不動産投資詐欺を回避!事前の防衛策4つと被害に遭った場合の対処法

不動産投資には様々なリスクが伴います。リスクの一つに詐欺があり、悪意ある人が様々な手口を使って、大なり小なりお金を騙し取る事件が頻繁に起こっています。

不動産投資は大きな金額が動くため、騙される金額によっては自己破産などに追い込まれ、不動産投資家としての人生が終わってしまうという可能性もあります。そういった事態を招かないためにも、「自分で自分の身を守る」ことが求められます。具体的には、事前に詐欺のリスクを回避する知識がとても重要です。

そこで、この記事では、不動産投資における詐欺について、

  • 詐欺の傾向と事件例
  • 詐欺会社のよく使う言葉
  • 詐欺にあわないために普段気を付けておくべきこと
  • 万が一詐欺にあった場合の対処法

といった点をお伝えしていきます。

お伝えする内容は、不動産投資家やコンサルタントとして活動してる私の知識や経験、見聞きしている詐欺事例などに基づいています。 不動産投資詐欺にあうことを考えると、やはり非常に不安になるものです。しかし、この記事を読み終わるころには、詐欺に関して理解が深まり、なおかつ対策手段まで覚えることができるでしょう。

1.不動産投資詐欺でよくある傾向

不動産投資詐欺でよくある傾向

詐欺に引っかかってしまうパターンはいくつかあります。 例えば、不動産会社の説明に疑問を抱き始め、「この会社は詐欺会社かも?」と思ったときには、すでに必要な書類にハンコを押した後だった・・・といったケースがよく見られます。売りつけてくる不動産会社の営業マンは口が上手く、また「誠実な好人物」を演じるのが上手なことも多いため、特に初心者が引っかかりやすいパターンです。 また、情報をよく収集し注意している人でも、細かい嘘に引っ掛かってしまうこともあります。

いずれも、知識が無いことが騙されてしまう原因です。ですから、詐欺の具体的な傾向を知って、知識として身につけておくことは非常に大切です。 ここでは、不動産投資詐欺でよくある傾向について触れて行きます。

1-1.架空、嘘の情報をつかまされる

第一に挙げられるのが、架空、あるいは嘘の情報を掴まされることです。

例えば、不動産には「おとり広告」と呼ばれる物があります。ネットやポスティングされている広告を見て電話連絡をすると「その物件は売れてしまいましたが、別にオススメの物件がありますよ」などと言い、別の物件を売ろうとして来るパターンです。これは、架空情報の典型的な例と言えるでしょう。

1-2.しつこい勧誘などの強引な営業

しつこい勧誘や強引な営業なども、よく見られる傾向です。 不動産投資会社の強引な電話営業は良く知られています。会社、あるいは自宅にまで電話がかかって来て、投資用の不動産を宣伝して来ます。また、時には訪問して来ることもあり、その度に強引な営業を仕掛けて来ます。

その一方で、好人物を演じるセールスマンもいます。例えば、好人物を演じながら土地活用を売り文句にアパート建築等などを提案し、契約書の内容を十分に説明せずに契約書にハンコを押させる手法です。

1-3.良い条件だけ教えられ都合の悪い情報を隠される

詐欺の傾向の一つに、良い条件だけを教えられ都合の悪い情報を隠されることがあります。 例えば、物件の紹介で利回りについては、表面利回りばかりを強調し、空室リスクやランニングコストなどについては濁して説明をしないパターンがあります。

2.不動産投資詐欺で騙されないために知っておくべきポイント

不動産投資詐欺で騙されないために知っておくべきポイント

詐欺に騙されないためには、過去の事件例や手口を知っておくことが非常に有効な対策です。 そこで、ネットで出てくる不動産投資の詐欺事件の例と、詐欺会社が良く使う言葉や行動について紹介いたします。

2-1.不動産投資詐欺事件例

不動産投資詐欺事件をネットで調べると、非常に多くの事件例が見つかりますが、ここでは「かぼちゃの馬車」と「積水ハウスの詐欺事件」にスポットを当てたいと思います。

これらの事例から、不動産投資で詐欺にあうと、非常に大きな金額が関係すること、そして大手の積水ハウスでも騙されてしまった詐欺手口の巧妙さが分かります。 このことを考えると、個人が一度詐欺にあった場合は受けるダメージが計り知れません。だからこそ、知識で武装することが大切になります。

