業者によって何が違う?強みは?最適な不動産仲介業者の選び方とは?

1.どのような仲介業者に依頼するべき?

1.どのような仲介業者に依頼するべき_

物件探しを行う際に気になるのが、どのような仲介業者に依頼をすればいいのか?ということだと思います。

何も考えず店舗をまわっても物件を探すことは可能です。しかし、物件を扱う業者の特徴を知った上で仲介業者をまわることで、希望の条件にあった物件に出会う確率をあげることができます。

そこで本記事では、理想の物件に出会うために物件探しの際に有益な情報をあつめやすい仲介業者の特徴についてご紹介します。

2.物件探しの現状

2.物件探しの現状

「あ!この物件さっきと同じ物件だ!」など仲介業者を複数まわっていて気付いたことはないでしょうか。これは、不動産業者間で使われている国土交通大臣から指定を受けている物件のデータベースを使って物件を紹介しているからです。

不動産業者が同業間で共有している一番有名な物件データベースは「レインズ」です。この物件データベースによって登録してある物件ならどの仲介業者でも同じように買手に紹介できる仕組みとなっています。

また、レインズを使用した物件紹介により、不動産業者間での差別化が難しいのが現状です。そこで、仲介業者は様々なメリットを買手に提示して契約に持っていこうとします。例えば、「初期費用の手数料半額」などです。

しかし、実際はその分の費用を家主が広告代金として仲介業者に支払い、その分を礼金などで2倍の料金を上乗せされていたケースなどがあります。他の物件と契約料金があまり変わらないなど気付かないところで損をしてしまうことがざらにあります。

契約の際は、差別化をはかるためにテコ入れした業者の口車に簡単にのらないよう、慎重に検討することが必要です。

また、レインズのデータベース内に登録される物件数は膨大な数があり、物件の管理が難しく本当に重要な物件の詳細を探しあてることが難しくなっています

そのため、物件を探す際も物件情報を熟知した人間に紹介してもらうほうが、より希望の物件に出会える可能性はあがります。もちろんレインズにはメリットもあり、データの量が膨大ではありますが、すぐに物件の最新の情報にアクセスすることができます。目をひからせて探せば希望の条件にあった物件を探せるので、レインズも使って物件情報の収集をするべきですね。

3.仲介業者には2パターン存在する

3.仲介業者には2パターン存在する

物件探しの際に仲介業者をまわると業者によって大きく分けて2つの仲介業者が存在します。

ひとつは、管理会社より物件を依頼されるなどして買主に紹介をおこなう「仲介業が専門の会社」。もうひとつは、管理会社としての役目を持ち仲介業者もこなす「管理会社兼仲介会社」です。

3-1.管理と仲介を兼任している業者のどちらに依頼すべきか?

仲介専門の物件紹介の場合は、扱える不動産は管理会社より依頼を受けたものとレインズなどのデータベース内より取得してきた物件となります。

管理会社兼仲介会社も同じことができるので、仲介専門の業者にはメリットがなく、管理会社兼仲介会社のほうがより良い物件を紹介してくれそうだと感じます。

しかし、管理会社兼仲介会社は、特性上、オーナーより直接依頼を受けた自社管理物件を優先しやすいケースが多いです。そのため、仲介専門の場合フラットに物件を紹介してくれるというメリットがあります。

しかし、もちろん管理会社兼仲介会社は、自社管理にて物件を管理しているので急な空室が出たなど、情報がノンストップで入ることから、買手のお目当ての物件がある場合、他の入居者が探しあてる前に非公開の情報を共有してもらうことが可能です。そのため、どちらにもメリットがありますので、上記をふまえた上で物件探しの参考にすべきですね。

4.大手と地元不動産業者の比較

4.大手と地元不動産業者の比較

大手の不動産と地元密着型の地元不動産の場合どちらを利用すればいいでしょうか?

