「年金不安」に不動産投資で対策!初心者に必要なマインドとは?

最近、多くの人が頭を悩ませているのは「将来の生活やお金の不安」です。特に最近では、「年金だけでは老後2000万円不足するので、予め投資などをして不足資金を補うように」と新聞やテレビで報じられました。

今後も、同じような問題が度々取り上げられれば、「将来への不安」を感じる人はますます増えていくでしょう。

こうした将来の年金やお金の不安に対処するための1つの方法として、不動産投資を考える人もいます。とはいえ、いきなり始めたとしても成功するとは限りません。どんな投資にも言えることですが、不動産投資にも「大事な姿勢やマインド」があります。

この記事では、不動産投資の初心者が取るべき姿勢やマインドについて、3つのポイントを取り上げます。そして、特に初心者が気にされているリスクについても考えていきます。この記事を読み終わる頃には、投資家はどうあるべきかが分かるだけなく、リスクついての認識や理解が深まっていることでしょう。

1.不動産投資家の取るべき3つの姿勢

不動産投資家の取るべき3つの姿勢

「不動産投資」と聞くと、マイナスのイメージを持つ方も少なくありません。

例えば、不動産投資は不動産を売買するので、動くお金も大きくなります。少なくても数千万円から、多いときには数億円にまで上ることもあります。そのために「失敗したらどうしよう」と考えてしまいがちです。あるいは、資金がなければ銀行の融資を受けることになりますが、「多額の借金を抱えるのは怖い」と感じる人もいるでしょう。

また。ニュース記事などでは、不動産投資の失敗事例などが特集されることもあります。破産した人の経験などから「リスクが高い」「危険だ」と感じ、最初から「割に合わない」「儲からない」と考える人もいます。失敗ばかりに目を向けていればそのように思うのは当然でしょう。

しかし、失敗するのには理由があり、成功するのにも理由があります。特に成功者と失敗者を分けるポイントが「オーナーの姿勢」です。一言で言えば、不動産投資は「事業として臨む姿勢」が必要です。具体的には、利益を出すためには、以下の3つの姿勢を持つ必要があります。

  • ・不動産投資にはリスクが付き物であることを認識する
  • ・正しい知識を身につける
  • ・相談できるメンターを見つける

です。

作成中の動画が公開され次第こちらでも見て頂けるように致します。

1-1.物件にはリスクが付き物であることを認識する

どんな投資に当てはまる点ですが、不動産投資家も「リスクは付き物である」ことを覚えておく必要があります。

不動産投資を始める場合、多くの人が収益物件の購入からスタートします。ところが、「リスクの少ない物件」を選びたがる人が少なくありません。例えば、ある人と面談をしたときに、こんなような事がありました。

「どういう物件が欲しいか?」と質問をしたところ「都内23区内で駅から徒歩10分圏内、利回りが10%で融資金利が1%代、オーバーローンで借りることができて物件管理が良好、しかも満室状態」と回答がありました。

確かにローリスクでハイリターン、利回りも確保できる条件がすべて揃っている物件は理想的です。しかし、その様な理想的な物件は「無い」と言っても過言ではありません。仮にあったとしても、取得できるのは、「何十億、何百億のお金を持っている人」や「現金で買える人」、「昔からの地主」や「人脈のある人」です。

これから不動産投資を始めるサラリーマンや、自己資金がない人には、そのような理想的な物件は絶対と言って良いほど回ってきません。ですので、資金力のない人は、リスク付きで物件は買わなければならないのです。

「でもリスクがある物件は購入に踏み切れない・・・」という方のために、2章以降でどのようなリスクを取り、物件を購入していくかを解説していきます。

1-2.正しい知識を身につける

不動産投資で利益を上げるためには「正しい知識」が必要になります。

と言うのも、発生し得るトラブルのほとんどは知識で乗り切ることが可能だからです。実際、99%のリスクは知識でカバーできると言っても過言ではありません。とにかく必要な知識を身に着け、リスクを回避することが不動産投資ではとても重要です。それだけで、数百万円や数千万円の差が出るからです。

私の経験を一つお話しましょう。所有している1棟のアパートの浄化槽が壊れてしまいました。水が使えなくなるため入居者に迷惑がかかると思い、至急見積もりを取り修理を行いました。

請求金額は150万円、アパート1棟のキャッシュフロー半年分を超える額となりましたが、急いで料金を支払いました。しかし後から、火災保険が適用され、保険金が支払われる事例だと気が付きました。しかし修理を既に行っており、写真などの証拠もなかったため請求はできませんでした。

つまり、「火災保険が使える」という知識さえあれば、150万円の出費をせずに済ませることができたはずでしたが、知識が無いためにその機会を逃したのです。

このように、正しい知識さえあれば解決できることが不動産投資ではかなり多くあります。

1-3.独学では無く、相談できる仲間やメンターを見つける

不動産投資は、知識で乗り切れるトラブルがほとんどです。しかし、独学で勉強して走ってしまうと、本当に必要な知識を身に着ける機会が少なくなり損失を被ってしまう場合があります。

その様な失敗を回避するためにも、仲間やメンターを見つけることが必要になります。不動産投資にはリスクが付き物ですが、その回避方法も「聞けば分かること」である場合が多いからです。

例えば仲間を見つけるのであれば、「大家の会」などを活用できます。いわゆる不動産投資家のコミュニティです。ここでは多くの投資家が集まり、多くの情報を交換することが出来ます。

