老後資金2000万円問題や終身雇用・年功序列の崩壊、人口減少をはじめとするネガティブなニュースにより、副業に対する関心は日々高まっています。そのなかで不動産投資は「手間がかからない」「収入が安定している」などの理由から多くのビジネスパーソンが興味を抱いています。
とはいえ、
- ・不動産投資をはじめたいけど、副業規定に違反するのか不安
- ・不動産投資は副業に入るの？
- ・不動産投資を副業するうえでの注意点って？
という疑問や悩みを持つ人は多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、
- ・不動産投資は副業に入るのか？副業にならないための規定
- ・サラリーマンの不動産投資が有利なこと
- ・不動産投資を副業にする際の注意点（確定申告が必要）
- ・副業に不動産投資をおすすめする理由
について自らも不動産投資家でもあり、10冊以上の不動産投資に関する書籍に携わった経験のある筆者が徹底解説します。
この記事を読むことで、不動産投資を副業にするメリット、注意点がわかります。また、会社員の方がどのように不動産投資をしているのかも知ることができます。
本記事が「不動産投資で副業を始めたい！」という方のお役に立つことができれば幸いです。
1.不動産投資は副業に入るのか？
最近では、副業も許可している会社も増えてきましたが、現状はどうなのかを見ていきます。
不動産投資が副業に入るかどうかについては1-3で詳しく紹介していきます。
1-1.副業を容認している企業はわずか「25％」
近年は「副業」ブームといえるほど、さまざまなメディアで副業に関するニュース・特集が組まれています。この背景には、終身雇用・年功序列の崩壊、クラウドソーシングの発達、働き方の多様化などさまざまな要因が挙げられます。
しかしながら、日本企業の多くはいまだ副業に対して厳しい姿勢をとっています。人材サービス大手のエン・ジャパンが2019年9月に発表した調査結果によると、副業・兼業を容認している割合は25％、全体の65％の企業が、副業・兼業について「禁止」と回答しています。
副業・兼業を禁止している企業にその理由を聞くと、「本業に専念してもらいたい」(73％)、「社員の過重労働の懸念」(56％)、「社員の健康の懸念」(38％)などが挙げられます。
今後については、禁止企業では43％が「認める予定はない」と答え、39％が「導入を検討する」と前向きな姿勢を示しました。容認企業では、36％が「今後も積極的に推進」、29％が「条件を厳格化しようか検討中」と答え、8％が「認めているが止めようか検討中」と回答しています。
1-2.法律的には副業を禁止できない
では、企業は従業員の副業を禁止できるのでしょうか。結論から申し上げると、「本来は副業を禁止してはいけない」ということになります。
というのも、日本国憲法の第22条で「職業選択の自由」という国民の権利が認められているからです。つまり「従業員の労働時間外の行動を縛り付けることはできない」あるいは「できたとしても限定的」というのが、通常の法律的な解釈です。
よって、企業が副業禁止の規定を就業規則に盛り込んでいても、労働時間外であれば原則的には副業を禁止することはできないのです。
1-3.不動産投資は副業には当てはまらない？
法的な解釈として副業に問題がないとしても、勤務先との不要なトラブルは避けたいですよね。また最悪の場合、就業規則違反という理由で裁判沙汰になるかもしれません。労働時間が意外に行っていて本業に支障がないのなら勝訴する可能性は高いですが、それでも裁判沙汰は避けたいと誰もが思うはずです。
では、不動産投資は副業に当てはまるのでしょうか？
答えは「事業規模による」です。事業的規模とされるラインは「5棟10室」といわれており、これ以上になると「事業」とみなされるため、会社の業務をまっとうできなくなったりすると、場合によっては問題視される可能性もあります。
しかし、「5棟10室」未満の規模であれば、不動産投資で副業に該当することはないといえます。というのも、株やFX同様、資産運用の一環であり労働を伴わないからです。副業禁止の会社でも「株やFXなどの投資も禁止」ということはないことからも、不動産投資もそれら投資の一種とみなせるからです。
また、規模が小さければ、不動産投資をしても会社に勤務して仕事をするうえで、大きな支障は生じにくいといえます。
したがって、客付業務や物件の管理などを専門業者に外部委託することで労働を伴わない形をとれば、副業に該当しないといえるのです。
2.不動産投資をサラリーマンが行うと有利なこと
