セミリタイア(FIRE)には不動産投資をおすすめする理由と成功のカギ

定年前の40代、50代、場合によってはもっと早く仕事を辞めて、自分の好きなように生きたい……近年そうした「セミリタイア」に憧れる人が増えています。

セミリタイアとは、「定年退職を迎える前に会社員を辞めて、自由な生活の片手間で収入を得て生活するスタイル」です。具体的には貯蓄や投資、フリーランスやパートタイム、アルバイトなどの仕事で生活します。別名では、「F・I・R・E」=「Financial Independence Retire Early (経済的自立で早期退職) 」とも呼ばれており、海外でも注目されています。

実際、不動産投資をする人のなかには、セミリタイアを目標にしている人は数多くいます。

とはいえ、セミリタイアに関心があっても、以下のような疑問をお持ちではないでしょうか。

  • ・投資をしてセミリタイアしたいが、どんな投資があるのか?
  • ・セミリタイアするために準備しておくこと、知っておくべきことは?
  • ・安心して生活するためには、どれくらい資産があればセミリタイアできるの?
  • ・不動産投資をしてセミリタイアしたいが、投資後、家賃下落などにより収入が減るなど不安もある。どんなリスクがあるか、リスク回避にはどんな方法があるのか?

そこでこの記事では、

  • セミリタイアするなら、どの投資がおすすめか?
  • 不動産投資をしてセミリタイアするために必要な資金
  • 不動産投資成功のための手順
  • 失敗を回避するために知っておくべきこと

などについて徹底解説します。

この記事を読むことで、不動産投資でセミリタイアするために必要な知識や条件、実際にスタートしたときに失敗しないための方法がわかります。正しくリスクを知ることによって、過度に恐怖を抱かず、冷静にセミリタイアまでの道のりを考えることができます。

本記事が「サラリーマンをやめてセミリタイアしたい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1.セミリタイアには不動産投資がおすすめ

セミリタイアには不動産投資がおすすめ

「投資でセミリタイアをする」と一口に言っても、株式投資、投資信託、FX、仮想通貨、不動産投資などさまざまあります。

結論から申し上げると、普通のサラリーマンがセミリタイアを実現したいなら、最もおすすめの投資は不動産投資です。ここでは、その他の投資方法と比較して、なぜ不動産投資がおすすめなのかを解説します。

不動産投資がセミリタイアに最も向いている理由はさまざまあります。具体的に見ていきましょう。

1-1.サラリーマン時代に資産を拡大できる

投資でセミリタイアするといっても、「明日、会社を辞めて投資で食べていく!」なんてことは現実的ではありません。会社に勤めながら徐々に投資規模を拡大し、本業の年収を十分に上回るレベルになって初めてセミリタイアが実現できます。

よって、たとえ毎日忙しく働いている状態でも、モチベーションを落とさず、着実に資産を拡大できる投資方法を選ぶ必要があります。

後述するように、他の投資と比べると、不動産投資は物件購入までの時間は多少かかるものの、一度買ってしまえば、大きな手間はかかりません。「サラリーマン時代に資産を拡大する」という意味では、不動産投資が有利といえるでしょう。

1-2.収入が安定している

自分がセミリタイアした生活を想像してみてください。なにが最もリスクに感じるでしょうか?

それは「給与収入なしで生活できるのだろうか?」だと思います。つまり「安定収入が得られるのか」ということです。「来月もご飯にありつけるだろうか?」といった見通しのない生活では「セミリタイアした」とはとても言えません。

不動産投資の場合、株式や通貨と比べて、価格変動のスピードが非常にゆっくりです。もし明日、世界的な経済ショックが起こったとしても、物件価格や家賃が何倍にまで急落することはありません。家賃も物件価格も基本的には建物が古くなるにつれて下落していくものですが、その分のリスクを予め算定してシミュレーションしていけば、長期的な見通しはかなりしやすいといえます。

不動産投資の流動性・リスクについての図

他の投資と比べて「売買に時間がかかる」という“流動性の低さ”は不動産投資のデメリットといえますが、逆にとらえると「流動性が低いからこそ、価格変動リスクが低い」ともいえるのです。

1-3.セミリタイア仲間が多い

セミリタイア後の生活を考えると、「人付き合いがなくなるのが不安」と考える人もいるかもしれません。

たしかに会社に行っていれば、毎日のように上司、同僚、部下、クライアントなどとコミュニケーションをとっていると思いますが、セミリタイアをした場合、そうした人間関係の大部分がなくなってしまいます。不動産投資で成功する人はビジネスパーソンとしても優秀な人が多いので、人付き合いがなくなってしまうことに不安や寂しさを感じるかもしれません。

