第3回:良い物件を購入するための3つのポイント

こんにちは。株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎です。

今日の本題に入る前に、1つだけご案内させてください。

初心者の方が1棟目に投資する物件として今、最も再現性が高い投資手法

「再建築不可物件の建築実現プログラム」

こちらの説明会が開催されます。

不動産投資はギャンブルではなく、正しい知識や情報を持つことで収益に大きな差が生まれるビジネスです。

初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?

・なぜ、その物件が良いのか?

・初心者が手を出してはいけない物件は何か?

・拡大していく中で一番大事な事とは?

これらを説明するだけでなく、具体的な事例や進め方も解説します。

ご興味のある方は、以下をご覧の上、お手続き頂けたら嬉しく思っています。

 

前回のステップ2では、

  • ・投資家としてリスクを取る姿勢を持つこと
  • ・正しい知識を身に付けることに積極的になること
  • ・メンターを作って学ぶこと

不動産投資で成功するために必要な、 3つの姿勢についてお伝えしました。

こうした姿勢が 身に付いているかどうかが、 不動産投資の世界では 時に数千万円の差を生むことがあります。

繰り返し読んで、 しっかりと覚えておくようにしましょう。

不動産投資を 成功させるための条件はとてもシンプルです。

    1. 良い物件を買う
    2. 良い融資をうける
    3. 高稼働(満室稼働)させる

この3つのバランス感で、 良い物件か悪い物件かが決まります。

例えば良い物件でも、 融資条件や稼働率が、 悪ければ良い物件とは言えません

逆に普通の物件でも、 良い融資がひけて、 ちゃんと稼働させることが出来れば しっかり利益がでます

投資としては良い物件 という事になるわけですね。

なので先ほどの3つのポイント、 このバランス感が大事だ ということを覚えておいて下さい。

今日からの講座では、 この3つのポイントを 詳しく解説していきたいと思いますが、 今日はその1つ目のポイント、 「良い物件を買う」 をテーマに解説していきたいと思います。

物件探しの3つの心得

良い物件を購入するために、 覚えておくべき3つの心得があります。

そもそも良い物件とは どんな物件でしょうか?

しっかりと 利益を生み出す物件ですね。

いわゆる「高利回り」 な物件のことです。

高利回りな物件を手に入れるためには、 どんな考え方が必要か? その1つ目がこれです。


■1:リスクを大きく取る事!

前回のステップ2でも お話しましたが、 良い条件の物件ばかりを 探していても、 利回りの良い物件は手に入りません。

そんな物件は 「みんなが探している=高い」 ことが、一番の理由です。

そこで、

  • ・築年数が古い
  • ・駅より遠い
  • ・管理状態が悪い

こうしたリスクを 取るようにしていきましょう。

ステップ2でもお話しましたが、 立地や築年数、リスクを取ることで 利回りを上げていくことができます。

高利回りな物件を 手に入れるためには、 「自らリスクを大きく取る」 という考え方がとても大切です。

もちろんただリスクを 取るだけではダメです。

  • リスクをカバー(回避)して、 利回りが取れるようになるための、
  • 「知識」も身に付けるようにしましょう。

次に2つ目、


■2:大家力の低い物件を買え!

大家力とは、 大家さんのスキルのことです。

大家さんのスキルが低い物件、 これを狙うことがポイントです。

例えば、相続しただけの物件は、 多くが高齢な大家さんだったりします。

そんな大家さんの場合、 水回りの設備が古かったり、 掃除が行き届いていなかったりと 物件の管理状態が悪いことがあります。

しかしそんな物件も、 ちょっと手を入れるだけで 物件の雰囲気は大きく変わります

ちょっと共有部を変える だけでも雰囲気は大きく変わり、 見た目にもイキイキとして、 満室物件に生まれ変わることが多くあります。

元々築年数が古い物件などで、 すでにリノベーションなどの手が 入っている物件は、 購入しても、 それ以上手が入れられないことが多くあります。

狙うべきはそういう物件ではなく、 元々手入れされていない物件ですね。

  • 安く買えて、 高く貸すことができそうな物件こそが、
  • 利回りが取りやすい物件 だという事です。

大家力はその指標となります。 「大家力の低い物件」は狙い目です。

そして最後3つ目、


■3:必ず毎日物件をチェックすること

当たり前のことですが、 待っていても良い物件はやって来ません。

不動産業者が 良い物件を紹介してくれる、 なんてことはまずありません。

物件探しについては、

  • 「インターネットなどで一般公開されている物件に、
  • 良い物件なんてないのでは?」

そう考える人も多いようです。

ですが、 一般公開されている物件の中にも、 お宝物件は沢山あります。

以前もお伝えしましたが、 不動産投資は相対取引です。

なので、交渉次第で お宝物件にする事もでき、 そのような可能性がある お宝物件も山ほどあります

  • 「どうやってそんな高利回り物件を見つけているんですか?」
  • 「何か特別な方法があるんですか?」
  • 「マル秘で紹介してもらえているんですか?」

私はよくこのような質問を 受けるのですが、 私自身所有している物件の 7~8割は、インターネット上で 一般公開されている中から見つけたものです。

ネットで掲載されている物件を 交渉してみたり、 素早くチェックしたりして、 見つけたものがほとんどです。

裏のネットワークから情報が来る、 なんてことはほぼないので、

  • 毎日小まめにチェックすること

が大切です。

以上が、 良い物件を手に入れるための3つの心得です。


■不動産投資はギャンブルではなくビジネス

「裏技」はありません。

  • 「何か特別なネットワークからの
  • 紹介とかあるんじゃないですか?」

と聞かれることもありますが、 そんなケースほとんどありません。

良い物件を見つけるのに 裏技がないからこそ、 毎日チェックしている人と そうでない人では、 成功確率においても 大きな差が付くことになります。

不動産投資はギャンブルではなく、 ビジネスです。

ビジネスの世界では、 数をこなすことが 確率を高める為の 一番の近道となります。

そう言う意味で、 今日お話した物件選びの3つの心得は、 ビジネスにも共通する 基本的な心得だとも言えるはずです。

しっかりと覚えておいて下さいね。

次回は、

銀行開拓の3つの心得

について解説していきます。

良い物件を見つけても、 融資条件が悪かったり、 そもそも融資してもらえれなければ 意味がありません。

そのために大切な、 良い銀行を開拓するためのポイントを解説していきます。

次回も楽しみにしておいて下さい!

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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