なぜサラリーマンに不動産投資がおすすめ?理由と成功させるポイント

不動産投資を始めたいサラリーマンは以下のようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

  • 副業として不動産投資を始めるにはどうしたら良いか?副業しても大丈夫?
  • サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントは?
  • いずれは不動産投資だけで生活していきたいが、何を勉強したらいいのか分からない

今回の記事では、

  • サラリーマンの副業としての不動産投資とは?
  • サラリーマンが不動産投資を行う上でのメリット
  • 不動産の運営方法や不動産投資を成功させるためのポイント
  • いずれはサラリーマンを辞め、不動産投資だけで生活していきたい方への勉強方法

を解説していきます。

この記事を読むことで不動産投資をサラリーマンが副業として始めるべき理由や、忙しいサラリーマンが物件を運営する方法、サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントが分かります。

不動産投資を副業としてスタートしたいサラリーマンや、既に不動産投資を始めておりゆくゆくはサラリーマンを卒業して本業にしたい方はぜひご覧ください。

1.サラリーマンの副業事情とは?おすすめは不動産投資

副業・兼業の促進に関するガイドライン

収入の上昇を目指し、副業するサラリーマンが年々増加しています。
2018年に厚生労働省がモデル就業規則を改定し、「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」という規定を削除しました。新たに副業・兼業に関する規定が設けられたことから正式に「国が副業を推進する」という状況となり、「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が制定されています。

実際のサラリーマンの副業の事例としては不動産投資、株式投資といった投資系やコインランドリー・駐車場経営といった経営系、セミナー講師・コンサルティングの育成系等様々な副業が存在しますが、中でもサラリーマンに人気があるのは不動産投資です。

なぜ不動産投資がサラリーマンに人気があるのでしょうか?次の項で解説していきます。

1-1.長期的に安定した家賃収入を得られる可能性がある

不動産投資の最大のメリットは不労所得である家賃収入が得られることです。
株式投資や投資信託は短・中期的な売買により利益を得ますが、不動産投資は入居者が長く住み続けることで長期的なリターンを安定して得ることができます。

収入面でどのような目標を立てるかはそれぞれ異なってきますが、給料がなかなか上がらない時代ですので、給与所得の倍増は困難です。しかし不動産投資は、規模を拡大してうまく運営をしていけば、家賃収入を倍増させることもできます。

最近では少子化問題などで、将来の不安がささやかれます。将来や老後が心配という方にも、将来の備えとして安定した家賃収入が得られる不動産投資が人気であり、おすすめする理由の1つです。

また他の事業と違い不動産会社に業務を委託することで、管理や修繕・利回り等の専門知識がなくても物件に需要があれば家賃収入が自動的に入ってきます

1-2.不動産会社に委託することで手間がかからない

会社員が副業を始めるとなると、時間の問題が出てきます。日中は本業があるわけですから、限られた時間の中で行う必要があります。

例えば株やFXなどは、どうなるかわからない市場の動きを予測して日中チャートに張り付く必要があり、このような投資はサラリーマンには向きません。

不動産投資にも入居者募集・物件の選定・管理・修繕や確定申告・節税等の業務がありますが、不動産会社と相談し上記の業務を委託することで、いわゆる「不労所得」を得ることが可能です。
忙しいサラリーマンにとっては本業に集中しながら副業ができる機会となります。

1-3.サラリーマンの属性を活かした融資が受けやすい

融資でサラリーマンに有利な面があります。それは会社員の属性を活かせば融資が受けやすくなると言うことです。

FX株は、まず初期費用がかかります。しかし、不動産投資を始める場合、金融機関からの投資ローンの融資を受けて行われる方がほとんどですので、まとまった貯金がなくても始めることができます。

しかし、金融機関の投資ローンの審査はとても厳しいので、不動産投資家というだけではローンを受けることのハードルがかなり高いのが現実です。

会社員という属性は社会的信用が高く、自営業の人だと受けられない融資が受けられるメリットがあります。ほとんどの人は、不動産投資で物件を購入する際に金融機関からの融資が必要になりますので、融資面に強いことは成功への近道となります。

審査に通ると「本業での努力が報われる」という達成感も得ることができます。

サラリーマンの副業には様々な業種がありますが、脱サラ投資家フジさん(弊社代表取締役 藤山 大二郎の愛称)の経験をもとに、副業選定の切り口と不動産投資をおススメする理由を動画と記事で伝授しています。 

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2.サラリーマンの不動産投資の物件運営は3つ!サブリースは慎重に

サラリーマンの不動産投資の物件運営は3つ!サブリースは慎重に

サラリーマンが不動産投資をするにあたっての物件の運営方法は3つあります。

1つ目は物件の選定から管理・運営等全てを不動産会社へ委託するパターン、2つ目は入居者募集や契約といった専門性の高い業務を管理会社や不動産会社へ委託しあとは自分で行う方法です。
物件の選定や利回り計算、節税対策や確定申告などは自ら勉強しなくてはいけないため、本業が忙しい方には難しいでしょう。
最後は全て自主管理する方法ですが、2019年に国土交通省が行った調査では賃貸住宅を所有しているオーナーが「全て自ら管理している」と答えた割合は18.5%に留まりました。
入居者募集は入居してくれる人を自分で探すことが非常に困難で、契約は契約書の作成をはじめ専門知識が必要ですので自ら行うオーナーが少ないと推測されます。
同調査では、入居者募集から契約までの過程を不動産会社へ委託しているオーナーは8割以上となっています。

