初心者必見|マンション一棟買いの流れと成功させるための4つのポイント

不動産投資に関心を持つ人にとって、もっとも悩むことの一つが「投資対象」です。

  • ・ワンルーム(区分)、一棟(アパート、マンション)、戸建て
  • ・築古、築浅、新築
  • ・都心、首都圏、地方

といった具合に、不動産投資では多様な組み合わせがあります。

どの組み合わせでもメリット・デメリットがあるため、それらを理解し、属性や目標を考慮したうえで最適な組み合わせを行う必要があります。

今回は、さまざまある投資対象のなかから「一棟マンション」を掘り下げて解説します。

結論からいえば、一棟マンションは価格が総じて高く、億単位の物件も当たり前にあります。その代わり、収益性は高く、スピーディーに資産形成したい人にはおすすめといえます。

この記事では、「一棟マンション」をテーマに

  • 区分マンション購入との違い
  • アパート一棟買いとの比較
  • 新築と中古の特徴
  • リスクと注意点
  • 成功するためのポイント
  • 検索できるサイト
  • 投資を始めるための手順

について、自身も投資歴10年以上ある筆者が、上記の悩み・疑問をすべて解消していきます。

融資が厳しくなった昨今、一棟マンションを購入するハードルはかつてより上がったのは事実です。しかし、多額の資産を持つ不動産投資経験者でないと買えないかというと、そんなこともありません

また、「リタイアして不動産投資で生活したい」という人にとっても有益な投資対象なので、ぜひこの記事を読んで知識を深めていただければと思います。

本記事が「一棟マンションのメリットやリスクを知りたい」という方のお役に立つことができれば幸いです。

目次

1.マンション一棟買いと「区分マンション」との違いは?

マンション一棟買いと「区分マンション」との違いは?

一棟マンションの特徴を知るために、まず「区分マンション」との違いを見ていきましょう。

マンション一棟買いとは文字通り、マンション一棟を購入するということです。

区分マンションとは、正式には「区分所有マンション」といい、1棟のうちの「マンション1室」を所有することを指します。マイホーム用では分譲マンションとも呼ばれます。1R、1Kなどの単身用もあれば、1LDK以上のディンクス、ファミリータイプなども含まれます。

不動産投資でよく対象になる(そして問題視されている)「新築ワンルームマンション投資」については、以下の記事で詳しく解説しています。この投資法がいかに儲からない投資なのか、まだ十分に理解できていないという人は、必ずお読みいただければと思います。

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1-1.違い①「物件価格、利回り」

築年数や立地によって差は異なりますが、一棟マンションと区分マンションでは物件価格に大きな差があります

首都圏の区分マンションの場合、築古物件で数百万円、新築ともなれば2、3000万円台です。一棟マンションの場合、数千万円で手ごろと言われ、1億円を超える物件も珍しくありません。物件価格の差は、次項の「買いやすさ、売りやすさ」と直結します。

利回りは、基本的に一棟マンションのほうが高いです。これは単純に、戸数が多い分、収益性も上がるからです。収益物件の情報サイト健美家が発表している「収益物件 市場動向 四半期レポート<2020年7月~9月期>」によると、以下の数字が出ています。

  • ・一棟マンション:8.25%(築10年未満5.59%、築20年以内7.01%、築20年以上8.79%)

  • ・区分マンション:7.80%(築10年未満4.78%、築20年以内5.44%、築20年以上8.98%)

1-2.違い②「買いやすさ、売りやすさ」

不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的です。当然、区分マンションよりも一棟マンションのほうが多額の融資を受ける必要があるわけですが、融資基準は「物件評価」だけでなく「借主の属性評価」も大きな側面を持ちます

2018年のスルガショック以降、多くの金融機関は不動産投資への融資に対して消極的になっています。その結果、フルローン(物件価格全額の融資)やオーバーローン(物件価格+諸経費)を受けるのが難しくなりました。

したがって、特に物件価格の高い一棟マンションは、年収が高かったり、自己資金を多く持っていたりしないと買うのは困難です

一方の区分マンションは、「買いやすさ」という面では一棟マンションよりもハードルはかなり低いです。ただし、これは「買い手が少ない(ライバルが少ない)」と裏返して考えることもできるので、一概にデメリットとはいえません。

