駐車場経営は土地がすべて!収益が上がる土地の4つの条件とは?

不動産投資と一口にいっても、収益系の物件だけでなく、駐車場や太陽光など様々なものがあります。その中で「駐車場経営をしたい」とお考えの方には、まず「駐車場経営は本当に簡単に儲かるものなのか」ということをしっかり考えて頂きたいと思います。

例えば、田舎の空き地の土地活用として、相続した土地の有効活用のためと、駐車場経営を選択する人もいると思います。手っ取り早く収益を上げる選択肢と考えがちですが、不動産投資の長期的な視点で考えると「本当に利益を出し続けられるのか」「事業として規模拡大ができそうか」などについても考えてみることが大切です。

この記事では、不動産投資家として10棟のアパートを所有し、不動産投資をお考えの方のアドバイスをさせて頂く不動産投資のプロの視点から「駐車場経営」についての考えをお伝えします。

この記事を読むことで

  • 駐車場経営は本当に儲かるのか
  • 駐車場経営が自分にとってベストな土地活用の選択肢か

などをお分かり頂けると思います。これから駐車場経営を始めてみようかと検討中の方は、駐車場経営以外の有効活用の選択肢も含め、参考にしてみて下さい。

1.駐車場経営の種類とは?

駐車場経営の種類とは?

駐車場経営にもいくつかの種類があるので、まずはそれについてお話します。駐車場経営を始める際には、どのような駐車場を、どのように運営するのかを考える必要があります。駐車場経営の種類には大きく分けて以下の2つがあります。

  1. 月極駐車場
  2. コインパーキング

月極駐車場は月毎の契約を結び月額の駐車料金を貰う運営方式で、コインパーキングは駐車時間に応じて料金が発生する運営方式となります。どちらの運営方式がいいかは、個人の置かれた状況や、場所、駐車場経営にかけられる時間などによって変わります。

2.駐車場経営のメリットデメリット

駐車場経営のメリットデメリット

土地活用の選択肢として安易に考えがちな駐車場経営ですが、当然そこにはメリットだけでなくデメリットがあります。駐車場経営の良い面、悪い面、どちらも十分に理解した上で始めることが大切です。

2-1.メリット

駐車場経営の代表的なメリットには以下があります。

  • 利益をあげやすい
  • どんな土地でも始められる
  • 管理が簡単

始めやすいこと、利益をあげやすいこと、運営の仕方によっては管理が簡単なことがメリットとしてあげられます。アパートなどの収益物件を建築する不動産投資と比較すると、狭い土地でも始められること、建築物件よりも手入れが簡単、ということは駐車場経営の魅力的な側面だと言えます。

また、すでに土地を持っている人なら、失敗しても更地にしやすい、運営の仕方によっては初期投資が少なくて済むというメリットもあります。

2-2.デメリット(リスク)

駐車場経営も不動産投資の1つである以上、そこにはメリットだけではなくデメリットやリスクなども存在します。例えば代表的なデメリットには以下があります。

  • 駐車場はどこでも儲かるわけではない
  • 節税効果はそれほどない
  • 立体駐車場にする場合には初期投資はそれなりにかかる
  • 事故やトラブル(滞納や機械壊しなど)時の対応
  • 収益の拡大は難しい
  • 担保価値がない

大きなデメリットは、場所を選ぶこと、担保価値がないことです。アパートの場合、田舎でも入居者はつきますが、駐車場はそう簡単にはいきません。また、駐車場は担保価値がないので、債務超過に陥ることもあり、不動産投資として考えている場合、十分な融資が受けられずそこから先物件を買い進められなくなる可能性もあります。

3.不動産投資家が駐車場経営する際に「知っておくべき知識」とは

不動産投資家が駐車場経営する際に「知っておくべき知識」とは

駐車場経営を不動産投資の一貫として考えているのであれば、有意義な投資のするためには知っておくべき知識があります。ここでは最低限これだけはしっかりと理解しておくべき、という3つのポイントについてお話します。

