不動産投資の始め方|3つの投資方法と初心者が気を付けたいポイント

生活費の足し、老後資金の確保など、さまざまな目的で資産運用を検討している人は多いと思います。

しかし、資産運用と一口にいっても、株式投資や投資信託、不動産投資などの数多くの運用方法があり、自分に合っているのがどの運用方法なのかわからず、悩んでいるという人も珍しくありません。

この記事では、資産運用の1つである不動産投資の始め方、不動産投資の種類、始める上で重要なポイントを解説します。

不動産投資に興味がある人は参考にしてください。

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不動産投資の始め方

不動産投資は賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益物件を購入して貸し出すことで、誰でも簡単に賃料収入が得られると思っている人もいるのではないでしょうか?

しかし、不動産投資では必ず家賃収入が得られると保証されているわけではなく、運用に失敗した場合、資産を大きく減らすおそれがあるので注意が必要です。

不動産投資を始める際には、リスクを抑えながら資産形成の目標を達成するためにも、以下のステップ(始め方)を事前にしっかり押さえてから投資を開始することをおすすめします。

  • ・不動産投資に必要な知識を身に付ける
    ・資金計画を立てる

それぞれの始め方について詳しく説明していきます。

●不動産投資に必要な知識を身に付ける

不動産投資では、金融機関の融資を利用できるといってもある程度の自己資金(頭金)が必要です。

また、物件選びに失敗すると入居者を確保できない(入居率が下がる)ことが原因でキャッシュフローが悪化する、物件価格が下がり売却損が生じる可能性もあります。

需要の期待できる立地(土地、エリア)条件や初期費用の目安、メリット・デメリットなどの基礎知識を勉強で身に付けてから不動産投資を始めれば、速やかに開始できる、リスクを抑えることが可能です。

不動産投資に必要な知識を身に付ける方法として、以下の3つが挙げられます。

  • ・ネットで調べる
    ・書籍を読む
    ・セミナーに参加する

・ネットで調べる

ネットさえつながれば、スマホやパソコンなどから誰でも簡単にいつでも情報を入手できます。

無料で好きなタイミングで情報を入手できるという点がこの方法の強みです。

しかし、サイトによっては発信元が不明で情報の信憑性が低い、情報が古いケースもあるので要注意です。

発信元が明確なサイトで情報を入手するといった対策が求められます。

・書籍を読む

本は不動産投資に関する知識が体系的にまとめられています。

そのため、不動産投資の情報を効率良く得られるのがこの方法の魅力です。

初心者向けにやさしく解説している書籍も多く、1つの課題を1冊で解決できる書籍も多いです。

ただし、有料である点と情報が古い可能性がある点に注意してください。

本当に必要な情報は何なのか、購入しようとしている本に必要な情報が盛り込まれているのかを実際に手に取って確認することが大切です。

・セミナーに参加する

セミナーではリアルタイムの情報を扱っているため、最新情報を得られる、質疑応答にも対応しているので不明点をその場で質問を通して解消できる点が強みです。

セミナーに参加している不動産投資仲間が見つかることもあり、仲間同士で情報交換や情報集すれば、不動産投資の楽しさが倍増するでしょう。

また、セミナーでは未公開物件情報が公開されるケースも多く、市場に出回っていない高品質の物件を入手して運用を開始すれば、スタートダッシュを決めることが期待できます。

ただし、無料セミナーは営業による成約を目的としており、セミナーとしつこい営業活動がセットになっているケースが多いという注意点があるので覚えておきましょう。

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サラリーマン不動産投資家で十分な現金を用意できないという人は、セミナーに参加して効率良く資金を確保する投資術を学ぶことをおすすめします。

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●資金計画を立てる

不動産投資は、多くの初期投資を必要とするケースが多いです。

不動産投資ローンを利用できますが、借りられる金額は購入する物件や本人の収入などに左右されます。

融資を利用できたとしても住宅ローンと比べて返済期間が短く、金利が高いのが一般的です。

安定した不動産投資を目指すためにも、資金計画(収支シミュレーション)をしっかり立てておくことが重要です。

不動産投資の種類

不動産投資を開始した場合に得られる利益には、継続的・安定的なインカムゲイン(家賃収入など)と大きなまとまった収入であるキャピタルゲイン(売却益など)の両方が期待できます。

