雛形ダウンロード可!買付証明書の書き方とキャンセルの注意点とは?

買付証明書について調べている人は、今まさに物件を購入しようとしていたり、購入予定があり事前に情報収集をしたりする方が多いのではないでしょうか。中には不動産業者に突然「提出して下さい」と言われ、慌てて調べている方もいらっしゃると思います。

そこで、この記事では物件購入の際に必要な、買付証明書とは一体何なのか? 書き方はどうすれば良いのか? などの基本的な知識として、

  • ・買付証明書とはどんな書類なのか
  • ・起こりうるトラブルや注意点
  • ・提出から購入までの流れ

などを丁寧に解説していきます。

買付証明書については、理解していないことでトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。本記事を最後までお読み頂くことで、買付証明書とはどんな書類なのか、どんな効力があるのかを正しく知ることができトラブルを避けることができます。

また本記事には、買付証明書のサンプルもありますので実際に作成する際にもぜひ参考にして下さい。

1.買い付け証明とは

 

買い付け証明とは、不動産物件の売主に対して「その物件を購入する意識があります」と意思表示することを言います。不動産の売買の過程で用いられるわけですが、正しく理解しておかないとトラブルに巻き込まれる原因になることもあります。

1-1.買付証明書とは

買付証明書とは、「購入希望者が、売主に対して不動産を購入する意思を伝えるための文章」のことを言います。主に、契約書を交わす前に用いられます。買付証明書は、購入希望者の一方的な意思表示なので、この書類自体が売買契約になるわけではありません

契約書と違って、売主、買主に義務などが発生しません。法的な効力を持たないため、買主の意識で撤回することもできます。

購入する意思があることを書面によって確認することで、売買金額の調整や交渉、引渡し時期などなどの要件を調整するために古くからの慣習として用いられています

1-2.買付証明書提出から契約までの流れ

買付証明書を提出し、実際の物件購入をまでの流れについては、3章で詳しくお話しますが、まずは全体的な流れを大まかにつかんでおくため、簡単な流れを解説します。

  • 買主が「買い付け証明書」を提出する
  • 売主が返事として「売渡承諾書」を出す。(実務上、出ないことも多い)
  • 買主が手付け金を支払い、双方が契約書にサインする

買付証明書を提出する時点では、売買契約もまだ成立せず、法的な効力はありません。この時点で手付金を支払う必要もなく、場合によっては買付証明書を提出後のキャンセルも可能です。

1-3.買付証明書の書き方

買付証明書には、どんなことを書いたらいいのか、どんな項目を記載するべきか、ここでは買付証明書に記載する項目を解説します。

  • 1:買付金額
  • 2:支払い方法 手付金、最終金
  • 3:買付条件 融資特約
  • 4:有効期限
  • 5:その他条件

上記項目に加えて、住所、氏名、などを記入して提出するのが一般的です。

下記は、上記項目を記載した買付証明書のサンプルです。

買付証明書

上記のサンプルは一例ですが、他にもインターネットで検索すれば多くのサンプルや雛形が出てきます。実際に作成する場合は、こうしたサンプルを参考に作成してみて下さい。 この記事の最後でも、買付証明書の雛形のワードファイルをダウンロード出来ますので、是非ご活用下さい。

1-4.買付証明書に関して起こりやすいトラブルとは

買付証明書に関するトラブルを招く原因の多くは「知識不足」です。買付証明書がどんなものなのか、法的にどんな効力を持つ書類なのかなど、基礎的な知識を知らないことがトラブルの原因となってしまいます。

中でも多いのが、「キャンセルについて」です。2章で同様の事例が出てきますが、買付証明書絡みの、キャンセルや、一手付金の返却などはトラブルに発展する事例としてよく耳にします。

不動産業者に言われて買付証明書の提出時に手付金を支払ったり、その旨に同意するサインしてしまったりすることが、トラブルを招く要因となります。買付証明書には法的効力がありません買付証明書を提出する段階では手付金を支払う必要はありませんが、それを知らないばかりに、手付け金を払ってしまうことや、必要の無い書類にサインしてしまうことがあります。

余計な書類にサインしてしまったばかりに、泣き寝入りしてしまう人もいるようですが、このようなトラブルに巻き込まれないようにするためにも、基本的な知識を知っておくことがとても大切です。

2.買付証明書に関する素朴な疑問やトラブル

買付証明書に関する素朴な疑問やトラブル

前章の最後で買付証明書に関するトラブルに触れましたが、その多くは知識があれば回避できることばかりです。仮に不動産業者に何か言われたり、迫られたりしても、正しい知識があれば適切に対応できます。ここではトラブルに繋がりがちな疑問やトラブル事例をご紹介します。

2-1.買付証明書の前後に価格交渉はしても良いのか?

買付証明書には購入希望金額を記載します。とはいえ、記載した金額通りに払わなくてはいけない決まりがあるわけではありません。多くの場合そこから交渉を行い、買主、売主の希望をすり合わせていくことになります。

買付証明書の提出時から価格交渉が始まると考えるのが一般的で、価格を下げたい場合には事前に交渉した上で希望金額を記載したり、希望額を記載した後から交渉したりすることを考えていきます。注意点としては、価格交渉の余地は物件次第と言え、人気の物件は交渉自体が難しく、提出後に交渉しても下がりにくいのが一般的だということです。

このような背景から、買付証明書の金額の記載は細心の注意が必要となります。交渉ができそうなので指値を入れて大きく出るのか、ライバルが多そうなので高額を記載するのかその都度判断する必要があります。

2-2.出す順番と優先順位は関係するの?

同じ物件を購入しようとする競合がいる場合があります。その場合、売主に買手から複数の買付証明書が届くことになりますが、優先順位はあるのでしょうか?

一般的には優先順位は先に届いた方とはなりますが、買主によって特約の有無や記載されている金額などによって変わる可能性があります。ですので、後から出しても一番手になる可能性はあります。

また、買付証明書を見る売主も人ですので、手紙を書いて同封し「本気で購入したい」という意欲を伝えたり、情に訴える買主もいます。買主の気持ちで順位が変わる可能性も十分あります。

2-3.印鑑や印紙は必要?

買付証明書は土地や建物など不動産の購入意思を表す書類です。法的な効力もありませんし、契約でもありませんので印紙は必要ありません。また印鑑で押印するかも自由で、実印ではなく認印を使用する場合もあります。

2-4.有効期限はどのように設定するの?

買付証明書の有効期限はどれぐらいの長さを設定すればよいのでしょうか。1~2週間程度とするのが一般的です。ただし、買主が金融機関からの借入が必要な場合、審査などに時間がかかることもあるので1ヶ月程度を有効期限とする場合もあります。

2-5.買付証明書も書き、手付金10万円を払った。その後キャンセルしたが、手付金が返ってこないと言われた

1章でもお伝えしたように、買付証明書を提出する時点で手付金を支払う必要はありません。キャンセルしたのに手付金が返ってこないというトラブルは多く耳にしますが、この場合、支払い済みの10万円は、別の名目で支払っている可能性があります。

手付け金という名目であれば返金しないことは宅建業法違反となりますので、県庁などの管轄部署へ相談することがベストですが、不動産業者とのやり取りの中で、申し込み証拠金、交渉預かり金などの名目で支払ってしまっている可能性もあります。

どのような名目で支払ったのかを確認した上で、適切な対処が求められます。

2-6. 「今すぐ買付証明書を出さないと売れちゃいますよ」と言われて出してしまった買付証明書を撤回することは可能か?

検討中のタイミングで、不動産業者から「すぐ提出しないと売れてしまうよ」と煽られることもあると思います。その時は煽られて提出してしまったものの、冷静になって考えてみると、買付証明書を撤回したいと考えるケースもあると思います。

結論からお伝すると、買付証明書にはそもそも法的効力はないので、撤回することはもちろん可能です。買付証明書はあくまでも購入の意思があることを伝えるための文書です。ただし、いくら撤回できるからといって、あまりにも気軽に提出してしまうはモラルの面からオススメしません

2-7.どの時点で違約金が発生するのか?

買付証明書には法的効力はないので、キャンセルも撤回も可能です。しかし売買契約が済んだ後ではアウトです。売買契約などの正式な契約を交わすことで、そこには様々な法的効力や責任が発生します。

下手に契約を解除しようとすれば、違約金が発生することになります。わからないことや疑問がある場合には、重要事項説明の時などに解決しておくように努め、不必要な違約金を支払うことがないように気をつけるようにしましょう。

3.買い付け証明書を提出してから、物件購入するまでの具体的な流れ

買い付け証明書を提出してから、物件購入するまでの具体的な流れ

買付証明書を提出してから、不動産物件を購入するまではどのような工程があるのか、書類の提出から物件の引き渡しまでの具体的な流れを解説します。

3-1.買付証明書(購入申込書、買付申込書等)を提出

購入したいという物件があれば、売主に対して購入したいという意思表示を行います。

この際に作成するのが買付証明書です。購入希望金額契約内容、引き渡し時期などの条件を記載して申し込みます。

3-2.住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する際には、金融機関に融資の事前審査を申し込みます。

土地と物件を一緒にして住宅ローンを組むことが一般的ですが、この場合スケジュールがタイトになりがちなので注意が必要です。

3-3.重要事項説明を受ける

売買契約の前に、宅地建物取引業者によって、重要事項の書面交付および説明が義務付けられています。買主はこの際、疑問などが残らないよう、分からないことは質問するなどしてクリアにしておくことがトラブルを回避するポイントです。

3-4.売買契約

土地売買契約を結びます。正式な売買契約が成立することになり、これ以降は法的効力が発生します。契約のキャンセルや撤回をするためには、違約金が発生するようになるので契約に際しては慎重に行う必要があります。

3-5.住宅ローン契約

売買契約が済めば事前審査を受けていた、住宅ローンへと正式に申し込みます。

3-6. 決済、引き渡し

土地代やその他費用の支払いによって決済完了となり、所有権移転登記の申請を行い、引き渡しを行います。引き渡しの際には、事前に準備しておく書類や費用に問題ないかを確認しておきます。引き渡しのための手続きが終われば、引き渡し確認書を受け取り終了となります。

上記は買付証明書の提出以降の流れとなりますが、そもそもどのような土地を購入するのか、ローンはどうやって組めばいいのかは、以下の記事で解説しています。合わせてご確認ください。

→ 「土地購入の手続き・書類を網羅!スムーズで損をしない4つのポイント
→ 「【チェックリスト付】これで完璧!プロが教える土地探しのコツ24個
→ 投資家の方用ローンについて
【年収・銀行別比較】アパートローンで最大限に融資を引く7つの秘訣

4.まとめ

  • 1.買付証明書は「購入する意思があることを表すための文書」であり、法的な効力はなく、この時点ではキャンセルや撤回が可能です。
  • 2.知識不足がトラブルに繋がることがほとんどです。買付証明書の提出時点では手付金を払う必要がないことなど、知識をつけておくことがトラブル回避のポイントです。
  • 3.買付証明書を提出してから物件購入までの流れを把握しておくことは重要です。特にローンの事前審査などスケジュールがタイトになりがちなところは早めに行動するようにしましょう。

買付証明書は法的な拘束力を持たない文書であることを理解し、不動産業者などのいいなりになってしまわないようにすることがトラブルに巻き込まれないようにするためのポイントです。本記事では買付証明書のサンプルも記載しています。作成時の参考にしてみて下さい。

記事中にでてきました買付証明書のひな形は以下からダウンロードすることが出来ます。
買付証明書サンプルダウンロード

雛形ダウンロード可!買付証明書の書き方とキャンセルの注意点とは?
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