海外不動産投資はどうやって始める?投資国選定や物件の探し方を解説

不動産投資について調査を重ねて行くと、海外不動産投資についての情報を目にする機会が出て来ます。場所によっては「好機」とも捉えることも出来ますが、情報が得られにくいことや、不透明な部分が多く、興味はあってもなかなか踏み出せない方も多いかも知れません。

そこで、この記事では、

  • ・海外不動産投資とは何か?
  • ・海外不動産投資のメリットとデメリット
  • ・海外不動産投資の始め方
  • ・海外不動産投資の失敗例と成功のためのポイント

などについて紹介します。 また、基本的な知識だけでなく、私の投資家としての経験からのご意見もお伝えします。

1.海外不動産投資についての基礎知識

海外不動産投資についての基礎知識

まずは海外不動産投資の基礎知識を身に着けましょう。

1-1.海外不動産投資とは

まず、海外不動産投資の仕組みや日本との違いについて説明します。

1-1-1.海外不動産投資の仕組み

海外不動産投資の仕組みは、基本的には日本の不動産投資と同じです。 収益は家賃収入と、物件の売却益から成り立ちます。

投資先は海外の様々な地域で、アメリカの様な先進国から、東南アジアの様な新興国まで、非常に広い範囲です。 また投資物件も住居用不動産だけでなく、リゾート地などの大規模な物まで含まれます

1-1-2.日本との違いについて

海外不動産投資と日本での投資と違う点は、多くが社会的背景による点です。 例えば人口についてですが、日本では減少傾向であるのに対し、海外では増加を続けている国もあります。また日本とは違い、高い経済成長率を達成している国も多くあります。

1-2.海外不動産投資のメリットとデメリット

次に、海外不動産投資のメリットとデメリットについて取り上げてみましょう。

1-2-1.メリット

まずはメリットについて説明します。

■利回り 

不動産投資の利回りは、物件の家賃収入と不動産の売却益によって決まりますが、海外不動産投資は日本の場合と社会事情が異なることもあり、日本よりも有利になるケースもあります。

例えば、新興国で経済発展と人口が順調に増えているところだと、家賃レベルの向上が見込めますし、人口も多いため、空室リスクも比較的軽減されます。 また、経済発展により、物件も購入時よりもアップすることもあります。

■通貨分散

海外不動産投資は、異なる通貨に分散して投資することでリスクを分散することが可能です。

例としては、先進国やアジアの新興国の複数の国の物件に投資することなどがあげられます。 仮にその中の国の1つの経済状況が悪くなったとしても、他の国の物件があれば損失の割合が減少させることもできます。

■節税

日本の場合、不動産投資は物件の減価償却を利用して、物件の取得費用を経費に入れ、節税することが可能です。

海外不動産投資も、同じような方法で節税することが出来ます。 物件の取得費用や修繕費を経費として扱えば、所得を減らすことが出来るため、税金を減らせます。そうすると収益が上がり、実質利回りが増えるという仕組みです。

1-2-2.デメリット

次にデメリットです。

■融資条件

不動産投資は金融機関を利用することにより、レバレッジ効果を狙うことが出来ます。 自己資本比率を抑えることが出来れば、よりレバレッジ効果は大きくなります。しかし、海外の金融機関を利用する場合、融資の条件が悪くなるケースが多いです。内容としては、融資そのものを断られる自己資本比率を高くしなければならないといったケースもありますし、金利が日本の金融機関よりも高くなることもあります。

■情報リスク

国内の不動産投資の場合、物件の情報を非常に早く入手することも出来ますし、場所によっては物件の確認のために出向くことも比較的容易です。しかし、海外不動産の場合は情報が伝わるスピードが遅いこともありますし、言葉の壁もあるので、国内不動産と比べて情報の入手が困難です。

■為替リスク

海外不動産に投資する場合、為替の変動は時には追い風になります。 しかし、時には逆風となり利回りが想定していたよりも下がるケースもあり得ます。 しかも、為替は世界経済とリンクすることがあります。別の国で起きた事件によって変動することもあるため、予測することが困難です。

■国それぞれのリスク

外国の政治状況、経済状況、法規制などは日本と異なるだけでなく、国ごとによっても違います。そのため、その国ごとにリスク管理を考えなければなりません。 特に政治や法律の問題は大きく、例えば選挙などで政権が変わった場合などは、投資の条件も突然変わることもあり得ます。また、海外の治安は日本ほど安全ではないので、テロや戦争までものリスクを覚えなければなりません。

2.海外不動産投資を始める

海外不動産投資を始める

次に海外不動産の始め方について説明します。

2-1.投資国を選ぶ方法

まずは、どの国の物件に対して投資をするかを決めますが、これにはいくつかの条件があります。

第一に、経済発展の見込める国です。 経済が順調に発展している国は物価の上昇が見込めます。そして家賃相場などもそれに連動して上がることが考えられます。また、物件を売却する際も価格の上昇までも見込め、出口戦略も上手に乗り切る可能性も高いです。

第二に、人口が増えている国です。 人口は物件の空室率への影響が考えられます。人が居ないと物件を持ったとしても入居者を集めることも難しくなるからです。そして、他の物件との競争も激化するために、コストと労力が掛かってしまうのです。その点、人口の増えている国は有利です。

第三に、政治的に安定している国です。 政治的に安定していれば、その国の政策の変化も少なく、余計なリスクを被らずに済みます。しかし、政治の不安定な国の場合は、その国が突然政策を変えたりするリスクも高くなり、物件の運営までもが出来なくなってしまう可能性もあります。

2-2.物件の購入方法

物件の購入は不動産業者の経由と、フィナンシャルプランナーなどを起用する方法があります。 不動産業者としては、日本国内の業者を使う場合と、その国の不動産業者の利用があります。

日本の会社を利用する場合は不動産サイトの様なサービスの利用も可能で、しかも分かり易いです。しかし、手数料などが高額になることも考えられます。

その一方で、現地の不動産業者経由での購入も可能です。ただ、日本語でのサポートが完全とは限らないなど、ハードルも高いです。 また、フィナンシャルプランナーを利用する場合もあります。これは、こちらの要件を汲み取ってくれることも多く、現地の状況に詳しい人も多いです。

2-3.信頼できる業者の選び方

ここで信頼できる業者を選ぶ際のポイントについて紹介します。

2-3-1.正確で詳細な情報を提供してくれる

物件を海外に持つ場合、その国の政治と経済の状況だけでなく、その物件の様子や周辺地域の環境条件など、正確で詳細な情報が必要です。そのため、情報の提供をしっかりしてくれる業者を選ぶことが重要です。

例えば、不動産開発への投資を考える場合、物件周辺の交通インフラや商業施設の開発なども計算に入れなければなりません。その情報があやふやな状態のままで物件を購入した場合、せっかく物件を買ったとしても周辺の整備が滞り、入居者が減ってしまうなどのリスクも考えられるのです。

2-3-2.良質の物件を紹介してくれる

業者選びの際には、良質の物件を紹介してくれることが条件となります。

経済成長の見込める国の不動産は確かに魅力的ですが、全部が良質で資産価値が高いというわけではありません。収益に結びつく不動産の条件としては、好立地かつ良質な物件管理が必要です。そして、その様な物件を教えてくれる点が、業者選びのポイントとなるのです。

2-3-3.現地に精通している

現地に精通していることも必要な条件です。 海外の場合、不動産取得や商習慣も違うこともあるので、現地の状況について詳しいことが大切な要素となります。

2-3-4.リスクの説明も明確にしてくれる

不動産投資はリターンが大きくなればリスクも大きくなるのが一般的です。そのため、リスクについても良く知っておく必要があります。

海外不動産投資も同じことが言えますが、業者のリスク説明が不十分だと、逆に良くない場合が多いです。そのため、業者選びの際には、リスクについてもしっかりと説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

2-3-5.連絡が迅速

連絡が迅速であることも、業者選びの上で重要な条件です。

海外不動産投資においては、物件管理それ自体の管理の他にも、現地の状況変化やトラブルなどを知る必要があります。そして、時としては迅速な意思決定を現地に伝えなければなりません。そのためには連絡の迅速さが必要なのです。

3.海外不動産投資を成功させるためには

海外不動産投資を成功させるためには

それでは、海外不動産投資を成功させるためには、どの様な点に気をつけるべきでしょうか?