しかし不動産投資の場合、セミリタイアしている元サラリーマンの人は多く存在し、大家の会や勉強会などに行けば、情報交換ができるだけでなく、同じ目標や夢を持った大家仲間に会える可能性があります。

また、自分自身が主宰者となり、コミュニティを立ち上げてセミリタイアを目指すサラリーマンの人たちを支援するということもできます。

もちろん「人付き合いは避けたい」という人は、自分自身で試行錯誤をしていけばいいのですが、人恋しくなったとき、あるいは自分ではなく誰かのために貢献したいと思ったとき、不動産投資の世界ではさまざまな出会いの場があるので、セミリタイア後の選択肢の幅は広いといえます。

1-4.不動産投資vs 株式投資

株式投資は、証券会社に口座を開設・入金すればすぐに始めることができ、プレーヤーの数も多いため、手軽に始められます。また、急に資金が必要になったときも、不動産と違って現金化できます。

その他、「比較的少額でもスタートできる」「分散投資がしやすい」「価値が短期間で数倍になることもある」などのメリットがあります。

しかし、元本割れをするリスクもあり、不動産投資と違って融資を受けて投資ができないので、レバレッジ効果は弱いといえます(※株式投資の場合でも信用取引をすれば、保証金の最大約3.3倍までの投資ができますが、不動産投資ほどではありません)。

また、2020年3月現在の東証一部上場銘柄の加重平均利回りは2.77%であり、不動産投資ほど高くありません。セミリタイアを考えると、十分な利回りとはいえないでしょう。

1-5.不動産投資vs 投資信託

投資信託もサラリーマンには人気の投資です。しかし投資信託は基本的に長期で運用するものであり、不動産投資のように売却益を数年で数百万円、場合によっては1000万円以上稼ぐという戦略はありません。また、融資によるレバレッジを利かせられないので、資産を築くのに時間がかかります。

1-6.不動産投資vs FX

FXも少額で始められる投資です。平日ほぼ24時間取引でき、金利の高い通貨を買って持っていると、「スワップポイント(2つの異なる通貨の金利の差額にあたるお金)」がもらえます。

ただ、価格の乱高下が激しく、「朝起きたら価値がゼロになっていた」「飛行機で移動していた3時間で価格が半分以上下落した」などという話もあるほどです。普段働いているサラリーマンにとっては「大きく稼ぎ続ける」のは至難の業といえるでしょう。

1-7.不動産投資vs 仮想通貨

仮想通貨は現物通貨の市場よりもさらにボラティリティ(価格の変動性)が高いです。まだまだ不安定な仮想通貨市場は、突然大きく価格が変動するリスクがあり、かつハッキングリスクもあります。2018年、コインチェックという日本取引所から当時の価格で580億円もの仮想通貨が盗まれるという事件が起き、社会問題となりました。

今後、国際情勢が不安定になれば、中央管理者が不要で国に依存しない仮想通貨は、さらにメジャーになる可能性はあります。しかし、セミリタイアできるほどの安全資産ではないため、投資するとしてもポートフォリオの一部にするのがいいでしょう。

なお、サラリーマンにおすすめの副業については以下の記事でも詳しく解説しています。一読をおすすめします。

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2.不動産投資をしてセミリタイアするために必要な資金

不動産投資をしてセミリタイアするために必要な資金

1章では、セミリタイアするには不動産投資をおすすめする理由や他の投資と比較して解説してきましたが、この章では、セミリタイアするために実際いくら資金が必要かを解説します。

2-1.一般的に「余裕のある生活資金」ってどれくらい?

不動産投資によるセミリタイアを考える際には、「毎月いくらの安定収入を得られるようになるか?」という目標設定が必要です。

ただ、ここは「独身だし、20万円もあれば十分」と考える人もいれば、「趣味や旅行を満喫したいので100万円は欲しい」と考える人もいるので一概に言えません。

そこで、ここではあくまで「一般的に余裕のある生活資金」をベースに話を進めます。

生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」(令和元年度)によると、ゆとりある老後生活費は平均36.1万円とされています。

少し余裕を見て40万円とすると……

(パターン1)年間480万円の安定的なキャッシュフローを得られる

もしくは

(パターン2)年間480万円×セミリタイアしてから自分が亡くなるまでの年数のキャッシュを得る

のどちらかの条件をクリアすれば、不動産投資でセミリタイアしても余裕のある生活を送れることになります。

以下、それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-2.(パターン1)年間480万円の安定的なキャッシュフローを得られる場合

パターン1を実現するためには、どのような条件が必要なのでしょうか。

不動産投資では、「キャッシュフローは投資額の1.5~2%が一般的」といわれています。仮に、投資額2%が480万円だとすると、100%で2億4000万円です。

つまりあくまで単純計算ですが、年間480万円のキャッシュフローを得るためには、2億4000万円の物件規模が必要ということです。

2億4000万円だと、「RCマンションを2、3棟」「木造アパートだと、5、6棟」というイメージです。もちろん、物件の収益性によって変わりますし、どのようなポートフォリオになるかは人それぞれです。

また、購入時に「自己資金2割。諸経費で物件価格の7%必要」と仮定すると、2億4000万円の物件規模まで拡大するには最低6500万円程度の自己資金が必要ということになります。

ただし、実際には2億4000万円一括で買うことはまずないので、キャッシュフローを貯金して自己資金に充てることになります。あくまでトータル約6500万円ということです。

話をまとめると、不動産投資で年間480万円のキャッシュフローを得るには、

  • ・物件規模2億4000万円
  • ・トータルの自己資金が最低6500万円

という条件をクリアする必要があるということです。

税引き後のキャッシュフローについては以下の記事で詳しく解説しています。計算方法を曖昧なまま理解しているという方は、非常に参考になる記事です。

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2-3.(パターン2)年間480万円×セミリタイアしてから自分が亡くなるまでの年数のキャッシュを得る場合

続いて、パターン2を見てみましょう。

パターン2は、「セミリタイアから自分が死ぬまでのお金を最初に用意しておく」ということです。

例えば、40歳の男性が不動産投資でセミリタイアをするとしましょう。厚生労働省のまとめによると、2019年日本人の平均寿命は女性87.45歳、男性81.41歳です。つまり、仮に平均寿命である82歳時まで生きる場合、42年間×480万円(余裕のある生活資金/1年)となり、2億160万円となります。

つまり、40歳時に不動産をすべて売却し、その他の資産と合わせて2億160万円に達すれば、計算上は82歳まで余裕のある生活を送れることになります。

不動産は売却時に諸経費もかかりますし、ローン残債を支払わなければなりません。それを考慮したうえで自分がシミュレーションをしたお金が残るようであれば、こちらも「不動産投資でセミリタイアした」といえるでしょう。

3.不動産投資成功のための手順

不動産投資成功のための手順

この章では、不動産投資を成功させるためにはどのようなステップを踏んでいくことがおすすめかをご紹介します。

3-1.副業から始める

セミリタイアを考える際、注意すべきなのは「焦らないこと」。「働くのはもう嫌だから、有り金をすべてかけて投資して、1年以内に脱サラする」などと考えると、見せかけの利回りの高さだけで物件を選んでしまったり、悪徳業者に騙されてしまったりします。

目標を設定したうえで、副業として不動産投資をはじめ、着実に経験や資産を積むことをおすすめします。

なお、以下の記事では「不動産投資で家賃収入月100万円も簡単に達成できる目標設定の仕方」を解説しています。まずは目標設定からスタートしますので、本記事と合わせてチェックしてください。

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3-2.座学よりも実践

セミリタイアの目標設定を行うことは大切です。しかし、実際の不動産投資では100%シミュレーション通りに進むわけではありません。

書籍、セミナー、ネット記事などで知識を高めることは必要ですが、自分のなかで「ある程度わかってきたな」と思ったら、実際に物件を購入して運用してみましょう。実践を積み重ねることでしか得られない経験はたくさんあります。

4.失敗を回避するために知っておくべきこと

失敗を回避するために知っておくべきこと

前項では「実践することが大事」といいましたが、不動産は安くても数百万、高ければ億単位になります。したがって、一度の失敗によって破産まで追い込まれる可能性もゼロではありません。

では、不動産投資で失敗を回避するためにはどうすればいいのでしょうか。

それは、「リスクとその対策を知ること」です。

不動産投資では、「どのようなリスクがあるのか」さらには「どうすれば、そのリスクを回避できるのか」「万が一、そのリスクが発生した場合どのように対処すべきか」ということが示されています。それを学んでおくことで、かなりの部分リスクは回避できます。

不動産投資のリスクとその対策については、以下の記事で詳しく解説しています。セミリタイアしたい方にとっては必読の記事になりますのでチェックしてください。

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まとめ

1.不動産投資は「安定収入を得られる」「属性を生かした資産拡大ができる」「手間がかからないので副業としても最適」などの理由からセミリタイアには最も向いている投資といえる

2.セミリタイアを考える際には、「自分が毎月いくらあれば満足できる生活を送れるか」を考え、そこから目標の資産規模を割り出す

3.シミュレーションをするうえでは、キャッシュフローを導く計算方法、売買時にかかる諸費用、ポートフォリオの考え方は必須となる

いかがでしたか。不動産投資でセミリタイアを実現している人はたくさんいますが、そこまでの過程は人それぞれです。実際にセミリタイアした人のブログなどを読んで、自分が目指す方向性を定めるのもいいでしょう。

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