3-1.ポイント1:駐車場経営は土地が全て

駐車場経営のデメリットでも触れましたが、駐車場経営は「土地」が重要です。不動産投資なら田舎でも収益を出せても、駐車場だとかなり難しくなります。駐車場経営は不動産投資のように土地の悪さを工夫でカバーすることが出来ないので、まずはその土地が駐車場として収益が出せるかどうかを十分に調査する必要があります。

駐車場に向いている土地かどうかを判断する際のチェックポイントは次の第4章でご紹介しますので、そちらも参考にしてみて下さい。

3-2.ポイント2:初期投資は少なくともかかる

初期投資が少なくて済むことは、駐車場経営のメリットで触れましたが、とは言え少なからずかかります。収益系の不動産物件購入や住宅を建築することと比較した時には駐車場経営の方が初期投資は少なく済むということであり、設備投資などの初期投資は必要です。

3-3.ポイント3:担保価値が無く単純に債務になるから拡大の足かせになる

デメリットで触れたように、駐車場には担保価値がありません。土地をせっかく持っていても、持っていないのと同じであると判断されるというころがポイントです。

つまり、初期投資や土地購入の費用が、単純に債務になっている状態ですので、債務超過になりやすく不動産投資で事業を拡大させようとした時に足かせになってしまいます。

担保価値がないため、十分な融資が受けられなくなってしまうことなども知っておかなくてはいけません。土地を借り入れている場合も、もちろん借り入れのみある状態ですので単純債務の状態です。

4.駐車場経営に必要な基礎知識

駐車場経営に必要な基礎知識

では、駐車場経営を始める際には、どのような手順で進めていけばいいのでしょうか。土地の探し方から、管理の仕方、実際にゼロから駐車場経営を開業までのステップを簡単にご説明します。

4-1.駐車場に向いている土地か判断する

駐車場経営を始めるには、まず「その土地が駐車場経営に向いている土地かどうか」を調査する必要はあります。土地を所有していない人であれば土地探しをする段階から、駐車場に向いているかどうかを判断しながら調査していく必要があります。

駐車場に向いている土地の条件は以下になります。

  • 近隣に駐車場がないマンションやアパート、住宅がある
  • 近隣に多くの人で賑わう商業施設やショッピングモールがある
  • 近隣のエリアは駐車場の数が少ない
  • オフィスビルが建ち並ぶエリアから近い

これらの条件を満たす土地であれば、駐車場経営に向いている土地だと言え、条件を満たさない土地は駐車場として不向きの土地だと判断できます。

人の流れが悪く、人が集まるビルや商業施設がない、エリア全体に駐車場が多い、こうしたエリアにある土地は一般的に考えて駐車場経営は向かない土地だと判断できるわけです。

4-2.管理会社に任せるか自分でやるか

駐車場経営は大きく分けて2つの運営方法があります。一括借り上げ方式、自主管理方式。どちらがいいかは、管理にどれだけ時間をかけられるか、どういうスタイルで投資を進めていくのかで変わります。それぞれの違いについても解説しておきます。

4-2-1.一括借上げ方式

一括借上げ方式とは、コインパーキングなどの運営会社がオーナーから土地を借り上げ、運営会社の負担の元に必要な設備を設置して運営する方式のことを言います。保守管理や集金など、必要な業務は全て運営会社に任せることになります。

メリットは初期投資やメンテナンス料がからないこと、トラブル対応などの管理業務の手間がかからないがあります。全てを運営会社に委託することになるため、本業を持っていて時間や手間を掛けられない人に向いています

安定収入が入ってくるというメリットもありますが、賃料を下げられるリスクや、収益を上げていくことができないなどのデメリットもあります。

4-2-2.自主管理方式

自ら費用をかけて設備投資を行い、自分自身で保守管理を行ったり、メンテナンスをする運営方式です。管理業務全般を自分で行うことで、外部委託費を抑え利益を増やすことができます。

売り上げを伸ばすことで身入りを増やすことが出来るというメリットはありますが、設備投資のための初期費用がかかること、経営次第で赤字になってしまうことなどのデメリットがあります。

