大学近くが安心は嘘?!ワンルーム投資のための賢い物件の選び方

ワンルームマンション投資は、マンションの1部屋を投資目的で購入して運用するスタイルで、初期費用を抑えられる点がメリットです。

老後の備えや資産運用のために始めたいと思っている方も多いのではないでしょうか?

アパートやマンションを1棟買いすると初期費用が多額となりますが、ワンルームマンション投資の場合は数百万円から投資できます。そのため、不動産投資の初心者や少ない資金で投資を始めたい人に向いています。また、将来自分が住むことも可能ですし、売却という選択肢もあります。

この記事では、ワンルームマンション投資を行うにあたって、

  • ワンルームマンションの需要
  • 大学近くのマンションへの投資は安心ばかりではない理由
  • 収益をあげるためのワンルーム物件はどのように選べば良いか
  • ワンルームマンション投資に注意したいことはどんな点か

ということをご説明します。

下記の記事では「空室率」について詳しく解説しています。あわせてご一読ください。

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1.少額から投資できるワンルームマンションの需要とは?

少額から投資できるワンルームマンションの需要とは?

ワンルームマンションはファミリータイプの物件と比べて回転率が高めであることが特徴です。退去によって空室が発生することもある反面、入居したい人も多いことから、空室が発生しても短期間で入居者が決まるケースがあり、ファミリータイプに比べて需要が安定しています。

ワンルームマンション経営の主なターゲットとしては、新社会人や単身赴任者などの単身者、大学生の需要が見込めます。

1-1.大学近くの物件なら安心というのは過去の話

ワンルームマンション投資の中でも、大学生向けの物件の場合は4年間にわたって入居が確定することから、安定的な収益を得ることを目的として、大学近くの物件を購入し、賃貸経営することにかつて人気がありました。

特に、キャンパスが一斉に広い土地を求めて郊外に移転したこともあり、比較的安く物件を手に入れ、賃貸経営をすることができたのです。

2.大学近くの物件とはいえ安心できない理由は?

大学近くの物件とはいえ安心できない理由は?

しかし、ワンルームマンションを選ぶ際に、単に大学のそばだからという立地条件のみで選ぶのはとても危険です。

ここからは、その理由を解説します。

2-1.リフォーム費用が4年ごとに発生する

ワンルームマンションに大学生が入居する場合、4年間で退去することになるため、4年ごとにリフォームを行う必要があります。

リフォームの内容としては、壁紙の張り替え、室内の傷がひどい場合には傷の修繕作業などが発生します。そのほか、室内のハウスクリーニングも行わなければなりません。

学生以外の入居者の場合、一度入居すると10年以上住むケースもあることから、長い目でみるとリフォーム代はさほどかかりません。

そのように考えると、大学生を対象とした物件はリフォーム代がかかりやすいことを見込んでおくと良いでしょう。

2-2.供給過剰になると学生の争奪戦に

学生数の多い大学の近くほどワンルームマンションの需要が期待できます。

そのため、ワンルームマンションを複数取得して収益を高める方法もありますが、他の不動産投資家と競合してしまい、学生数に対して物件の数が多くなってしまうこともあり得ます。

そのような場合、家賃を下げて入居者を募集することになるため、ワンルームマンション経営の収益が下がってしまいます。

2-3.自宅通学者が増加している

また、最近では自宅から通う大学生も増えており、ワンルームマンションに入居する学生が少なくなっています。

日本では長い間デフレが続いてきたこともあり、給料がなかなか伸びない状況が続いてきましたが、大学生を持つ親としては、できる限り生活費を抑えるために、自宅から通える大学に通わせるケースが増えています。

つまり、学生数の多い大学であっても、自宅通勤者が増えれば、結果としてワンルームマンションは供給過剰となってしまうため、不動産経営においては痛手を受けることになるのです。

2-4.少子化で学生が減少、大学の撤退も

さらに、少子化もワンルームマンション経営にとって逆風となっています。

以前なら大学生向けのワンルームマンション需要が見込めた地域であったとしても、先の項目で説明したとおり自宅から通学する学生が増えていること、それに加えて、少子化が年々進んでおり、ワンルームマンションに入居する学生も年々減少傾向にあります。

また、不動産投資家にとって特に痛手となるのが大学のキャンパス移転です。大学生の入居需要を見込んでワンルームマンションを入手しても、周辺の地域に大学生がいなければ、入居者を探すことが難しくなってしまいます。

大学生に特化したワンルームマンション経営は、学生の需要が高いほど収益が見込める反面、経営環境の変化によって需要が減れば、収益の大幅な減少にもつながりかねません。

このことから、一つの大学に特化した賃貸物件経営は控えることが無難です。

3.学生以外の入居者もターゲットにする

学生以外の入居者もターゲットにする

2章で述べた通り、ワンルームマンションの入居者のターゲットを学生のみに絞って、投資することは危険です。
では、どんな層をターゲットとすべきなのでしょうか?

現在では少子高齢化が進んでいること、さらに未婚率も上昇傾向にあることから、一人暮らしの高齢者や未婚の単身者の入居も見込めます。

少子化によって大学生が減ったとしても、高齢者や単身者の需要が見込めれば、ワンルームマンションの経営は十分に可能です。

4.利回りの相場を知っておこう

利回りの相場を知っておこう

ワンルームマンションを投資する際に、入居者のターゲットを理解して、幅を広げるべきということをこれまでお伝えしましたが、ワンルームマンションへの投資をして収益をあげるには、利回りを知ることも大切です。

ここでは、利回りについて解説します。

4-1.都心と地方都市の利回りの相場

まず、ワンルームマンションの利回りを見ていきましょう。

ワンルームタイプの期待利回りをみてみると、東京都の城南地区が4.2%、城東地区が4.5%、大阪市が4.9%と4%台です。一方、大都市圏から離れた地方都市においては、京都の5.2%、札幌、仙台の5.5%、広島は5.7%と5%台が多く見られ、東京や大阪などの大都市圏ほど利回りが低めであり、地方都市の利回りはそれよりやや高めであることがわかります。

参考:日本不動産研究所
第41回 「不動産投資家調査」(2019年10月現在)

4-2.利回りの高い中古物件はリスクになることも

中古のワンルームマンションの場合、葛飾区や足立区などでは利回りが7~8%台となるケースもみられるほか、地方都市の中古ワンルームマンションは利回りが10%程度の物件もあります。

新築マンションの場合、都内では、2~5%が主なので、中古のワンルームマンションの方が、利回りだけ考えるとお得です。

不動産投資を行う立場としては、利回りが高いほど収益が上がるためにメリットを感じられますが、ここで気を付けないといけないことは、「利回りが高いことはリスクにもなり得る」ということです。

新築と異なり、修繕費や運営費がかかりますので、結局は手元にはお金が残らないということもあり得ます。投資家としては、安く物件を入手できることはメリットですが、安すぎる物件の場合、入居者が魅力を感じにくいことがあり、なかなか入居にむすびつかないことも考えられます。

そのため、結局家賃を下げる必要があり、利回りが高いと言ってももともとの家賃が低いのであれば収益は期待できません。

利回りが高くなるケースとして、中古物件では、物件を安く取得できても、家賃をやや高めに設定している場合があります。

また、物件の質に対して家賃が高めであれば、入居者としては「住んでいて割りに合わない」と感じることがあるため、退去してしまう可能性も高まります。

利回りが一定水準よりも高い物件は敬遠される場合があるため、入居者の満足度を高めるためには、物件の質に見合った家賃を設定すると良いでしょう。

5.投資するならどんな物件がおすすめ?

投資するならどんな物件がおすすめ?

ワンルームマンション投資で収益を高めるためには物件の選び方を理解しておく必要があります。これからワンルーム物件に投資する場合におすすめするポイントをご紹介します。

5-1.立地条件にこだわる

入居が見込める物件を探す場合、駅からの距離が近いかどうか、という点が重要となりますが、ワンルームマンションに入居する人が単身者であることを踏まえれば、近くにコンビニがあることも重要なポイントとなります。

そのほか、スーパーやコインランドリー、医院や病院などの医療機関なども近くにあれば、単身者にとってより利便性が高いといえます。

5-2.周辺の環境をチェック

単身者の中には、帰宅時間が早い・遅い方など生活パターンはそれぞれですが、特に女性の場合には、マンションから移動する間の治安も大切です。
住宅街といえ、電灯が全くないような場所には、たとえ駅から近くでも敬遠する方もいらっしゃるでしょう。

物件の場所は、駅からも近く買い物など日常生活において利便性が感じられるほど好条件ではありますが、物件の場所の環境もあらかじめチェックしておきたいところです。

駅から近くても大きな通りのそばで騒音に悩まされそうな場所や、坂道を上らなければならない場所は、入居者としては良い物件とは感じにくいことでしょう。

また、ここ最近は大雨や台風、地震などの災害に見舞われることが多くなっています。物件を入手する前にハザードマップを確認し、災害の危険性が少ない場所の物件を選ぶことも入居者にとっての利便性につながります。