賃貸住宅の管理方法

本業を持つサラリーマンが不動産投資を行う場合、全てを不動産会社に委託するか、サブリース(転貸)が現実的であると言えるでしょう。

サブリース(転貸)とは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に貸す方法です。物件を借り上げた不動産会社が家賃を支払うため空室リスクによる収入減少がなく管理の手間が省けますが、家賃の〇%という形でサブリース会社に手数料を支払い家賃の引き下げを求められるケースがあるといったデメリットもあります。

運営方法はどの位管理に時間を割くことができるか、どの方法が一番利益を得られるか等、様々な角度から検討した上で決定しましょう。

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3.サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイント

サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイント

サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントを2つご紹介します。1つ目は不動産投資を始める上での基本的な勉強方法、2つ目は不動産投資の全体像や仕組みを理解して出口戦略を明確化する事です。

「出口戦略」はリスクを最小限に抑えつつ撤退することや、投資した資本を回収することを指します。具体的に1つずつ見ていきましょう。

3-1.不動産投資を始める上での基礎的な勉強

全ての投資において言えることですが、利益を得られるようになるために必要なのは「知識」です。ですが、不動産投資は知識がそのまま利益に直結する事が多く、知識がなければ損をすることも多々あります。

ここではサラリーマンが不動産投資を始めるにあたってどんな知識を身につければいいのか、どんな風に勉強すればいいのかを解説します。

はじめに抑えておくべき知識

不動産投資家として成功するためには、様々な必要知識がありますが、特に始めたばかりの段階で得ておくべき知識として以下の4種類があります。

  1. 購入・投資法に関する知識
  2. 不動産取引全般に関する知識
  3. 管理・運営に関する知識
  4. 税務に関する知識

大切なのは、この4つのジャンルの知識を「バランスよく学ぶこと」です。購入する際の流れや投資法だけ学んでも、税務の知識がなければ無駄な税金を払うことになります。

不動投資で成功するためには、これら4つのジャンルをバランスよく身につけることで、より多くの利益を残せるようになります。

勉強方法

不動産投資で成功するためには知識を身につけることが重要ですが、時間のないサラリーマンが効率的に知識を身につけるためのオススメの3ステップがあります。

  • ステップ1:予備知識をつけるため、本を最低10冊読み、投資家のブログ、メルマガを読む。
  • ステップ2:物件購入前の情報収拾として、投資家コミュニティーに参加する。教材などを購入して勉強する。
  • ステップ3:実践フェーズとして、セミナーに参加したり、物件見学に20件以上行ったり、銀行を10行以上訪問する。(ただし闇雲に物件見学や銀行訪問しても逆効果の場合もあるので、最低限の知識を持ち目的を持って行い、経験は次回に活かすようにする事が重要です。)

インターネットは情報の取捨選択が難しいため順番としては先に本を読み、基礎知識を付けておいた方が良いでしょう。入門的な内容から物件の選定や運営等様々な知識を網羅するために10冊程度読んでおくことをおすすめします。本で基本的な知識を得た後は、個人の投資家のブログを読み不動産投資の参考にしましょう。

次にセミナーに参加して、そこからただ知識を学ぶだけでなく、実際に足を運んだりして、座学以外の勉強を行うことを心がけ知識を深めていくようにするのがオススメです。

おすすめの投資家のブログとしては以下の記事をご参照ください。

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3-2.不動産投資の仕組みを理解して、出口戦略を明確化する

3-1の不動産投資の基本的な勉強を終えた方におすすめなのは「不動産投資の仕組みを理解する」事です。

利回りや融資を受けるためのポイント等の知識を付けることももちろん大事ですが、全体の仕組みや流れを理解し「不動産投資における出口戦略」を明確化しておくことも重要となるでしょう。

「サラリーマンとしてあくまで副業として稼ぎたい」という方であれば、「ワンルーム投資からコツコツ始め、マンション一棟買いで収入を維持する」ことが目標となるでしょう。

また不動産は相続税の節税対策として非常に有効ですので、相続税を節約したい方や子供に少しでも多く財産を残したい方にも最適です。子孫に不動産と共に運用を含めて引き継ぎたい場合は、築年数が浅い新しい物件を購入しておいた方が良いでしょう。

一方で「いずれは不動産投資を本業にしたい」と考えるサラリーマンは、戸建て物件を購入しファミリー層に賃貸しつつ、単身者向けのマンション・アパートの運営を行うといった広範囲の経営を理解しておく必要があります。
書籍やセミナーで勉強を進め、オフィス向け賃貸や土地経営等にも視野を広げ少しでも利回りが高い運用方法を学ぶことが重要です。
「不動産投資を本業にし、毎月収入を得る」という目標のためには、副業の方よりも広く深い経験と知識が必要となるでしょう。

どちらの場合も「この物件では〇年まで」「〇年後に相続する」といった不動産投資の終わりを意識し、プランを立てることが有意義な出口戦略に繋がります。

いずれは、サラリーマンを卒業して、家賃収入だけで生活したい!不動産投資を成功するためにはどれくらいの家賃収入がいるの?
そんな疑問にこの記事ではお答えしています。

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まとめ

1. 入居者募集・物件の選定・管理業務等を不動産会社へ委託することで手間がかからない不動産投資は、忙しいサラリーマンに最適の副業です。

2. 運営方法のおすすめは不動産会社へ委託することで、サブリースはメリット・デメリットを比較した上で検討しましょう。

3. サラリーマンが不動産投資を成功させるためには、書籍やブログでの勉強と出口戦略の明確化がポイントです。不動産会社へ業務をすべて委託していても、必ず勉強はしておきましょう。特に不動産投資を本業にしたい方は広く深い知識・経験が必要となります。

時間のないサラリーマンにとって最適の副業である不動産投資を成功させ、長期的な家賃収入を手に入れましょう。

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