不動産投資家が解説|成功するために私が実践した物件探しのポイント3つ

不動産投資を始めようと思っている方、また初心者の方なら誰もが不動産投資を成功させたいと思っているでしょう。

家賃収入を増やして安定した収入を得るためには、物件の探し方が最も重要なポイントです。しかし、サイトを見ても物件は数が多く、どういった条件で物件を選ぶべきなのか?と疑問に思われるかたも多いと思います。

この記事では、不動産投資家の私が経験を踏まえて

  • 収益物件の探し方のポイント

を解説します。

私自身、28歳で不動産投資の勉強を始め、自己資金0の状態から、1年半で、地方1棟マンション/アパートを中心に8棟100世帯を購入し、現在、家賃収入のみで5000万円を超えています。
現在はセミナーを開催し、不動産投資家へのアドバイスをしながらも投資を続けています。私のプロフィールは「藤山大二郎のプロフィール」でご確認ください。

収益物件の探し方と選ぶ基準を知ることで、収益をあげて安定した家賃収入を得ることにつながります。この記事を読むことで不動産投資により興味を持ち、実践へ向けて一歩踏み出していただけることを願っています。

1.不動産投資を成功させるための物件の探し方

不動産投資を成功させるには、利益を出さなければ意味がありません。
不動産投資を始める方は、融資を受けて借金を抱えて投資するという方がほとんどだと思います。

まず、物件探す際のマインドのお話からさせていただくと、

  • ・完璧な物件はない
  • ・リスクをある程度背負うことで安く手に入って、利回りの良い物件に巡り合える可能性が高い

ということです。

私は投資家の方々にアドバイスをさせていただいていますが、物件の条件として「新築」「東京23区」「駅から徒歩10分圏内」「利回り10%」といった物件を探したいという相談を受けることがあります。しかし、そういった物件はほぼないということをまず念頭に入れておきましょう。

では、どのような物件を選ぶべきなのかということをこれから解説していきます。

1-1.物件のリスクを大きく取ることで物件の選択肢が広がる

リスクを取るほど、利回りも良い条件の物件の数も数が多くなるということが重要なポイントです。具体的にはどんな物件なのかを見ていきましょう。

不動産投資において、リスクとリターン(利回り)はセットでやってきます。 当然ではありますが、新築の物件に比べると、築40年、50年といった古い物件の方が、相場よりも安く手に入れられる可能性は高まります。

また、築20年前後の中古物件は新築と異なり、利回りも上がってきます。そうした面でも、毎月の収益を出しやすく、安定した投資をしたいという初心者には中古アパートへの投資をお勧めいたします。

物件のリスクを大きく取ること

新築の物件の場合、相場はある程度決まっていますので、大きく利益を狙うことは難しくなります。一方で、築年数が古い物件であれば、平均値である相場と比べて、乖離(かいり)している可能性が高く、大きな利回りを狙うことができる物件が手に入れられるのです。

大きなリターンを得るためには、大きなリスクを取ることが大切なのです。 もちろん、やみくもにリスクの高い物件を購入していっては、損失を被ってしまう可能性が高まります。リスクを取っても大きな損失をださないために、きちんとした知識を身に着けることが必要になります。

例えば、不動産投資においてリスクが高いと言われる物件には、「エリアや立地条件が悪い」「築年数が古い」「空室率が高い」といった項目があげられますが、きちんとしたリフォームや入居者探しの知識があれば、カバーすることができます。

築年数が古い築古物件の選び方と成功経営のポイントはこちらの記事をご参照ください。

関連記事

不動産投資の中でも「築古物件」への投資は、安く始めることができるから儲るのでは?と考える人が少なくありません。確かにポイントを抑えて購入をしていけば、築古物件は儲る可能性の高い投資先と言えるでしょう。 しかし、きちんとした知識が無いままに[…]

築古物件投資の落とし穴、購入する前に検討すべき7つのポイント

1-2.大家力の低い物件を狙う!

大家力とは、大家さんのスキルや知識のことです。 日本国内には戸建はもちろん、アパートやマンションなど、非常に多くの不動産があります。 全ての不動産には所有者である大家さんがいるのです。

全ての大家さんが不動産投資のプロという訳ではなく、相続によって急に大家さんになってしまった人もいれば、若い大家さん、ベテランの大家さんと、様々な状況の大家さんがいます。

狙い目の物件というのは、「大家力が低い大家さんが保有している物件」になります。 特に、両親から相続をして、急きょ、賃貸経営をすることになってしまった大家さんは、知識やスキルが乏しいことが多いです。

相続で手に入れることができた物件なので、売った方が良いのか、運営した方が良いのか判断ができません。仮に運営するとしても、リフォームすべきなのか、現況のまま貸すべきなのか、家賃はいくらにするべきかといった基準が分からない場合が多いです。

大家力の低い物件の場合、「早く現金化してしまいたい」「とりあえず売却できれば満足」といった理由で、相場よりも割安に購入できる可能性が高まります。 せっかく好立地に物件を保有していたとしても、ボロボロの状態のまま賃貸にだしているために、空室が目立つ物件もあります。

こういった物件を購入し、きちんとリフォーム、管理をする事で満室経営をする事ができれば、大きなリターンを得ることができるでしょう。 大家力の低い物件を選定する際も、大きなリスクの裏側に、大きなリターンがあるということを忘れずに物件を探すのが大切です。

1-3.収益物件探しは「毎日」行う!

