第4回:多くの人が間違っている銀行開拓のポイントとは

こんにちは。株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎です。

今日の本題に入る前に、1つだけご案内させてください。

初心者の方が1棟目に投資する物件として今、最も再現性が高い投資手法

「再建築不可物件の建築実現プログラム」

こちらの説明会が開催されます。

不動産投資はギャンブルではなく、正しい知識や情報を持つことで収益に大きな差が生まれるビジネスです。

初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?

・なぜ、その物件が良いのか?

・初心者が手を出してはいけない物件は何か?

・拡大していく中で一番大事な事とは?

これらを説明するだけでなく、具体的な事例や進め方も解説します。

ご興味のある方は、以下をご覧の上、お手続き頂けたら嬉しく思っています。

 

前回のステップ3では、 良い物件を手に入れるための、 「物件探しの3つの心得」をお伝えしました。

覚えていますか??

  • ・リスクを大きく取ること
  • ・大家力の低い物件を狙うこと
  • ・毎日物件チェックすること

この3つでしたね。 不動産投資を成功させるためのポイントは、

  • ・良い物件を買う
  • ・良い融資をうける
  • ・満室、高稼働させる

この3つです。

今日はこの2つ目のポイント、 融資を受けるための 重要ポイントとなる銀行開拓について解説していきますね。

銀行開拓の3つの心得

銀行開拓については、 不動産投資ノウハウのなかで、 「裏技があるんじゃないか?」 と一番期待するポイントかもしれません。

「~~さんの紹介でいけば、良い条件で融資が受けられるんじゃないの?」 そんな風に思う人も 多いかかもしれませんが、 実はそんなことはありません。

この銀行開拓についてが、 「一番裏技がないポイントであること」 を、まず始めに お伝えしておいきたいと思います。

地道に進めていくしかない ポイントでもあるので、 だからこそ、 これからお話する3つの心得が、 とても大切になってくるわけです。

順番に解説していきましょう。


■1:タウンワークは全て電話しよう

銀行開拓の心得、 まず1つ目は「タウンワークは全て電話しよう」です。

タウンワークに載っている 全ての銀行/全ての支店にまずは電話する。

資料を送ったり、 何度も電話するなどして、 地道なローラー作戦を行うことが大切です。

「~~さんの紹介なら」 「~~不動産の紹介なら」 と紹介を期待する人も 多いと思いますが、 銀行が融資を決めるのは、 最終的に「人」です。

紹介によって対応が 少し丁寧になることはあっても、 融資が通りやすくなることは あまりありません

紹介などを期待せず、 地道な方法をやっていくことが大切

とにかく数を多くあたること。

良い条件の融資を引く人は 例外なく沢山の銀行をあたっています。

  • 「断れた銀行の数=不動産投資家の勲章」 と思ってください。

■2:銀行の評価基準を知る(物件の前に銀行を探す)

銀行開拓の心得2つ目は、 「銀行の評価基準を知る」です。

銀行の評価基準は、簡単に言うと、 大きく分けて3つのパターンがあります。

  • ・積算法
  • ・収益還元法
  • ・積算法×収益還元法 (+α 銀行独自の掛け目)

その銀行がどういった 評価基準で物件評価しているのかを、 まずは、知ることが大切です。

なぜなら、 物件を探してから、 融資を開拓していては、 今の市況では、全く間に合わないからです。

良い物件はすぐに売れてしまいます。

出た瞬間に買いつけを入れ、 融資を通さないと購入出来ません

その為には、 物件を先に探すのではなく、 事前に融資してくれる銀行を 理解しておく必要があるわけです。

  • 「自分はこの銀行からこのような条件で、
  • このような物件であれば、いくらまでの融資が受けられる」

これが分かれば 物件選びも具体的になります。

条件に合う物件を 探していけばいいわけです。

売り手市場の今の時代、 使える銀行を先に探すことが先なんですね。

ほとんどの人は、 これが出来ていないので、中々買えないわけです。

物件探しが先ではなく、 銀行の評価基準を知る事や、 どんな物件なら、融資が通るか を知ることが先。

それを知ることが出来れば、 その条件に合う物件を、 探せば購入できるようになります。

いくら良い物件を見つけても 融資がとおらなかったら、購入できないわけです。

購入できない人のほとんどが、 先に物件を探してしまうパターンです。

ですからまずは、

  • 銀行の評価基準を知り、
  • 自分はどんな条件の融資が受けられるのか を把握する

必要があるわけです。


■3:聞かれない事は言うな。自分を大きく見せろ

そして最後、 銀行開拓3つ目の心得は、

  • 「聞かれない事は言うな。
  • 自分を大きく見せろ」

です。

これは銀行での立ち振る舞いの話になりますが、 いざ、 銀行に行って融資の相談となると、 どうしても足がすくんでしまう人も多いはずです。

不安な気持ちから、自分のことを 全てさらけ出してしまうように、 聞かれていないことまで 話す人がいるのですが、 それが時にマイナス評価に 繋がる事もあるわけです。

  • 「聞かれていないことは、言わない。」

事業計画書などもそうなんですが、 聞かれていないことや、 求められていないものを、 あえてこちらから出さないようにすること。

マイナス評価に 繋がる可能性のあるもの、 極力自分から出さないように することが大切です。

もちろん、嘘はダメですが、 できるだけ自分を大きく見せる 「工夫」も大切です。

  • マイナス要素は見せないようにして、
  • プラスの要素は大きくみせるようにすること。

ちょっとしたことかもしれませんが、 出来る人と出来ない人とでは、 大きな差が生まれます。

以上が、 良い条件で融資を受けるための、 「銀行開拓の3つの心得」となります。


■地道で泥臭いところ

そう感じたかもしれませんが、 だからこそ、 大きな差が付く部分でもあるわけです。

特に銀行の評価基準を知っておく、 この考えを持っておくことはとても大切です。

融資から逆算して物件を探すこと、 多くの人はこの考え方が出来ないため、 「物件を見つけても、融資がひけず購入出来ない」 これを繰り返すわけです。

いくら良い条件の物件を見つけても、 購入できなければ利益を生み出しません。

不動産投資で成功するためには、 ゴールから逆算して考えることが とても重要になってくるのです。

しっかりと覚えておくようにしてください。

次回は

満室経営の3つの心得

 について解説いたします。

不動産投資の 3つの大事なポイントの最後、 満室経営、高稼働のための、 大切な心得について解説いたします。

次回も楽しみにしておいて下さい!

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG