第7回:目標より早く1000万円のキャッシュフローを実現する方法

こんにちは。株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎です。

今日の本題に入る前に、1つだけご案内させてください。

初心者の方が1棟目に投資する物件として今、最も再現性が高い投資手法

「再建築不可物件の建築実現プログラム」

こちらの説明会が開催されます。

不動産投資はギャンブルではなく、正しい知識や情報を持つことで収益に大きな差が生まれるビジネスです。

初心者がこれから買い進めていく上で、

・どんな物件が良いのか?

・なぜ、その物件が良いのか?

・初心者が手を出してはいけない物件は何か?

・拡大していく中で一番大事な事とは?

これらを説明するだけでなく、具体的な事例や進め方も解説します。

ご興味のある方は、以下をご覧の上、お手続き頂けたら嬉しく思っています。

 

前回のステップ6では、 目標設定と戦略策定の重要性 についてお話しましたが、 いかがだったでしょうか?

ゴールから逆算して 戦略を立てないと、 どこかで頭打ちになること。

そのためには、 とにかく1棟目が重要で、 そこが上手くいかなければ、 ゴールにたどり着けなくなってしまう、 そんなお話をお伝えしました。

とても重要なことなので、 お時間ある時にでも、 また読み返すようにしておいて下さいね。

本日は、

拡大スピードを加速させるために

をテーマにお話していきます。

前回のステップ6で、 目標設定を明確にすることが大切 だとお話しましたが、 「目標設定よりもスピードを上げたい」 そう考える人もいると思います。

例えば、 現実的な目標設定として、 5年で1000万円のキャッシュフロー と計画していたとしても、 もっと早く、

例えば、

  • 「2年で1000万円のキャッシュフローを得たい」

と考えるケースです。

今回は、 そのような事業を加速させるうえで 重要な戦略をお伝えしていきます。


■ キャピタルゲインを効果的に活用する

拡大スピードを加速させ、 早く大きな利益を手にするためには、 「物件を売却して、キャピタルゲインを得ること」 この考え方を持っておくこと がとても重要です。

今の時代の不動産投資は、 インカムゲインを狙うスタイルが多く いわゆるスタンダードな方法です。

でも、 インカムゲインを拡大させるには、 「キャピタルゲインを狙うことが大切」になってくるのです。

特に、自己資金が少ない場合には、 この考え方は「必須」なので、 しっかりと最後までお読み下さい。

その理由について、 少し詳しくお話していきますね。


■ 物件を増やすには ”自己資金” が大事

不動産投資における拡大戦略では 手元にある自己資金がとても大切になってきます。

例えば1000万円のCFを得るためには、 一般的に、3000万円程度の家賃収入が必要、 と考えることができます。

3000万円の家賃収入を得る為には、 利回り10%で考えたとしても、 トータルで3億円分の物件購入が 必要になるわけです。

ご存知かもしれませんが、 不動産の取得には諸費用がかかります。

例えば、

  • ・不動産取得税
  • ・仲介手数料
  • ・司法書士の手数料
  • ・火災保険
  • ・ローン事務手数料

など、諸々の諸費用がかかってきます。

物件価格の大よそ6%が諸費用として 必要になりますので、 3億円の物件を購入するとなると、 諸費用だけも1800万円かかります。

融資には、

  • ・頭金をいれての7割〜9割の融資
  • ・フルローン(物件価格のみ)
  • ・オーバーローン(諸費用まで含めた融資)

があるわけですが、 ” 基本的に ”銀行は、 オーバーローンはしてくれません

書籍などでは、 「オーバーローンで購入しましょう」 と書かれていることも多いですが、 この95%はイリーガル(違法性のある)な手法です。

不動産業者は 「これが当たり前ですよ?」 と言わんばかりに提案してきますが、 絶対おすすめはしません。

最終的に損をするのは、 「債務者=あなた」なのです。

基本は ”良くてもフルローン” だと 考えておくことが賢明です。

となると、 物件購入には 諸費用分の資金が、 手元に必要になります。

先ほどの例でいうと、 約2000万円程度は手元に無いと、 目標の達成ができない、 ということになります。

前回のステップ6で、 戦略の道筋を立てておくことの 重要性をお伝えしましたが、 多くの人はそこで 「自己資金」の概念が抜け落ちています

ですので、 1棟目購入、もしくは2棟目購入あたりで、

  • 「手元の自己資金が尽きた・・・」

と、そこから先が買えない状態 になってしまいます。

まさに、 頭打ちになってしまうわけですね、 そうならないようにするためには どうすればいいのか?

それが、


■買い進める中で、「自己資金」を作る

目標の設計時に、 「自己資金を作る」ことも、 戦略に組みこんでおく必要があるわけです。

とは言っても、 ではどうやって自己資金を作ればいいのか?

それが、 「物件の売却で、キャピタルゲインを得る」 という方法です。

インカムゲインだけでは、 どうしても大きな金額になりにくいので、 年間500万円、1000万円といった 金額のペースでは、 思うように自己資金は溜まっていきません。

誰かから借りたり、 給料から2000万も貯金なんて、 普通は難しいですよね。

ですから物件を売却して、 1000万円単位の大きなキャピタルゲインを狙っていくこと。

  • 買い進めるなかで、
  • 売却を織り交ぜて自己資金を作っていく

という考え方が とても大切になってくるのです。

そうすることで、

  • ・バランスシートの改善
  • ・諸費用分の手元資金が増えていく

こうしたメリットを 受けることができるようになります。

  • 「藤山さんはどうやってこれだけ短期間で、規模拡大できたんですか?」
  •  
  • 「もともと手元に、自己資金が沢山あったんですか?」

そう聞かれることも多いのですが、 もちろん初めから自己資金があったわけはありません

私が不動産投資を始めた時、 自己資金はゼロ・・・・ お恥ずかしい話ですが、 両親から借りた200万円で、 最初の1棟目を購入しました。

この時は2000万円強の物件を 最初に購入したのですが、 半年後に、 まさかの4000万円で売却しました。

ここで2000万円の資金を得たことで、 大きく銀行からの評価や見方も変わり、 その後、短期間で大きく 拡大できるようになったのです。

こういった事は 書籍などでは語られませんが、

  • 短期で規模拡大している人は、
  • 必ず「売却を」織り交ぜた戦略をとっています。

覚えておいて下さいね。


■家賃収入を増やすための売却益

キャピタルゲイン(売却益)で 大きな資金を得る。

それを銀行に見せることで、 より大きな物件を短期で買い進めて いけるようになるわけです。

これが短期間で 拡大していくために重要な考え方です。

しかし、インカムゲインを狙う人は、 売却を嫌う人が多いです。

しっかり理解してほしいのは、 最終的に物件規模を増やし安定したキャッシュフローを築く為に、戦略的に売却を織り交ぜる という考え方です。

自己資金がない人は、 必ず途中で、頭打ちになります。

ですから、 自己資金を作るための キャピタルゲイン狙いの投資法を、 戦略的に組み込む必要があります。

  • キャピタルゲインを得ることは、
  • 不動産投資を短期で拡大させるための 「強力な武器」となる。

このように覚えておきましょう。

次回は、

再現性が高く”歪み”のある投資法を狙え!

について解説していきます。

収益を上げる為の 物件の狙い方について、 このメール講座を 読んで頂いている読者の方が、 「今」どのように動くべきなのか、 そのあたりついて解説していきたいと思います。

楽しみにしておいて下さい!

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「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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