満室経営を実現!頼れる不動産管理会社の探し方と活用2つのポイント

大家になれば「家賃収入が楽に入り働かないで済む」、「不労所得を得られる」と考えがちかもしれません。しかし、大家は不動産賃貸業というちゃんとしたビジネスです。ですので、ビジネスとして努力をする必要があります。

ただし、他のビジネスと異なるのが、不動産管理会社など他の人の手を借りることができるということです。 では、まずは不動産賃貸業の収益がどのようにして生まれるかを考えてみましょう。

収益は入居者の家賃によりますが、家賃は自動的に入って来るとは考えるべきではありません。むしろ、不動産オーナーが、入居者に快適な住み心地を提供して、対価として家賃を支払ってもらうと考えるべきです。

では、快適な住み心地を提供し、維持するためにはどんな仕事が必要で何がカギとなるのでしょうか。まさに、その部分を担うのが不動産管理の仕事になります。不動産管理会社の仕事は、収益をキープする上でも重要になるのです。

この記事では、不動産管理会社の一般的知識として、

  • ・不動産管理会社とは?
  • ・不動産管理会社の種類
  • ・不動産管理会社に頼むメリットデメリット
  • ・不動産管理会社の探し方

などに加えて、

  • ・賃借経営で長期的に安定した収入を得るための良いパートナーになる管理会社の見分け方

をお伝えします。

自身も不動産投資家であり、実体験を元にした管理会社との付き合い方についても触れ、実際に管理会社を選定し、利用している立場からのアドバイスもお話します。

この記事を読むことによって、信頼できる不動産管理会社を見抜くことができるようになり、日々の運営に苦労をすることがなくなります。 また、何か急なトラブルなどがあったときでも、信頼できる不動産管理会社に依頼できるので、自身は決断を下すだけという状態になることでしょう。

目次

1.不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは、簡単に言ってしまえば「投資用賃借不動産の管理をする会社」ということが出来ます。

管理というと漠然と「良い状態をキープする」と言えそうですが、そのためにはどのような会社であるかを把握していなければ、良い仕事をする管理会社であるかを見極めることが出来ません。 そこで、ここでは不動産管理会社とはどんな会社であるかを紹介します。

1-1.不動産管理会社の具体的な仕事内容

不動産管理会社の仕事は非常に多岐に渡ります。主に、ハードウェア的な仕事である建物管理と、ソフトウェア的な仕事である入居者管理となります。しかし、両者とも多くの仕事があり、弱点を作ってしまうと収益が落ちる原因につながります。しっかりと把握しておきましょう。

1-1-1.建物管理

まずは建物管理の仕事です。

■退去後の原状回復、リフォーム

まず挙げられるのが、入居者退去後の原状回復とリフォームです。

賃借不動産は「良い住み心地」をキープする必要があります。そして、そのためには美観的にも機能的にも、良い状態であると入居希望者に見せなければなりません。また、設備が老朽化したり機能的に古くなった場合にはリフォームが必要になります。

■共有部分の美観、衛生管理

入居者が気持ち良く生活するには、賃借不動産をきれいにしなければなりません。それで、必要になるのが共有部分の美観、衛生の管理です。具体的には、日常の掃除やゴミ出しなどが挙げられます。

■法定点検

あまり気が付きにくいかも知れませんが、建物にはさまざまな機能があり、定期的に点検をしなければなりません。具体的には、建物自体の調査や、換気や非常灯、給排水の点検、そして防火扉や防火シャッターなどの点検が挙げられます。

■修繕、設備保守

建物は使っていると、様々な点が老朽化してしまいます。例えば屋根の防水や、壁の塗装、また共用部分の電灯なども老朽化したり故障したりします。そのような部分の修繕や保守なども管理の仕事に入るのです。