4-3.駐車場経営開業までのステップ

駐車場経営をスタートさせるまでのステップは、土地を持っているか持っていないか、で大きく変わります。大まかな流れとしては以下になります。

  • ステップ1:駐車場経営を始める予定の土地の調査
  • ステップ2:どんな駐車場で、どんな経営方針でいくかなど計画の立案
  • ステップ3:土地の無い人は購入or借り上げ
  • ステップ4:駐車場設備の施工
  • ステップ5:一括借り上げ、自主管理などで開業スタート

各ステップではそれぞれ専門業者に任せることになるため、自分自身で動くことは限られます。しかし重要なのは業者任せにしないことです。特に駐車場に向いている土地かどうか、どのような経営方針でいくかは、収益性に関わる重要なところです。

専門家に任せていきながらも、内容を判断できるよう知識を身に付けておくことは、自分自身の身を守るためにも重要です。

5.駐車場経営失敗する理由

駐車場経営失敗する理由

手軽に始めることができ、利益も得やすい、そう気軽に駐車場経営を始めたものの、上手くいかずに失敗してしまうケースも当然あります。不動産投資のように収益物件を建てるわけではないから、と簡単に考えてしまうことが失敗する原因になってしまうことも多いようです。

5-1.失敗のよくある理由

駐車場経営で失敗する理由にはいくつか代表的なものがありますが、その1つが「安易に始めてしまうこと、簡単に考えすぎていること」です。土地を有効活用する上で、アパートを建てるよりもハードルが低く、十分に収益性もシミュレーションをせず始めてしまうことがあります。

駐車場経営にも収益性をあげる努力や、周辺コインパーキングとの競争などに勝っていく方法を考えていけなくてはいけません。

周辺エリアの事前調査の甘さが原因で始めはよかったものの、徐々に採算が採れない状況になってしまったり、限られた時間の中で適切な運営が出来ていなかったりすることも失敗する理由としてよく挙げられます。

5-2.失敗しないためにどうすれば良いのか

ではどうすれば駐車場経営で失敗しないのか、失敗しないためにチェックしておくべきポイントを3つご紹介します。

5-2-1.駐車場経営に向いているか判断

「4-1.駐車場に向いている土地か判断する」でもお伝えしましたように、駐車場経営が上手くいくかは、その土地が駐車場に向いているどうかが非常に大きなポイントとなります。駐車場経営は「土地が全て」と言っても大袈裟ではないぐらいとても重要です。

向いていない土地はいくら努力や工夫でカバーしようとしても経営は上手くいきません。駐車場経営では様々な判断基準がありますが、まずは何より「土地が向いているかどうか」を最優先で判断することがポイントです。

5-2-2.高収益を狙わない

同じ駐車場経営を行うなら少しでも利益が多い方が、と考える人も多いかもしれません。その場合、売上の多くが自分に入ってくる自主管理方式を選ぶケースことも多いかもしれませんが、一方で集客いかんでは売上が下がったり、赤字になるリスクもあります。一括借り上げ方式なら、売上が上がらない代わりに安定収入が見込めます。

どちらがいいかはケースバイケースですが、高収益を狙うあまり、ハイリスクな駐車場経営にならないよう注意が必要です。

5-2-3.駐車場以外の選択肢も考える

本来、駐車場経営に向いていない土地であれば、気軽に始めやすく運営や管理も楽だからという理由で駐車場経営を始めるべきではありません。相続などで土地を引き継いだ場合も、節税対策にと気軽に駐車場経営を始めてしまうこともあると思いますが、これだと失敗しやすい駐車場経営になってしまいます。

駐車場経営が、不動産投資の一環であるなら、駐車場にこだわらず他の選択肢を考えてみることも重要です。その土地に合わせた投資を選ぶことが、不動産投資で収益をあげる上でとても重要な視点となります。