また近年では、「オンラインサロン」を有名な不動産投資家が運営していることもあります。 情報交換や面談などもできるので、こうした場も活用すると良いでしょう。

1-3-1.メンター探し・活用時の注意点

メンターを探す時の注意点としては、仲介業者を避けることです。 不動産仲介業者は不動産取引のプロですが、不動産投資についてはあまり知らない人が殆どです。不動産取引と、不動産投資の知識は全く違います。必ず「不動産投資をしている人」をメンターにしましょう。

活用時の注意点としては、複数のメンターを持たないことです。メンターは、1人に絞りましょう。不動産投資の手法は多岐に渡りますので、中には複数の人からノウハウを得て、それぞれの「いいとこ取り」をしようとする人がいます。しかし、「いいとこ取り」は失敗率を高めます

なぜなら、成功者のノウハウには、その人の失敗体験なども含まれた上で成功するものに変えられているからです。ですから、複数の人のノウハウを混ぜると、失敗する確率が高まります。

2.物件のリスクについて改めて知る

物件のリスクについて改めて知る

1章では、不動産投資家は「購入する物件のリスクを受け入れる姿勢も必要である」という点をお伝えしました。しかし、ただ単にリスクを怖がるだけではなく、「リターンとの関連性を知る」ことが大切です。そこで、まずはリスクとリターンの関連性について説明します。

2-1.リターンとリスクは連動する

不動産投資の特色の一つは、株式投資やFXなどの市場取引とは違い、「相対取引」であることです。つまり、同じ物件は2つとなく、誰がいつ売るか買うかによって価格も変わります

大抵の物件にはリスクがありますが、実はリスクとリターンには関連性があります。リスクとリターンは連動していて、リスクが低ければリターンも低く、リスクが大きければリターンも高くなるのが一般的です。ですから、大きなリターンを望むのであれば、大きなリスクを取る必要があります。

縦軸にリターンを、横軸にリスクを書いたシートにプロットして行くと、比例関係を示す平均的な線を引くことが出来ます。

縦軸にリターンを、横軸にリスクを書いたシートにプロットして行くと、比例関係を示す平均的な線

そして、リスクを取れば取るほど、この平均線から外れた物件、つまりリターンの大きい物件を買うことが出来て、収益性の高い物件を取得することが出来るのです。

2-2.リスクの具体的な要因とは?

では、不動産投資のリスクには、具体的にどのような要因があるのでしょうか?

不動産投資のリスクとしては、

  • ・空室リスク
  • ・立地リスク
  • ・建物(築年数)

などが主に挙げられます。

空室リスクはどの物件にも考えられますが、客付けの知識やノウハウがあれば回避することが出来ます。

立地リスクは、駅や商業施設から遠いことや、あまり人気の無いエリアであることが考えられます。これも、客付けの知識で回避できることがあります。 また、築年数が古い、設備が古いといった建物のリスクは、リフォームの知識で回避し利回りを取ることが出来ます。

3.リスクをリターンに変える方法

リスクをリターンに変える方法

2章でお伝えしたように、不動産投資にはいくつかのリスク要因が付き物です。しかし、リスクにどの様な対処をするかによって、明暗が変わって来ます。

3-1.どんな物件が狙い目?

収益物件を注意深く探していくと、リスクとリターンの平均から外れた物件が出てくることがあります。

この様な物件が狙い目

傾向としては、リスクを大きく取った物件の方が、平均値を外れる傾向にあります。この様な物件が狙い目です。この「平均から外れた物件」は、大きなリスクがあるため割安で購入することが出来、リスク要因を潰してやれば利回りを大きくすることが可能となります。

ポイントをまとめますと、

  • ・リスクを取ればとるほどリターンが上がる
  • ・リスクとリターンは一緒にやってくる
  • ・リスクを取らなければリターンは来ない

この考え方が非常に重要です。

3-2.リスクをリターンに変えるためには?

それではリスクをリターンに変えるためには、どのようにすればよいでしょうか。 これには、投資家自身で積み上げた知識やノウハウが生きて来ます

例えば、私は広島の田舎のエリアにある物件を買ったことがあります。

その物件は空室率が30%~40%で、普通であればなかなか購入しない物件です。しかし満室経営ができれば利回りは20%になります。これまでの経験や、勉強してきた知識から物件を見たときに「これなら満室にできる!」という自信がありました。それで、この物件を購入しました。

銀行の融資を金利1%で引き満室経営を実現したところ、イールドギャップが19%も出る収益性抜群の収益物件にすることが出来ました。この場合は「『立地が悪く空室率が高い』というリスク」を取り、リフォームや客付け改善のノウハウで収益化したと言えます。

この様に、リスクを積極的に取り、独自のノウハウで収益化することで、高利回りの物件を作り出すことが出来るのです。

4.まとめ

  • 1.物件にはリスクがつきもので、完璧な物件は有りません。もしリスクが少ない物件があっても、まず手に入りません。
  • 2.物件のリスクとリターンには関連性があります。リスクを取れば高い利回りが見込めます。
  • 3.闇雲にリスクを取るのではなく、知識やノウハウでカバーできるリスクを取りましょう。そのためにとにかく知識とノウハウを身に付けましょう。

今回は物件購入の際に取るべきリスクについて解説しました。許容できるリスクは投資家それぞれ変わってきます。しかし、知識を身につければ取れるリスクも広くなり、利回りも高くすることが出来ます。是非勉強をして知識を深めていきましょう。

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