2-1-1.事例1.かぼちゃの馬車

「かぼちゃの馬車」はスマートデイズ社の投資商品で、女性向けシェアハウスに投資家が出資するものでした。入居時の初期費用も安く、しかも入居者には職業支援を行っていたので、特に地方から上京を希望する女性に、特に人気がありました。

投資家に対しては、シェアハウスの住人がその職業支援を利用して職に就いた場合、一定のバックを受けられるメリットがありました。そのため、投資家としても魅力があったのです。 ところが、このビジネスは5年で破綻してしまいました。

破綻の原因としては、物件の建設費の高さや、相場よりも高い家賃設定、サブリース契約、そして融資した金融機関に問題があったことです。

かぼちゃの馬車について詳しく解説した記事はこちら→
【かぼちゃの馬車】高属性サラリーマンが騙された手口と3つの防止法

2-1-2.事例2.積水ハウスの詐欺事件

積水ハウスは国内でも代表的なハウスメーカーですが、過去に土地取引に絡む詐欺にあったことがあります。被害額は約63億円でした。

事件は、都心近くの約600坪の土地が舞台となりました。当時、そこには営業していない旅館が建っていましたが、立地条件なども良いため、以前から注目されていた土地でした。そこを積水ハウスが購入して代金の63億円を支払い、購入したかに見えました。

しかし、後日に所有権を移転させる際に、土地所有者とされていたその旅館の女将は既に他界し、所有権は親族が持っていたのが分かりました。そして、結果的に積水ハウス側には土地は渡らずに、購入費用だけ取られてしまったのです。 これは「地面師」と呼ばれる詐欺グループの犯行で、取引には印鑑証明などの文書も偽造された物が使われていました。

2-2.詐欺会社が良く使う言葉やよくする行動

詐欺会社がどの様な言葉や行動をするかを知っていることは、騙されないためにも非常に重要です。そこで、詐欺会社が使う具体的な行動について紹介します。 尚、こうした行動をする会社がすべて詐欺会社という訳ではありません。しかし、「要注意」ということで覚えておくべきです。

2-2-1.高利回りという話ばかりされる

不動産投資は利回りで儲けが決まりますので、高利回りの物件には人気が出ます。そして、詐欺会社はこの点に付け込んで来る場合が多くあります。 詐欺会社は確かに利回りの良い物件の話を持って来るかも知れませんが、例えばそれが表面利回りだけの話で、実際には空室だらけだった、運営してみたら赤字という場合もあり得るのです。

2-2-2.運営コストの話をしない

収益用不動産を運営するには、少なからずコストが発生します。例えば、不動産管理会社に支払う費用や、修繕費や税金です。しかし、詐欺会社はこの部分の話をほとんどせず、魅力的な儲け話ばかりを連発して来ます。

2-2-3.家賃保証がある

収益用不動産には30年くらいの長期間の家賃保証があると謳い、一旦物件を購入したら、半永久的に収益を生んでくれる様に思わせる物もあります。

しかし、契約期間中であるにも関わらずに一方的に解約されて収入が無くなったり、家賃を減額されて損失を被ったりすることもあります。 その一方で、大家の側には契約解除の自由が無く、詐欺会社の言いなりになってしまうこともあるのです。

2-2-4.契約をせかされる

契約をせかす会社も要注意です。

収益不動産の契約には、大家側にとって不利な条項が契約書に埋めこまれている場合もあります。そして、詐欺会社のセールスマンはその部分を隠しながら、販売攻勢を仕掛けて来ることもあります。その時、そのセールスマンは契約を必要以上に急ぎます。ボロが出る前にハンコを押させようとする魂胆です。

2-2-5.質問に対しての回答が曖昧

質問に対してきちんと回答しないのも、よく見られる行動です。 契約内容の説明に対して、まわりくどい言い回しをして来たり、曖昧な表現を使ったりして、はっきりと言わない場合が見られます。

2-2-6.「将来絶対に値上がりする」と価値のあることを強調

詐欺会社のよく使う表現に、「将来絶対に値上がりする」というものがあります。しかし、多くの場合は根拠の無いデタラメの場合が多いです。 ちなみに、収益用マンションの例で言えば築年数が古くなって行けば普通は価値を落とします。それでも、価値が上がる物件は非常にレアなケースです。

2-2-7.やたら「節税」という言葉を使ってくる

やたら「節税」と言って来るのも怪しむべきです。 確かに不動産投資をサラリーマンが副業としてする場合、収益の状況によっては所得税の節税に繋がる場合もあります。そして、現金で財産を持っているよりも不動産で持っている方が相続税の対策になるのは本当です。

しかし、所得税の節税は赤字になった時ですし、相続税の節税を考える場合でも、物件は古くなれば収益性が落ちてしまい、価値も連動して落ち込みます。ですから、節税第一の営業トークは非常に危険なのです。

3.不動産投資詐欺にあってしまったら?