3-1.失敗例を知っておく

成功を知る前に、失敗の事例を知っておくことも必要です。そこで、失敗例についていくつか紹介します。

3-1-1.人気の無い地域に物件を買ってしまう例。

国内の不動産投資と同じ様に、海外の不動産投資の場合も、人気のある土地に物件を買う必要があります。そして、海外の場合は現地について分かっていないと、誤って人気の無い土地の物件を購入してしまうこともあるのです。

経済成長が著しい国であっても、人気の無い場所に買ってしまってはビジネスにならない場合もあり、避けるべき失敗と言えます。

3-1-2.不動産管理が不十分

不動産投資は物件を購入すれば自動的に収益が発生するのでは無く、物件をより良い状態にして、入居者が暮らしやすい住環境を作ることが必要です。そのために不動産管理が重要になるのですが、海外の業者は管理をしてくれないケースも見られます

その様な落とし穴に陥らないためにも、業者選定の段階で、サービスの範囲はどこまでなのかの確認が必要です。

3-1-3.売却が上手く行かない

経済成長が著しく、不動産の需要が高い国であっても、良い条件で無いと、なかなか売却が上手く行かないこともあります。売却を視野に入れる場合は、人気のある場所の物件を買うなど、事前に対策を検討しておくことが必要です。

3-2.成功させるためにできること

ここで、海外不動産投資を成功させるために出来ることについて紹介します。

3-2-1.とにかく知識を身に付ける

不動産投資においては情報収集と知識が必要ですが、海外不動産投資の場合は、それが一層重要となります。そのため、日頃からの勉強が大切です。

3-2-2.信頼できる業者を探す

前述の様に、海外での不動産投資は、国内と状況が違って来るので、業者選びが重要となります。業者選びにあたっては、海外で不動産投資をしている人と関わって、業者の情報を集めることなども必要と言えるでしょう。

信頼出来る業者であれば、失敗例やローンなどについても詳しく教えてくれるので、業者選びは念には念を入れましょう。

3-2-3.セミナーなどに参加する

セミナーなどに参加することも必要です。セミナーには先輩の投資家が出席していることもあり、様々な情報を入手する上でも良い機会となるからです。失敗例なども聞くことが出来るので、積極的に活用をしましょう。

4.海外不動産投資は稼げるのか?

海外不動産投資は稼げるのか?

それでは、海外不動産投資は本当に稼げるのでしょうか?稼ぐためのポイントについて紹介します。

4-1.経営努力が必要

不動産投資全般にも言えることなのですが、海外の不動産投資でも経営努力が必要です。海外の場合は情報収集にしてもローンにしても、国内のビジネスよりもハードルが高くなります。そのため、稼ぐためには一層の経営努力が必要となります。

4-2.現地視察の必要性

物件の確認も国内の不動産投資と同様に必要です。そのため、現地視察が必要になります。 確かに現地視察は大変で、時間もかかりますが、物件と周囲の状況確認は重要です。

4-3.為替レートなどに関して

利益を知るためには、為替レートについても知っておく必要があります。為替レートは他国で起こる事件などによっても変わりますので、事故などの分析とレートへの影響を、的確に判断出来ることが必要です。

5.まとめ

  • 1.海外不動産投資のメリットとデメリットは次の通りとなります。

    メリット

    • ・高い利回り
    • ・通貨を分散して投資が出来る
    • ・節税効果

    デメリット

  • ・融資条件が厳しいことがある
  • ・情報の入手が困難な場合がある
  • ・為替が悪い場合もある
  • ・国それぞれにおいて独特のリスクがある
  • 2.海外投資を始めるにあたっては、次に示す項目に注意が必要です。
    • ・投資国を選ぶ際には、経済発展や人口増加、そして政情が安定している国とする。
    • ・物件購入は国内の不動産会社の他、現地の不動産会社、フィナンシャルプランナー経由などがある
    • ・信頼出来る業者選定が必要。「情報提供」「良質の物件紹介」「現地に詳しい」「リスク説明が詳細」「連絡が迅速」かどうかがポイント。
  • 3.海外不動産投資を成功させるためには、以下がポイントとなります。
    • ・失敗例を知っておくこと
    • ・知識を身につけること
    • ・業者選定に気をつける
    • ・セミナーなどにも参加する。
  • 4.海外不動産投資で稼ぐためのポイントは次の通りです。
    • ・経営努力が必要
    • ・現地の視察もする
    • ・為替レートにも注意する。

海外不動産投資はリターンも多いですが、リスクも国内での投資と違う様々な物があります。それだけに現地について精通すべきであって、そこを躊躇するならばストップした方が良い場合もあります。

いずれにせよ、情報収集などが国内の投資よりも重要になるので、始めるにあたっては十分な準備が必要です。

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