【早見表有り】不動産仲介手数料の適正金額と、計算方法

不動産取引において、仲介業者に支払う手数料に疑問を持たれる方は多いと思います。世の中の商売は自由競争が原則ですから、仲介業者に支払う手数料も「自由に決められているのでは無いか?」と思われるかも知れません。

実は、不動産仲介業者に支払う仲介手数料にはルールがあります。そして、そのルールを知っているならば、不動産取引をスムーズに進められるでしょうし、不利な立場に立たずに済みます。

この記事では、

  • ・仲介手数料の基礎知識や仕組み
  • ・仲介手数料の適正金額や、計算方法
  • ・悪い業者を見分けて避けるための判断基準

などについて紹介します。お読みいただければ、良い業者を選ぶことが可能となります。また、仲介手数料が適正なのかを判断することが出来て、無駄な損失を避けることが出来る様になるでしょう。

1.不動産仲介手数料についての基本的知識

不動産仲介手数料についての基本的知識

まず、不動産業者に支払う仲介手数料について説明します。

1-1.仲介手数料とは

不動産業者もビジネスですから利益を上げなくてはなりません。そして、仲介手数料こそが仲介業者の利益となるのです。

仲介手数料の特徴は「成功報酬」である点です。ですから、仮に内見や打ち合わせに不動産業者に赴いても、契約が成立しなければ支払いは発生しません

1-2.なぜ仲介手数料が必要なのか

まずは仲介業者の必要性について考えてみましょう。 不動産取引は、実は仲介業者を抜きでも可能です。実際に、個人間での不動産取引は行われています。

しかし、不動産の実際の取引を考える場合、超えなければならない様々なハードルがあります。例えば、契約書の作成や締結がありますし、登記の手続きも司法書士を探さなければなりません。更には銀行のローンなども問題も出て来ます。

そして、取引後にも起こり得るトラブルの処理なども、場合によっては必要です。

その一方で、仲介業者が間に立てば、こうしたことも業者が一括で処理してくれます。ですから、仲介業者が必要なのです。

そして、当然ながら仲介業者を起用するならば費用は必要です。つまり、仲介手数料は、不動産取引に絡む煩雑な業務の手数料として必要なのです。

1-3.仲介手数料はいつ支払うか

仲介手数料を支払うタイミングは2回です。1回目が売買契約の締結時、2回目が引き渡しの時となります。

2.仲介手数料の適正金額について

仲介手数料の適正金額について

次に、仲介手数料の適正金額について解説します。

2-1.不動産仲介手数料に含まれる費用とは

不動産仲介業者の手数料は、不動産の取引に使われます。用途は不動産の広告宣伝や付帯業務などが挙げられます。

不動産の広告は新聞媒体だけでなく、ネットを介した物もあります。また、付帯業務の費用に関しては、電話代や交通費、店舗のテナント代などのランニングコストが挙げられます。

2-2.法律で決められた手数料の上限

不動産の仲介手数料は法律で上限が決まっています。仲介手数料の上限額は取引金額によっても異なり、次の通りとなります。

  • ・200万円以下の部分:200万円×5%+消費税
  • ・200万円を超え400万円以下の部分:200万円×4%+消費税
  • ・400万円を超える部分:超過額 ×3%+消費税

ちなみに、以下の早見表でも確認出来ます。

金額 消費税率10% 消費税率8%
200万円 110,000円 108,000円
400万円 198,000円 194,400円
500万円 231,000円 226,800円
1,000万円 396,000円 388,800円
1,500万円 561,000円 550,800円
2,000万円 726,000円 712,800円
3,000万円 1,056,000円 1,036,800円
4,000万円 1,386,000円 1,360,800円
5,000万円 1,716,000円 1,684,800円
6,000万円 2,046,000円 2,008,800円
7,000万円 2,376,000円 2,332,800円
8,000万円 2,706,000円 2,656,800円
9,000万円 3,036,000円 2,980,800円
1億円 3,366,000円 3,304,800円

2-3.仲介手数料の具体的計算方法とは

前述の様に、仲介手数料は細かく決まっていますが、400万円をこえる物件の場合、簡易式として仲介手数料は次の式で計算されます。

  • (売買価格×3%+6万円)+消費税

例えば1000万円の物件を仲介してもらう場合以下の計算となります

  • ①200万円以下の部分の計算
    200万円×5%+税=10万円+税(10%)=11万円
  • ②200万円を超え、400万円以下の部分
    200万円×4%+税=8万円+税(10%)=8.8万円
  • ③400万円を超える部分
    600万円×3%+税=18万円+税(10%)=19.8万円
  • 合計11万円+8.8万円+19.8万円=39.6万円

