収益物件とは?メリット・デメリットを理解して不動産投資で収益を上げる方法

不動産投資について情報を収集している方であれば、「収益物件」という言葉を一度は見たことがあるでしょう。

しかし、不動産投資を始めるには、物件を購入する前に、「収益物件とは何か?」をしっかり押さえていくことが大切です。

そこでこの記事では、

  • 収益物件とは?どんな種類の物件があるのか?
  • 収益物件のメリット
  • 収益物件のデメリット、リスク
  • 収益物件の選び方

について現役の不動産投資家であり、不動産投資の書籍執筆に多数関わっている筆者が徹底解説します。

この記事を読むことで、これから不動産投資を始められる方でも収益を上げるための必須情報を得ることができます。
初心者の方はもちろん、すでに経験がある人も復習として読んでいただけると、知識が体系化されるはずです。

本記事が「不動産投資で安定収入を得たい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1.収益物件とは「お金を稼ぐ不動産」

収益物件とは? お金を稼ぐ不動産

収益物件(不動産)とは、一言でいえば「家賃収入を得ることを目的とした不動産」のこと。より簡単にいえば、「お金を稼ぐ不動産=収益物件」ということになります。

2.収益物件の種類は3つ

収益物件の種類は3つ

収益物件には、3つのタイプがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅タイプの収益物件

最も主流といえるのが「住宅タイプ」です。近年は不動産投資を行うビジネスパーソンも増えていますが、そのほとんどはこのタイプの収益物件を購入・運用しています。住宅タイプは下記に大別できます。

  • ・一棟アパート
  • ・マンション
  • ・戸建て
  • ・区分所有(単身向け、ファミリー向け)

特徴は、何といっても「その数の多さ」。後述する「オフィスタイプ」や「テナントタイプ」と違って人が住む物件になるので、市場に出ている数が圧倒的に豊富です。

そのため価格の幅も広く、安ければ100万円程度の田舎にあるボロボロの戸建てから、高ければ都心一等地の10億円以上の一棟マンションまであります。

とはいえ、さすがに億単位の物件を買える人は多くありませんので、数百万円〜数千万円が大半の方にとっての主戦場となります。不動産投資の初心者の方であれば、まずはこのゾーンから検討を始めるのがいいでしょう。

2-2. オフィスタイプの収益物件

法人向けに事業所として貸し出し、賃料収入を得るのがこのタイプです。駅からの距離、アクセスの良さ、広さなどが求められるため、「住宅タイプ」よりも基本的には物件価格が高額になります。

ただ、一度入居が決まれば長期的に入居してもらえる可能性も高く、キッチン、浴室、洗面所などの水回りの設備が必要ないため、こうした設備の管理や修繕の手間やコストがかかりません。

一方、景気の影響に受けやすいのは難点です。コロナショックの影響で「オフィスを解約した企業が一部出た」という報道もあったとおり、景気が悪くなれば引っ越しも検討せねばなりません。これはリーマンショックのときも同様です。

加えて今回特徴的だったのは、リモートワークが主流になっている企業がオフィスを縮小させるために引っ越し、あるいはオフィスを持たないという選択をしたことです。

とはいえ、大企業をはじめとする潤沢な資産がある企業が多くいる都心部では、オフィス需要は高いままです。よほど大きな出来事がない限り、この動きは変わらないでしょう。

そういう意味では、むしろ景気の影響を受けやすいのは次項の「テナントタイプ」といえます。

2-3. テナントタイプの収益物件

飲食店、コンビニ、倉庫などの商業施設を対象とした収益物件がこのタイプです。「オフィスタイプ」と同様、一度決まれば長く入居してもらえる傾向があるのですが、景気の影響は「オフィスタイプ」より受けやすいという側面があります。

コロナショックの影響で観光やホテルはもちろん、飲食、アパレル業界も大きなダメージを受けました。テナントは他のタイプ以上に立地がすべてという側面があります。

「住宅タイプ」であれば「駅から離れていても大丈夫。むしろ家賃が安くなるからいい」という人もいますが、テナントはそこで収益を上げないといけないので、人が少ない立地は必然的に選ばれません。逆に人気立地であれば、家賃は高くなりますすし、退去が決まってもすぐに入居がつきやすいという側面があります。

また、テナントを貸し出す際には「スケルトン」といって、内装のない建物躯体のみの状態と、「居抜き」という前テナントの内装を引きつぐ状態の2種類があります。いずれにしても内装はテナントが行うことが基本となり、内装はオーナー負担になる住宅タイプとの大きな違いといえます。

またテナントは契約関係で専門的な知識も求められます。よって、初心者にはややハードルが高いといえるでしょう。

3.収益物件のメリット

収益物件のメリット

2章では、収益物件の種類別特徴をお話してきましたが、この章では収益物件のメリットを解説します。

3-1.レバレッジが効く

レバレッジとは「てこの原理」のことで、「少ない力で大きなものを動かす」ことを表します。不動産投資でいえば、金融機関から融資を受けることで自己資金を上回る物件の購入が可能になる、ということです。

たとえば株式投資と比較すると、100万円あったら100万円分しか借りられないのが基本です。信用取引でレバレッジを効かせることはできますが、ハイリスク・ハイリターンになるため、よほどの上級者でなければおすすめできません。

しかし不動産投資であれば、レバレッジを効かせることは手元資金の温存につながり、緊急時の資金温存や規模拡大につながります。株式投資と違ってレバレッジを効かせることが単純にリスクになるわけではないのです。

レバレッジに関する図

3-2.安定的な収入を得られる

不動産投資に関心を持つ人、実際に収益物件を買う人の最も大きな理由がこれです。不動産投資では、入居者がいる限り、毎月安定的な収入を得ることができます。たとえ退去が出ても、立地が良かったり競合物件が少なかったりすれば、すぐに次の入居者は決まります。一度入居が決まれば、退去の間は自分の銀行口座にお金を振り込まれるのを待っているだけでいい。この安定さが収益物件を持つことの最大の魅力といえます。

3-3.手間がかからない

「手間がかからない」ということも不動産投資の人気の理由です。物件紹介から管理・運営などはすべて外部の会社に依頼・委託ができます。多忙なビジネスパーソンであっても全て外注が可能です。

また、もし外部を使わずコストを抑えたい、不動産投資スキルを上げたいということであれば、自身で行う部分を増やすこともできます。そうした幅の不動産投資の魅力です。

3-4.生命保険代わりになる

「不動産なんて高額なものを買って、万が一のことがあったらどうするの?」という不安をお持ちの方がいますが、個人名義で金融機関から融資を受けて物件を購入した場合、基本的に「団体信用生命保険」(通称:団信)に加入することができます。

これに加入していると、加入者が亡くなったり仕事ができない状態になったりしたときにローン残高をすべて代わりに返済してもらえます。家族に収益物件をそのまま残せるということです。ただし、年齢や健康状態によっては加入できない場合もあるので注意が必要です。

団信については以下の記事で詳しく解説しておりますので、こちらもぜひご参考ください。

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3-5.リスクへの対応策がすでに出尽くしている

不動産投資では後述するようにさまざまなリスクが存在します。しかし、そのすべてと言っていいほど、すでに注意点(リスクを回避する方法)、リスクへの対応策が存在します。

インターネットや書籍では、先輩オーナーたちの失敗例とそこから立ち直った例が数え切れないほど紹介されています。つまり、事前にある程度の勉強と事後のリサーチで大半のリスクは避ける、もしくは回復できるということです。

以下の記事では不動産投資におけるリスクついて紹介しております。こちらもぜひご一読ください。

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3-6.ライバルが少ない

ライバルが少ないと聞くと、「そんなことはない! 世の中に収益物件はあふれるほど存在するし、一般の会社員も始めているほど不動産投資はライバルが多い投資だ」と思う人もいるかもしれません。

ですが、考えてみてください。投資の代表といえば、株(投資信託を含む)です。なぜなら少額で始めることができますし、雑誌やネットメディアを見れば「おすすめ銘柄」などと紹介されており(当たるかどうかはさておき)、買うハードルも低いといえます。

しかし収益物件を買うためには、不動産会社とのやりとり、物件調査、融資審査などさまざまなハードルを乗り越えなければなりません。口座を開設したらすぐに売買できるという簡単なものではないのです。

不動産投資に関心を持っている人は、たしかにたくさんいます。しかしその大多数が“一歩”を踏み出せず、収益物件を手にすることなく時間とお金を使っています。

逆にいえば、“一歩”を踏み出すことさえできれば、株式投資のようにプロの投資家やアルゴリズムと闘うことなく投資することもできます。これも不動産投資の確固たるメリットの一つです。

