第5回:満室経営ができないのはコレ↓が出来てないから!

こんにちは。株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎です。

今日の本題に入る前に、1つだけご案内させてください。

初心者の方が1棟目に投資する物件として今、最も再現性が高い投資手法

「再建築不可物件の建築実現プログラム」

こちらの説明会が開催されます。

不動産投資はギャンブルではなく、正しい知識や情報を持つことで収益に大きな差が生まれるビジネスです。

初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?

・なぜ、その物件が良いのか?

・初心者が手を出してはいけない物件は何か?

・拡大していく中で一番大事な事とは?

これらを説明するだけでなく、具体的な事例や進め方も解説します。

ご興味のある方は、以下をご覧の上、お手続き頂けたら嬉しく思っています。

 

本日はステップ5「満室経営の3つの心得」について解説いたします。 前回のステップ4では、

  • ・タウンワークは全て電話しよう
  • ・銀行の評価基準を知ること
  • ・聞かれてないことは自分から言わず、大きく見せる工夫を

銀行開拓に 大切な3つの心得についてお伝えしました。

裏技があるのでは? と期待する人も多いようですが、 実際にはそのようなものはありません。 だからこそ、 泥臭く地道に進められるかどうかが、 大きく差が付くポイントでもあるので、 しっかりとおぼえておくようにしましょう。

今日は、

満室経営の3つの心得

について解説していきます。

不動産投資を 成功させるためには、 所有物件をいかにして、

  • ・満室稼働
  • ・高稼働

できるかが ポイントになるわけですが、 実際には、 「空室がなかなか埋まらない」と 悩む人が多い現実があります。

満室にできていない大きな理由に、 「管理会社と上手く関係性が構築できていない」 ということがあります。

不動産物件の購入後は、 ほとんどの場合管理会社に、 管理を任せることになります。

なので、 この管理会社と上手く関係が構築できるかどうかは、とても重要なポイントとなるわけです。

そのあたりを踏まえた上で、 満室経営の為の3つの心得を解説していきます。


■1:「~しておきました」と言われる大家になる

満室経営の心得、 1つ目は、「”~しておきました”と言われる大家になる」です。

簡単な事故などであれば、 管理会社が自走できるように、 マネジメントすることが理想的です。

例えば大家さんが高圧的な人であれば、 管理会社の担当者は、 大家さんに逐一聞いてから 判断することになるはずです。

大家さんの性格を考えると、 勝手な判断をして、 怒られたりはしたくないわけです。

良い関係性を構築できるようになると、 簡単なことであれば自主的に判断し、 やってくれるようになります。

管理会社が自主的に動いてくれれば、 こちらの手間も減りますし、 加えて、 良い提案も貰えるようになっていきます。

  • 「この部屋の設備はそろそろ変えて見ませんか?
  • 合わせて家賃も少し上げませんか?」

などのように、 担当者が自発的に動いてくれるようになります。

同じように担当者から連絡が来るとしても、

  • 「~~してもいいですか?」

と相談しかこないのと、

  • 「~~だと思うので、〜〜してみてはどうですか?」

と提案がくるようになるとでは、 大きな差があるわけです。

こうしてある程度関係性が出来てきたら、 ある程度の権限も与えるようにすれば、 「~~やっておきました」 と、自走してくれるようになります。

いちいち判断を仰ぐことなく、 報告が届くような仕組みを 構築していけるようになるわけです。

要は、 ”仕組み化を目指す” という事ですね。

すぐに実現するのは 難しいかもしれませんが、 継続していくことで、 関係性は構築できます。

  • 管理会社との信頼関係も深めることで、
  • このような仕組み化を実現できる

わけです。


■2:提案された事は全部やる

満室経営の心得、 2つ目は「提案された事は全部やる」です。

管理会社の担当者は・・・、 はっきり言って、 自分から考えて提案をくれる人は ・・・ほとんどいません

仕事柄自分で考えて動くタイプではなく、 受け身な思考の人が多いわけです。

そこで私は、管理会社の担当者の方に、 「何でも感じたことを、私に提案して下さい」 とお願いしています。

担当者には、受け身ではなく、 自分で考えて動くように、なってもらうことを目指します

仕事の面でも 能動的になるメリットがありますが、 発言に責任感が生まれることも 大きなメリットです。

例えば、 家賃5万円で募集するとしても、 大家から言われた金額で 募集をする場合と、 自分で提案した金額で 募集する場合とでは、 全く責任感が違うはずです。

自分で提案した家賃だったら、 何としてでも埋めないと、 という気持ちになるはずです。

このように、 担当者に ” 仕事に責任を持ってもらう “ ようにしていくことで、 そこに信頼関係が生まれ、 大きな判断以外は任せられるような、 仕組み化が実現できるようになります。


■3:周りのおじいちゃんに勝てば良い

満室経営の心得、 最後3つ目は「周りのおじいちゃんに勝てば良い」です。

不動産投資を始めて 物件を購入しても、

  • 「本当に埋まるのか」

そんな不安は誰しも抱きます。

しかし必要以上に 不安に感じる必要はありません

なぜなら、 不動産投資ではライバルとなる 大家さんのほとんどが、 「高齢者のおじいちゃん」 だったりするからです。

考え方としては、 「周りのおじいちゃんたちが運営する物件より勝っていれば埋まる」 という事です。

株式投資やFXなどの場合、 頭の良いベテラン投資家や 資産家との戦いかもしれませんが、 不動産投資はそうではありません。

ライバルの多くが70代以上の高齢者、 相続して物件を所有しているケースが ほどんとで、 「別に埋まらなくても・・・」 と考えている、 競争意欲の低い人達ばかりです。

ちょっとした意識、 ちょっとした工夫があれば、 十分ライバルに勝つことが出来ます。

以上が、 満室経営のための3つの心得になります。


■難しく考える必要はない!

満室にできるかどうか埋められるかどうか、 不動産投資で不安に感じるポイントだと 言えるかもしれませんが、 必要以上に 難しく考える必要はありません

不動産投資では、 物件管理を管理会社に依頼することがほとんど。

  • 管理会社との関係性を、 いかに構築するかがポイント

だと言えます。

しっかりと信頼関係が構築できれば、 仕組み化することも難しくはありません。

世間の大家さんの多くが、 管理会社と上手く関係性を構築できておらず、 高齢者の大家さんは そもそも意欲が低い現実もあり、 ライバルに勝つことは難しくないのです。


今日お伝えした3つの心得を、 しっかりと実践するだけで 大きく差をつけることができるはずです。

今日までの、 ステップ3からステップ5までで、

  • ・良い物件を買う
  • ・良い融資をうける
  • ・満室、高稼働させる

不動産投資を成功させるための、 3つのポイントについて解説してきました。

不動産投資において大切な、 基礎的な「考え方」を重点的にお話してきましたが、 次のステップからは、 実践的な内容に入っていきたいと思います。 次回は、

自分にあった目標設定と投資スタンスの戦略策定

について解説していきます。

どのように 不動産投資を進めていくのか、 戦略的な部分についての 解説をしていきます。

ぜひ楽しみにしておいて下さい!

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