儲かる収益物件はこう探す!公開情報で物件を探し出す3つのポイント

将来の資産形成に向けて、不動産投資を検討している方であれば、優良な収益物件を購入したいと考えられているのではないかと思います。 しかし、「優良な収益物件を購入する」といっても、どのように探し出して購入すれば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、良い収益物件を見つける為の探し方について解説をしていきます。 良い物件は、ただ待っているだけでは見つけることができません。 収益物件を効率よく探すためのポイントをまとめていきますので、参考にしてみてください。

1.不動産投資で成功するための3つのポイントを解説!

不動産投資で成功するための3つのポイントを解説!

不動産投資を成功させるためには、3つの要素が重要になってきます。

  • 1.良い物件を買うこと
  • 2.良い融資を受けること
  • 3.購入した物件を高稼働させること

上記の3つを抑えることができれば、不動産投資で成果をあげることができます。

3つのポイントについて、詳しく解説していきます。

1-1.「良い物件」の定義とは?

1つ目は「良い物件を購入する」ということです。 良い物件の基準は不動産投資家によって異なるかと思います。 立地や築年数、入居率など様々な要因がありますが、不動産投資家にとって共通の良い物件というのは、「安く買うことができ、高い利益(利回り)を得ることができる」という定義ができるでしょう。

不動産投資で成果をだすためには、物件を保有することが前提になります。 不動産を保有していなければ、運営もできず、利益をだすこともできないので、良い物件を購入するということがとても重要です。

そして、不動産投資が成功するか失敗するかは「良い物件を買えるかどうか」です。 物件購入で成功するかどうかで、9割方決まってしまうといっても過言ではありません。

1-2.なぜ「良い融資」が必要か?

自己資金がなく、これから利益をだして現金を増やしていこうという方や、サラリーマンをしながら副業で不動産投資を始めようとされる方は、ほとんどの場合、不動産購入にあたって、銀行からの融資が必要になります。

良い物件を購入するのはもちろん大切なのですが、物件を購入するために、良い融資を受けられるかどうかも、同様に大切になります。 せっかくの良質な物件を購入できたとしても、融資の条件が悪く、リターンがほとんど残らなくなってしまっては意味がありません

いくら家賃収入があったとしても、返済期間が短く、金利が高く、月々のローン返済金額が高額になってしまった場合、賃貸経営をしていくのが難しくなってしまいます。

逆に、返済期間が長く、金利が低い融資を受けることができれば、それだけで手元に残せるキャッシュが増えます。また、その現金を頭金にして、次の不動産を購入することもできるでしょう。 良い融資を受けることで、返済の比率を少しでも小さくするということが大切になります。

1-3.購入できても、高稼働させなければ意味がありません

良い物件を、良い融資にて購入したとしても、入居者が居なければ利益を得ることはできません。毎月の家賃収入は、入居者が家賃を支払ってくれることで発生するので、入居者を募集し、高稼働させる(空室率を低くする)ことで、利回りが大きくなるのです。

不動産投資のリスクというと、空室リスクをイメージされる方が多いと思います。 そのくらい、空室期間を少なくし、保有している物件の稼働率をあげることが、不動産投資で成功するための重要なポイントになるのです。

2.収益物件を買うための心構えとは?

1章で良い物件について「安く購入出来て高い収益が出る」と定義しましたが、ではそのような収益物件をどのように探して購入すればよいのでしょうか。 ここでは見つけるためのヒントを取り上げていきます。

2-1.物件のリスクを大きく取ること

不動産投資において、リスクとリターン(利回り)はセットでやってきます。 当然ではありますが、新築の物件に比べると、築40年、50年といった古い物件の方が、相場よりも安く手に入れられる可能性は高まります。

物件のリスクを大きく取ること

新築の物件の場合、相場はある程度決まっていますので、大きく利益を狙うことは難しくなります。一方で、築年数が古い物件であれば、平均値である相場と比べて、乖離している可能性が高く、大きな利回りを狙うことができる物件が手に入れられるのです。

大きなリターンを得るためには、大きなリスクを取ることが大切なのです。 もちろん、やみくもにリスクの高い物件を購入していっては、損失を被ってしまう可能性が高まります。リスクを取っても大きな損失をださないために、きちんとした知識を身に着けることが必要になります。

例えば、不動産投資においてリスクが高いと言われる物件には、「エリアや立地条件が悪い」「築年数が古い」「空室率が高い」といった項目があげられますが、きちんとしたリフォームや入居者探しの知識があれば、カバーすることができます。

2-2.大家力の低い物件を狙う!

