不動産で起業して成功したい人が抑えるべき6つのポイント

不動産で起業して成功したい人が抑えるべき6つのポイント

不動産で起業したいと思っている方、儲かりそうだから不動産関係の仕事で経営者になりたいと思っている方の中にも不動産事業についてあまりご存じない方もいるかもしれません。「不動産で起業」と一口に言っても不動産事業には種類があります。不動産業界での経験が無い状態から不動産で起業されようと考えている方には特に、不動産業界にどのような仕事があり起業のために何が必要なども分かりづらいと思います。

ここでは不動産事業の中でも、不動産仲介業と賃貸業の2つの事業に絞って、仕事内容の違いからそれぞれのメリットデメリット、収益の生み出し方の違いなどを不動産業界が未経験の方にも分かりやすくお伝えします

この記事を読むことで

  • 自分は不動産事業に向いているのか、どの事業で起業するか
  • 自分の状況で不動産の起業ができるのか
  • 不動産で起業するためには何をすれば良いのか
  • 不動産で起業するために何が必要なのか

などの疑問が解決でき、不動産で起業するためにあなたに必要な物ややるべきことが見えてくるでしょう。

そしてただ起業して終わりではなく経営者として成功するために、不動産仲介業、不動産賃貸業それぞれの事業で成功したモデルを取り上げます。 仲介業は79歳で宅建を取得し80歳で起業した和田京子さんが成功した理由、不動産賃貸業の方は当サイト監修の藤山大二郎をモデルとして、実際に不動産で自己資金ゼロの状態から、家賃収入3000万円までの規模に拡大している経験を踏まえてお話いたします。(藤山大二郎のプロフィールはこちらをご覧ください)

なお、今回の不動産の起業に関する当記事は、「不動産投資の学校ドットコム」編集部の執筆、監修でお伝えいたします。

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破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点

破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点

アパートを建てることに興味があってこの記事をお読み頂いているのだとしたら、アパートを建てる理由はどちらでしょうか?「持っている土地をそのままにしているのももったいない」からという相続税対策でしょうか、それとも「アパートを建てて収益を得られるようになりたい」と不動産投資をお考えでしょうか。

アパートを建てれば楽に家賃収入が得られ眠らせている土地の有効活用になる。そう「軽く」お考えであれば、まずその考えは捨てることをおすすめします。なぜなら、アパートを建てるのはお金がかかりますし。正しい知識を持って運用をしなければ赤字になってしまうからです。

とは言え、あなたが不動産投資に本気で取り組むお考えがあるなら必要以上に怖がる必要はありません。なぜなら、不動産投資は株やFXなど他の投資とは違い、正しい知識を身に付けることで損をする可能性を限りなく低くすることができるからです。

私は現在10棟のアパートを所有しており、多くの方にアパートを建てる際のアドバイスなどもさせて頂いております。(私のプロフィールはこちらからご覧ください)。そんな私のこれまでの経験を元に「儲かるアパートを建てるために知っておくべき4つのポイント」をお伝えしたいと思います。

この記事を最後までお読み頂くことで、

  • 相続税対策でアパートを建てる際に必要な考え方
  • サブリースの営業が言う「家賃保証」や「一括借り上げ」のホントのところ
  • 所有している土地が本当にアパートを建てることに向いているかどうか
  • どんな需要があって、どうすれば空室が避けられるのか
  • どんな間取りのアパートを作れば良いのか
  • 儲かるアパートを建てるために必要な考え方
  • アパートを建てるために必要な4つのステップ

などを知ることが出来ます。最後までしっかりとお読み頂くことをおすすめします。

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オーバーローンは違法で危険?不動産投資家が語る銀行融資の実態

オーバーローンは違法で危険?不動産投資家が語る銀行融資の実態

不動産投資の勉強を始めたばかりの方なら、オーバーローンやフルローンと言う言葉を聞いたことはあっても、その違いがよく分からないという人も多いと思います。また、勉強していく中で、オーバーローンやフルローンに「違法」「危険」というイメージを持つ方も多くおられます。

