不動産投資の失敗事例4選│始める前の情報収集で失敗を回避

相続税対策、資産運用、土地(空き地)の有効活用などさまざまな目的で不動産投資を始めたいと考えている人も多いと思います。

しかし、不動産投資は成功(利益)が保証されているというわけではなく、失敗した場合は資産を大きく減らすおそれもあるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資を成功に導くために必要な基礎知識、失敗例と対策などについて解説します。

これから不動産投資を始めるという人は参考にしてください。

 

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不動産投資の基礎知識

不動産投資は継続的・安定した家賃収入が期待できる、節税効果が期待できるなど、多くのメリットが本やインターネットなどに記載されているため、興味を抱いている人も多いと思います。

しかし、不動産投資の特徴(メリット・デメリット・リスク)を正しく把握しないまま不動産投資を始めると、失敗して資産を大きく減らす可能性もあるため、正しい知識を身に付けることが大切です。

まずは不動産投資の基礎知識について詳しく解説していきます。

●不動産投資とは

不動産投資とは、収益不動産を取得して貸し出すことによって家賃収入を得る投資手法の1つです。

価格変動が大きい株式投資やFXとは違い、数%の利益が得られる、資産価値の比較的安定している不動産への投資なのでミドルリスク・ミドルリターンに分類されます。

●不動産投資の種類

ファミリータイプのマンションやワンルームマンションなどを建築するマンション投資、規模がマンション投資より小さいアパート投資、一戸建て投資など不動産投資にはさまざまな方法があります。

投資物件(収益物件)を新築するという方法のほか既に運用されていて売り出されている中古物件を購入して不動産投資を始めることも可能です。

このように不動産投資はさまざまな始め方があるため、どれを選ぶべきか分からない人も多いと思いますが、特徴がそれぞれ異なるので違いを確認してから始めることをおすすめします。

・戸建て経営

戸建て経営は、他のアパート経営やマンション経営と比べると経営規模が小さく、初期投資が少なくても始めやすいというメリットがあります。

初期投資が少ないので利回りが高くなる、入居者がファミリー層なので長期入居が期待できるという点が魅力です。

しかし、運用しているのが複数戸ではなく1戸だけだと、空室になると家賃収入が0になるというリスクを伴うという点に注意が必要です。

・アパート経営

アパート経営は、2~3階建て、木造・軽量鉄骨造で経営規模がマンション経営よりも小さいです。

戸建て経営とは異なり、1棟でも複数の部屋を有しているため、全てが空室にならない限り家賃収入が0にならないという点は安心です。

しかし、賃料収入が増える一方、固定資産税や都市計画税などの税金、水道光熱費や修繕費などの毎月の維持コストが戸建て経営より増える点がデメリットと言えるでしょう。

・マンション経営

マンション経営は、3階建て以上、鉄筋コンクリート造なので経営規模が最も大きいです。

経営規模が大きくなるので得られる賃料収入は増えますが、物件価格(初期投資)も大きくなるため、利回りが低くなりやすい、投資リスクが高くなるという点に注意が必要です。

入居率を高く(空室率を低く)抑えなければ、不動産投資ローンの返済額の負担によって赤字経営に陥る可能性があることを理解した上で選択しましょう。

不動産投資で多い失敗事例4選

不動産投資は銀行預金(普通預金・定期預金)や個人向け国債のように元本が保証されていません。

元本が保証されていないということは、資産を減らすリスクを伴うということです。失敗を未然に防ぐためにも不動産投資で多い失敗事例を把握し、効果的な対策を想定してから経営に臨むことが重要です。

不動産投資で多い失敗事例として、以下の4つが挙げられます。

・利回りの高さだけで収益物件を選んでしまった
・家賃保証付きのサブリース契約で家賃を減額された
・近くにあった会社や学校が移転・倒産して需要が減った
・節税効果を目的として不動産投資を始めたものの赤字になり家計が苦しい