不動産投資詐欺にあってしまったら?

詐欺を見破ることは絶対に不可能とは言えませんが、過去には大企業までが騙されてしまった例もあります。ですから、用心が非常に大切なのですが、それと同時に「もしも騙されてしまったらどの様に動くべきか」を知っておくことも大切です。

そこで、ここでは詐欺にあってしまった場合には、どの様にすべきかについて取り上げます。

3-1.弁護士に相談

詐欺被害にあった場合、一番先に相談するのは弁護士が良いでしょう。 不動産投資関連の詐欺には、法律の網をくぐる様な物もありますので、法律のプロに任せるのが一番です。

そして、その場合に必要となるのが、取引の際に使った過去の資料や書類です。それぞれが証拠物件となりますので、記録を取っておきましょう。また、メールなどの通信内容も記録を取っておくことが大切になります。

3-2.「疑わしい」と思ったら、素早く対処するように

詐欺への対応はスピードを要する場合があります。

なぜなら、取引によってはクーリングオフの出来る場合があるからです。しかし、クーリングオフには期限があるので、急がなければなりません。また、相手が悪質な業者であればクーリングオフの妨害を仕掛けて来ることもあります。

加えて、早く対処をした方が金銭的な被害が小さくなる場合も多いので、怪しさを感じた時は素早く対処をしましょう。

4.不動産投資詐欺にあわないために投資家がやっておくべきこと

不動産投資詐欺にあわないために投資家がやっておくべきこと

ここで、不動産投資詐欺にあわないため、日常の備えについて考えます。相手が詐欺師でも、日常の対処をしておくことにより、被害を受ける確率を下げることが可能になります。

4-1.知識が何よりの武器

詐欺被害に遭わないために大切なのは、何と言っても知識をつけることが大切です。過去の詐欺事件の詳細を知っていれば、似た状況に遭遇した場合には回避をすることが出来ます。また、怪しい話や上手すぎる話が来ても、知識があれば慌てずに済むことができます。

例えば、先に挙げたかぼちゃの馬車の例では、

  • 家賃相場を調べておく
  • サブリースはトラブルが多く家賃減額や一方的解約があり得る

こうしたことを事前に知っておけば、セールスマンの口車に乗ることも無く、詐欺被害にあわずに済みました。また、積水ハウスの例で言えば、地面師集団は契約を急がせていました。これも詐欺に関する知識をあらかじめ持っていて、怪しいと感じた際に調査をしていれば、回避し得た可能性のある事件とも言えます。

いずれの事件も、しっかりと情報を仕入れ、理論武装することが大切となります。 その他にも有用な知識としては法律の知識があります。法律の知識があれば、どの様な契約形態が不利になるリスクが高いかを判別できる様にもなりますし、判断も迅速になります。

4-2.大家の会などアンテナを張っておく

勉強するのにはネットや書籍を使うのも非常に有用ではありますが、実際に大家の会などに出向き、色々な人の話を聞くことが非常に参考になります。特に、ネット等の情報ツールは一方的になりやすいのですが、実際に他の投資家と情報交換をすれば、生の声が聞けるメリットがあります。

5.まとめ

不動産投資に詐欺被害のリスクはどうしても出て来ますが、日常の心がけで回避できる物もありますし、被害を抑えることが出来る物もあります。 さて、今までに挙げた項目をおさらいしてみましょう。

  • 1.不動産投資詐欺でよくある傾向を押さえておきましょう
  • 2.不動産投資詐欺で騙されないために知っておくべきポイントを覚えておきましょう。「高利回り」「家賃保証」「絶対に値上がりする」「節税」といったキーワードは怪しいものです。
  • 3.不動産投資詐欺にあってしまった時の対処手段を用意しておきましょう。
  • 4.不動産投資詐欺にあわないために投資家がやっておくべきことを忘れないようにしましょう。特に情報を仕入れ知識を身につけておくことは大切です。

詐欺被害から身を守るためには、とにかく知識が必要です。知識があれば、「何かおかしい」と感じた時にすぐ必要な行動を起こし、先手を打つことができます。そのためにも、常日頃から詐欺の手口や、対処方法などの情報を収集し知識を高めておきましょう。

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