副業として不動産投資を行うことのメリットは5つあります。
それぞれもっと詳しく見ていきましょう。
2-1.安定収入を得られる
賃貸ニーズが高い物件を購入すれば、毎月安定した家賃収入を得ることができます。たとえば都心・駅近の物件であれば、退去の連絡が来て実際に退去するまでの間に次の入居者が決まることも珍しくありません。そうなると、ほぼ空室期間を空けずに家賃収入を得ることができます。これが「不動産投資は安定収入ができる投資商品」と言われる大きな理由です。
2-2.手間がかからない
不動産投資は、決済以外はすべて業者に頼むことができます。管理運営は管理会社が行ってくれるので、オーナー自身が物件の清掃に行ったり、退去立会いや入居時の契約締結などを行ったりする必要はありません。リフォーム時も提案された内容に対してジャッジをするだけです。したがって極端な話、口座に家賃収入が入っているかどうか確認すればいいというビジネスなのです。
2-3.少ない資金で物件を買える
不動産投資では金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的です。融資の基準は「借主の属性」と「物件の収益性・担保価値」によるものなので、手元資金が少なくとも数千万円もの物件を買える可能性があります。このように、少ない手元資金で大きなお金を動かすことを「レバレッジ（テコの原理）」と呼びます。
ただ、数年前だったらフルローンやオーバーローンといった頭金ゼロでの不動産投資も可能でしたが、かぼちゃの馬車事件や度重なる不動産会社の悪徳商法によって融資は厳格化しており、物件価格の２、３割の頭金が必要というのが現在の基本です。
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2-4.相続税対策になる
不動産は現金よりも相続税の額を低く抑える効果があります。たとえば、3000万円の現金を持つ人が亡くなった場合、相続税法上はそのまま3000万円に対して相続税が発生します。しかし、亡くなる前に3000万円で不動産を購入した場合、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いのです。
しかも、現金を持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資をすることで継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥の効果を得ることもできます。
不動産の相続税対策については以下の記事をご参考ください。
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2-5.本業のスキルを生かせる
不動産投資は、株やFXと違い、「他者とのコミュニケーションを必須」とします。つまり自分一人で完結することができないということです。物件を買うには不動産会社と交渉する必要がありますし、管理においても管理会社、もしくは入居者（自主管理の場合）とコミュニケーションを取らなければなりません。
ただ、こうしたコミュニケーションスキルはビジネスの現場で経験したことが必ず活用できます。部下を持つ人であればマネジメント経験が活かせますし、営業職の人であれば交渉も抵抗なくできるでしょう。
またコミュニケーションだけでなく、マーケティング職の人であれば「どのエリア・物件を購入するか」をリサーチし、データ分析することが有利に働くはずです。
法務の方であれば、契約書のチェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。
このように、本業の延長線上で行えることも不動産投資の魅力の一つといえます。
こちらの記事でもサラリーマンが副業として不動産投資をする魅力をお伝えしています。
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3.不動産投資を副業にする際の注意点
会社員や公務員が不動産投資を行う場合、勤務先の副業規定のほか、事業規模や確定申告などに注意が必要です。
3-1.確定申告が必要
会社員や公務員だと確定申告することは基本的にないでしょう。しかし、副業で年20万円以上の利益がある場合には確定申告が必要です。
確定申告には「青色申告」と「白色申告」があります。
青色申告
青色申告は手続きが煩雑な分、節税効果が大きいことがメリットです。
具体的には、青色申告をすることで65万円もしくは10万円の控除を受けることができます。
