不動産売買契約書に何を記載する?印紙は必要?作成時の4つの注意点

不動産の売買契約書は収益物件だけに関わらず、マイホームなどを含む不動産を購入する際に必ず交わすものです。

そのためマイホームを取得していれば、売買契約を経験しているはずです。しかし、「どんな取り決めを交わすのか」「どんなことに注意してチェックすればいいのか」といった知識を持っていない方は意外と多いのではないでしょうか。

売買契約書を一度交わしてしまうと、後から取り消すのは難しく、場合によって契約違反で違約金を支払わなくてはいけない恐れもあります。だからこそ、契約締結前の売買契約書について正しい知識を持っておくことは、損をしないためにも非常に重要です。

この記事では

    • ・売買契約書とは
    • ・売買契約書の見方・チェックポイント
    • ・不動産売買に必要な書類

について何度も物件の売買契約を経験しているプロの不動産投資家の立場から解説します。

売買契約書の知識を深めることで、契約に関する致命的なリスクを避けることができます。また、全体的なスケジュールや発生するやりとりを把握するためにも、この記事に書かれていることを理解しておくことは価値があります。

「売買契約書について知りたい」という方はもちろん、すでに知っているという方も確認の意味でぜひ一読していただければと思います。

目次

1. 不動産の売買契約書について

不動産の売買契約書について

不動産売買契約書について詳しく解説していきます。

1-1. なぜ売買契約書が必要なのか

不動産は基本的に高価な商品であり、安くても数百万円、高ければ数十億、数百億円にもなります。それだけのお金が動くわけですから、当然ながら口約束でやりとりを進めるわけにはいきません。「言った・言っていない」というトラブルを防ぐためにも、書面で契約を締結する必要があります。

また、宅地建物取引業法においても、契約が成立したら契約内容を記載した書面を宅地建物取引士に記名押印させたうえで交付することを不動産会社に対して義務づけています。

1-2. 売買契約書は誰が作成するのか

売主と買主の間に不動産会社が仲介として入っている場合、その不動産会社は当事者に対して売買契約書を発行する義務があります。

もし売主と買主の仲介会社が異なる場合、業者間の取り決めで作成する業者が決まります。作成していない業者の確認も経たうえで、内容に不備がなければ売買契約書が正式に認められたことになります。

なお、物件に関する記載事項は特にしっかりと確認する必要があります。数値や名前に誤りがあったとしても、誰も気づかずにいると、その内容で契約が成立してしまいます。登記謄本等を細かくチェックしておきましょう。

1-3. 売買契約書の内容は決まっているのか

実は、売買契約書には「この内容を記載しなければならない」という取り決めや法律はありません。つまり、自由なのです。もちろん実務上では「標準的」という認識を持たれている記載内容はありますが、厳格に定められているわけではないのです。

ただし、売主もしくは買い主のどちらかが有利になる条件を書いた場合、もう一方はその内容に対して反対し、締結には進まないでしょう。これは相手側が不利になる条件を書いた場合も同様です。 したがって、記載内容は自由とされているものの、現実では相手の了解を得るため、中立的なものになることがほとんどです。

1-4. 契約解除は難しい

売買契約を一度締結してしまうと、解除は非常に困難です。契約解除ができる条件などを取り決め、契約書に落とし込む必要があります。

1-5. 収入印紙の金額と印紙税の軽減措置

不動産の売買契約書では、印紙税を支払い、契約書に収入印紙を貼る必要があります。しかし、租税特別措置法により、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成されるものになります。

なお、これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超え 60万円 48万円

参考:国税庁のHP

1-5-1.印紙の負担は売主と買主のどちらになる?

不動産売買契約書には収入印紙を貼る必要がありますが、費用の負担は売主と買主どちらになるのでしょうか?

一般的には、売主用と買主用の2通が作成されるので、双方が負担することになります。 ただし、原本をコピーし1通の発行とすることもできます。その場合、原本を買主が、コピーを売主が保管することになります。コピーには印紙を貼る必要がありませんので、印紙代を減らすことができます。

その場合、どちらが印紙代を負担するのでしょうか。

契約上は買主と売主の立場は対等なので折半にする場合もあります。しかし、実際に原本を保管するのは買主ですので、買主が負担することが多いようです。

1-5-2.印紙の消印、使用する印鑑は実印?

収入印紙を貼った不動産契約書には消印が必要となります。収入印紙の再使用を防止するためです。 印紙に消印をする際には割り印を買主と売主の双方が行うこともありますが、片方でも問題はありません。また、使用する印鑑も実印ではなくても問題ありません

印紙の消印、使用する印鑑は実印?