ただし、不動産投資の種類は数多くあり、選択した運用方法によっては得られる利益、リスクの大きさが異なるので違いを把握しておくことが大切です。

不動産投資の主な種類として、以下の3つが挙げられます。

  • ・現物不動産投資
    ・J-REIT
    ・不動産投資型クラウドファンディング

それぞれの違いについて詳しく解説していきます。

●現物不動産投資

現物不動産投資とは、実際に収益物件を購入して貸し出すことによって家賃収入を得る運用方法です。

区分マンション経営、一戸建て経営、一棟マンション経営、一棟アパート経営などがあります。

多くの初期投資を必要としますが、安定した家賃収入が期待できるのが特徴です。

また、方法によってはサラリーマンの年収を超える不動産所得を目指す、最終的に入手した現物資産である不動産を売ればまとまったお金を手に入れることも可能です。

しかし、現物不動産投資は、不動産の管理が必要になります。

不動産管理会社に業務を委託すれば負担を軽減できますが、委託管理費を支払わなくてはならないということを覚えておきましょう。

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●J-REIT

J-REITとは、不動産投資信託のことです。

投資家から集めた資金で不動産投資を実施して、利益を投資家に配分する仕組みです。

利回りは3%~6%程度で、自分で物件の管理・運用をするわけではないので手間がかかりません。

また、少額から運用を開始できる、複数物件への投資なのでリスクを軽減できる点も魅力です。

リスクを抑えつつ少額から不動産投資を始めたいという人におすすめの運用方法ですが、各種手数料が引かれることによって利回りが低い点に注意が必要です。

●不動産投資型クラウドファンディング

J-REIT同様、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、利益を投資家に配分する仕組みです。

J-REITは複数棟運用するのに対して、不動産型クラウドファンディングは1つの物件への投資という点で異なります。

分散投資によりリスク軽減を図るには複数の証券への投資が必要となるため、J-REITよりも投資金額が膨らむケースも多いです。

投資したい物件が決まっている場合は不動産投資型クラウドファンディング、特に決まっていない場合にはJ-REITと使い分けるのも良いでしょう。

不動産投資を始める上で重要なポイント

不動産投資の成功率を高めるためには、以下の2つのポイントを押さえた上で不動産投資に臨むことが大切です。

  • ・信頼できる不動産会社を見つける
    ・リスク対策を練った上で運用を開始する

それぞれのポイントを詳しく紹介していきます。

●信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資はさまざまな場面で専門家のサポートが必要になります。

例えば、不動産投資のアドバイスを受ける、不動産管理を依頼するなどです。

各不動産会社でアドバイスの内容や管理内容は違うため、信頼できる不動産会社を見つけられるかが不動産投資の成功を大きく左右します。

複数社へ相談し、担当者との相性や実績などを総合的に判断して決定しましょう。

●リスク対策を練った上で運用を開始する

実物不動産投資の場合は、多くのリスクを伴います。

例えば、空室リスク、家賃下落リスク、修繕リスク、自然災害リスクなどです。

一方、J-REITや不動産型クラウドファンディングも元本割れのリスクを伴います。

継続的に安定した利益を得るにはリスク対策を講じることが必要不可欠です。

どのようなリスクを伴うのか、どのようなリスク対策を講じれば効果的なのか事前によく考えてから運用を開始しましょう。

不動産投資では事前準備が大切

不動産投資を始めれば、誰でも継続的・安定的な収入が得られるというわけではありません。

元本が保証されていない、どの運用方法を選択するかによってメリット、デメリット、利益やリスクの大小が違うなどの特徴があるため、まずは不動産投資の特徴を理解することが大切です。

リスクを抑えつつ不動産投資を成功に導くためにも、必要な知識をしっかり身に付けてから不動産投資に臨みましょう。

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