「レインズ」とは?どんな仕組み?不動産売買に活用したい7つの知識

不動産業者を一からまわるのは大変な作業です。特に希望の物件と出会うためには情報が不可欠なため、何日も仲介業者をまわることも。そんな時、「さっきの不動産業者で同じ物件を紹介されたような?」という点に気が付くかも知れません。

何件も仲介業者をまわっているに、ほとんど同じ物件を紹介さることは、決して珍しくはありません。

その理由は、不動産業者なら必ず使っていると言っても良い、「レインズ」という物件データベースがあるからです。「レインズ」は国土交通大臣からの指定を受けています。

仲介業者は同じデータベースを使用し様々な物件を紹介していているため、物件の重複がおきるのです。そこで今回は、そのレインズについてご紹介します。

1.「REINS」(レインズ)とは?

「REINS」(レインズ)とは?

「REINS」(レインズ)とは、不動産流通機構の運営による売り物件を閲覧可能なコンピューターシステムのことです。膨大な量の不動産物件の情報を売り主に依頼を受けた仲介業者などが登録をすることで、リアルタイムで物件情報が不動産会社間で交換できます。

またレインズ登録時には500項目もの物件に関する入力項目があり、様々な物件情報にアクセスすることが可能です。しかし、一般顧客である買主は閲覧することができず、宅地建物取引業者のみが閲覧できる仕組みとなっています。

不動産仲介業者は、このレインズを使い、他社の登録した物件を自社のポータルサイトや広告に掲載することで買主へのアプローチを行います。

そのため、仲介業を営む客付けメインの不動産業者はほぼこちらのデータベースを使用しており、結果として物件情報が同じになってしまうということが起こります。

2.仲介業者を選べる立場にある買主

仲介業者を選べる立場にある買主

上記でも述べたようにレインズは、宅地建物取引業者であれば閲覧することができます。そのため、仮に「仲介業者の態度が悪い」「不信感がある」など、買主が仲介業者になにかしらの不満がある場合、他の仲介業者から同じ物件を紹介してもらえるというメリットもあります。

しかし、気をつけなければならないのは、レインズで扱っている物件が全てではないという点です。中には「非公開物件」など、その不動産会社でしか紹介できない物件もあるからです。

3.レインズに載らない非公開物件の存在

レインズに載らない非公開物件の存在

売主より売却の依頼を受けた元付け兼、客付けのある不動産仲介業者が、レインズをとおさずに直接自社の物件ポータルサイトへ掲載を行い売却する方法がこれにあたります。

この場合、仲介業者は売主、買主からともに仲介手数料をとれ、またレインズに掲載しないことで他社の仲介業者を排除できるというメリットがあります。

これを「両手仲介取引」と呼んでいます。非公開物件と言われるので良い物件と思いがちですが、特に良い物件ではない場合もあります。というのも他社に情報が開示されない分、仲介手数料について他者と競り合う必要がないため、その会社が独自で決定できるからです。

そのため、両手仲介取引を狙う企業の押し売りで、仲介手数料が高額になる可能性もあります。

しかし、もちろん物件によっては希望の物件と出会える可能性もあるので、レインズに掲載されていない「非公開物件」もあるということも覚えておきましょう。

4.レインズだけに掲載されている物件

レインズだけに掲載されている物件

上記では、レインズにしか掲載されない物件を記載しましたが、反対にレインズにしか載らないような物件もあります。

それは、

  • ・手数料が低く、仲介業者が儲からない物件
  • ・面倒な家主で契約に不都合がある物件
  • ・売主がまだ自宅として使っているため、広告を使い広く掲載したくない

といった物件です。

このような物件をメインで紹介してくれる不動産業者はまずいないので、買主自身がレインズを閲覧するしか見つけ出す方法がありません。

この場合、不動産業者にデータベースの閲覧を一緒にさせてもらうようにお願いする必要があります。

「広告掲載を自社でしていない物件データをレインズで一緒に検索したい」と不動産業者に申し出た場合、「面倒だな」と感じてレインズの閲覧を拒否されるということも珍しくありません。しかし、物件データの閲覧は良物件を探す際にはきわめて重要です。

また、レインズはほとんどの仲介業者にて閲覧が可能ですので、断られても他の業者をあたれば良いわけです。透明性を図る意味でもレインズの閲覧を一緒に行ってもらうように申し出を行い、不動産業者を見極めるのもひとつの手法となるでしょう。

5.レインズの気をつけるポイント

レインズの気をつけるポイント

レインズは仲介業社が不動産情報を紹介するために使う必須のデータベースですが、売主と買主ともに気をつけなければいけないポイントが存在します。

仲介業者任せにしてしまうと失敗する可能性もあるのでレインズに頼りすぎず気をつけるべき点をご紹介します。

5-1.レインズに登録する情報は500項目入力だが必須は5項目だけ

レインズのデータベースを閲覧し、情報を確認していく際に気をつけるポイントがあります。仲介業者などがレインズへ物件を登録する際、「売り出し価格」「専有面積」「住所」「間取り・部屋数」「取引態様」の5項目が入力必須となっています。

しかし、実はそれ以外の入力項目は必須ではなく、物件情報の入力がされていない場合が多々見られるのです。

例えば、中古物件購入の際に重要な指標になる「建築工法」など、物件購入時に必要な内容が5割程度しか登録されていないケースがレインズ内で見られます。

そのため、実際にレインズの情報だけでは、仲介業者にも選別するのが難しい場合があります。信頼できる業者から紹介してもらう、しっかりと説明を受けるなど、誤った情報に流されないように注意する必要があります。

5-2.売主の気をつけるべきポイント

売主も、物件を仲介業者に任せ、レインズに登録する場合に注意すべき点があります。「レインズに登録したから安心」と思っていると、足元をすくわれかねない契約方法が存在するのです。

それが「専任媒介契約」です。専任媒介契約を仲介業者に直接申し込んだ場合、売主は「レインズ経由で他社からの紹介も行われるので何も問題ないだろう」と思って気長に待ちます。確かに、本来であれば他の不動産業者もレインズを閲覧できるので、他社企業より物件の紹介依頼が入ると思いがちです。

しかし、専任媒介契約を結んだ仲介業者が両手仲介取引を優先し、他企業からのアプローチを「商談中」などの理由をつくり拒否してしまうことがあります。

この場合、高値で売れた可能性があった物件も売るタイミングを逃す可能性が十分に考えられます。

また、この場合一番怖いのが、売主にはひとつも情報がいくことがなく、全て不動産業者の中で完結してしまうので、こちらから対策をする方法がないことです。

ですから、「レインズに登録したから安心」と思っていては危険です。専任媒介契約を結ぶ場合には、有効期限を決めて契約するなどの対策が必要になるでしょう。

6.レインズ以外の不動産物件のデータベース

レインズ以外の不動産物件のデータベース

レインズのほかにも(株)athomeが運営するatbbという物件のデータベースシステムが存在します。レインズと同じく仲介業者などの専門業者でなくては閲覧できない仕組みになっております。

不動産業者はこの2つのデータベースを使用して物件の紹介を行っています。atbbは、レインズと違い民間の企業が運営しています。使い勝手がよく見やすいインターフェイスになっています。

7.まとめ

仲介業者は基本的に、atbbとレインズという物件データベースを扱っているため、同じ物件情報を何度も紹介されてしまうことになります。そのため、どれだけ必死にまわっても新しい物件が見つかりにくいです。

また、レインズなどは専門業者のみが閲覧可能なデータベースなので、良い物件を探すにしても必ず仲介業者とのやり取りが必要です。良い物件に出会うためには、信頼できる不動産業者を見つけることを最優先に考えて動きましょう。

レインズやatbbの閲覧を一緒に行ってくれる不動産業者であれば、色々な情報を開示してくれる可能性も高く、非公開物件などの公開されない物件にも期待が持てるでしょう。

そのためには、何件もの物件を見ることだけに注力するのではなく、不動産業者の対応などに一番の注意をおき、求めている希望物件を探すことが不動産探しにおいて重要なポイントになってくるのです。

物件選びに重要な収益性や利回りについては以下の記事で紹介しております。こちらもぜひご参考ください。

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