実際には、オーバーローンやフルローンと言ったローンを組むこと自体が危険なのではなく、そもそも購入した物件が危険な状態をもたらす原因になっていることが多くあります。「違法」というイメージについても、借り方に問題があることがほとんどで、違法性の無い「合法のオーバーローン」があることについても正しく理解しておくことが大切です。

そこでこの記事では正しく理解出来ていない人の多い「オーバーローン」について、

  • オーバーローンの違法性や危険性について
  • 合法のオーバーローンと種類

について解説していきます。この記事を最後までお読み頂くことで、オーバーローンのメリットを正しく理解し、違法なオーバーローンのリスクや、合法のオーバーローンの種類などが理解できるようになります。不動産投資家として、危険性の高いローンの知識を身に付けておきましょう。

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自宅マンションを売るか?貸すか?迷った時に判断する3つのポイント

自宅マンションを売るか?貸すか?迷った時に判断する3つのポイント

ご主人の転勤が決まり、家族で引っ越すことになった場合、現在住んでいるマンションをどうするかが悩みどころになると思います。特に、転勤の期間が決まっている場合、手放さず貸す方が良いのか? それとも、思い切って売却してしまった方が良いのか? 判断が難しいと思います。

また奥さんは「できれば貸したい」と思っていても、ご主人は「売ってしまえばよい」と考えていることもあり、意見が分かれる部分かも知れません。

そこで当記事では、自宅マンションを売却するのと、賃貸にするのとではどちらにメリットがあるのかについて、総合的に判断する上でのポイントをお伝えしたいと思います。

現在住んでいるマンションを、売却と賃貸にするのとでどちらが収益面でメリットがあるかは、条件によって変わってきます。しかし、賃貸にした方が収益面ではメリットがありそうだと分かっても、リスクなどを考慮しないと「これだけ大変なら、あのとき売却しておけばよかった」と後悔することもあり得ます。そこで、収益以外の部分で想定されるリスクについてお伝えいたします。

当記事ではまず、マンションを売却するか、貸し出すかを判断する上で、以下の3点について取り上げます。

  • 必然的に、売却しか選択肢が無いケース。
  • 収益面で、売却と貸すのとでは、どちらにメリットがあるかを判断する方法。
  • 貸す方が収益はプラスでも、リスクを知った上で総合的に判断する。

また、マンションを貸し出すことにした場合にやるべきことを、お得になるポイントなどを、ステップごとにお伝えいたします。

  • マンションを貸し出す場合のステップ。
  • 得する確定申告のポイント。

当記事をお読みいただければ、マンションを売却と貸し出すのとではどちらが良いのか明確に判断していだけるようになります。また、貸す方のメリットが大きいと判断された場合、貸し出しに向けて具体的なアクションを起こす助けになると思います。加えて、一連のノウハウを不動産投資に役立てることもできますので、投資にチャレンジするきっかけになるかも知れません。

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「イールドギャップ」を理解して不動産投資を成功させるポイント

「イールドギャップ」を理解して不動産投資を成功させるポイント

イールドギャップは金融機関から融資を受ける際に「収益が出るかどうか」を簡単に測るための1つの投資指標です。不動産投資では銀行など金融機関から融資を受けることが多く、収益が出せるかどうかを判断する際の指標として正しく理解しておく必要があります。

しかし「イールドギャップ」は万能な指標ではありません。ですがイールドギャップの本質を理解することで物件購入の失敗を防ぐことができます。

この記事では、物件購入時の指標としてイールドギャップを活用してきた経験を元に、イールドギャップがどのような指標なのかについて分かりやすく解説いたします。さらに、今後日本ではイールドギャップはどう推移していくのかについても現役不動産投資家の視点からお話していきます。

この記事を読むことでイールドギャップの本質を理解すると同時に「今こそ日本で不動産投資をするべき」その理由を知ることができます。

イールドギャップを正しく理解して、更に「儲かる物件を見分けるための数字の見方」を身に付けることができます。

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初心者が新築ではなく、中古アパートの経営から始めるべき2つの理由