5-3.ワンルームマンション投資は中古物件が最適

物件を選ぶなら、新築物件よりも中古物件の方が適しています。その理由として、新築物件と比べると初期投資額を抑えられること、投資額に対して良い立地条件が望めること、などがあげられます。入居率を高めるためには立地条件が重要になることを先の項目で説明しましたが、新築物件で立地にこだわると、初期投資額が多額となってしまいます。

その点、中古物件であれば、立地が良い場所であるにもかかわらず投資価格を抑えることも可能となります。

新築と中古マンションの価格の差はエリアや築年数によって大きく変わりますが、築年数10年のマンションを例にあげると、東京都港区では新築の8038万円に対して中古が87%にあたる6971万円、調布市では新築5086万円に対してその66%の3342万円、これが千葉県の郊外だと新築2855万円に対して中古が61%にあたる1740万円と、郊外ほどその差は大きくなり割安感がでてきます。

しかし築年数が経過した物件は手頃な価格で入手できる反面、修繕費を余分に見ておかなければならない他、多額の仲介手数料なども必要になるため、トータルでみると費用が高くつく場合もあります。修繕費を抑えるためには、築年数がさほど経過していない「築浅」の物件を入手することも一つの方法です。

新築と中古の費用の違い

物件選びのポイントについては以下の記事でも紹介しておりますので、こちらもぜひご一読ください。

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6.不動産投資を成功させるために行うこと

不動産投資を成功させるために行うこと

不動産投資を円滑に行うためには、管理会社に依頼することが最も簡単といえますが、不動産投資に関する知識を得ておくことによって、より効率的に収益を高めたり、不動産投資に関するトラブルを未然に防いだりすることができます。

不動産投資に関する知識を得る方法としては、ブログ、本、セミナーの参加があります。

6-1.ブログで情報収集

不動産投資に関する知識を最も簡単に収集できるのは、ブログを読むことです。「不動産投資 ブログ」で検索すると、さまざまなブログが表示されます。

ブログで不動産投資に関する知識を得るメリットは、無料でさまざまな情報を得られること、そして、ブログの筆者の実体験に基づいた内容が書かれており、参考になる点が多いことです。

例えば、中古物件の修繕費を抑えるためにDIYの方法についてくわしく書いていたり、銀行の融資に関する内容が記載されていたりするため、不動産投資の実情を手軽に知るためにはブログが適しています。

なお、初心者におすすめのブログを以下の記事でも紹介しております。こちらもご参考ください。

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6-2.本を読むとくわしく理解できる

不動産投資についてじっくりと理解したいのであれば、不動産投資に関する本を読むことがおすすめです。

ブログは手軽に情報を入手できるものの、知識が断片的であるため、多くの情報を得るためにはさまざまなブログを読む必要があります。

その点、本であれば、不動産の初心者が知っておきたい知識がまとまっている本や、物件の選び方をくわしく説明している本、不動産投資で収益を高めるためのポイントが載っている本などがあり、本を1冊読むだけで深く理解することができます。

6-3.セミナーに参加して実践的な知識を身につける

不動産投資の知識を深めるためにセミナーに参加するメリットは、不動産投資に関する疑問が解決しやすいことです。

ブログや本を読んで疑問点を解決することも可能ではありますが、文章だけで理解することは意外と難しいものです。

その点、セミナーの場合は、参加者が疑問に感じていることを中心に説明していくため、参加者の多くが理解しやすいと感じられます。

また、セミナーの場合は質疑応答の時間も設けられています。セミナーの講師に対して疑問を直接投げかけ、講師から納得のいく答えをもらうことができれば、理解度がより一層高まります。

以下の記事ではおすすめのセミナーについて詳しく述べておりますので、こちらもぜひご覧ください。

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まとめ

1.ワンルームマンション投資は大学近くに特化して選ぶのは危険

2.大学向けに特化せず、社会人単身者の需要にも対応しておく

3.投資物件は立地が重要 運営しやすいのは中古物件

4.ブログ・本・セミナーを活用して不動産投資の知識を深める

ワンルームマンションの経営を手堅く行うためには、大学のキャンパスに近い物件を入手しておくことがポイントといえます。

しかしながら、少子化による学生の減少や自宅通学者が増えている現状を踏まえると、学生向けにのみ特化するのではなく、社会人の単身者や高齢者もターゲットとしておくことで、収益を安定化させることができます。

社会は常に変化しているため、不動産投資の環境も大きく変わることがあります。

これからの時代は多様性に対応していくことが求められますが、ターゲットを絞らずに汎用性を満たしていくことによって、不動産投資における明るい展望が開けてくるのではないでしょうか。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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