1-1-2.入居者管理

入居者の管理も不動産管理の仕事の一環です。

■入居者の募集

入居者があっての賃借不動産ですが、入居者の募集は不動産管理会社の役目となります。内容としては、広告活動、内見対応などが挙げられます。

■契約、解約手続き

賃借契約や解約の手続き、退去時の立会い、カギの受け渡しなどが仕事です。

■賃料管理、回収

家賃の管理も不動産管理会社の仕事です。入居者からの家賃集金や、滞納者への督促がある他、原状回復に費用が発生した場合、費用の請求も入ります。

■入居者からのクレーム対応

その他にも、入居者からのクレームも対応します。クレームの例としては、近隣の騒音や、設備の故障への対応などがあります。

1-2.不動産管理会社の種類

これまで、不動産管理会社の仕事内容を見てきましたが、不動産管理会社は管理の形態によって4種類に分けられます。

1-2-1.一般媒介

自主管理とも呼ばれる管理形態で、オーナーが管理の仕事を全部するイメージとなります。不動産管理会社に委託する仕事は、基本的に入居者募集だけです。

また、オーナーは複数の会社に募集の依頼を掛けます。

1-2-2.専任媒介

一般媒介は複数の会社に募集依頼を掛けますが、専任媒介は通常1つの会社に募集業務を依頼する形態です。

1-2-3.集金管理専任媒介

不動産管理の仕事には家賃の集金もありますが、集金管理専任媒介は入居者募集にあわせて、この部分までカバーし媒介する形となります。

1-2-4.家賃保証タイプ

家賃保証タイプはサブリースとも呼ばれ、建物一棟を一括して管理会社が借り上げ、管理会社が入居者募集する方法です。

管理会社は空室のリスクも負うこととなり、空室となった場合は家賃の一部をオーナーに支払います。

1-3.不動産管理会社に頼むメリットとデメリット

ここで、不動産管理会社に依頼するメリットとデメリットについて紹介します。

1-3-1.メリット

不動産管理会社に管理を依頼する際のメリットは次のようになります。

■管理のノウハウがある

不動産管理には様々なノウハウがあり、一朝一夕には習得が難しいです。不動産管理会社はこの分野で高いレベルのノウハウを持っているので、質の高い不動産管理を行ってくれるというメリットがあります。

■オーナーの管理の手間が減る

不動産管理は物件の美観の保持なども仕事となり、手間が多いです。管理会社に依頼すれば少ない労力で賃借物件の経営が出来ます。

■トラブル対応にオーナーが出なくても良い

アパートやマンションなどを経営すると、建物にしても入居者にしても、様々なトラブルが発生します。不動産管理会社に依頼すれば、オーナーに代わってトラブルの対応までしてくれます。

■管理業務に必要な様々な業者を知っている

不動産管理には、物件のリフォームや防災設備のメンテナンスなど、専門業者の仕事が不可欠になります。

これらの業者は個人では探すのも難しいです。不動産管理会社は、このような業者を知っているので、有利な条件で仕事を依頼することが出来ます。

■客付けなどで有利

不動産管理会社の業務には、広告宣伝活動なども含まれます。ですから、客付けにも有利になると言えます。

1-3-2.デメリット

不動産管理会社に依頼をする場合のデメリットは次のようになります。

■費用が掛かる

不動産管理会社に依頼するのも無料ではありません。費用が掛かってしまい、収益が削られてしまいます。

■仕事の質が管理会社によって違う

不動産管理の仕事も、業者によって質が違って来ます。アタリとハズレがある点がデメリットと言えるでしょう。

1-4.不動産管理会社に頼む料金について

不動産投資において、ランニングコストの計算はキャッシュフローを把握する上で、非常に重要です。そして、管理会社の支払い額は、そのまま影響します。

不動産管理会社の料金は、相場としては家賃に対して5~7パーセント程度となっている会社が多いです。しかし、これは契約形態によっても変わって来ます。

例えば、建物を一括して管理会社が管理する場合、通常の管理業務よりも広い範囲でカバーします。そのため、管理費用も家賃に対する比率も更に上がって来ます。

2.不動産管理会社を探す

不動産管理会社を探す

不動産管理会社はどこでも良いと言うわけでは無く、しっかりと見極めて良い会社を選ぶ必要があります。そこで知っておきたいのが、不動産管理会社の探し方です。

2-1.不動産管理会社の探し方

では、不動産管理会社は、どの様に探せば良いのでしょうか?

2-1-1.インターネット

インターネットでの管理会社探しは、最も手軽に出来る手段と言えます。また、管理会社のサービスを比較する場合や、評判なども見ることも出来る場合があり、様々な面で便利です。

2-1-2.駅に行ってみる

賃借不動産を都市部に取得する場合、最寄り駅に行って調べてみるのも有効な手段です。できれば最寄り駅近辺とそこから数駅程度の主要駅などの駅を回ってみるのがおすすめです。ある程度田舎になってくると最寄り駅に不動産業者が少ないことも多いためです。

2-1-3.知人からの紹介

実際に不動産投資で成功している先輩がいる場合は、紹介してもらうのがおすすめです。上手く行けば、良い会社を紹介してもらうだけでなく、良い担当者を紹介してもらうことも期待が出来ます

2-2.不動産管理会社の特徴を理解して探す

不動産管理会社も特徴によっていくつかに分類することが出来ます。

分類としては、大手の管理会社、地域密着型の管理会社、そして不動産仲介もやっている管理会社があります。 ここでは、それぞれの特徴について紹介します。

2-2-1.大手の管理会社

大手の不動産管理会社は集客力が高いのが特徴です。新聞やインターネットなど、広告手段も多く持っています。

また、管理のノウハウも多く持っていて、質の高い管理が期待出来ます。 ただ、トラブルがあった場合などは、本部経由の連絡になることもあり、対応が遅くなる場合もあります。

2-2-2.地域密着型管理会社

地域密着型の管理会社のメリットは、地域の状況に精通している面です。トラブルが発生した場合も対応が早いです。

ただ、地域密着型の管理会社は、サービスの質が会社によってバラつきがあり、ハズレの会社もある点が難しい点です。

2-2-3.不動産仲介もやっている管理会社

不動産管理会社には、不動産仲介もやっている会社もあります。こちらは仲介も行っていますので、仲介業務込みで仕事を任せることが出来ます。

しかし、管理のみの場合だと、利益の関係から仲介業務を優先させて、管理の方が手薄になってしまう場合も出てきます。

2-3.管理会社をしっかりと選ばないと起こりうること

ところで、管理会社をしっかり選ばない場合、どの様な弊害が起こりうるのでしょうか?そして、管理会社をしっかりと選ばないと長期的で安定した収入は得られないのでしょうか?

2-3-1.客付け力が無く退去後の入居率が悪い

賃借不動産は入居者あってのビジネスですが、管理会社に客付け力が無い場合、入居者に退去されると新たな入居者がなかなか入らない事態になる場合があります。当然ながら、家賃収入は落ちてしまいます。

2-3-2.改善案など提案してくれず放置

賃借不動産の場合、物件の魅力が収益性にダイレクトに結びつきます。設備が老朽化したり、機能的に陳腐になると、住人が退去するリスクが出て来るからです。

そこで重要になるのが、経営の改善やリフォームになりますが、不動産管理会社が良くない場合、良い案を提案してくれない可能性も出て来ます。

2-3-3.高すぎる修繕費を請求される

不動産管理会社は物件の修繕もします。その場合、管理会社の手腕の良し悪しで修繕の質が悪くなったり、修繕費ばかりが高くなる可能性も出て来ます。

2-3-4.クレーム対応がうまくできず空室増

不動産管理会社の業務には、クレームの対応があります。クレームは場合によっては大きな問題にも繋がります。

うまく対応できない場合、特に深刻なのが空室の発生につながることです。

3.賃貸経営成功のカギを握る!自分にとって必要な不動産管理会社の見分け方

賃貸経営成功のカギを握る!自分にとって必要な不動産管理会社の見分け方

以上の様に、不動産管理会社は非常な重要な位置にあり、なおざりにすると、経営上の様々な問題に発展します。そこで、ここでは不動産管理会社の見分け方について述べます。

3-1.自分にとって必要な不動産管理会社とは?

不動産投資は、物件の数などによってもどんな会社を選ぶかが変わって来ます。ですから、所有する不動産の経営状態などに合わせて選ぶことが重要です。

ただ、初心者の場合、客付けを優先させると良いので、客付けに特化した会社を選びましょう

3-2.客付けに強い不動産管理会社を見分けるために注目するべきポイント

客付けに強い管理会社を見る上でのポイントを挙げてみましょう。

3-2-1.エリアのニーズなどを理解しているか

客付けの上で、エリアのニーズの理解は非常に重要です。エリアのニーズを把握しないで、闇雲に物件を選定してしまうと、空室リスクが高まります

3-2-2.管理物件の平均入居率

管理物件の平均入居率を見るのも、非常に大きな手掛かりになります。入居率が高いのは、管理の質が高いからと言えるからです。

3-2-3.他の管理物件を見せてもらう

他の管理物件を見れば、その管理会社の手腕が見て取れます。物件が清潔であるか、あるいは修繕状況はどうかを見ることが重要です。

3-2-4.仲介をしているなら取引業の免許番号

仲介をしている場合、取引業の免許番号を確認することも手がかりになります。登録免許番号には、更新回数も記載されているので、どれくらいのキャリアがあるのかを知ることが出来ます

3-2-5.実際に話をする

実際に話をするのも、大きなヒントとなります。担当者の知識や経験だけでなく、人間性も見ることが出来るからです。

3-2-6.提案力を見る

不動産管理会社の提案力は、特に空室が発生した時に物を言います。提案力は管理会社を選ぶ上で重要です。

例えば「この物件に空室が発生した場合、どのような対応をしてくれますか?」と質問をしてみて、どのような提案をしてくれるかチェックすることも一つの手です。

3-2-7.レスポンスの速さ

特に物件でトラブルがあった時に、レスポンスの速さは重要になります。

3-2-8.客付けするために何をするか?

客付けのためにどんな手段を使うのか、過去の実績などについて聞いてみるのも良策です。

4.実体験を伝える!満室経営を続けるための管理会社との具体的な付き合い方とポイント

実体験を伝える!満室経営を続けるための管理会社との具体的な付き合い方とポイント

ここでは、実体験に元づいた、管理会社との具体的な付き合い方のポイントを紹介します。

4-1.管理会社の選定方法

数ある不動産管理会社の中からどのように選べば良いかは迷うところだと思います。ここでは選定方法を解説していきます。

4-1-1.何に強い業者かを洗い出す

管理会社でも、客付けに特化している会社、物件の管理に特化している会社、様々あります。その中で、最初に必要になるのが、「どこに特化している会社か?」になります。

4-1-2.初期段階では、客付けに強い業者を選ぶ

初期段階では、空室期間を減らすため、客付けに強い業者を選びます。この時に使える手段としては、実際の空室発生の時のアクションの内容を聴くことです。

4-1-3.退去者が出た時の対応方法

退去者が出た時の手段についても確認します。例えば、次の募集開始までの期間を、どの様に動くかなどです。

4-1-4.相談が出来る会社、気の合う会社

良いコミュニケーションが取れることは、ビジネス運営上で非常に重要になります。

4-2.管理会社との付き合い方

4-2-1.信頼を勝ち取る

管理会社からの信頼は重要です。信頼を得ていれば、こちら側からの提案も考えてくれるからです。

4-2-2.どこに問題があるかを明確にする

問題を明確にすることは、経営上で非常に大切になります。管理会社とのやり取りの中で、お互いの協力で問題が洗い出せれば非常に良いです。

4-2-3.インターネット戦略の強化

インターネット戦略は、客付けなどでも非常に重要です。所有物件をまとめたサイトが有効です。

5.まとめ

不動産管理会社は賃借不動産の経営において、非常に重要な位置を占めます。以下の点を理解して利用するようにしましょう。

  • 1.不動産管理会社の仕事は建物の管理や入居者の募集など多岐に渡ります。不動産賃貸業の経営にとって重要な仕事を任せることができます。
  • 2.不動産管理会社の探し方は「インターネット」や「実際に駅の近くを見に行く」「紹介」などの方法が考えられます。
  • 3.不動産管理会社を選ぶ際には、何に強い会社なのかをきちんと見分ける必要があります。自分にとって必要な業務を行ってくれるか、任せられるかを考えて選びましょう。初期段階であれば、「客付けに強い会社」であることが特に重要となります。

不動産管理は、家賃収入を得る上で大切な位置を占めます。流れとポイントを把握して、実際の経営に役立てましょう。そして、不動産管理会社を使おうとしているのであれば、実際に問い合わせてみるようにしましょう。

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