土地購入の手続き・書類を網羅!スムーズで損をしない4つのポイント

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土地購入の手続き・書類を網羅!スムーズで損をしない4つのポイント

土地を購入したいと現在考えてこの記事を読んでいる方は、マイホームを建てるための土地購入を考えている方、不動産投資で土地購入を考えている方、どちらでしょうか。他の理由もあるかもしれませんが、主に上記2つの理由ではないでしょうか。

土地は大きな買い物です。これから土地を探し購入していく中で土地購入に関する疑問、不安もあるでしょう。そこで、この記事では土地購入を考えていらっしゃる方が土地を購入する前に読むことで、スムーズで損をしない土地を購入ができるような内容にしています。

具体的には

  • 土地を購入するまでの流れ
  • 土地を購入するために必要なもの
  • 土地を購入するための注意点やポイント

をお伝えします。

また、土地を購入するということはマイホームや不動産投資のために土地を探していらっしゃると思いますので、良い土地の条件、探し方、また土地を購入した前後に何をすればスムーズに土地購入から建築まで進めることができるかなどの情報も合わせて提供致します。

私はプロフィールをご覧いただければわかるように、不動産投資家として土地や建物など不動産に関係することについてはいろいろと勉強と経験をしてきましたし、多くの方にアドバイスさせていただいています。その中から土地購入に関することでお役に立つ情報を提供させていただきます。

1.土地購入の流れ

土地購入の流れ

土地購入の流れと必要な物などの基本的な知識について伝えします。また、土地購入に関する注意点も書いておきますので、土地を購入する前に、ぜひ目を通しておいてください。

1-1.土地を購入するために必要なもの

土地を購入するためには必要な物が多くあります。主に必要な物をリストアップしておきますので、準備できているかチェックしておきましょう。

下記に出てくるチェックリストをご自身で管理できるように、簡単なチェックリストをダウンロードできるシートとしてご用意しましたので、ご活用ください。

ダウンロードはこちらから

1-1-1.購入を決めて契約前に必要なもの

  • 買い付け証明書
    購入申込書、買付申込書とも言います。法的な拘束力がある契約書ではありません。希望価格、手付金額、契約の希望日、引き渡しの希望日を記入して提出するものです。
  • 実印
    ローンにする場合
  • 認印
    ローンが無い場合は、この段階では認印でも大丈夫です
  • 手付金
    大体購入代金の10%程度くらいですが、決まっていませんので不動産屋の言い値ではなく、話合いで決めることができます
  • 身分証明書(原本)
  • 収入印紙
    購入金額に応じたもの
  • 仲介手数料半金
    半額づつ分けて支払います。これも法律的に決まっているわけではありませんので話し合いで変更が可能です。
  • 購入者本人を確認するための書類
    個人の場合は住所、氏名、生年月日が確認できるもの、運転免許証、パスポート(旅券)、住民基本台帳カード(住基カード)、各種健康保険証、印鑑証明書(売買契約書に捺印する印と同じもの)、外国人登録書、乗員手帳、各種福祉手帳 医療受給者証、母子健康手帳、身体障害者手帳、官公庁から発行、発給された書類。法人の場合は登記事項証明書、印鑑証明、官公庁から発行された書類が必要です。原本でなくてはならず、用意できていないと、購入手続きはストップしてしまいます。
  • 印鑑証明書(原本)
    融資を利用する場合

1-1-2.ローンの事前審査での必要書類

ローンを利用される方はローンが下りるかどうかを確認しなくてはなりませんので、事前審査が必要です。

  • 不動産融資事前審査申込書
  • 購入者の源泉徴収票
  • 借り入れが他にもある場合には借り入れの資料

1-1-3.ローン本審査の際に必要になるもの

事前審査が通ったら何か大きな変化がない限り本審査で落ちるということはあまり無いとは思いますが、事前審査に加えて以下の書類を用意して申請することになります。

  • 不動産融資申込書
  • 団体信用生命保険申込書(告知書含む)
  • 健康保険証(勤務先や勤続年数の確認をします)
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 購入者の身分証明書
  • 源泉徴収票
  • 土地の資料

1-1-4.火災保険加入の際の必要書類

ローンを借りて家を建てる際には火災保険加入は必須になりますので、火災保険の加入に関して必要な書類も記載しておきます。

  • 建築確認申請書
  • 住宅性能評価書
  • 登記簿謄本

1-1-5.ローン契約時に必要なもの

ローンの本審査が通り、契約に必要なものは以下になります。用意できていないと、ローンの契約ができませんので、きちんと準備しましょう。

  • 実印
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 土地の売買契約書、重要事項説明書の原本
  • 土地の手付金の領収書
  • ローン契約のための収入印紙