大家力とは、大家さんのスキルや知識のことです。 日本国内には戸建はもちろん、アパートやマンションなど、非常に多くの不動産があります。 全ての不動産には所有者である大家さんがいるのです。

全ての大家さんが不動産投資のプロという訳ではなく、相続によって急に大家さんになってしまった人もいれば、若い大家さん、ベテランの大家さんと、様々な状況の大家さんがいます。

狙い目の物件というのは、「大家力が低い大家さんが保有している物件」になります。 特に、両親から相続をして、急きょ、賃貸経営をすることになってしまった大家さんは、知識やスキルが乏しいことが多いです。

相続で手に入れることができた物件なので、売った方が良いのか、運営した方が良いのか判断ができません。仮に運営するとしても、リフォームすべきなのか、現況のまま貸すべきなのか、家賃はいくらにするべきかといった基準が分からない場合が多いです。

大家力の低い物件の場合、「早く現金化してしまいたい」「とりあえず売却できれば満足」といった理由で、相場よりも割安に購入できる可能性が高まります。 せっかく好立地に物件を保有していたとしても、ボロボロの状態のまま賃貸にだしているために、空室が目立つ物件もあります。

こういった物件を購入し、きちんとリフォーム、管理をする事で満室経営をする事ができれば、大きなリターンを得ることができるでしょう。 大家力の低い物件を選定する際も、大きなリスクの裏側に、大きなリターンがあるということを忘れずに物件を探すのが大切です。

2-3.収益物件探しは「毎日」行う!

毎日、決まった時間に収益物件を見ることも大切です。 物件を毎日、毎日見ることで、良い物件を見つけ出すことができるのです。

不動産投資というと、不動産会社の担当者が良質な物件を探して提案してくれるのをイメージしている方もいるのではないでしょうか? 実際、不動産会社の担当者に物件を紹介するように依頼していても、良い物件を紹介される事はありません

当然ですが、良い物件ほど、不動産業者は早く、確実に買ってくれる投資家に話を持っていきます。これから不動産投資を始めようとしている、資金も乏しい初心者である不動産投資家に優先的に紹介されることはないのです。 最初は大変かもしれませんが、毎日、自分自身で収益物件を見続けることで、相場観を養うことができるのです。

インターネットでは、優良な物件は出てこないと思われる方もいるかもしれませんが、良い物件はすぐに売れてしまうだけで、インターネットでも公開はされるのです。 ベテランである不動産投資家との競争に勝つためには、とにかく、毎日物件を見ることが重要になります。

毎日物件を見るためには継続するための工夫が必要になります。 例えば、パソコンのトップページを、収益不動産の検索画面にしてしまい、毎朝、パソコンを開いたら収益物件を見ることができるように仕組化してしまうのが良いでしょう。

最初は少しずつでも構いませんので、自分の住まいの最寄り駅に絞って見ていくのも良いでしょう。住み慣れた街であれば、立地や条件も把握しやすいです。 毎日物件を見る習慣を、1週間、1カ月、3ヶ月、半年と続けることが大切です。

不動産投資はマラソンのようなもので、何よりも継続力が重要になります。そして、継続ができずに脱落していく人が多いのも不動産投資の特徴になります。

収益物件探しは「毎日」行う!

毎日物件を探し続けられる人が100人いたとして、1週間続けられるのは50人くらいでしょう。3ヶ月もたてば10人くらいまで減っているはずです。 そして、1年後にはほとんどの人が脱落しているのです。

逆に考えると、継続をすることによって、気付いたらライバルがいなくなっているということに気付けるでしょう。不動産投資で成果を得ようと思うのであれば、毎日物件を見続けるということを何よりも大切にしてください。

3.まとめ

  • 1.不動産投資で成果をだすためには、「良い物件を買うこと」「良い融資を受けること」「購入した物件を高稼働させること」の3つが大切になります。
  • 2.良い物件を買うためには、「リスクを大きく取る」「大家力の低い物件を狙う」「毎日物件を見る」の3つの心構えが重要になります。
  • 3.物件のリスクとリターン(利回り)はセットになるため、リスクを大きく取ることで大きなリターンを狙うことが大切です。そのために、損失をカバーできるように知識とスキルを身に付けることが大切です。
  • 4.大家力の低い物件を狙うことで割安に物件を購入できる可能性が高まります。特に、相続で取得した、賃貸経営をあまり勉強していなく、管理がきちんとできていない大家さんが保有している物件が狙い目になります。
  • 5.毎日物件を見続けるのが何より大切です。毎日物件を見続けることでライバルはほとんどいなくなりますし、相場観や優良物件を見抜くスキルを身に付けることができます。

不動産投資は、特別なスキルや才能がなかったとしても、成果をだすための可能性を高めることが可能なビジネスです。

成果をだすためには、何より継続することが大切です。毎日、毎日、収益物件を見続けるのが不動産投資家の最低限の仕事になります。 大変に感じるかもしれませんが、継続をすることで、周りにいたライバルと大きな差をつけることができ、優良な物件を見抜くスキルが身についていることでしょう。

不動産投資は継続することによって、誰でも大きな成果を得ることができる、再現性の高いビジネスになります。しっかりとした知識とスキルを身に付け、継続していく事によって、不動産投資で目標を達成していきましょう。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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