「売りやすさ」でいうと、買い手の数が多い区分マンションに軍配が上がります。また区分マンションの場合、投資家だけでなく「実需(マイホームとして住む層)」もターゲットにできるという強みがあります。

話をまとめると、「買いやすさ」「売りやすさ」ともに、区分マンションのほうが「上」といえるでしょう。

1-3.違い③「空室リスク」

投資の収益性を大きく左右する「空室リスク」は、一棟マンションのほうが低いです。区分マンションだと空室期間は収入がゼロ、つまり持ち出しになりますが、一棟マンションは全室がいきなり空くことはほぼありえないので、収入がゼロになりにくいです。

2.マンション一棟買いと「一棟アパート」との違いは?

マンション一棟買いと「一棟アパート」との違いは?

続いて、一棟マンションとよく比較される「一棟アパート」との違いを見ていきましょう。

なお、「新築アパート」と「中古アパート」の投資で成功するためのポイントは、それぞれ以下の記事で詳しく解説しています。

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2-1.違い①「物件価格、利回り」

物件価格は「一棟アパート」のほうが基本的に低くなります。これは物件規模によるものです。

一棟マンションの場合、少なくとも10戸、多ければ50戸以上になります。
一棟アパートの場合、4〜8戸が大半です。

つまり、一棟マンションのほうが「広い土地が必要で、建築費も高くなる」=「物件価格も高い」ということです。

利回りについては、一般的に「アパートのほうが高い」といえます。たとえば、東京都の表面利回りでいうと、以下のとおりです。

物件の種類 利回り
アパート(新築) 5〜6%
アパート(中古:築20年以内) 5〜8%
マンション(新築) 4%前後
マンション(中古:築20年以内) 4〜7%

ちなみに、都心部の区分マンション(築浅)の表面利回りは「3%後半~4%前後」といわれているので、新築一棟マンションとほぼ変わらないことがわかります。

3.マンション一棟買い 「新築」と「中古」の比較

マンション一棟買い 「新築」と「中古」の比較

続いて、同じマンション一棟でも「新築」と「中古」でどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

3-1.違い①「物件価格、利回り」

物件価格は当然「中古」のほうが低くなります。これはイコール「中古のほうが利回りは高い」ということも意味します。エリアや築年数によるので一概にはいえませんが、中古の一棟マンションであれば利回り10%も珍しくありません。

利回りに関しては、新築と中古で以下のような違いがあります。

  • ・新築……4%前後
  • ・中古(築20年以内)……4〜7%
    ※東京都の例

3-2.違い②「買いやすさ、売りやすさ」

買いやすさでいえば、価格が安い「中古」のほうが上です。ただし、大規模修繕を直前に控えている場合、その分のコストを考えないといけないので、一概に「中古=安ければいい」で判断するのはリスキーです。

また、買いやすさ・売りやすさともに、価格が安いアパートに軍配が上がると思いがちですが、必ずしもそうではありません。マンションは構造が鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)が多く法定耐用年数は47年です。アパートは木造が多く法定耐用年数22年となります。

この法定耐用年数は融資年数を決めるための重要なキーとなり、RC造・SRC造の築年の浅いマンションのほうが融資年数が長くなりやすいです。具体的には新築~築20年程度までが融資付けのしやすい売買しやすい年数となります。

3-3.違い③「空室リスク」

空室リスクは、築年数が浅くなればなるほど低くなります。ただマンションの場合、(エリアによもよりますが)アパートよりも絶対数が少ないので、その分希少価値が高くなり、空室が出にくくなります。

また一棟マンションの入居者は、一棟アパートの入居者よりも所得が高い傾向があるので、空室リスクだけでなく入居者トラブルが起こる確率も低いといえます。

4.マンション一棟買いのリスクと注意点3つ

マンション一棟買いのリスクと注意点3つ

一棟マンションを購入するうえで知っておくべきリスクと注意点は3つあります。

  1. 初期費用が高い
  2. 修繕コストがかかる
  3. 災害リスクが大きい

それぞれ内容を詳しくみていきましょう。

4-1.初期費用で「1000万円以上かかることも普通」

前述したように、不動産投資への融資が厳しくなっている昨今、物件購入時には「物件価格の1、2割」の頭金を用意するのが当然となっています。

もし物件価格1億円の一棟マンションを購入する場合、1000万〜2000万円の頭金に加え、諸経費(物件価格の5%程度)で500万円がかかります。しかも購入後は不測のリスクに備え、現金は最低でも数百万円は残しておくべきでしょう。

そう考えると、自己資金が2000万〜3000万円程度ないと、安心して一棟マンション買いはできないといえます。

4-2.修繕コストが高い

一棟マンションは「修繕コストが高い」という特徴があります。特にエレベーターがある場合、それだけで1000万円以上かかるケースも珍しくありません。そのため、一棟マンションのオーナーのほとんどは、キャッシュフローを浪費に回さず、まずは緊急時の出費に備えて貯金しています

4-3.災害リスクが大きい

一棟マンション投資はエリアを分散して投資する区分マンション投資と比べて、火災や地震といった災害リスクが大きいといえます。ただし、災害リスクは火災保険でカバーすることができます。また、耐震基準については1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている新耐震基準の建物をおすすめいたします。新耐震基準では「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」とされています。

5.一棟マンション投資で成功するための4つのポイント

一棟マンション投資で成功するための4つのポイント

一棟マンション投資で成功するために知っておくべき4つのポイントをご紹介します。
成功させたいならまずは4つのポイントを抑えましょう。

5-1.収支計画を綿密に立てる

どんな不動産投資でもそうですが、「購入前に収支計画を立てること」は成否を左右する大きなポイントです。

特に一棟マンションは動くお金が大きいので、リスクを過小評価するとキャッシュアウト、最悪の場合、破産に追い込まれる可能性もあります。

表面利回りだけで判断するのではなく、さまざまなコストやリスクを考慮しながら実質利回りを算出することが重要です。

利回りについては以下の記事で解説しています。

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5-2.キャッシュフローは使わずに貯めておく

一棟マンション投資は収益性が高いため、毎月のキャッシュフローが20万円程度出ることも珍しくありません。

これだけのお金が定期的に入るようになると、

  • 「自分は不動産投資で成功した」
  • 「安定的に入るのだし、使ってもいいだろう」

と考え、高級ブランド品を買ったり、夜のお店で遊び尽くしたり、タワマンに引っ越したりなど贅沢にお金を使ってしまう人がいます。

しかし、これは絶対にやめてください。繰り返しになりますが、一棟マンション経営では万が一の出費額も大きいです。エレベーターの故障や屋上防水、外壁の塗りなおし、空室が重なり内装リフォームが続いたなど、場合によっては数百万円どころか1000万円以上のコストが突発的にかかることもあり得ます。

したがって、得たキャッシュフローは貯めておき、もし使うとしても次の物件の頭金などにするのが正しい戦略です。くれぐれも見栄や贅沢でお金を使ってはいけません。

意外と思うかもしれませんが、不動産投資で本当に成功している人は、倹約家が大半です。お金を派手に使う人は目立ちますし、憧れの存在になりやすいのは事実です。しかし、そういう人ほど不動産投資の実態は厳しいというケースは多々ありますので、騙されないよう注意してください。

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5-3.大学や工場など偏った賃貸需要に頼らない

物件選びをする際、近くに大学や工場があると、「安定した賃貸需要が見込めそうだな」と思ってしまいがちです。しかし、「大学や工場が移転してしまい、一気に空室だらけになってしまった」というオーナーは、これまで何人もいます。特定の賃貸需要に依存しすぎると、いざというときに大ダメージを受けますので、十分注意してください。

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5-4.管理会社選びにこだわる

よほど立地が良かったり、競合物件が少なかったりしない限り、空室リスクは避けてはとおれません。ここで重要となるのが、やはり「管理会社」の存在。特にサラリーマン大家さんにとって、本業と並行しながら不動産投資を行うためには管理会社の力が必要不可欠となります。

以下の記事では、管理会社を選ぶ際に気をつけるべき3つのポイントを解説しています。

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また以下の記事では、管理会社との付き合い方のポイントを解説しています。

