第6回:高い収益を得られるようになる収益設計法

こんにちは。株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎です。

今日の本題に入る前に、1つだけご案内させてください。

初心者の方が1棟目に投資する物件として今、最も再現性が高い投資手法

「再建築不可物件の建築実現プログラム」

こちらの説明会が開催されます。

不動産投資はギャンブルではなく、正しい知識や情報を持つことで収益に大きな差が生まれるビジネスです。

初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?

・なぜ、その物件が良いのか?

・初心者が手を出してはいけない物件は何か?

・拡大していく中で一番大事な事とは?

これらを説明するだけでなく、具体的な事例や進め方も解説します。

ご興味のある方は、以下をご覧の上、お手続き頂けたら嬉しく思っています。

 

前回のまでのステップで、

  • ・良い物件を買う
  • ・良い融資をうける
  • ・満室経営、高稼働させる

不動産投資の成功させるための、 シンプルな3つのポイント、 いわゆる基礎知識について お伝えしてきました。

今日のステップ6からは、 少し戦略的な話に入っていきたいと思います。

自分にあった目標設定と投資スタンスの戦略策定

まず始めにお伝えしておきたいのが、 不動産投資は、 「目標設定と投資スタンスを決めて進めないと、スムーズに買い進めたり、拡大させることが出来ない」 ということです。

詳しく解説していきたいと思います。


■闇雲に動いても買えない、明確な道筋を立てる事が大事

目標を決めて、 そこから逆算して動いていくことが大切です。

例えば、 よくある一般的なやり方で物件を買っていくと 2棟〜3棟ぐらいを購入したら、 そこから先、 買えなくなってしまう人がとても多いのです。

  • ・A銀行・・・1棟目
  • ・B銀行・・・2棟目
  • ・C銀行・・・3棟目

と、何の戦略もなく、 ”なんとなく” 業者から勧められた銀行を利用して、 ”なんとなく買ってしまう” 人が多いわけですが、 これが大きな間違いです。

戦略的に考えて買っていくことが、 不動産投資における「キモ」となります。

  • ・どのような銀行で
  • ・どのような物件を
  • ・どのような時期に
  • ・どうやって使うか?

こういった内容を、 予め設計して進めていかなければ、 目標に向けて買い進めていくことが出来なくなります

同じ年収の人でも、 融資設計ができている人と そうじゃない人では、 買える物件規模には 大きな開きがでてきます。

家賃収入についても同じことが言えます。

明確な目標を決めて、 逆算して設計していく 基本的にはこの3つのステップで、 設計していくことになります。


1:まずは明確な目標を立てる

  • 例えば:
  • 「2年後の12月までに、月100万円のキャッシュフロー」

などのように、 いつまでにいくらを目指すのか、 具体的な数値を設定しましょう。


2:現実的な目標かをチェック

いくら数値を具体的にしても、 それが現実的じゃ無ければ意味がありません

今の年収や属性に応じて、 その目標が現実的かどうかをチェックしましょう。

自分だけで決めるのでなく、 不動産投資家のメンターに見てもらう など第三者の目で チェックしてもらうことが大切です。


3:目標に対して最短距離の道筋をつける

その目標に対して 最短で駆け抜けるための、 道筋を明確にしましょう。

例えば1棟目は、

  • ・どの銀行を使って
  • ・どのぐらいの金額の物件、
  • ・どんな物件(木造、鉄骨、RC)なのか
  • ・どのくらいの築年数(新築、中古)なのか
  • ・どのエリアに買うのか
  • ・個人で買うのか、法人で買うのか?

こうした具体的な部分を しっかりと考え、 設計していくことが大切です。

その上で、 2棟目、3棟目、4棟目、5棟目、 と目標を明確に設定していくことが大切です。

こういった目標までの組み立てを、 事前にしっかりと設計すること が大事なのです。

なんとなくの目標を立て、 なんとなく購入できる物件を 買っていく人が多いのですが、 そのやり方だと、 「必ず」どこかで頭打ちになります。

その結果、

うまく買い進められず、設定した最終目標まで届かず、頭打ちになる

という人がたくさん出てくるわけです。

そうならないようにするためにも、 まずは現実的な目標設定をして、 その目標を行動レベルの アクションプランとして、 落とし込むことが大切です。

不動産投資で、 「1000万円のキャッシュフローを得る!」 そんな漠然とした 目標設定ではダメ、 ってことですね。

それを実現するために、

  • ・何年後にCF何百万を目指す
  • そのために何棟必要で
  • どういった物件をどういった銀行で
  • そうなるためには・・・・

とアクションレベルまで落とし込んで、 目標設定をしていくようにして下さい。


■最初の1棟目は特に大事

不動産投資について 書かれている書籍でも、 この言葉は良く目にすると思います。

書籍では、

  • 「1棟目で積算評価が低い物件を買うと、債務超過になり、銀行から2棟目が出せないと言われる」

1棟目の重要性について、 このように書かれていることが多いのですが、 これはもう少し古い考え方で、 今の時代においては あまり重要な考え方ではありません

半分正解で、 半分は不正解です。

1棟目は、 「目標を達成するために、最適な物件を選べているか」 こうした視点で 考えることが重要です。

1棟目が積算評価割れしていた としても、 戦略的に買えていれば、 買い進められなくなる という事はありません。

全体の目標設定を 明確に立てたとしても、 1棟目が その通りに買えていなければ、 その後も上手くいかなくなります。

  • 計画通りに進める上で、 「1棟目は特に大切。」
  • ここが上手く買えていなければ、 その後も上手くいきません

■目標設定と投資スタンスは最短ルートの設定

目標設定と投資スタンスを 明確にすることを、 これだけ口を酸っぱくお伝えするのは、 最短距離で進めるかどうか がここで決まると言えるからです。

  • ・「思うように買い進められない」
  • ・「頭打ちになってどうしたらいいかわからない」

このような 悩みを抱えた人からの相談を、 日々お受けしています。

そうした悩みを抱える人の多くが、 ”目標設定と投資スタンスが明確ではない” 事がほとんどです。

闇雲に買える物件を買ってしまう人は、 どこかで頭打ちになり、 それ以上前に進めなくなってしまう。

不動産投資は 大きなお金を動かすわけですから、 「失敗したらやりなおしたらいい」 とはいきません。

だからこそ、 ゴールから逆算して目標を設定、 最短ルートでの道筋を明確にしておく ことが大切なんです。

すごく重要なことなので、 しっかりと頭に入れておいて下さいね。

次回は、

拡大スピードを加速させるために

 を解説していきます。

拡大スピードを加速させ、 短期間で目標を達成するための、 重要な戦略について解説していきます。

次回も楽しみにしておいて下さい。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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