オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット│購入時の確認点は?

オーナーチェンジ物件とは、運用されたことがない新築マンションや新築アパートのような新築物件ではなく、運用実績がある中古マンションや中古アパートなどの中古物件のことです。

投資用物件の購入を検討している人の中には、新築物件、中古物件のどちらを選ぶべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

物件選びは経営結果に大きな影響を及ぼすので、違いを理解した上で選択することが重要です。

この記事では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、経営を始める際に押さえておくべきポイントなどを解説します。

オーナーチェンジ物件の購入を検討しているという人は参考にしてください。

 

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オーナーチェンジ物件のメリット

投資用マンションや投資用アパートなどの投資用不動産の運用を開始する際に、新築・中古のどちらを選択すべきか悩んでいる人も多いと思います。

双方にメリットとデメリットがあるため、どちらを選択することが正解と言い切れませんが、将来的にトラブルに発展するのを回避する、後悔しないためにも違いをしっかり理解しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・物件を取得すればすぐに家賃収入が得られる
・経営状況を把握してから賃貸を始められる
・不動産投資ローンの審査を有利に進めやすい

それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。

●物件を取得すればすぐに家賃収入が得られる

新築賃貸マンション、新築賃貸アパートのような新築物件は運用をまだ開始していないため、入居者が現れるかどうか分からない、賃料収入が得られるまでに時間差(タイムラグ)が生じます。

しかし、オーナーチェンジ物件は契約締結後(購入後)の買主は売主から物件の引き渡しを受ければすぐに家賃収入が得られるようになります。

収支計画を立てやすく、空室物件を回避することで想定外の問題が発生しにくいという点が魅力です。

●経営状況を把握してから賃貸を始められる

新規に賃貸物件を建築または購入した上で事業を開始しても、賃貸借契約を締結した状態で事業を開始するわけではないので、必ず賃借人が現れるとは限りません。

部屋のきれいさ、設備の新しさなどの恩恵を受けてある程度の需要が期待できる一方で、需要の確保が不透明であるという点に注意が必要です。

オーナーチェンジ物件の場合、売買契約を締結する前に入居状況を確認すれば、どのように入居状況が変化(推移)する物件なのかを見極めた上で事業を開始できます。

経営結果に重大な影響を与える入居状況(情報)を手に入れた上で経営を開始できるので、新規に賃貸物件を開始するより経営が安定しやすいでしょう。

●不動産投資ローンの審査を有利に進めやすい

賃貸物件を購入する際に長期、低金利と融資条件がお得な住宅ローンは利用できません。

一般的にはアパートローンや不動産投資ローンを契約して不動産投資を始めることになります。

不動産投資ローンの審査は本人の収入ではなく、賃貸物件の収益性や資産価値などが重視されます。

オーナーチェンジ物件は、経年劣化が進行しているので資産価値という点では新築に劣りますが、収益の見通しが立てやすいので融資審査で有利になる可能性も。

絶対に有利になるとは言い切れませんが、審査が不安という人はオーナーチェンジ物件への投資も視野に入れることをおすすめします。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件は、あくまでも中古物件です。

そのため、中古物件特有の以下の2つのデメリットを伴うので注意してください。

・室内の状況をすべて確認するのが難しい
・収益性の悪化によって売却に出されているケースがある

それぞれのデメリットについて詳しく説明していきます。

●室内の状況をすべて確認するのが難しい

オーナーチェンジ物件は、建物の外観(外装)はチェックできますが、各部屋の内装をチェックできるとは限りません。

その理由は、既に入居者がいるので、空室状態の部屋しか室内をチェックできないためです。

そのため、チェックできなかった部屋の退去後、室内の劣化がかなり進行している場合は、リフォームによる修繕費用が大きく膨らむ可能性があるという注意点が挙げられます。

そのような物件は収益性の悪化によりキャッシュフロー(収支計画)に支障が生じて賃貸経営の継続が困難になるおそれもあるので注意してください。

●収益性の悪化によって売却に出されているケースがある

利回りが高く、入居状況が良い築浅の物件が好条件で売り出されている場合は要注意です。

その理由は、家賃滞納者がいる、事故物件である、賃料の下落が続いているなどのネガティブな理由が原因で売りに出されている可能性があるためです。

「周辺相場と比較して物件価格が安いのでお得だ」と食いついたところ、学校や企業の移転、閉鎖などが原因で需要の低下が見込まれるケースも。

「利回りが高い、物件価格が安いオーナーチェンジ物件=掘り出し物」とは限らないので注意が必要です。

 

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オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始める際のポイント

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を開始する際は、トラブルを未然に防ぐためにもポイントを押さえた上で経営に臨むことが大切です。

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始める際のポイント(コツ)として、以下の3つが挙げられます。

・過去の入居状況を確認する
・敷金の返還がどのくらいになるかを確認する
・修繕履歴を確認する

それぞれのポイントを紹介していきます。

●過去の入居状況を確認する

不動産会社(仲介業者)を介して賃貸物件の売却を進める際は、入居状況が改善してから売却するケースが多いです。

その理由は、買い手がつきやすく、査定結果が良くなることで高く売却できる可能性が上昇するためです。

通常時の空室率が高い物件の可能性もあるため、過去の入居状況も確認しておくことが重要です。

また、駅からの距離が近いか、需要の期待できる間取り(ワンルーム、1LDK、2LDK、3LDKなど)なのかも確認しておくと安心できるでしょう。

●敷金の返還がどのくらいになるかを確認する

オーナーチェンジ物件の場合、不動産売却後(引渡し後)の入居者の敷金返還義務は新オーナーが負うことになります。

前オーナーが敷金を受け取っている場合、敷金は前オーナーの利益となっているため、売出価格(売却代金)から敷金相当分の減額を提案してみましょう。

また、差し引いてもらえなかった場合は、将来的に敷金から修繕にかかった費用を差し引いて残った分を退去者に返還しなくてはならないため、支出を想定した賃貸経営を心がけつつ経営に臨みましょう。

●修繕履歴を確認する

前オーナーが修繕を疎かにしている部分の多い物件を取得すると、購入後の修繕やリフォームが増加して修繕費用の負担が大きくなる可能性があります。

設備の不具合によって入居者満足度が低下した場合、空室リスクが高まるおそれがあります。

修繕費の増加、空室率の上昇などで収益性が悪化すると賃貸経営の継続が困難になるので要注意です。

適切な修繕が実施されている物件か修繕履歴を確認してから購入しましょう。

オーナーチェンジ物件は価値の見極めが重要

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売り出されるため、新築物件と比べて収益を予想しやすい、家賃収入をすぐに得られるというメリットがあります。

一方で、築年数が経過しているのでランニングコストが新築物件よりも多くかかる、好条件の賃貸物件が安く売り出されている場合は家賃滞納者の存在といった何らかのトラブルが潜んでいる可能性もあるので注意してください。

オーナーチェンジ物件の投資を検討している人は、本当に価値のある物件なのかきちんと見極める必要があります。

判断が難しいという場合は失敗を未然に防ぐためにも、不動産会社といった専門家(プロ)に相談しながら決めましょう。

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