不動産投資初心者の心得|開始前に押さえておくべきポイント

マンション投資、アパート投資、一戸建て投資などの現物不動産への直接投資のほか、不動産投資を証券化したREITや投資信託など不動産投資の手段はさまざまです。

そのため、初心者不動産投資家の中には、資産運用を始めるにあたってどの運用方法を選べばいいのかよくわからないという人もいれば、そもそも始め方がわからないという人もいるのではないでしょうか?

この記事では、不動産投資を始める前に必要な準備、陥りやすい失敗、おすすめの運用方法について徹底解説します。

不動産投資について詳しく知りたい人は参考にしてください。

【初心者向け】不動産投資を始める前の準備

不動産投資が初めてという人の中には、何をどうやって始めればいいのかわからない人も多いと思います。

事前準備が不十分なまま不動産投資を始めても、成功するどころか安定した収益を得ることができず、不動産投資が失敗に終わってしまうため、まずはしっかり事前準備をすることが大切です。

不動産投資を始める前の事前準備として、以下の3つが挙げられます。

・不動産投資に必要な知識を身に付ける
・融資を受けられるかどうか確認する
・リスクをしっかり把握する

それぞれの準備について詳しく説明していきます。

●不動産投資に必要な知識を身に付ける

不動産投資会社や不動産業者などのサポートを受けながら不動産投資を始めることができますが、最終決断は自分で下さなくてはなりません。

正しい判断を下すには不動産投資に必要な知識を勉強によって身に付ける必要があります。

例えば、不動産投資ではインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益・譲渡益)の両方が期待できます。

一般的に不動産投資初心者はインカムゲインを狙うというイメージがある人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資初心者は物件購入に必要なお金を融資でカバーするにあたりフルローンを組むことは基本的にできないため、キャピタルゲインで頭金を確保する必要があります。

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●融資を受けられるかどうか確認する

投資用不動産は物件価格が高く、多額の資金が必要になるため、自己資金だけでは不足しがちです。

そのため、不動産投資を始める場合には、金融機関の不動産投資ローンやアパートローンなどの融資を利用するのが一般的です。

しかし、融資を利用できると言っても物件価格の全額の融資を受けられるわけではないため、どのくらいの金額の融資を受けられるか事前に相談しておく必要があります。

また、金融機関ごとに金利が異なるため、各金融機関の金利をチェックしておくことも重要です。

事前に相談しておけば、物件選びにおいて価格の目安になるため、速やかに選びやすくなるでしょう。

●リスクをしっかり把握する

不動産投資は家賃収入を得られると保証されているわけではありません。

不動産投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスク(自然災害リスク)といったさまざまなリスクを伴います。

リスク対策をしておかないと資産を減らす可能性があるのでリスクヘッジが重要と言えるでしょう。

不動産投資初心者が陥りやすい失敗

不動産投資初心者は知識が不十分であるケースが多いため、陥りやすい失敗に一定の特徴があります。

その特徴を事前に知っておけば、同じ失敗を経験せずに済みます。

不動産投資初心者が陥りやすい失敗例(失敗事例)は以下の3つです。

・節税目的だけで不動産投資を始める
・利回りだけで物件を選ぶ
・利益優先で必要な管理を怠る

それぞれの失敗について詳しく解説していきます。

●節税目的だけで不動産投資を始める

不動産投資は所得税や固定資産税、住民税、相続税、贈与税などの節税効果が期待できます。

節税目的だけで不動産投資を始めた場合は、資産価値の下落によって節税効果以上の損失が生じる可能性があるので注意してください。

入居率を高く維持できる物件でなくてはならないため、駅近物件、周辺にスーパーやドラッグストアなどの日常生活欠かせない施設があるといったように立地条件の良いエリアの物件を選択しましょう。

●利回りだけで物件を選ぶ

「高利回りの物件とは初期費用(初期投資)に対し得られる家賃収入が多い物件」と考えている人が多いと思います。

確かに同条件の場合には利回りの高い物件を選んだほうが高い収益性を維持しながら運用できるため、高利回りの物件を購入するのは合っています。

ただし、高利回りの物件が良い物件とは限りません。

例えば、築年数が経過した物件は取得価格が低めになる傾向があり、結果的に利回りが高くなる点に注意が必要です。

修繕費が多くかかり実質利回りが低い可能性があるため、築年数や修繕状況なども踏まえて総合的に判断することがポイントです。

●利益優先で必要な管理を怠る

利益を優先するために清掃や修繕などといった支出のかかる管理を行わないというのは好ましくありません。

その理由は、賃貸物件において清掃や適切な修繕を行わなければ入居者満足度が低下し、空室率が高まるおそれがあるためです。

適切な管理が行われていなければ、資産価値の減少にもつながり、売却する際の査定結果が低くなる可能性もあるため、適切な管理を行うことも心がけましょう。

不動産投資初心者のおすすめの投資方法

不動産投資には複数のプランがありますが、その中で不動産投資初心者におすすめの投資方法として、以下の2つが挙げられます。

・新築物件を家賃保証付きで経営する
・築古物件をリフォームして運用する

それぞれの投資方法について詳しく解説していきます。

●新築物件を家賃保証付きで経営する

投資物件の選び方は、立地条件が良い、新築、築年数の浅い物件であることがコツとして挙げられます。

その理由は、利回りは低くても空室になりにくく安定した収益を得やすいためです。

また、新築アパート経営、新築マンション経営で家賃保証付きにすることで、空室が生じても一定の家賃収入を得られます。

家賃保証を受けるためには家賃保証付きのサブリース契約を締結することになりますが、手数料が高い、家賃の減額(見直し)がある、倒産すると保証がなくなるといった注意点も覚えておきましょう。

●築古物件をリフォームして運用する

築古物件(中古物件)は取得にかかる初期費用を抑えられます。

「築年数の経過による設備の劣化が需要に影響を与えるのでは?」と思った人も多いかもしれませんが、リフォームして貸し出せば古さは気になりにくくなります。

築古物件の運用は初期投資を抑えた分、利回りが高く投資額を回収しやすいというメリットがあります。

また、うまく手直しすれば売却によるキャピタルゲインも期待できるという点も大きな魅力と言えるでしょう。

不動産投資初心者は事前準備が必要不可欠

一棟アパート経営や一戸建て経営などの現物不動産への直接投資は、継続的な安定した家賃収入が期待できますが、家賃収入が保証されているわけではありません。

独断で始めて失敗した場合、資産を大きく減らしてしまうことになるため、不動産会社等専門家に頼ることが大切です。

しかし、不動産会社に頼ると言っても、不動産会社はあくまでも不動産投資のサポートをするだけなので、最終決断はオーナーが下さなくてはなりません。

正しい決断を下すためにも、本を読む、インターネットで調べる、セミナーに参加するなど不動産投資に必要な知識をしっかりと身に付けましょう。

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