1-6. 不動産売買契約書の保管期間は?

不動産売買契約書は、物件の売却や購入が終わった後も手元に保管しておきましょう。基本的に契約書の保管期間は「永久」と考えていたほうがトラブルになりません。契約完了後も必要になることがあるからです。以下は、契約完了後にも契約書が必要となるケースです。

1-6-1.確定申告のときに付随資料として必要となる

不動産の売却を行った場合、その後に確定申告が必要になるケースがほとんどです。 申告をしないとペナルティーを課される場合もありますし、受けることができた控除が受けられない場合もあります。

また、不動産を購入し将来売却する場合、利益が出ているかどうかが重要になります。しかし購入金額が分からなければ余分に税金を納めなくてはならないばかりか、高額になる可能性も出てきます。

1-6-2.確定申告に誤りがあった場合、売却後7年間は追徴調査の可能性がある

申告内容の誤りがあった場合、7年間は追徴調査の可能性があります。ですので、7年間は追徴調査に対応できるように、保管しておきましょう。

1-6-3.瑕疵担保責任の期間が明確になる

中古不動産を売買する場合、後から物件に不具合が見つかる場合があります。通常売り主が責任を負うことになりますが、責任を負う期間が決められています。

売買契約書には瑕疵担保責任の期間を記載することになりますので、保管をしておけば責任期間後に賠償責任を負うという事態を防ぐことができます。

1-7. 不動産売買契約書を紛失した場合は?

何かの手違いで不動産売買契約書を紛失してしまった場合は、再発行してもらうかコピーをしてもらう方法があります。

1-7-1.再発行

売買契約をした相手方と利用していれば仲介業者に、再発行する売買契約書を確認してもらいます。署名や捺印をしてもらうことで再発行することができます。 再発行する売買契約書には収入印紙が必要となります。

1-7-2.コピーをもらう

売主や仲介不動産業者に売買契約書のコピーをもらうこともできます。 書類が保管されていれば、一番手っ取り早く簡単な方法となります。

仲介した不動産業者は、法律上5年間は不動産売買契約書を保管する必要がありますので、仲介業者を介して取得した場合であれば、最初に連絡をするようにしましょう。

2.売買契約書はここを見る

売買契約書はここを見る

2-1. 売買物件

売買物件の情報が、登記簿に基づいたもとになっているかどうかを確認します。物件名、所在地、建築年、広さなど基本的かつ重要な項目になりますので、漏れなくチェックしましょう。

2-2. 売買代金

売買代金は、売るほうは高く、買うほうは安くしたいものですので、見誤ることはまずないと思いますが、改めて確認しましょう。特に、公開時から指値をした場合は正しい金額になっているかをチェックします。

2-3. 手付金等の額

買主は売主に対して、手付金を支払うのが一般的です。多くの場合、契約締結時に手付金の授受、実際の物件引渡しの際に残りの残金支払いという流れになります。

手付金は物件価格の10~20%であることが多いですが、最も多いのは「100万円」といわれています。そもそも手付金は、売主・買主双方が安易に契約を打ち切らせないための、いわば「ストッパー」としての役割を担っています。金額が低いとその効力が発揮されないため、高すぎず安すぎずというラインで、100万円が多いのでしょう。

ちなみに売主が不動産会社の場合、宅建業法で「手付金は売買代金の2割以内でなければならない」と定められています

なお、手付金は以下の3種類に分けられますが、主には「解約手付」として拝受されるのが一般的です。

  • ・証約手付(契約の締結を証明する目的で支払う手付)
  • ・違約手付(債務不履行が発生した場合に没収できる手付)
  • ・解約手付(売買契約を解除することができる手付)

2-4. 土地の実測

登記簿に記載された面積と実際の面積が違っていることがあるため、売主は引き渡しまでの間に土地の実測を行うケースはよくあります。登記簿と実測が異なる場合、面積の差で生じた金額を精算します。

2-5. 所有権の移転と引き渡し

これが行われて初めて正式に不動産を手に入れた(引き渡した)ことになるため、年月日を確認しましょう。

2-6. 付帯設備等の引き渡し

中古物件の場合、室内の照明やエアコンなどの「付帯設備」を取り扱いについての記載を確認しましょう。

2-7. 完全な所有権で手に入れられるか(引き渡せるか)

抵当権や貸借権などの特殊な条件がある場合、売主の責任で権利の整理をする必要があります。

2-8. 公租公課税等の精算

固定審査税や都市計画税といった公租公課を、売主と買主の間で取り決めて精算する必要があります。

2-9. 公租公課税等の精算

契約を解除しなくてはならない場合、どのような取り決めとなっているか確認しましょう。

2-10. 引渡し前の物件の減失、毀損

契約締結後、引き渡し前に、天災など売主・買主両方に責任がない場合の取り決めが書かれています。

2-11. 契約違反による解除

債務不履行による契約解除をする場合の違約金の取り決めが書かれています。多くの場合、 違約金は売買代金の20%以下で設定されています。

2-12. 反社会的勢力の排除

「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。

2-13. ローン特約

買い主に責任はないけれどもローンの借り入れができなかった場合、買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。そのため、ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。

これにより、買い主は、ローンの審査が通らなかった場合でも、売買契約を無条件で解除することができます。ただし、ローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りられなかった場合には、この特約は適用されません。

2-14. 瑕疵担保責任

売買物件に、隠れた瑕疵(「雨漏りしていた」、「シロアリの被害に遭っていた」などの欠陥)が発覚した場合、売り主は物件の修補や損害を賠償する義務を負います。また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは、契約を解除できることもあります。

注意しなければならないのは、売主の場合、瑕疵について知っていたかどうかは関係なく、損害賠償を求められることになるということです。

2-14-1. 瑕疵の種類

瑕疵には以下のような種類があります。

・物理的瑕疵

建物の場合、雨漏り、ひび割れ、シロアリ、アスベスト、床下浸水など。土地の場合、地盤沈下、土壌汚染、極端に立地が悪いなどです。

・法律的瑕疵

主に「都市計画法、建築基準法、消防法」の3つの法律内での違反がある、もしくは自由な利用が阻害されている場合です。

・心理的瑕疵

過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面でネガティブな印象を与える場合です。

・環境瑕疵

取引物件自体には問題はないものの、近隣からの騒音、振動、異臭や、近隣に迷惑施設(火葬場、産業廃棄物処理施設、暴力団施設)など取り巻く環境に問題がある場合です。

3. 不動産売買に必要な書類

不動産売買に必要な書類

3-1. 売却する場合

不動産を売却する際には、以下の書類が必要となります。

●本人確認書類

・身分証明書
・実印
・印鑑証明書(3カ月以内のもの1通)
・住民票(3カ月以内のもの1通)
※住民票は登記上の住所と現住所が異なる場合に提出が求められます。
※共同名義で購入した物件に関しては、共有者全員のものが必要です。

●登記済権利書または登記識別情報

登記済権利書とは、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類で、法務局で公布されます。なお、売却する物件を平成17年以降に取得していた場合、登記済権利書ではなく登記識別情報が発行されているケースもあるので、その際には登記識別情報を準備しましょう。

●固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の額を確認するために必要となります。固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の税金が課税されるため、売買の際はその時期に応じた税額が売主に払い戻されるのが通常です。

●管理規約等

マンションの売却の際に必要です。ペットや共有施設のことなど管理に関わるルールがまとめられているので、非常に重要といえます。

●建築確認通知書(検査済証)または建築協定書等(協定がある場合)

戸建ての売却の際に必要です。建築基準法に則って建築されていることを証明する資料のため、買主にとって大切な情報といえます。

●その他書類

地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書、購入時の契約書・重要事項説明書、パンフレットおよび広告資料などは、所有していれば提示しましょう。

3-2. 購入する場合

不動産を購入する際には、以下の書類が必要となります。なお、前述した項目については簡略化してお伝えします。

  • ●印鑑(ローン利用の場合は実印)
  • ●手付金(現金か小切手)
  • ●印紙代(売買代金によって異なります)
  • ●仲介手数料の半金
  • ●本人確認
  • ※本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている書類です。
  • ・個人の場合(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)
  • ・法人の場合(登記事項証明書・印鑑証明書 等)

3-3. 代理人が契約に立ち会う場合

代理人が契約に立ち会う際には、以下の書類が必要となります。

  • ●本人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)
  • ●代理人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)と実印
  • ●買主様または売主様の本人確認書類(※)+ 代理人の本人確認書類
  • ●委任状(本人の自署と実印を押印)
  • ※委任状に書いておくべき契約内容は、 以下のとおりです。
  • ・売買物件の情報
  • ・売買金額
  • ・手付金の額
  • ・引渡し予定日
  • ・契約に違反した際の取り決め
  • ・公租公課の分担
  • ・金銭の取り扱い
  • ・所有権移転登記申請手続き など