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管理会社の選び方や付き合い方など非常に重要な知識が書かれていますので、ぜひお読みいただければと思います。

6.一棟マンションを検索できるサイト

一棟マンションを検索できるサイト

実際に一棟マンションを探す場合、参考となるサイトをいくつか紹介します。

6-1.LIFULL HOME’S 不動産投資

LIFULL HOME'S 不動産投資

収益物件掲載数No.1のサイトです。

6-2.楽待

楽待

国内最大の不動産投資サイトです。

6-3.健美家

建美家

楽待と同様、不動産投資家によく使われているサイトです。

6-4.ノムコム・プロ

ノムコム・プロ

野村不動産アーバンネットが母体の収益物件サイトです。

6-5.住友不動産販売

住友不動産販売

豊富な物件情報と全国直営の店舗ネットワークが強みです。

7.一棟マンション投資を始めるための手順

一棟マンション投資を始めるための手順

一棟マンション投資をスタートするうえで、基本となる手順を紹介します。

7-1.エリアや利回り、物件価格など自分なりの基準を設ける

一棟マンションといっても、その数は膨大にあるため、自分なりの購入基準を設定することから始めましょう。

その際、そのエリアの相場はいくらか、どれくらいの築年数の物件にするかなど細かい部分をリサーチし、収支計画も仮で作成しておくと、ブレずに物件を選ぶことができます。

7-2.気に入った物件があったら不動産会社に問い合わせ

最も王道のパターンは、上記で紹介したような不動産投資サイトで検索し、気に入った物件があったら不動産会社に問い合わせをすることです。一度やりとりをすると、たとえその物件が買えなくても、他の物件を紹介してもらえる可能性もあります。ただし、業者の言いなりにならないよう、自分なりの価値観で物件選定することが重要です。

7-3.融資や各種条件を決め、契約

物件が無事購入できることになったら、金利、期間、金額などの融資条件、引き渡し時期やその条件などを調整し、契約となります。一度契約書にサインしてしまうと、内容を理解していなかったとしても取り消すことは非常に難しいので、信頼できる不動産会社であっても細かい部分まで確認しましょう

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8.不動産投資で不安なことは相談してみよう

不動産投資で不安なことは相談してみよう

世界中の投資家、トレーダーと同じ戦場で戦う「株」「FX」とは違い、知識と情報で儲かる確率を大幅に上げることができるのが不動産投資の特徴です。

ただし、大金が動く事業ですし、悪徳業者もたくさんいるのが実態です。いろいろと不安を抱いている人も多いかと思います。

不動産投資の学校の無料メルマガでは、不動産投資の成功に欠かせない質の高い知識・情報を定期配信しています。決して損にはならない内容だと自負していますので、少しでも興味を持っていただけた人は気軽にご登録ください。

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まとめ

1.「サラリーマンを早くリタイアしたい」「スピーディーに資産形成したい」という人には、一棟マンションはおすすめ

2.昨今の融資事情により「買いづらくなった」のは事実。ただその分、ライバルも減ったといえるので、特に属性が高い人はチャンスでもある

3.一棟マンション投資は基本的にインカムゲイン狙いだが、出口戦略をあらかじめ考えておくことも重要

いかがでしたか。一棟マンションは夢のある投資対象ではありますが、その分リスクもあります。おすすめは、投資の成功例だけではなく、失敗例をチェックすること。口コミサイトやブログを見て、似たようなケースがあれば、参考にできるでしょう。

ただ、この目的は「不動産投資をやらない理由」を集めることではなく、「リスクを知識に変えること」です。あらゆることに通じますが、成功するためには行動が絶対に必要です。「物件検索をしてみる」「問い合わせしてみる」など小さなことからでいいので、ぜひ一歩踏み出していただければと思います。

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この記事を書いた人
山本ゆりえ

山本ゆりえ

ライター・編集者・大家。
木造アパート4棟、重鉄マンション1棟、区分マンション2戸を取得(3棟・区分2戸は売却済)。転貸のレンタルスペース1戸運営中。これまで購入した自宅は3戸。不動産投資の分野を得意とし、これまで関わった不動産関連書籍は100冊を超える。
執筆している記事:MONEY PLUSbizSPA!フレッシュ

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