不動産投資を少しでも勉強したことがある人なら、不動産投資にはさまざまなリスクがあることをご存じだと思います。
とはいえ、具体的に「どのようなケースで発生したのか」、そして「どうすれば解決できたのか」という流れでリスクを把握できている人は少ないように感じます。
そこで、当コラムでは「不動産投資のリスク&解決策」をテーマに全3回でケーススタディを紹介します。
この記事では、最も代表的といえる「空室リスク」とその解決方法について、代表的な3事例を紹介します。
具体的には、
・大学が移転して空室が増えてしまった
・需要のないエリアに物件を買ってしまった
・相続による新築アパートが周辺にたくさん建ってしまった
の3例です。
空室リスクとその解決策についての知識は、不動産投資で成功するためには欠かせないものの一つです。ぜひご自身の投資に役立てていただければと思います。
1. 【ケース1】 大学が移転して空室だらけに
- 【投資家の属性】
- ・50代、男性 Sさん
- ・メーカー勤務、年収1000万円
- ・東京都在住、妻と娘2人の4人家族
- 【物件のスペック】
- ・東京都多摩市
- ・大学から徒歩5分
- ・鉄骨造10室
- ・ロフト付ワンルーム
- ・築12年
1.1. トラブル発生まで
Sさんは奥様と娘さん2人を支えるサラリーマンです。仕事は順調でしたが、上の娘さんが大学、下の娘さんが高校に進学したこともあり、教育費がかさんでいる時期でした。
物件はもともと両親から相続したものです。相続したのは2012年で、最初は右も左もわからない状況でしたが、勤め先の仲の良い先輩に不動産投資経験者がいたため、相談をしながら経営を進めました。
大学近くの物件ということもあり、経営は極めて安定。退去時期、入居時期も毎年ほぼ同じなので稼働率は維持しやすく、また女子大ということもあり、部屋の使い方がきれいな入居者が多く、原状回復費がそこまでかかりませんでした。とはいえ、女性をターゲットにしている分、室内の状態には気を配っており、リフォームはこまめに行っていました。
そんななか、2017年にキャンパス移転がありました。これは少子化の影響を受けて、学生を集めるために都心回帰をするという活動の一環でした。
実際、このようなケースはこの大学に限った話ではありません。
例えば、小田急電鉄の定期券利用者の運輸収入（2017年度上半期）は、通勤が前年比1.6％増に対し、通学は0.1％減でした。これに対して小田急は「大学の都心移転がマイナスに作用した」とみています。
また、東武、西武、京王も通勤が前年比1～2％増に対し、通学は前年割れか横ばいでした。この結果をふまえ、文部科学省は東京一極集中を防ぐため、東京23区内の私立大の定員増を抑制する方針を同年9月に示したほどです。
さて、Sさんの物件には、移転した学部の女子学生が複数入居していたため、空室が一気に増えました。10室中7室が空いてしまったのです。このまま対策を講じなければ、いずれ破産してしまうという危機感を抱きました。
1-2. 解決方法
キャンパスが移転して学生の母数が減ってしまったため、Sさんはそれまで入居者ターゲットを「学生専門」にしていましたが、「社会人」まで広げることにしました。
具体的に行ったのは、「ステージング」です。ステージングとは、家具 を搬入したり、小物を設置したりして部屋を演出して不動産価値を上げることです。
例えば、バスルームに観葉植物や小物を置き華やかさを演出したり、リビング・ダイニングのテイストを白基調として、部屋を明るく広く見せたりすることで、社会人が見ても「おしゃれ」と思ってもらえるような工夫を凝らしました。そして、ステージングした部屋を撮影し、写真映えを狙いました。
今は大半の人がインターネットで賃貸物件を探しています。したがって、ネット上の物件画像はいわば「広告であり、たくさんの人を惹きつけるためには、明るく見栄えの良い画像のほうが良いに決まっているのです。
ステージングにあたっては、インテリアの勉強をしている長女のアドバイスを受けました。学生はもちろん、社会人に向けて好印象を与えるアドバイスをしてもらったのです。