3-4. 契約当日に必要なもの

上記の内容の復習になりますが、以下にチェックリストとしてまとめました。

【売主に必要なもの チェックリスト】

  • □登記済証
  • □実印
  • □印鑑証明書
  • □本人確認書類
  • □管理規約等(マンション売却の場合)
  • □建築確認通知書(検査済証)(一戸建て売却の場合)
  • □建築協定書等(協定がある場合)
  • □固定資産税納付書
  • □印紙
  • □不動産会社への仲介手数料

【買主に必要なもの チェックリスト】

  • □手付金等
  • □実印
  • □印紙
  • □不動産会社への仲介手数料
  • □本人確認書類

4. 仲介業者を入れないで個人間で不動産売買する場合

仲介業者を入れないで個人間で不動産売買する場合

仲介業者に仲介を依頼した場合、「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限となっていますが、仮に5000万円の物件の場合、156万円(税抜き)がかかります。これは金額として大きいため、「仲介業者を入れないで売買できないのか」と考える人も多いと思います。

結論を先に言えば、仲介業者を入れずに個人間で売買を行うことは可能です。しかし、何点か注意点があるので以下で紹介しましょう。

4-1. 個人売買におけるデメリット

デメリットの1つめは、「自分で買主を見つけなければならない」ことです。仲介業者の場合、自社のホームページや折込チラシ、顧客リスト、レインズを用いて物件情報を拡散することができますが、個人ではそれができません。

個人にできる方法としては、オークションサイトへの掲載や広告費無料の不動産情報サイトへの出稿などが考えられますが、当然その労力は自身で負担しなければなりません。

2つめのデメリットは、「トラブルを自身で解決しなければならない」ことです。不動産の売買取引では、「購入後の瑕疵発覚」「契約書など書類の漏れ・不備」「重要事項説明書の確認不足」などのリスクが潜んでいます。

3つめのデメリットは、「契約書や重要事項説明書類を自身で作成しなければならない」ことです。上の内容に関連しますが、作成するだけでも素人にとって大変なだけでなく、内容に不備がないかどうかも入念に確認する必要があります。

4-2. 個人売買する際の流れ・準備しておくもの

このように、「よほど自信がある」「苦労を厭わない」という人以外は、基本的に仲介会社に依頼するのがおすすめです。ただ、もし個人売買をする場合、どのような流れで何を準備すべきかをまとめした。

●売却物件の相場を確認しておく

仲介業者が入る場合、該当物件付近の過去の売買事例を調べてくれたりしますが、そうしたリサーチは自分で行わなければなりません。

不動産取引価格については、国土交通省のホームページから大まかなものを調べることができます。

●図面等、資料の準備

こちらも自身で手配する必要があります。

●売却価格を決め、広告出稿

売却価格は、公示価格や過去の取引事例、現在売りに出されている同条件の不動産価格などを考慮して決定します。

広告出稿は、有料だとYahoo!不動産、スーモ、ホーム、アットホームが有力です。それぞれ月1万円程度ですが、問い合わせ数に応じて課金される仕組みになっていたりします。 他にも、折込チラシ、家族や友人を通しての口コミなどの方法も考えられます。

●現地確認や問い合わせ、価格交渉への対応

購入検討者からの問い合わせ、現地確認の依頼がきた場合、すべて自分で対応します。

●売買契約書・履歴事項証明書等、書類の作成

書式については法律で定められていませんが、契約後のトラブルを回避するために必ず記載しておくべき項目はいくつもあるため、リサーチが必要です。

●契約締結・決済 引き渡しとその後のフォロー

ここでは、手付金の受け取り、固定資産税の清算、所有権移転登記の手続きを行います。

5.まとめ

  • 1. 売買契約書は基本的に仲介会社が作成するもの。しかし、「プロが作ったから大丈夫」と安心せず、細かい部分を含めてチェックすることが後のトラブル回避につながります。
  • 2. 一度契約を締結してしまうと、相手側によほどの過失がない限り、破棄はできないので注意が必要です。
  • 3. 売買契約書の内容に、法律的な規定はありません。しかし、トラブルを避けるために必ず入れるべき項目は決まっています。
  • 4. 不動産売買は仲介会社を入れず、個人で行うことも可能です。しかし、さまざまなデメリットがあるため、それらをクリアできるどうかを慎重に検討する必要があります。

いかがでしたか。売買契約書の知識は、収益物件だけでなくマイホーム購入時にも役立つものです。繰り返しますが、「他の人がちゃんと作ってくれているはずだから、自分は綿密にチェックしなくても大丈夫」と過信することが何より危険ですので、正しい知識を身につけ、ぜひ後悔しない不動産購入をしていただければと思います。

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