1-1-6.不動産契約の際の必要書類

不動産の契約の際に必要な物は以下になります。

  • 印鑑(実印)
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 土地の残金、清算金
  • 仲介手数料の残りの半額

こうしてみるとたくさんの書類が必要ですね。分からなくなってしまいそうですので、常にチェックリストなどを自分で作成し準備しておくと良いですね。

1-2.土地を購入するまでの流れ

では、次に土地購入の流れを説明致します。流れを知っておけば、自分が今どの段階にいてあとどの位で購入手続きが完了するのかが分かるので、不安感が少なくなると思います。購入する土地の条件や状況によって多少流れが前後する場合もありますが、大体はこのような感じであると理解しておいてもらえればと思います。

土地を購入するまでの流れ

1-2-1.土地を見つける

本当の最初の段階になりますが、まず土地を見つけます。良い土地の探し方については次の「2.良い土地を購入するために、良い土地の探し方をする」で解説致します。

1-2-2.買付証明書を用意

土地が決まったら次は買付証明書を準備し、提出します。「この土地を買いたいです」という希望を不動産会社や売り主に伝える書類になりますので、法的に正式な書類なわけではありません。この書類を提出することで、売買契約に進むことができます。他に購入希望者がいる場合は順番に契約条件について交渉することになります。

記載した書類を提出すると、売り主から希望条件の売渡承諾書が来ますので、条件が合わなければ再度交渉をして条件が合ったところで契約です。

1-2-3.住宅ローンの事前審査

土地の購入が決まったら一括現金で購入する人は関係ないですが、大抵の人は住宅ローンを使用すると思いますので、この段階で事前審査をしておきます。 ローンについては「3.土地購入の後もスムーズに次のステップの手続きができるようにしておく」でもう少し詳しく説明致します。

1-2-4.重要事項説明を受ける

重要事項説明を不動産業者の担当者から受けます。重要事項とは契約の細かい部分を不動産会社と一緒に読み合わせてして内容の説明を受け、理解し、確認することです。土地の登記記録や制限など購入する土地に関わる全ての取引条件が記載されているはずのものです。この説明の段階がないと素人の人は簡単に騙されてしまいます。条件をごまかされて契約しないため、宅地建物取引業法(第35条)によって定められているものですので、しっかりと聞いておきます。

ここでGOを出せば条件については全て了承したということになります。後から「聞いていなかった」は通用しません。ですので、疑問点がのこらないようしっかりと説明を受け、不明点や納得いかない点などあればこの段階で必ず解決しておきましょう。

1-2-5.売買契約

重要事項説明を受けて確認した後、売買契約になります。前段階で説明を受けた重要事項に描かれている項目も契約書に記載されていますが、再度きちんと目を通して確認します。ここが最終段階です。ここで押印したら契約が成立したことになります。 もし、言っていた条件と違うなど、なんらかの問題があって解約する場合には、購入した側に違約金などのペナルティがかかってしまう場合も多くあります。

特に

  • ・代金
  • ・代金の支払い日
  • ・手付金等の金額
  • ・業者との取り決めや条件
  • ・土地の条件

など事前に決めたことや、聞いていたことが口約束でなく、きちんと契約書の中に組み込まれているかを確認します。この段階で手付金や仲介手数料の半分を支払います。

1-2-6.土地の引き渡し

融資が出て土地の残代金を支払い終えたら、土地の引き渡しになります。 引き渡し書類を受け取ったら、所有権移転登記や抵当権設定登記を行います。ローンを組んでいる場合に必要となる手続きですが、素人には難しいので、司法書士にお願いする場合が多いです。 ここで固定資産税などのお金を支払います。

2.土地購入知っておくべき注意点とポイント

土地購入知っておくべき注意点とポイント

2-1.重要事項、契約において確認するべきこと

では、次に土地購入にあたって、注意しておくべきポイントについてお話致します。土地購入は基本的に一旦契約が締結すると、自己都合による解約は難しくなります。ですから、購入の前にしっかりと確認しておくことが必要です。ここでは重要事項や契約書で確認するべき事項をチェックリストにいたしましたので確認してください。