仲介手数料の具体的計算方法とは

ポイントは、売買価格の「総額」で計算するのではなく、「200万円以下」「200万超~400万円以下」「400万円超」の各区分に分けて計算し、合算することです。

簡易式を用いると

  • (売買価格×3%+6万円)+消費税=(1000万円×3%+6万円)税=36万円+税=39.6万円

となります。

2-4.仲介手数料に関するよくある疑問

次に、仲介手数料に関するよくある疑問について述べたいと思います。

2-4-1.仲介手数料が無料や安い場合もある?

結論から言うと、前述の仲介手数料はあくまでも上限の価格なので、上限以下であれば業者が自由に設定できます

この点を理解するため、不動産業者の利益について考えてみましょう。

不動産売買に発生する仲介手数料は、売る人が仲介業者に手数料を払い、買う人も同じ額を仲介業者に支払います。そして、この時に仲介業者が異なる場合には、仲介業者が片方分の手数料のみの儲けとなります。これを「片手取引」と言います。

一方で、1つの仲介業者が売り手から買い、買い手に売る場合もあります。この時は売り手からと買い手からの両方から手数料を受け取ることが出来ます。これを「両手取引」と言います。 仲介業者としては、売り手と買い手の双方から手数料を取れる「両手取引」の方が、儲けが倍となります。

そのため、仲介手数料を安くしたり、無料にしたりしても、業者は十分な儲けを確保できるのです。

2-4-2.値引きはできるのか?できるならいつどうやって交渉するの?

それでは、仲介手数料の値引きを引き出す方法は無いのでしょうか?

これはタイミングによって可能ともなります。例えば、成約まで時間が掛からない場合は広告費や物件の管理費用なども少額で済みます。そのため値引き交渉に応じてくれる可能性も大きくなります。

ただし、他に同じ物件を狙っている人がいる場合には、こちらとの契約を保留にし、別な顧客を選ぶ可能性もありますので、あまり大きな値引き交渉は機会を逃す可能性も出て来ます。

2-4-3.仲介手数料トラブルもあるの?

仲介手数料のトラブルの例もあり得ます。ただし、仲介手数料には売買に関する費用が含まれているため、仲介業者にはそれ以上の費用を支払う必要はありません。しかし、それが全部では無いことも注意したい点です。

と言うのも、例外として認められている物もあるからです。そして、この部分がグレーになり得るため、トラブルの種になるケースがあります。

その例外は、特別な広告を依頼した場合や、離れた地域に出張を頼んだ時です。

具体的には、通常の広告で物件の売買がなかなか成立しなかったとします。その場合には依頼者が仲介業者に何らかの特別な広告を依頼する場合もあります。その場合、仲介業者は依頼主に発生した費用の実費を請求することがあります。

また、物件の売買に際して、遠隔地の物件を検討したとします。例えば都心部に居ながらにして、地方の物件を狙う場合です。この場合は仲介業者に出張を要請する場合もあります。その場合、仲介業者は実費を請求することも出来るのです。

2-4-4.仲介手数料を払わなくて良い場合とは?

それでは、不動産取引においては絶対に仲介手数料は支払わなくてはならないのでしょうか。 実は、仲介手数料を支払わなくても良い取引が存在します。それは個人間での取引です。

不動産取引の多くは宅建士が仲介に入ります。と言うのも、不動産の取引には非常に大きな費用が動き、法律なども関係し、更にはその土地の状況にも精通している必要があるため、プロの仕事が必要になるからです。

そのため、仲介業者を抜いて個人間で売買をする場合には、自分達で法律などを確認し、契約書を作り、登記などの手続きを依頼する必要が発生します。要は、それだけの手間暇の責任を自分達で負うか、宅建士に任せるかの費用の差とも言えるのです。

ちなみに、不動産仲介の手数料で決まっているのは、あくまでも上限となっているため、前述の様に値引きを引き出すことも可能ではあるのですが、全国の不動産業者の状況を調べてみると、実に80%以上の業者が上限の費用で取引をしていることが分かります。

3.不動産仲介手数料で損をしないための不動産業者選のポイント

不動産仲介手数料で損をしないための不動産業者選のポイント

次に、仲介手数料で損をしないための不動産会社の選び方とポイントについて紹介します。

3-1.不動産仲介手数料の安さだけで業者を決めてはいけない

不動産仲介業者の中には、手数料を値引きしてくる業者もあります。一見すると良心的な業者と思えるかも知れませんが、安くするからにはそれなりの理由があることを覚えるべきです。

例えば、物件がなかなか売れない場合、何らかの理由があるかも知れません。そして、その理由が重要事項説明の説明義務に入るかどうかがグレーの場合、悪い条件が隠れている場合もあり得るのです。

また、情報提供や報告をしてくれない業者も考えものです。こうした業者は、自分に都合の悪い情報を隠しているかも知れません。

もちろん、こうした業者が全て悪いとは言い切れませんが、用心はすべきです。では、このようなケースでは、どのように判断したら良いでしょうか?

最初に挙げられるのが、実績のある業者を選ぶことです。仲介業者には免許番号を提示してありますが、その中には開業してからの年数を示す番号が記載されています。これは確かに目安としか言えないかも知れませんが、参考とすることは出来ます。

次に挙げられるのは、複数の業者を調べることです。特に、その物件購入が片手取引となる場合は、支払う手数料は基本的に同じになります。しかし、サービス内容に差が出るケースも考えられます。複数の業者を比較することで、より良い業者を選ぶことが可能となるのです。

3-2.支払い条件もきちんと協議しておく

仲介手数料を支払うタイミングは基本的に決まっていますが、実際の支払い条件は違って来る場合もあります。そのため、事前に協議をしておく必要があります。費用が関係する話はしばしば揉める要因になります。そして、それが時には信用問題にも発展しかねません。

そのため、その様なトラブルを回避する上でも事前の協議が重要となるのです。

3-3.上限を超える手数料を請求してくる

不動産業者の中には悪徳業者もいることを忘れてはなりません。

場合によっては、上限を超える手数料を請求して来る場合もあり得ます。特に、広告などの費用をオブラートに包みながら言って来ることもあり得ます。

その様な業者は最初から良心的で無いことが分かります。最初の段階から避ける方が良いです。

3-4.手数料が「法律で決まっている」としか言わない

手数料について「法律で決まっている」と言って来る業者もいます。法律で決まっているのは確かですが、それが幾らまでかの明確な説明が無い業者は要注意です。

3-5.広告費を請求する

広告費を不当に請求して来ることもあり得ます。確かに、広告費は実費が請求される場合もありますが、それはあくまでも特別な場合です。広告費を請求して来る場合、グレーな手法(部分)で請求してくるケースもあるので注意が必要です。

3-6.仲介手数料以外の費用を請求する

仲介手数料は広告費や交通費、そして電話などの通信費を含む物とされています。確かに、その他の費用も発生することもありますが、次の3点の条件を満たす必要があります。

  • 1 依頼者(売主)の依頼によって発生した費用である
  • 2 通常の仲介業務では発生しない費用である
  • 3 実費である

しかし、これはあくまでも例外条件ですので、仲介手数料以外の費用を請求してくる業者は要注意と言えるでしょう。

4.不動産売買に関して読んでおくと損をしないでスムーズに売買が行えるための情報

不動産売買に関して読んでおくと損をしないでスムーズに売買が行えるための情報

以下にスムーズに不動産売買が出来る情報を載せたサイトを紹介します。ネット上には有用な情報もありますので、事前によく調べておきましょう。

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5.まとめ

  • 1.不動産仲介業者には仲介手数料を支払う必要があります。ただしこれは成功報酬です。支払うタイミングは売買契約時と引き渡しの時です。
  • 2.仲介手数料は法律で上限が決まっています。そのため値引きの可能性もあり得ます。ただし、手数料に関してはトラブルが発生することもあり得ます。
  • 3.仲介業者の選定と損を回避するポイントは次の通りです。
    • ・安さだけで決めないこと。
    • ・支払いについて最初から協議すること。
    • ・上限を超える手数料を請求して来る業者を避けること。
    • ・手数料の法規制を十分に説明せずに、それ以上の額を請求して来る業者を避けること。
    • ・広告費の名目で費用を請求して来る業者を避けること。
    • ・仲介手数料以外の費用を請求して来る業者を避けること。
  • 4.有用な情報がネットにあるので、事前に調べておきましょう。

以上、不動産仲介業者に支払う手数料についてまとめてみました。仲介手数料に関しても、知識があれば怖いことはありません。十分に勉強をして、業者の言いなりにならない取引をしましょう。

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