それぞれの失敗事例について詳しく解説していきます。

●利回りの高さだけで収益物件を選んでしまった

物件選びのポイントの1つに利回りの高さを判断材料とするという方法があります。

利回りの高い物件とは、物件価格に対して得られる賃料収入の割合が高い物件なので「利回りの高い物件=投資効率の高い物件」という図式は間違いではありません。

しかし、物件価格が安い物件は、築年数が経過していて修繕費が多い、家賃滞納者がいるなど訳あり物件であることも多いです。

お買い得な物件なのかどうか総合的に判断することが大切です。

●家賃保証付きのサブリース契約で家賃を減額された

サブリース契約とは、不動産会社や不動産管理会社などが賃貸物件を借りて入居希望者に貸し出す契約形態(転貸借)です。

家賃保証付きの場合は空室であっても会社が家賃を支払ってくれるため、空室リスクを軽減できます。

しかし、家賃設定は定期的に見直される、会社が破綻した場合は家賃保証がなくなるなどのデメリットも伴います。

安易に契約すると後でトラブルに発展する可能性があるため、仕組みをよく理解してから契約しましょう。

●近くにあった会社や学校が移転・倒産して需要が減った

収益物件の近くに規模の大きな会社や学校がある場合、社会人や学生など一定数の入居者の確保が期待できます。

しかし、会社や学校の需要に依存している場合、移転または倒産すると需要を一気に失う可能性も。

高値掴み、空室リスクで経営に失敗する可能性があるということを理解してから購入しましょう。

●節税効果を目的として不動産投資を始めたものの赤字になり家計が苦しい

不動産投資で得た収入は他の所得と損益通算ができます。

例えば、家賃収入から不動産投資ローンの利息(金利分)や管理費(管理委託費)などの経費を引いて赤字だった場合、給与所得といった他の所得と損益通算が可能です。

損益通算をすれば所得税を軽減できますが、赤字が大きすぎると支出が収入を上回り、家計に影響を及ぼす可能性があるという点に注意しましょう。

 

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不動産投資の失敗を未然に防ぐには?

不動産投資の失敗を防ぐためには、事前の情報収集が重要です。

しかし、事前の情報収集と言っても、具体的にどうすればいいか分からない人も多いのではないでしょうか?

情報収集の方法として、以下の3つの手段が挙げられます。

・本を読んで情報収集をする
・ネットで調べて情報収集する
・セミナーに参加して情報収集する

それぞれの手段を詳しく紹介していきます。

●本を読んで情報収集をする

本は誰が執筆したのかが明確なので、情報の信憑性が高いという特徴があります。

しかし、不動産投資に関連する本は数・種類が多く、どれが必要な情報か分かりにくいです。

また、無料ではなく数百円~数千円するという点もデメリットと言えるでしょう。

●ネットで調べて情報収集する

インターネットが利用できる状況であれば、いつでも手軽に情報を収入できる点が魅力です。

基本的に無料なので、費用をかけずに情報を収集できます。

しかし、情報の出所が明確でないこともあるため、信憑性の判断が難しいという点に注意してください。

●セミナーに参加して情報収集する

セミナーは不動産投資における最新情報を入手できます。

また、本やインターネットに出回っていない独自の情報(未公開物件など)を公開してくれるケースも多く、価値の高い内容となっていることがほとんどです。

不動産投資仲間に出会える、情報交換できる、質疑応答できることを考えると、不動産投資セミナーに参加して情報収集するのが最も効率的と言えるでしょう。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーは、投資が少額であるにもかかわらず高い利回り、売却益を達成できる不動産投資術について学べます。

不動産投資はハードルが高いという理由で一歩を踏み出せずにいる人は、一度セミナーに参加することをおすすめします。

不動産投資の失敗を未然に防ぐには情報収集が不可欠

不動産投資は管理を外部に委託できる、不動産会社に相談してサポートを受けながら取り組めるため、初心者でも始めやすい資産運用です。

しかし、最終的な決断を下すのは自分自身で、下した決断によっては投資結果が大きく変化することを考えると、事前に知識を身に付けてから経営に臨むことが必要不可欠であることが分かります。

専門家のサポートを受けることは間違いではありませんが、情報収集を怠らず、積極的に自身も経営に参加しましょう。

 

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