初心者が新築ではなく、中古アパートの経営から始めるべき2つの理由

早期リタイアや、老後の生活も考えて、「アパート経営を勉強中」という方もおられることと思います。一方で、不動産投資は「9割の人が失敗する」という話を聞かれたことがあるかも知れません。 この数字が正しいかはともかくとして、確かに失敗する人がいるのは事実です。

また、不動産投資は金額が大きくなりますから、失敗した時のダメージは決して小さくはありません。 こうした点を考えると、「やっぱりアパート経営はやめておこうか・・・」と迷われることもあるかと思います。 しかし、不動産投資は正しい基本知識を身につけていれば、失敗する確率はほぼ無くせます。

もちろん「絶対に失敗しない」とは申しませんが、殆どの失敗は「正しい知識」を身に着けていれば回避できます。 とはいえ、アパート経営の勉強をしていくと、自分ではなかなか判断できない点も出てきます。

例えば、アパートを買うにあたり、「新築が良いのか? それとも中古が良いのか?」といった点です。 結論から申しますと、初心者には「中古アパート」をお勧めいたします

なぜなら、新築は初心者にはハードルが高いからです。しかし、中古アパートであれば、毎月安定した収益を出しやすく、価格的にも損をしにくくなります。 とはいえ、「とにかく中古の物件を買えばよい」という単純な話でもありません。

同じ中古アパートでも、収益を出しやすい物件と、そうでない物件があるからです。 そこで、「どういう物件なら収益が出るのか?」を見分けることも重要になります。
そこで、当記事では

1.初心者は新築ではなく、「中古アパート」の経営から始めるべき2つの理由
2.ただの「中古アパート」ではなく、ある程度のリスクをとった物件に投資すべき理由
3.リスクをとりつつも、失敗しない「中古アパート探し」の基本
4.アパート探しは「利益が出るか?」も考える。
5.良い物件を探すための、「見る目」を養う方法

といった、アパート経営を始めるにあたり必要な、5つの基本的なポイントをお伝えいたします。 当記事をお読みいただければ、なぜアパート投資は新築よりも中古の方が良いのか、その理由が明確に理解できるでしょう。

また、「収益の上がる物件」を探すうえでのポイントを理解していただけることと思います。

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経験者が教える、怪しい不動産投資セミナーを見分ける5つのポイント

この記事を読んでいる人は、不動産投資に興味があり、不動産投資の勉強をしようとしている人、または、不動産投資を既に始めているが「自分の運用方法で成功するのか」「このまま運用していて利益が出るのか」などの不安を感じていらっしゃる人なのではないでしょうか。

そんな状況を解消する一つの方法が、不動産投資セミナーに参加することです。 不動産投資セミナーへの参加というのは、不動産投資を成功させるためにとても大きな役割を果たすと私は考えています。書籍やネットでは分からない知識や情報、ノウハウを得ることができる場所だからです。

しかし残念ながら、その「知識を得たい」「成功したい」「良い情報を仕入れたい」という投資家の気持ちを利用する悪徳業者やコンサルタントも数多くいます。 私も不動産投資を勉強をし始めてすぐにはよくセミナーに参加しましたし、今では自分でもセミナーを開催する立場です。私が参加したセミナーの中には、怪しいと思うものもありました。

また、今相談を受ける立場となり、悪徳業者に騙され変な物件を購入させられてしまった方が、私と話をして初めて騙されていることに気が付いた、という状況も見てきました。つまりこの方は、私のセミナーに参加し相談するまで自分が騙されていることにも気づかなかったのです。

セミナーに参加し騙され変な物件を買わされてしまったとしても、それは投資家の自己責任です。それを「セミナーでこういう風にすれば良いと言われた」「こういう物件がいいと言っていたから」だとしても、損をしているのを人のせいにすることはできません。全ては自分の勉強不足でしかないのです。