これにより、社会人の募集が集まり、半年で満室にすることができました。今はインターネットを通じて物件を見つける人が多いので、写真のイメージは非常に重要です。「大学近くの物件だから学生だけを狙わないといけない」という思考から一歩抜け出すと、対象は大きく広げられる可能性があります。
ちなみに、このケースではオーナー自身でステージングを行いましたが、ステージングを請け負ってくれる管理会社もありますし、ステージングを請け負うサービスもあります。もちろん、費用はかかってしまいますが、Sさんのように固定のターゲットに絞っていて需要が減ってしまった場合には、かなり有効な戦略といえるでしょう。
2. 【ケース2】 賃貸需要がないエリアの物件を買ってしまった
- 【投資家の属性】
- ・40代、男性 Nさん
- ・外資系IT会社勤務、年収1300万円
- ・埼玉県在住、未婚
- 【物件のスペック】
- ・栃木県宇都宮市
- ・工業地帯の近隣に購入したアパート
- ・RC造、築28年、ワンルーム25室
2-1. トラブル発生まで
Nさんは厳しい労働環境のなか、順調にキャリアを積んでいる40代のビジネスパーソンです。余剰資金の活用ということで不動産投資に関心を持ちました。
購入したのは表面利回り11%の一棟マンションです。不動産投資ブームが過熱していた2017年ということもあり、利回りが10%を超えているのが購入の決め手でした。Nさんは「利回りが高い＝キャッシュフローが多い」と考えていたのですが、満室でなければ意味がありません。
購入当初は空室が4室だったのになかなか埋められず、あっという間に13室まで増えました。家賃収入が想定通りに入らないことにくわえて、金利4.5%という高金利の融資も利益を圧迫します。キャッシュフローは完全な赤字状況に陥りました。
このように、物件の表面利回りだけを優先して、収支計画を立てて物件を購入してしまう人は多くいます。しかし、利回りが高いということは何らかのリスクを孕んでいるということです。利回りに振り回されてしまうと、物件が持つ本当の価値について認識が不足してしまうので注意が必要です。
2-2. 解決方法
Nさんは、対応策としてまず広告費（AD）を増やしました。具体的には、相場が2カ月のところ、3カ月出すことにしました。広告費を増やすことで、客付会社は優先的に募集をしてくれるようになります。
また、外国人、高齢者、ペット可など条件を緩和しました。これにより、空室を埋めて高稼働で賃貸経営ができるようになりました。
2-3. ペット飼育可能にする際の注意点
本題から話が逸れますが、重要なことなので「ペット飼育可能にする際の注意点」について解説をします。
まず、ペット飼育可能にすると、飼われていた部屋は臭いやいたみが激しいので、メンテナンスが必要になります。
もしペット飼育可能にする場合、飼育可能なペットの種類、大きさ、飼育のルールなどを定め、賃貸借契約書に落とし込みましょう。同時に、ルールを破った際にはペナルティが課される旨も記載します。
また、通常の敷金とは別に1カ月分を多く預かり、退去時に返却しないことを契約条件にするのが一般的です。
原状回復については、その他特約事項等の項目に、原状回復義務の範囲として、ペットによる傷、汚れ、臭いなどの修復費用を借主の負担にする、という旨を記載するケースもあります。
ペット可物件では、通常の賃貸契約と異なるため、後々のトラブルに発展しやすいという側面があります。管理会社と事前に協議しておき、漏れがないよう項目をチェックしましょう。
3. 【ケース3】 相続による新築アパートが周辺にたくさん建ってしまった
- 【投資家の属性】
- ・40代、男性 Hさん
- ・中堅商社勤務、年収800万円
- ・神奈川県在住、妻と息子の3人家族
- 【物件のスペック】
- ・静岡県静岡市
- ・木造8室、1LDK
- ・築21年
3-1. トラブル発生まで
Hさんが不動産投資を始めたきっかけは、新しく入った上司との関係が悪く、「このまま働き続けるのは辛いが、転職するリスクも大きい」と悩んだことでした。自分の年収が下がっても、補填してくれる収入源を確保したいと思い、いろいろ調べた結果、安定的かつサラリーマンの属性を生かせるという理由から不動産投資を始めることにしました。
問題が表面化したのは、物件を購入して3年が経ったときのことです。その物件はオーナーチェンジで、購入当時は満室でした。
しかし、3年の間に物件周辺には地主の新築アパートが乱立し、入居者の奪い合いになりました。Hさんの物件は中古ですので、新築の競争力には劣ります。その結果、一度空室が出てしまうと、なかなか埋まらないという状況に陥ってしまったのです。
3-2. 解決方法
Hさんは、まず部屋を家具家電付きにしました。入居者にとっては、購入費用、引越し費用を削減できるので有難い特典です。これは、特に単身赴任者や学生から人気を集めることができます。
次に、初期費用の一部をオーナー負担にしました。
代表的なのは、
・敷金や礼金をゼロにする
・フリーレント（一定期間の家賃を無料にすること）
・仲介手数料（家賃1カ月分程度）を免除
などです。
Hさんの場合、これらのいずれかを入居者のニーズに合わせて負担しました。
たしかに初期費用を軽減した分はオーナーの出費となりますが、設備投資や大幅なリフォームを行う場合と比べると、時間がかからない分、同じコストであれば有効な方法だといえるでしょう。
また、リノベーションや家具設置のように、対策した結果がセンスに左右されない分、確実性が高い方法ともいえます。
そして、もともとの管理会社が古い体質だったので、独立したばかりの意欲的な管理会社にしました。
さらに、「ジモティー」を使った客付けも取り入れました。
ジモティーとは、全国の地元情報の掲示板です。中古品や求人情報などがメインですが、このサイトで賃貸募集をかけると、入居候補者から連絡がくることがあります。大家に直接交渉したほうが楽だと思っているのか、突然電話がかかってくることもあるのです。
Hさんはジモティーで入居者を募集する際、「私を通して契約をした場合、謝礼を差し上げます」と記載していました。これが功を奏したのか、定期的に入居候補者から連絡が来るようになりました。
その際、Hさんは入居候補者の情報を新しく委託した管理会社に渡しました。
ちなみに、これは宅建業法の「自己発見取引」に該当するため、違法ではありません。（ただし、自己発見取引を禁止する会社もあるので注意しましょう。）
情報を渡すときには、入居候補者の基礎情報（名前、電話番号など）とともに、管理会社に訪問できる日程も合わせて伝えます。こうすることで、管理会社も手間がかかりません。
これらの工夫・努力により、Hさんは満室稼働を実現することができました。
4. まとめ
1. よくある空室リスクの例として、「大学が移転して空室が増えてしまった」「需要のないエリアに物件を買ってしまった」「相続による新築アパートが周辺にたくさん建ってしまった」が挙げられる
2. この記事の事例では、紹介した解決策を取ったが、これらは他の例でも当てはまる。例えば、ケース1のSさんが広告費を上げたことで空室が埋まる可能性ももちろんある。したがって、事例と解決策はセットではないということを理解しておく必要がある。
なお、本記事で紹介した空室リスクの解決策は以下のとおり。
- ・入居者ターゲットを広げる
- ・ステージングを行う
- ・広告費を上げる
- ・外国人、高齢者、ペット可など条件緩和を行う
- ・家具家電付きにする
- ・初期費用の一部をオーナー負担にする
- ・管理会社を変える
- ・ジモティーを活用する
どの解決策がいいかは物件やオーナーの考え方によって異なるため、最適なものを選ぶ必要がある
いかがでしたか。空室リスクは不動産投資をはじめる人なら誰しもが不安を抱く部分だと思います。しかし、実はどのようなリスクがあり、どうすれば解決できるかということは、これまでの先人たちの経験から明らかになっています。したがって、こうした知識を一つひとつ学ぶことで、過度な不安を抱くことがなくなりますし、仮に何か問題が発生しても冷静に対応できるようになります。