が増えることも、不動産価格を下げる要因になるのではと考えられています。

1-3.「オリンピックによって不動産価格は大きく変わらない」と言われている理由

オリンピックの影響で不動産価格は「上がる」「下がる」2つの見解がある中「変わらない」という見方もあります。オリンピックによる経済効果にはメリット、デメリットがあるからです。

オリンピックによる経済効果から不動産価格は上がるという見方が多い中、一方で投資家たちは負の側面もしっかり見ています。特にオリンピック需要などの一時的な好景気の反動は過去にもあったように大きな不安材料です。プラス要素も沢山あるとは言え、それらの多くが計画段階であり不確定要素が多いことも不安材料です。

プラス要素も不透明でマイナス要素があることを考えると、結果としてそんなに変わらないのではという見方が出来ます。また後程5章でもお話しますが、そもそも不動産投資で重要なのは「景気の様子を見ること」ではないことも、こうしたオリンピックなどの短期的な相場を参考にすべきではない大きな理由だとも言えます。

2.オリンピックと不動産を別の角度から見てみる

オリンピックと不動産を別の角度から見てみる

1章ではオリンピックによる不動産価格への影響と、その理由や根拠をピックアップしましたが、そこで出てきた不動産物件の価格に大きな影響を与える2つの問題についてももう少し詳しく見ておきたいと思います。

2-1.2020年問題と不動産

不動産価値や労働環境の変化で仕事や教育のあり方など大きな変化が2020年を境に起こると言われています。これが2020年問題です。不動産についてはこの2020年を境に暴落すると見られています。

理由については「オリンピックを境に不動産価格は下がる」のところでもお話したことが理由としてあげられます。オリンピック需要で不動産物件の建築が進む一方、投資目的にもマンションはオリンピックを境に空室が増えることが予測されます。

また2020年を境に東京の人口が減少することが予測され、これも空室を増やす要因になるのではと懸念されています。

2-2.以前の東京オリンピックの時、不動産価格はどうなった?

これも1章で触れましたが、1964年の前回の東京オリンピック時は、経済が好景気に恵まれたこともあり不動産価格は一時的に上昇しました。しかしオリンピックを境に景気も反転、不動産価格も下落しました。

過去のオリンピック時にどうなったかを気にするのはある意味当然のことかもしれませんが、注意しなくてはならないことがあります。それは前回のオリンピック時と経済状況がまるで違う点を十分理解した上で比較するということです。

前回の東京オリンピック時の日本は高度経済成長真っ只中にあり、日本経済全体が大きく成長していた時期でもありました。東京に限らず地価も上昇していた時代でもありました。こうした状況の違いを考えても、そのまま比較することは危険だという事が分かります。

3.オリンピックと不動産価格、結局どう見る?

オリンピックと不動産価格、結局どう見る?

オリンピック前後で不動産価格はどう変動するのか。上がる、下がる、変わらない、それぞれの根拠や、2020年問題や過去のオリンピック時の推移などを見ながら考えてきましたが、結局のところどう変動するか、答えは誰にも分かりません

ここで、不動産投資家のプロとして、個人的な見解をお伝えするなら、タワーマンションは上がるかもしれないが収益物件は下がっていくと考えています。現に2018年の今も下がっています。理由は金融機関の融資の引き締めの動きです。

加えて、ここでお伝えしておきたいのは「オリンピックを見越しての予測はあまり意味がない」ということです。なぜなら、不動産投資の観点で考えると、オリンピック前後の値動きは不動産投資の収益にそれほど大きな影響を与えるわけではないからです。オリンピックによる景気の変動で、不動産物件は一時的に値動きに影響を受ける可能性はあります。

とは言え、長期的な視点で考えると大きな影響にはなりません。大事なのは、この短期的な値動きに一喜一憂して不動産物件を買わないようにすることです。なぜ不動産物件の購入は、オリンピックに左右されるべきではないか、その理由は後程5章で

もお話していきます。

4.不動産投資をしている人はオリンピックをどう捉えるべきか

不動産投資をしている人はオリンピックをどう捉えるべきか

オリンピックによる一時的な価格の上下動などを踏まえて、買うべきか、待つべきか、どう動けばいいのかを考える人も多いかもしれません。私は「オリンピックまでは不動産価格は下がると見ている」とお話しましたが、経済状況などの影響で不動産物件の価格が安くなっていったとしても、それ以上で残債が減らないということはありません。

もともと不動産と言うのは経済市況に影響されにくいものであり、例え不動産の価値が半分になったとしても家賃が半分になることはありません。価格が下がるから売ろうと早急に判断せず、この場合は売らずに持ち続けてまた上がるのを待てばいいだけです。そうすることが、不動産投資で収益を出すためには重要な考え方となってくるわけです。

5.不動産投資はオリンピックに影響されて購入を決めるべきではない

不動産投資はオリンピックに影響されて購入を決めるべきではない

ここまでお読み頂ければお分かり頂けたと思いますが、オリンピックの影響で不動産価格が一時的に変動することはあるものの、そもそもオリンピックに限らず経済市況に左右される不動産投資は危険です。オリンピックがあるから買う、という判断はとても危険なこともお話しておきます。

5-1.不動産投資が左右されるのは銀行の融資でありオリンピックではない

先ほどもお話しましたが、収益物件の不動産の価格は「融資」に影響されます。2017年から融資の引き締めが始まり、有名な「かぼちゃの馬車」も問題で、より一層の引き締めが行われることになりました。こうした融資を取りまく状況があって今不動産価格は下がっているという現状があります。