毎日、決まった時間に収益物件を見ることも大切です。 物件を毎日、毎日見ることで、良い物件を見つけ出すことができるのです。

不動産投資というと、不動産会社の担当者が良質な物件を探して提案してくれるのをイメージしている方もいるのではないでしょうか? 実際、不動産会社の担当者に物件を紹介するように依頼していても、良い物件を紹介される事はありません

当然ですが、良い物件ほど、不動産業者は早く、確実に買ってくれる投資家に話を持っていきます。これから不動産投資を始めようとしている、資金も乏しい初心者である不動産投資家に優先的に紹介されることはないのです。 最初は大変かもしれませんが、毎日、自分自身で収益物件を見続けることで、相場観を養うことができるのです。

インターネットでは、優良な物件は出てこないと思われる方もいるかもしれませんが、良い物件はすぐに売れてしまうだけで、インターネットでも公開はされるのです。 ベテランである不動産投資家との競争に勝つためには、とにかく、毎日物件を見ることが重要になります。

毎日物件を見るためには継続するための工夫が必要になります。 例えば、パソコンのトップページを、収益不動産の検索画面にしてしまい、毎朝、パソコンを開いたら収益物件を見ることができるように仕組化してしまうのが良いでしょう。

最初は少しずつでも構いませんので、自分の住まいの最寄り駅に絞って見ていくのも良いでしょう。住み慣れた街であれば、立地や条件も把握しやすいです。 毎日物件を見る習慣を、1週間、1カ月、3ヶ月、半年と続けることが大切です。

不動産投資はマラソンのようなもので、何よりも継続力が重要になります。そして、継続ができずに脱落していく人が多いのも不動産投資の特徴になります。

収益物件探しは「毎日」行う!

毎日物件を探し続けられる人が100人いたとして、1週間続けられるのは50人くらいでしょう。3ヶ月もたてば10人くらいまで減っているはずです。 そして、1年後にはほとんどの人が脱落しているのです。

逆に考えると、継続をすることによって、気付いたらライバルがいなくなっているということに気付けるでしょう。不動産投資で成果を得ようと思うのであれば、毎日物件を見続けるということを何よりも大切にしてください。

収益物件を検索するためのおすすめサイトはこちらの記事でご紹介しています。

関連記事

1.物件探しは不動産業者でも難しい 収益不動産を探す場合、しっかりとした目的を持ち希望する条件を明確にする必要があります。最低でも「立地」と「価格」はざっくりでもいいので決めておきましょう。 条件が決まれば、収益不動産の物件探しをお[…]

物件投資は何が良い?ワンルームマンション・アパート経営の特徴とは?

まとめ

  • 1.収益物件を探し方には、「リスクを大きく取る」「大家力の低い物件を狙う」「毎日物件を見る」の3つの心構えが重要になります。
  • 2.物件のリスクとリターン(利回り)はセットになるため、リスクを大きく取ることで大きなリターンを狙うことが大切です。そのために、損失をカバーできるように知識とスキルを身に付けることが大切です。
  • 3.大家力の低い物件を狙うことで割安に物件を購入できる可能性が高まります。特に、相続で取得した、賃貸経営をあまり勉強していなく、管理がきちんとできていない大家さんが保有している物件が狙い目になります。
  • 4.毎日物件を見続けるのが何より大切です。毎日物件を見続けることで、相場観や優良物件を見抜くスキルを身に付けることができます。

不動産投資は継続することによって、誰でも大きな成果を得るチャンスをつかむことができる、再現性の高いビジネスになります。しっかりとした知識とスキルを身に付け、継続していく事によって、不動産投資で目標を達成していきましょう。

こちらの記事では、収益物件として投資してはいけない物件と投資すべき物件、投資オーナーが直面するリスクとその回避方法を詳しく解説しています。併せてお読みください。

関連記事

昨今、家賃収入を得るための「収益物件」の購入する方が増えています。しかし一方で、計算上はキャッシュフローが出るはずなのに、実際には税金や修繕などで赤字になる、空室がなかなか埋まらずに収益化できないなど、「こんなハズじゃなかった・・・」と頭を[…]

案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント
>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG