不動産投資に限らず、あらゆる投資にはリスクがつきものです。
この記事では、不動産投資において挙げられるリスクの典型例を紹介します。
具体的には、以下の6つです。
- ・空室リスク
- ・修繕リスク
- ・入居者リスク
- ・自然災害リスク
- ・購入リスク
- ・出口リスク
リスクついての知識は、不動産投資で成功するためには欠かせないものの一つです。なお、以下の記事では具体的なケーススタディを用いて、リスクの詳細と解決策を紹介しています。
「空室リスク&解決策」の記事はこちらから
「修繕リスク&解決策」の記事はこちらから
「入居者リスク&解決策」の記事はこちらから
1.空室リスク
1-1.空室リスクとは
不動産投資の収入源は、基本的に「家賃」です。空室が物件購入時に立てた収支計画での空室率以上に出てしまえば、予定していた収入は減り、場合によっては持ち出しになってしまいます。
1-2.空室が起こる頻度
賃貸経営をする以上、「空室は発生するもの」と考えておくべきです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査（2017年上期）によると、賃貸住宅の平均居住期間は、学生や単身向けであれば2～4年で、ファミリー向けであれば4～6年となっているため、これらの期間で空室は起こるものだと考えるべきでしょう。
1-3.空室になる理由
空室が発生すること 自体は、致し方ないことだといえますが、問題は「空室が埋まらない（＝予定していたよりも長い空室期間がある）」ということです。その原因について、具体的に見ていきましょう。
大学が移転して空室が増えてしまった
物件が大学の近くであれば、そこに通う学生が住むという賃貸需要が見込めます。加えて、退去時期、入居時期も毎年ほぼ同じなので稼働率は維持しやすい傾向があります。
しかし、単一の入居者に依存していると、万が一キャンパスが移転した際に需要が激減してしまいます。
具体的なケーススタディはこちらの記事 からお読みください。
賃貸需要がないエリアの物件を買ってしまった
入居希望者の条件から外れているとやはり競争力には欠けるといえるでしょう。また、賃貸需要がないエリアの物件だと、家賃を下げざるを得ず、また往々にして築古物件になるため、入居者リスクや修繕リスクなど、空室以外のリスクも発生しやすくなります。
相続による新築アパートが周辺にたくさん建ってしまった
これは特に地方、郊外で気をつけたいケースです。新築アパートが所有物件周辺に乱立することで、入居者の奪い合いになります。中古物件は新築の競争力に劣りますので、一度空室が出てしまうと、なかなか埋まらない状況に陥ってしまいます。
2.修繕リスク
2-1.修繕リスクとは
建物には寿命があるため年月を経るごとに老朽化していきます。老朽化させたまま修繕をせずにいると、入居者が集まりづらくなる→空室期間も長くなる→修繕を行う原資を確保できなくなる→売却できなくなる、という負のスパイラルに陥ってしまいます。
では、どのようなことが理由で想定外の修繕が発生してしまうのか見ていきましょう。
具体的なケーススタディはこちらの記事からお読みください。
https://realestate-school.jp/real-estate-investment-risk-2/
2-2.再生しようとして失敗
最近、不動産投資の手法の一つとして「築古戸建て投資」が流行っています。理由は、以下のようなことが考えられます。
- (1)融資のハードルが高くなった現在でも、融資を受けずに現金で買えるから
- (2)少ない金額から始められるのでリスクが少ない
- (3)リフォームしてうまく売却すれば、数百万円の利益を短期間で得られることもあるから
上記の(1)と(2)は十分なメリットといえるのですが、問題は(3)です。
ここでいうリフォームとは、業者に任せるものだけでなく、DIY（専門業者ではなく自分で何かを作ったり修繕したりすること。英語のDo It Yourselfの略語）を含んでいます。修繕費用をおさえるため、できるところは自分でしようとしても素人ではうまくいかず、結局、業者に発注する人が実に多いというのが現状です。
2-3.管理会社から法外な請求
これは特に地方の大型ファミリー物件を所有している人が注意すべきリスクです。地方は都心と比べて一室が広く、特にファミリータイプだと部屋数が多くなるため、原状回復にお金がかかります。
2-4.経年劣化による大規模修繕
一棟物件を買う人にとって意識を向ける必要があるのが大規模修繕です。オーナーチェンジなどの中古物件であれば大規模修繕の状況を概ね把握しているものですし、新築物件なら15年程度は発生しないので、問題が顕在化することはあまりないでしょう。
3.入居者リスク
3-1.入居者リスクとは
不動産投資は、他の投資と違い、物件を探すときから購入後の物件管理まで、常に「人」とのやりとりが発生します。入居者リスクも、人間同士だから起こる問題です。
具体的なケーススタディはこちらの記事からお読みください。
https://realestate-school.jp/real-estate-investment-risk-3/
3-2.騒音を出す入居者がいてクレーム
代表的な入居者リスクの１つ目は、騒音トラブルです。これはかなり感覚的な部分もあり、防音がしっかりしているRCでも騒音トラブルがまったく起きないわけではありません。
本当に周囲を不快にするほどの騒音なのか、クレームを言ってきた人が単なるクレーマーなのかは慎重にヒアリングするなどして見極める必要があります。
3-3.家賃滞納が続く
これは保証会社を入れていない場合に、より深刻となるリスクです。家賃滞納では多くの場合、何らかの事情で支払いができないのが現状です。ただ、オーナーとしてはビジネスライクに考えることも必要でしょう。いずれにせよ、保証会社を入れることでリスクヘッジできるので、必ず契約することがポイントです。
3-4.入居者が孤独死した
超高齢社会の日本では、今後ますます増えていくリスクでしょう。最近は中年男性の孤独死も増えていると聞きますので、一概に年齢では判断できないかもしれませんが、事前にリスクを感じたら「孤独死保険」や「高齢者見守りサービス 」を活用するのも一手でしょう。
4.災害リスク
4-1.災害リスクとは
不動産投資における災害リスクとは、「暴風、豪雨、豪雪、洪水、高潮、地震、津波、噴火」のような被害によって物件に直接的なダメージを受ける、あるいはエリア自体が損害を被ったり、風評被害で物件の価値が下がったりすることを指します。
4-2.水害
日本では毎年のように、各地で甚大な被害をもたらす豪雨、大地震などが起こっています。
水害によって、床上浸水や床下浸水、水漏れなどが起きた場合、水の排水、乾燥、消毒、リフォーム工事が、すべて投資家の負担になります。ただ、大雨による床上浸水などの水害については、火災保険によって補償を受けられます（補償対象外のケースもあるので、確認が必要です）。
4-3.地震
日本は世界トップクラスの地震大国であります。地震の被害としては、津波がありますが、ほかに液状化による地盤沈下、火災、家屋倒壊などさまざまなものが考えられます。
地盤については、ハザードマップで調べるのも有効ですが、朝日新聞が運営する「揺れやすい地盤」もおすすめです。
「揺れやすい地盤」
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/
また、地震の被害については、地震保険に加入する必要がありますが、地震保険は単体での加入ができず、火災保険に地震保険を付帯させる形で加入することになります。
5.購入リスク
5-1.購入リスクとは
購入・契約段階でも、大きなリスクは潜んでいます。次から紹介するリスクを察知することで避けるべき物件・契約を見極められると思います。
5-2.適正でない賃料
家賃設定が適正でない場合、２つの可能性があります。
- 周辺相場よりも高く設定されているケース。
長期にわたって入居者が変わっていないと、築年数が浅く、競合物件も少なかった時代の家賃のままで設定されている可能性があります。
- 周辺相場よりも低く設定されているケース。
これはその物件が何らかの瑕疵（かし）を抱えている可能性があります。ただ、前オーナーの理由で値付けが単純に低かった可能性もありますので、この場合は、その入居者の次からは相場並みの家賃に設定できる可能性はあります。
5-3.各種コストがかかる
不動産を購入する際には、物件価格の他にも以下のような諸経費がかかります。
- ・不動産仲介会社に支払う仲介手数料
- ・国に納める税金
- ・司法書士に支払う報酬
- ・銀行に支払う手数料
- ・保険料
5-4.欠陥・瑕疵物件購入リスク
決して多い数ではないですが、欠陥・瑕疵物件が存在するのは事実です。瑕疵には主に物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境瑕疵・法的瑕疵の４つがあります。
6.出口リスク
6-1.出口リスクとは
不動産投資の出口としては、売却や建て替え、買い替え（売却して別の場所に賃貸物件を建てる・購入する）などが挙げられます。
運用時にキャッシュフローが出ていても出口で大きなマイナスになってしまえば、投資としては失敗になります。また、出口戦略がないと、利回りが悪化したときに損切りもできず、不良化した物件を持ち続けることになってしまいます。
6-2.何年後に売るのかシミュレーションしておく
出口リスクを避けるためには、どのタイミングで売却をするのかをシミュレーションしておくことが大切です。もちろんシミュレーションどおりに行う必要はありませんが、実現する目標を掲げることで、物件選びも違ってきますし、運用途中に予想外のことが起きても、目標から逆算して軌道修正ができるかもしれません。
6-3.いまの物件価格を定期的に確認する
株や為替などと比べて取引される不動産の数（量）が少ないため、流動性が低く、売りにくいという点も押さえたうえで、売却価格に関しては、いまの価格を把握しましょう。
不動産業界では、地価の急変や融資環境の変化は珍しくありません。そのため、その時々の状況に合わせて、計画を修正する必要があります。
7.まとめ
1.学生や単身向けであれば2～4年で、ファミリー向けであれば4～6年で空室は起こるもの
2.単一の入居者に依存していると、万が一キャンパスが移転した際に需要が激減してしまう
3.利回りばかりに目を取られて需要を疎かにしてはいけない
4.素人がDIYをしようと思ってもなかなかうまくいかないケースが多い
5.騒音トラブルは実はクレーマーの過剰な反応という可能性もある
6.家賃滞納、孤独死はいずれも事前の対策がある
7.大雨による床上浸水などの水害については、火災保険によって補償を受けられる（補償対象外もあり）
8.地震被害は火災保険に付帯する形で別途地震保険に入る必要がある
9.物件検討時には、家賃設定が適正なのかを必ず確認する
10.出口リスクを回避するためには、「何年後に売るのかシミュレーションしておく」「いまの物件価格を定期的に確認する」ことが重要
いかがでしたか。不動産投資におけるリスクはさまざまですが、いずれも対策が存在しますので、この記事に書かれているリスクを把握したら、そこから一歩踏み込んで解決策についても学んでいただけたらと思います。
「空室リスク&解決策」の記事はこちらから
https://realestate-school.jp/real-estate-investment-risk-1/
「修繕リスク&解決策」の記事はこちらから
https://realestate-school.jp/real-estate-investment-risk-2/
「入居者リスク&解決策」の記事はこちらから
https://realestate-school.jp/real-estate-investment-risk-3/