4-1.地元不動産のメリットとは

物件探しで地域密着型の不動産仲介業者に依頼をする場合、地域に密着しているからこそのメリットがあります。まず、古くから地域に根ざした経営をしている業者であれば、物件のオーナーとの付き合いが長いことが考えられます。

その場合、家賃の値下げ交渉など、直接的にメリットになることを柔軟に対応してくれる可能性が高いです。また、近隣の家賃相場や周辺の情報などにも詳しく、物件の購入後の運用に役立つ情報を提供してくれます。

特に、投資不動産の運用を考えて物件を決める場合、ビルの建替や建設着工が近隣でおこなわれる場合、金額が大幅に上下する場合もあるので、有益な情報を手に入れる意味でもとても頼りになります。

また、地元の仲介業者は、インターネットに出ない非公開の物件情報も持っている場合があります。今後入居者がいなくなり売りに出したいなど最新の貸主の情報にいち早くアクセスできるため掘り出し物件に出会える可能性があります。

地元の不動産でしか出会えない情報はいくらインターネットが流通したとしても手に入れることが難しいので、地元のオーナーと仲良くなり良物件と地域の情報を手に入れることが地元不動産を使う上での最大のメリットになるでしょう。

ですが、地域密着型の仲介業者に行く際は注意事項があります。それは、貸主である大家との信頼が厚いということは、大家にも良い買手を紹介したいというのが本音です。したがって「買手の態度が悪ければ物件の紹介をしてもらえない」ということも考えられるので、しっかりと信頼関係を築けるようにアプローチしましょう。

4-2.大手不動産のメリット

大手の不動産業者に物件探しを依頼する場合、メリットとなる点はいくつか存在します。ひとつは、大手は紹介している物件数が多いことです。大手は支店を何社も経営している場合があり全国から集めた最新の情報を保有しています。

そのため、地域を絞らなかった場合、広範囲での物件情報を簡単に入手することができます。ですが、地域毎にできた経営年数が浅い大手の支店だと、古くから地域に根づいている地元の仲介業者に貸主である大家との信頼関係構築と言う部分で引けをとってしまう場合もあります。そのため地域を絞らない場合は、大手の情報力は有効だと言えるでしょう。

また、一定した最新のサービスを会社内で共有しやすい大手の不動産業者は、ポイントの還元等にも強いです。例えばTポイントのような他店でも使用可能な共通のポイント還元が契約時に付与される場合があります。

また、初期費用の際にクレジットでの決済が可能なのも大手仲介業者が導入しているサービスです。特に物件購入時の初期投資では全ての経費を入れると高額になります。

例えば、住居用の物件の場合は、入居時に前家賃で1ヶ月分の賃料を納め、敷金、礼金と通常かかってきます。また、荷物などの運送の際に遠方であれば運送費だけで高額となり、冷蔵庫、家具、などモロモロの費用を捻出しなければなりません。

その場合、クレジットにて料金の支払いを対応してもらい、分割決済で料金の負担を少しでも軽減するなどの対策が打てます。もちろん投資用不動産の場合も改修工事などの物件のリフォームを検討すると高額になるので、安心できるサービスではあります。

また、大手不動産も地域密着型の不動産と同じようにオーナーに家賃の交渉をおこなってもらうことは可能です。しかし、大手不動産の場合、大量に入社社員をかかえているので、会社内で厳しいノルマを従業員に課せている会社が多くみられます。

その場合、オーナーに積極的に値段交渉のアプローチをしてもらい、こちらの意図を通してもらうことは可能です。しかし、厳しいノルマを達成するために契約をとることが目的である場合、あまり人気のない欠陥のある住宅であっても強引に押し売りされる可能性も考えられます。

契約が決まることを最優先しやすい大手の経営体制だった場合、オーナーや買手に対しても多少強引になる場合がありますので、物件の詳細をしっかりと自分で確認するなど注意が必要になるでしょう。

5.まとめ

いかがだったでしょうか?大手不動産と地域密着型であればそれぞれにメリットがあります。しかし、すでにエリアを絞っている場合には、地域密着型の地元の不動産がオススメですね。

不動産投資物件の場合、大家に買値を安くしたいなどをより通しやすく、レインズなどのデータベースにない非公開物件を紹介してくれる地域密着型の仲介業者は、長期的に運用する場合の情報収集にはうってつけです。

また、地域密着型の不動産業者が、管理会社兼、仲介業者である場合、仲介専門の不動産業者よりも掘り出しものに出会える可能性があがります

もちろん大手不動産の業者もエリアをまだ決めていない、広範囲で物件情報をみたいという場合は有効になるので、上記の内容をふまえ自分自身の希望物件を考えてから仲介業者へと足を運んでみてください

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