■重要事項、売買契約書で確認するべき項目

  • 購入する土地の表示(特に住所など)は正しい物になっているか
  • 売買代金は決めたものになっているか(交渉が発生した場合に、最終段階で決めた金額が書かれているか)
  • 手付金額は正しい金額になっているか
  • 支払い日がいつになっているか
  • 引き渡しの時期が最適な時期、または事前に決めた時期か
  • 引渡し前に土地に何か毀損した場合はどうするかが書かれているか
  • 手付解除はいつまで可能か
  • 違約の条件と金額はどうなっているか
  • 瑕疵担保責任の時期や対応については書かれているか
  • 引継ぎ条件については書かれているか
  • 公租公課の精算方法と金額について書かれているか
  • ローン特約については書かれているか

金額や条件に関することは、複数回チェックしても良いくらいです。1つでも不明点や納得できない点、話をしていた内容と違う点などあれば、質問し納得できる回答をもらいましょう。土地購入の条件は各々違いますので、具体的な数字や割合についてはこの記事では出せませんが、土地条件、金額、時期、何かあった場合の対応や金額などは共通して確認しておくべき項目です。

2-2.土地購入に必要な諸費用

土地購入にはもちろん費用が必要になってきます。土地の代金だけはありません。土地購入に必要な諸費用について記事は以下の記事を参照いただけますので、ここでは簡単に記載しておきます。土地は個別性が高く条件や状況によっても諸費用は変わってきますので、ここに記載があってもかからない場合もあります。

土地購入にかかる諸費用はこれ!購入時の8種類&購入後の6種類

2-2-1.購入前、契約時に必要な諸費用

  • 仲介手数料(仲介が入っていない場合は不要)
  • 登記費用
  • 測量費など
  • 収入印紙代
  • ローン手数料
  • 抵当権設定費用
  • 登録免許税(税金)
  • 固定資産税(税金、年度分の残りを売主へ支払う)
  • 不動産取得税
  • 消費税(土地代金ではなく仲介手数料、司法書士への依頼料、測量のための土地家屋調査士への依頼料)

などです。

2-2-2.契約解除時にかかる費用

また、何らかの事情で土地購入の契約を解除する際にも費用が掛かる場合があります。費用がかからない場合もあります。

■費用がかからない場合

  1. 売り主が不動産会社でクーリングオフが可能な時
    クーリングオフ対象ならばお金がかからず解約することができます。
  2. ローンが下りなかった時
    買う気はあるが融資が受けられなかった場合にはローン特約として、進んでしまった分以降のお金の支払いをすることなく無条件で解約することができます。
  3. 瑕疵条件による解約
    重要事項などに書かれている条件と違う、説明を受けていない隠れた瑕疵があったなどの場合は無条件で解約することができます。

■費用がかかる場合

  1. 手付金を支払って解除する時
    これはどのような理由であれ、売主が契約を履行するまでは手付金は戻ってきませんが、残代金を支払う必要はなく、解除することができます。
  2. それ以外で解除する時
    上記以外は売主、買主が合意でない場合を除いて違約金が発生することが多く、金額も大きな金額になる可能性も高いので契約は慎重に行いましょう。

この他にも土地購入後のインフラ整備費用なども諸費用の中に入れておくべきでしょう。土地購入の際の諸費用については先ほども書きました通り、今後別記事をご用意致します。

3.良い土地を購入するために、良い土地の探し方をする

良い土地を購入するために、良い土地の探し方をする

土地を購入するという方は、マイホームや不動産投資など土地を何かに活用するために購入すると思います。 どのような目的で土地を購入するのであっても、土地購入には多額のお金がかかりますので、のちのち損をしないために知っておいて欲しい土地についての知識があります。

マイホームやアパートなど目的はどうあれ、自分の土地や建物に価値があれば、売ったり貸したりすることによって現金になります。しかし、残念ながら不動産の全てにそのような価値があるわけではありません。もちろん土地自体に価値が無くても建築物によっては価値が生まれるものもあります。しかし、どうせ土地から購入するのであれば、「良い土地」「価値のある土地」を探しましょう。

「良い土地」「価値のある土地」の探し方や条件については以下の記事で詳しく書いてありますので、ぜひご覧ください。こちらをご覧いただければ、土地探しについては大体分かっていただけると思います。
【チェックリスト付】これで完璧!プロが教える土地探しのコツ24個

4.土地購入の後もスムーズに次のステップの手続きができるようにしておく

土地購入の後もスムーズに次のステップの手続きができるようにしておく

土地は購入して終わりではありません。土地活用のための準備が、土地購入の前後、または同時進行で必要になってきます。マイホームを建てる人、不動産投資でアパートや賃貸併用住宅などを建てることになるかと思います。土地購入

の後に、スムーズに次のステップに進めていけるようにしておくために何が必要かを書いていきたいと思います。特に不動産投資のための土地購入をする人はスピード感も大事になってきますので、進められることは進めておきましょう。

次のステップにすぐにスムーズに進めるように準備しておくと良いことは

  • ■家やアパート建築のための建築会社、業者のリサーチ
  • ■インフラ整備のための準備

になります。 これらにも時間がかかると思いますので、土地を購入してから準備するというよりも、できることは進めておいて、土地が決まったらすぐに依頼できるようにしておくことが大切です。

5.マイホームを建てようと思ったら、「ローンの返済が楽になる」「お金の負担が軽くなる」もう一つのマイホームを選択肢に

マイホームを建てようと思ったら、「ローンの返済が楽になる」「お金の負担が軽くなる」もう一つのマイホームを選択肢に

最後に、マイホームを建てるために土地購入をする方に、マイホームのもう1つの選択肢をお勧めしたいと思います。それは、家賃収入でローンを返済しながら、マイホームを建てることができる賃貸併用住宅です。マイホームに関するお金の問題、将来の問題などを解決してくれる第三の選択肢です。

普通にマイホームを建てるよりも初期投資は確かにかかります。きちんと家賃収入を得るためには、良い土地、スムーズな土地購入、正しい運用が必要ではありますが、これはギャンブル性が高いものではありません。正しい知識と情報さえ知っていればメリットが多くあります。例えば

  • 好きな場所に理想の家を建てることができる
  • 家賃収入でローン返済ができる
  • ローン返済後は収入源になる
  • 家賃収入でローン返済する計画だと年収に関係なくローンが組みやすくなる
  • 継ぐ人への相続性対策
  • 賃貸を辞めて二世帯に

など活用の幅も広がります。 売却の際にも利益が出やすく住み替えの選択肢が増えます。 更に、土地から好きな場所を決められるということであれば、土地からきちんと探していくことができればより失敗の可能性は低くなるでしょう。

もちろん返済、空室、管理、入居者などについてはリスクもあります。しかし、正しい知識と情報を得ているかどうかだけが失敗するかの境目なのです。つまり対処法を知っていれば失敗する可能性は限りなく低くなります。賃貸併用住宅についてもう少し知りたい方は、
【事例あり】実践者が語る賃貸併用住宅で失敗を防ぐ3つのポイント

家賃収入を得られるための建物については、
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

でも詳しく説明してありますので、ぜひご覧ください。

また、正しい知識と情報を仕入れるために必要な記事を記載致しましたので、こちらもぜひご覧ください。
経験者が教える、怪しい不動産投資セミナーを見分ける5つのポイント
現役不動産投資家が教える!不動産投資で不可欠な4ジャンルと必読本
これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法

6.まとめ

  • 1.土地の購入に関しては、契約前、ローン震災、火災保険加入、契約時の際にいろいろと必要な書類があるので漏れの無いように準備しておきましょう。一つでも無いと、手続きが止まってしまうことがあります。
  • 2.土地購入の際には、重要事項説明や契約書において確認するべき項目があるのでチェックしましょう。ここに描かれていることは例え実際に説明されていなかったとしても、後で「聞いてなかった」は通用しません。自分でしっかりと読んでおくことが大切です。
  • 3.土地の購入には土地代金の他にも費用がかかってくるので、何が必要かを理解し、準備しておきましょう。諸費用は意外にかかります。まとまったお金が必要になってきますので、その時になって慌てないようにしましょう。
  • 4.土地の購入で損をしないためには金額ではなく、土地の探し方についても重要なので、良い土地の探し方は勉強しておくと良いでしょう。「その土地が金額に見合っているか」も損をしないためのポイントになります。
  • 5.土地購入の後の建築するステップについてもスムーズに行えるように準備しておくこと。土地は買って終わりではありませんので、次のステップに進むための準備もしておきましょう。
  • 6.マイホームの他に賃貸併用住宅という選択肢もあるので、頭に入れておくと良いでしょう。賃貸併用住宅は家賃収入を得ながらローンを返済していくお金の負担が軽くなる、新しいタイプのマイホームですので、ぜひ知っておいてください。

土地購入にはステップも必要書類も多いので、スムーズに土地探し、融資、契約、建築に進むためには事前に何が必要かを知っておくことが重要です。この記事を読んで、正しい知識と情報をもってスムーズな土地購入とそのあとのステップに進んでください。

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