4.収益物件のデメリット・リスク

収益物件のデメリット・リスク

収益物件のデメリット・リスクというのは、イコール「不動産投資のリスク」でもあります。

こちらに関しては、以下の記事で詳しく紹介していますので、ぜひご一読ください。

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5.収益物件の選び方

収益物件の選び方

不動産投資の成否を左右するのは、収益物件の選び方だと言っても過言ではありません。収益物件を選ぶポイントを具体的に紹介しましょう。

5-1.自分に合った物件を選ぶ

収益物件といっても2章でお伝えした通り「住宅タイプ」「オフィスタイプ」「テナントタイプ」に大別されます。

さらにメインとなる「住宅タイプ」となかでも「首都圏、地方」「新築、中古」「単身向け、ファミリー向け」「戸建て、区分、アパート、マンション」などに分かれ、さらには「再建築不可」「任意売却」などの条件があります。

どのタイプの収益物件を選ぶべきなのかと悩む人も多いと思いますが、まずは次の2点で考えるのがおすすめです。

  • ・物件価格
  • ・リスク

物件価格

物件価格は、現実的に買えるラインを見極めるための指標となります。年収500万円以下で自己資金が少ないなら中古戸建てや中古区分が主な選択肢となります。

年収1000万円以上で自己資金も数千万円あるならアパートやマンションなどの一棟ものが選択肢になるでしょう。

リスク

次にリスクです。「時間も取れるし、DIYも得意、入居者トラブルがあっても自分で対応できる」ということであれば、高利回りの格安物件、つまり空室リスクや入居者リスクが高い物件でも、自分でリフォームしながら管理も自主管理にするという選択肢があります。

逆に「仕事が忙しいから手間はかけられない。利回りよりもリスクが低い物件をコツコツ運用したい」ということであれば、築年数が新しい、都心部で駅近の物件がいいといえるでしょう。

2つめ、3つめと複数の収益物件を買おうと考えている場合、将来的なポートフォリオ(最初は低リスクで収益性が低いものを買い、その数年後に高リスクで収益性が高いものを買うなど)も考慮して購入する収益物件を選ぶのがいいでしょう。

5-2.収益物件の決断スピードを速くする

優良な収益物件は誰もが探しています。そのため、悩んでいたら数分の差で別の人に買われてしまったということもしばしば起こり得ます。

初心者の方に「すぐに決めなくてはいけない」というのもハードルが高いかもしれません。これが数千円、数万円程度なら判断も早くできるでしょうが、収益物件の多くは数千万円です。人生で一番高額な買い物という人も多いでしょう。すぐに購入の決断をしなければならない、というのも難しいと思う気持ちはよくわかります。

しかし、みなさんに知ってほしいのは「不動産投資を勉強している人は多いが、実際に買えている人はごくわずか」という事実です。

みなさんもこの記事を読んでいる理由は、「収益物件を買って家賃収入を得たい」と思っているからのはずです。なので、勉強したあとは行動に移してください。不動産投資は実際に始めないとわからないことが多いです。机上の勉強だけでなく、ぜひ実践に移してください。

決断スピードを速くするためには、「条件を決めておく」と「100%の物件は存在しないことを知っておく」のが有効です。利回り、物件価格、エリア、築年数など自分のなかで「買う条件」を決めておきます。そのうえで、その条件を満たす物件があれば「100%の物件は存在しない」ということを思い出して決断するのです。

一歩踏み出すのは勇気が必要です。しかし勇気を出した人しかお金持ちになれないのは事実です。決断力は不動産投資において非常に重要な要素といえます。

実際に物件を探すときは実際に自分の足で出向くことが重要です。こちらの記事では、まずは気に入った物件を探せるサイトや公開情報から収益物件を選ぶ情報をご紹介しています。

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6.まとめ

1.収益物件(不動産)とは、一言でいえば「家賃収入を得ることを目的とした不動産」のこと

2.収益物件には「住宅タイプ」「オフィスタイプ」「テナントタイプ」に大別できる

3.収益物件のメリットとして「レバレッジが効く」「安定的な収入を得られる」「手間がかからない」「生命保険代わりになる」「リスクへの対応策がすでに出尽くしている」「ライバルが少ない」などがある

4.収益物件の選び方には「自分に合った物件を選ぶ」「決断スピードを速くする」がある

いかがでしたか。収益物件にはさまざまな種類があり、自分の投資スタイルに合ったものを選ぶことが大切です。また、収益物件の選び方を知ることも不動産投資の成功の最短ルートとなりますので、ぜひ知識を身につけていただければと思います。

収益物件の選び方や経営の黒字化のポイントについては以下の記事でもご紹介しております。こちらもぜひご一読ください。

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