そして不動産価格は2019年以降も緩やかに下がっていくと私は考えています。

オリンピックの影響によりインバウンドや民泊需要が増え、ある程度持ちこたえることも予想されるので緩やかに下がることが予測されますが、とは言え2020年以降はどうなるかはわかりません。不動産は5年、10年単位で一気に価格が上がることがあります。これはオリンピック後にも起こりうることで、こうした予測はあまり意味がないと考えています。

理由は先ほどもお話した通り、そもそも不動産投資は「上がるから買う」「下がるから買う」と言うものではないことがその理由です。不動産投資で収益を出していくことを考えるなら、オリンピックなどの短期的な影響を見るばかりではなく、銀行の融資がどうなのかなどをしっかりと掴んで進めていくことが重要だと言えます。

5-2.不動産投資で本当に重要なこと

オリンピックなどの一時的な変動や需要にまどわさず、現状を見据えて投資していく姿勢を持つことが重要です。その為に知っておくべき2つのポイントについても、合わせてお伝えしておきます。

5-2-1.「今の相場」と比べて安く買うこと

不動産投資で重要なのは「今の相場」と比べて安く購入することです。収益をしっかりと出していくためには、この視点を持って不動産投資を進める必要があります。

価格そのものに左右されることは意味がありません。

これから上がりそう、下がりそう、と判断するのではなく「今の相場と比較して、安く買えるのか」この視点を持つことが、しっかりと収益を生む不動産物件を持てるかどうかを左右します。

5-2-2.「景気の様子を見て始める」ではなく「今すぐ始める」こと

上がっていきそうだから「今買う」、下がっていきそうだから「あと5年待つ」のように景気を見ながら判断していてはダメです。不動産投資をするなら、そのように考え行動していては遅く、得られるはずの利益を得ることも出来ません。例えば5年待つのではなく、今不動産投資を始めるようにすれば、これからの5年間でインカムゲインを手にすることが出来ます。5年後には残債も減ることに。

場合によっては残債が減るより大きく価格が下がることも考えられますが、バブルがはじけた当時でさえ「20年かけて半分の価格」に下がりました。株などのように、たった1年で半分になるということはありません。仮に物件価格が下がったとしても、家賃はさほど下がるわけではありません。物件価格が下がったとしても、不動産物件を持っておけば家賃収入は入り続けます。

不動産投資で大事なのは、タイミングを待つことではなく、早く始めることです。早く始めることでより多くのインカムゲインを手にすることができ、残責も早く減らしていくことができます。不動産投資において、早く始めることはアドバンテージになることを知っておくことが大事です。

6.オリンピックに影響される恐れのあるマイホーム購入はどうすべきか?

オリンピックに影響される恐れのあるマイホーム購入はどうすべきか?

ここまでは不動産投資用の収益物件におけるオリンピックの影響ついて見てきましたが、マイホーム購入を考える場合にはどう考えるべきなのかもお話しておきたいと思います。マイホーム購入で一番に気になるのは「価格」だと思います。マイホームにおいてもオリンピックの影響で価格が変動する恐れがある中、どうすべきなのでしょうか?

不動産投資の視点を活かすことで、マイホームの購入であってもリスクを下げることができます。その選択肢となるのが、マイホーム建設と不動産投資を両立することができる「賃貸併用住宅」です。マイホームを建てる際、賃貸併用住宅にしておくことで、マイホームに住みながら家賃収入という長期的に安定した収入を手に入れることができるようになります。

マイホームの購入を考えている人の場合、「オリンピック前がいいのか、後がいいのか」という一時的な経済状況の変動を気にするケースが多いと思いますが、不動産投資の視点を取り入れ賃貸併用住宅などの選択肢を持つことで、リスクを押さえ、有益なマイホーム購入にすることが出来ます。

7.まとめ

  • 1.オリンピックによって不動産価格がどう変動するかは様々な見解があります。
  • 2.2020年問題や過去のオリンピック後にどうなったのかなどを参考にはできます。
  • 3.とは言え、プロの不動産投資家でもどう変動するかは結局分からないというのが答えです。重要なのは「上がるか、下がるか」ではなく「今の相場を比べてどうか」ということになります。
  • 4.不動産投資は、景気の様子を見て始めていては遅いです。「早く動く」ことが重要になります。
  • 5.マイホームの購入なら、賃貸併用住宅でリスクを抑えることができます。

オリンピックまでと、その後の不動産価格はどうなるのか。一般的な見解に加えて不動産投資のプロの視点からお伝えしました。ですが、お伝えした通り、大事なのは「オリンピックまでがどうか」「オリンピック後にどうなるか」という視点ではありません。

不動産投資で収益を出すためには、そうした一時的な景気の影響での不動産価格の変動を見るのではなく、「今どうなのか」という視点を持つことです。

これから不動産の価格は下がっていく、という見解をお伝えすると「オリンピックまで待とう」と考える人が多いかもしれませんが、インカムゲインや残債を考えると、不動産投資は早く始めることでアドバンテージを得ることが出来ます。

5年待つ人、今から始めて5年間インカムゲインを得ながら残債を減らす人、どちらが資産を増やせる人かは言うまでもありません。何の為に不動産投資なのかを考え、目的を実現するために必要な行動を取ることをおすすめします。

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