65万円という金額は魅力的に思えますが、以下の条件を満たす必要があります。
- ・事業的規模（5棟10室基準）での不動産所得がある
- ・帳簿書類を備え付け、取引内容の詳細を記録している
- ・貸借対照表や損益計算書などの明細書を添付する
事業的規模で行っていない場合、10万円の控除が適用されます。
また、青色申告だと家族に支払う給与を必要経費として計上することができたり、損益通算をして赤字になった場合は翌年以後3年間、赤字を繰り越すことができたりします。
なお、青色申告を選択する場合、税務署の承認が必要となるため、確定申告をする年の3月15日までに「青色申告の承認申請書」を税務署へ提出しなければなりません。
白色申告
白色申告は青色申告と特徴が逆で、手続きが簡単な分、節税効果が小さいことが特徴です。具体的には、申告期限に確定申告書と簡単な記帳による収支内訳書を税務署へ届け出ます。青色申告のように複雑な書類を作成したり、税務署へ申請したりする必要はありません。その代わり、青色申告をしたときのような特典が受けることができません。
サラリーマン大家の確定申告についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
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3-2.公務員の方は事業規模に注意が必要
これは公務員の方が特に注意すべきことですが、公務員の不動産貸付は、人事院規則によって「5棟10室まで、年間家賃収入500万円未満」とされています。これ以上になると罰則が課せられる可能性が高いため、公務員で不動産投資をしている方はこの規模以下に収めています。
なお、会社員の場合も、規模が大きくなりすぎると会社から問題視される可能性があるため注意が必要です。
4.副業することでお金のゆとりと将来の可能性が広がる
あなたがもし「将来、お金に困らない生活を送りたい」「もっと生活を充実させたい」「新たなスキルを得たい」と思っているなら、いまの時代は副業をすることをおすすめします。なぜなら、「一つの収入源に頼っていることはリスクだから」です。
ご存じのとおり、日本経済は30年間成長をしていません。給与は上がらず、格差が進み、社会保険料や税金が高くなっています。こうした状況をふまえて「国のせいだ」と言うのは簡単ですが、そうしたところで自分の生活が豊かになるわけではありません。
日本では「自己責任」という言葉が行き過ぎて使われているようにも感じますが、それでもお金持ちになるかどうかは「学歴」や「職歴」ではないと思います。
「努力」や「意識」などやろうと思えば誰もができることを実践した人が、安定した収入を増やしていける仕組みを成し遂げられるのではないでしょうか。
話が少し逸れましたが、「会社勤めしていれば生涯安泰」という時代は過去のものです。不動産投資をしなければならない、という無理を押し付けるつもりはありませんが、不動産投資は初心者からでも勉強していけば必ず収益を上げて結果を出せる可能性に秘めています。
将来のことを考えるタイミングで副業の一歩を踏み出すことを私はおすすめします。
現役投資家でもあり、不動産投資のアドバイザーとして活躍する筆者が最短で不動産投資を成功させた秘訣をまとめています。併せてお読みください。
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5.まとめ
1.副業・兼業を容認している割合は25％、全体の65％の企業が、副業・兼業について「禁止」と回答している
2.日本国憲法の第22条で「職業選択の自由」という国民の権利が認められているため、企業が副業禁止の規定を就業規則に盛り込んでいても、労働時間外であれば原則的には副業を禁止することはできない
3.そもそも不動産投資は株やFX同様、資産運用の一環であり労働を伴わないため副業とみなされる可能性は低い
4.不動産投資をサラリーマンが行うと有利なことには、「安定収入を得られる」「手間がかからない」「少ない資金で物件を買える」「相続税対策になる」「本業のスキルを生かせる」などがある
5.不動産投資を副業にする際の注意点は「確定申告をする」「事業規模に注意する」がある
いかがでしたか。不動産投資はビジネスパーソンにおすすめの副業ではありますが、メリットだけでなくデメリットもあるのが事実です。どんなビジネスでもお金に目がくらんでしまうと中長期的にはうまくいきませんので、ぜひ不動産投資の実態を知っていていただき、そのうえで「自分もやってみたい」ということであれば、取り組んでいただければと思います。