しかし、私はそのように騙されてしまう人たちを無くしたいと考えています。 そこで、私がセミナーに実際に参加し見てきたもの、私がセミナーを開催して参加者から相談頂いた情報をもとに記事にしました。怪しいセミナー、騙されているかもしれないと疑うべきセミナーについてのポイントをお伝えいたします。

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高確率で賃貸経営で利益を出し、収益を拡大するための4つのポイント

高確率で賃貸経営を利益を出し、収益を拡大するための4つのポイント

収入の拡大を目指して、賃貸経営を勉強しているものの、「賃貸経営って、そもそも大して儲からないのではないか?」と、幾らか幻滅している方もおられると思います。

確かに、賃貸経営で収益化を図るのは簡単ではありません。しかし、いくつかのポイントを押さえれば、高い確率で収益を上げることができます。このポイントを押さえれば、「殆ど儲からない」、「むしろ赤字になる」というリスクを最小限に抑えることができます。

更に、収益の出る物件を複数経営することで、収益の拡大を図っていくことができます。しかし、収益の拡大を図るにも幾つかのステップがあります。

また、賃貸物件を経営するにあたって、想定されるいくつかのリスクがあります。しかし、こうしたリスクも大抵はカバーしたり、回避したりすることで大きな損失を抑えることができます。

そこで当記事は、

1.賃貸経営を確実に収益化するためのポイント
2.更に収益を拡大するための方法・ポイント
3.収益拡大のために、早めに法人立ち上げを考える
4.大家として想定すべきリスク、特に「孤独死リスク」と、その回避方法

についてお伝えいたします。

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【事例あり】実践者が語る賃貸併用住宅で失敗を防ぐ3つのポイント

実践者が語る「賃貸併用住宅」をオススメする理由

マイホームを持ち、家賃収入を得られる物件として注目されている賃貸併用住宅。
業者から勧められて「本当に儲かるのか?」疑問に思われている方や、「本当に自分にとって賃貸併用住宅を建てるべきなのか?」と判断ができない方もいらっしゃることでしょう。建築面・運用面を考えれば、誰にでも簡単にできるものではなく、なかなか難しいものだと言えます。しかし、実際に運用している私からしてみれば、「賃貸併用住宅のメリット・デメリット」をきちんと把握して建設・運営を行えばこれほど魅力的な投資対象は無いと考えています。

私自身不動産投資家ですが、不動産投資で現在(2018年1月現在)、11棟のアパートを所有し年間家賃収入4700万円を得ています。
そして、私自身も賃貸併用住宅を新築で建設して、4000万円以上の利益を確定させています。
また、賃貸併用住宅の建築サポートも行っており、これまで39棟、金額にすると40億円以上のサポートに携わってきました。

賃貸併用住宅を知り尽くしているからこそ、貸併用住宅を建てるのであればできるだけ早く、「今」建てることをおすすめします。
その理由をこれから書いていきます。

この記事を読めば、賃貸併用住宅の真の魅力と、あなたにとって賃貸併用住宅を建てるべきかを判断することができるようになります。

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案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

昨今、家賃収入を得るための「収益物件」の購入する方が増えています。しかし一方で、計算上はキャッシュフローが出るはずなのに、実際には税金や修繕などで赤字になる、空室がなかなか埋まらずに収益化できないなど、「こんなハズじゃなかった・・・」と頭を抱える投資家は後を絶ちません。

収益物件への投資で失敗する人は、そもそも物件選びを間違えたゆえに赤字に陥り、結果としてローン返済ができなくなることが少なくなりません。言い換えれば、物件選びさえ間違えなければ、満室経営を実現し、黒字化を達成することはそう難しくはない、ということでもあります。とはいえ、本当に利益になる物件をどうやって探して、どうやって見分けたら良いのか?に関する、具体的な情報が世の中には乏しいのも事実です。

そこで今回、私自身が実践している「収益物件の選び方」をご紹介したいと思います。実際この方法で、地方のアパートでありながら満室経営&黒字化を実現しています

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