6.駐車場以外の土地活用で安定した長期収益を上げる方法

駐車場以外の土地活用で安定した長期収益を上げる方法

相続した土地でも、不動産投資のために探す土地であったとしても、その土地にとって駐車場経営がベストな選択なのか、をしっかりと考えてみることは大切です。

駐車場経営以外での土地活用の選択肢があり、長期的に安定的に収益があがるなら、その他の選択肢を取ることが最善だと言えます。本当の意味で有効な土地活用にするためにも、駐車場経営以外の選択肢を知っておくことが大切です。

特に長期的に安定した収益を得られるようになりたい、事業規模を拡大させたいとお考えならなおさらです。そこで駐車場経営以外の土地活用の選択肢を2つご紹介いたします。

6-1.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、居住スペースと賃貸スペースが一緒にある物件のことを言います。

賃貸併用住宅を建てるメリットは、自宅を持ちながら家賃収入を得られることです。賃貸併用住宅の建築で組んだローンも、家賃収入から支払うこともできること、売却益を獲得できることもメリットです。

デメリットは、ローンの返済リスクと空室リスクです。物件が大きくなる分、ローンも大きくなりがちで、家賃収入で返済できるといってもそもそも空室が多ければ思うような家賃収入は入りません。とは言え、これらのリスクは事前にしっかり調査しておくことで回避することができる類のものです。

相場の賃料と間取りさえ間違わなければ空室が埋まらないことはなく、家賃収入が安定的に入ればローンの返済リスクもあってないようなもの、と言えます。

6-2.アパート建築

アパート建築とは、不動産投資が目的で所有する土地に、アパートを建築することを言います。マンション経営に比べて初期費用が安くなること、相続した土地である場合には節税対策になること、賃貸併用住宅と同じく家賃収入が見込めることなどのメリットがあります。デメリットには、空室リスクや、流動性の低さなどがあります。

土地から購入して不動産投資を始める人の場合は、土地探しの段階から収益性を考え、ニーズに合わせた間取りで建てるなどすれば賃貸経用住宅同様、空室リスクを回避することができます。

6-3.状況に合わせて最善の選択をすること

駐車場経営以外にも、土地活用にはこのような選択肢があります。賃貸併用住宅がいいか、アパート建築がいいかは状況次第です。ご自身もその土地に住んでもいいなら賃貸併用住宅、相続した土地で勤務先から遠方になることで住めそうにない場合はアパート建築、などご自身の状況に照らし合わせて判断する必要があります。

また、アパートや賃貸経用住宅を建て、家賃収入を得る為に土地活用をするということは、ご自身が大家になるということになります。ほとんどの場合、働きながら副業でアパート経営を行うことになると思います。副業でのアパート経営では、押さえておくべきポイントがあります。

下記記事で解説していますので合わせてチェックしておくことをおすすめします。
→「即実践!誰も教えてくれなかった、サラリーマン大家で稼ぐ7つの秘訣」

不動産投資を行う上で、キャッシュフローを出すためには、黒字化を実現するための知識も必要です。アパート経営で黒字化して収益物件を運営するためのポイントは下記記事も合わせて読んでおいて下さい。
→「案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

7.まとめ

  • ・駐車場経営には、月極と時間貸しの2つの種類がある
  • ・始めやすく経営が楽というメリットがあるものの、一定のリスクがある点に注意が必要
  • ・駐車場経営は「土地」が全て。初期投資や債務超過には注意が必要
  • 土地が駐車場向きかどうか、事前の入念な調査が重要
  • ・失敗しない駐車場経営はポイントを押さえておく
  • ・駐車場経営以外の土地活用の選択肢を知っておく

本記事では、駐車場経営の基本と、開業までの基本や失敗しないためのポイントをお話しました。とにかく大切なのは「駐車場経営に向いている土地かどうか」という事です。

始めやすい、管理が楽、そうした理由から安易に始めて失敗しないように、しっかりと必要な知識とポイントを押さえておいて下さい。

また、駐車場経営以外の選択肢についても知っておき、収益を出すために最善な選択肢は何なのかを考える視点を持つことをおすすめします。不動産投資として、長期的に、安定的に収益を得る為の、最も有効な土地活用の選択肢の参考にしてみて下さい。

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