自己資金ゼロで不動産投資は危険!?プロが教える必要資金と狙うべき物件

不動産投資は賢く運用すれば、株式投資よりも少ない自己資金で長期的に安定した収入を得られるため、

  • ・今の収入では限界があるので、別の収入源を持ちたい
  • ・老後に備えて、安定した収入を得たい

というような理由から不動産投資を始めようとしている方も多いと思います。

しかし、貯蓄が生活費ぐらいしかなく、自己資金がゼロに近いという方はいざ始めようと思っても、「本当に資金のないまま始めていいのか?」「今ある少ない貯蓄で始められるのか?」と悩んでいるのではないでしょうか?
巷で「不動産投資には自己資金が必要だ」という情報と、「自己資金なしでもできる」といった情報があるため悩んでしまうことが原因でしょう。

現役不動産投資家の立場から言うと、「自己資金ゼロで不動産投資を行うことは非常に危険です」

そこで、この記事では、現役不動産投資家である私が

  • 不動産投資を始めるために必要な資金額
  • 自己資金を作る方法
  • 自己資金が少ない人が絶対にやってはいけないこと
  • 自己資金が少ない人におすすめの不動産投資

など、自己資金が少ない人が不動産投資を始めるにはどうすればよいか解説します。

不動産投資で投資する物件には、格安で手に入れられる物件もあるので、自己資金が少ない人でも不動産投資を始める方法はあります

しかし、不動産投資にはリスクがあり、自己破産に陥る可能性もあるので、不動産投資を始める前に、「自己資金が少ない人に向けた投資方法」をしっかりと身につけ、リスクを避けて利益を出せるような不動産投資を行っていきましょう。

1.不動産投資を始めるには自己資金は必要?

不動産投資を始めるには自己資金は必要?
冒頭でも申し上げましたが、これから不動産投資を始めようとする方の中には、自己資金がゼロに近い方も案外多くいらっしゃいます。

しかし、不動産投資家である私の経験から言わせていただくと、「自己資金がゼロで不動産投資を始めることはおすすめできません」

それは、次の2つが大きな理由です。

  1. 不動産投資のための融資が下りにくい
  2. リスクが起きた時など予想外の出費に対応できない

不動産投資をするためには金融機関等で融資を受けて始める方が殆どですが、そもそも元手がない状態では融資がおりにくく、また、融資が下りたとしても不動産投資には、予想外の出費が起こり得るリスクが大きいためおすすめしません。

不動産投資には「修繕リスク」「空き室リスク」「災害リスク」など、賃貸経営をしていくうえでリスクが起こり得るため予想外の出費がかさんだり、購入後に予想していた利益がでなかったりする可能性もあります。

そのため、「不動産投資で絶対に失敗したくない、利益を出したい」と考えるなら、まず一番に行うべきことは「自己資金を貯める」ことです。

では、一体いくら貯めればよいのか具体的にみていきましょう。

1-1.現在の市況でいうと1000万必要!?

一般的には不動産投資に必要な自己資金は、最低でも200-300万円と言われていますが、私は現在の市場では自己資金は1,000万円は用意しておくことをアドバイスします。自己資金が多ければ大いに越したことがありません。

1-2.最低でも200-300万は手元にある状態にを目指そう

一般的な不動産投資をするには自己資金が1000万円くらいは必要ですが、1000万円も貯めるのは難しいという方も多いと思います。

そこで、不動産投資のなかには200~300万円くらいで始められるものもあるため、自己資金がゼロに近い方は、まずは最低でも200~300万円は手元にある状態を目指すことをお勧めします。

以下の記事で、不動産投資ではどのようなリスクがあるかを解説していますので、具体的に知っておくことで自己資金の必要性が分かると思います。

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2.まずは自己資金を作ろう

まずは自己資金を作ろう

不動産投資を始めるためには、自己資金を早く作る必要がありますが、実際にどのように貯めていけばよいのでしょうか。

2-1.お金を貯める

不動産投資のために自己資金は必ず必要ですが、具体的にどうやってお金を貯めればよいか、貯める方法を2つご紹介します。

強制的に貯蓄を始める

今まで貯蓄をしようとした人の中には、「月々の余ったお金を貯めようと思うが、お金が余らずなかな貯金ができない」という経験をもつ人は多いのではないでしょうか。

貯蓄というのは目的や期間を明確にして、本気で取り組まなければなかなかできないものです。毎月の給料から生活を見直して、貯蓄をすることが絶対必要です。
私は以前、貯蓄をすることが苦手でした。しかし、不動産投資をしたいという意志があれば強制的にも貯蓄することが必要です。

例えば、貯蓄をすることが苦手な方は、自分がコントロールできないように、給料が入ったら、10万円は他の口座に振り込むなどして、銀行の定期貯金や、会社の財形貯蓄を利用して、強制的にお金を貯める仕組みを利用するのが有効です。
パートナーがいる方は、パートナーに毎月決まった金額を預けるという仕組みもいいですね。

副業を始める

お金を貯めるためには、現状の手に入るお金とは別に、副業で稼ぐという方法もあります。

副業は、株やFXなどの投資よりも、堅実に稼ぐことができる労働収入がおすすめです。勤務する会社が副業可能であれば副業をして貯めることで、投資資金を早く作れます。
現在は、クラウドワークスやランサーズといったものもあるので、自分のスキルを活かしてみてはいかがでしょうか?

2-2.お金を借りる

不動産投資のための資金を貯めるのがどうしても難しい、貯める時間がないという人であれば、お金を借りて不動産投資を始めるという方法もあります。

親族から借りる

収入が少なかったり貯蓄がなかったりなど、返済できるかどうか分からない状態でローン会社からお金を借りるのはリスクがあります。そのような場合は、親や身内など親族に貸してもらうという方法もあります。

ただ、貸すほうもリスクを伴うため、すぐに貸してもらうことは難しいと思います。そのため、自分が不動産投資にかける気持ちの本気度をしっかりと伝えて説得し、将来のプランをしっかり納得してもらえるまで説明することが大切です。また、借りた後に揉めないためにも、書類として証拠を残しておくことも大事です。

3.私が貯蓄ゼロからどうやって始めたのか?

私が貯蓄ゼロからどうやって始めたのか?

この章では、私がどうやって貯蓄ゼロから不動産投資をはじめ成功させたのかをお伝えします。

不動産投資家の私も不動産投資を始めるときは28歳の時で自己資金はゼロ。むしろ、貯蓄がゼロでマイナスに近い金額でした。そんな私が自己資金がゼロから不動産投資で成功できたのは、まずは2章でお伝えしたようにとにかくお金をためることに専念し手元の資金を作ったことが秘訣です。

以前、貯蓄をすることがとても苦手でした。しかし、不動産投資をしたいという意志をもって、短期で強制的にも貯蓄することに集中させました。

例えば、貯蓄をすることが苦手な方は、自分がコントロールできないように、給料が入ったら、10万円は他の口座に振り込むなどして、強制的に貯蓄する仕組みを作ることが大切です。

2つ目は副業です。
私も会社員をしているとき、色んな副業をしてきました。2章で申し上げた通り、副業には、株やFXなどの投資ではなく、毎月安定した収入が入る副業をおすすめします。
自分が会社で業務しているスキルを活かして副業を探すことが今は簡単にできる世の中です。早く不動産投資をしたい方にはおすすめです。

今ある収入で例えば、月10万円ためたとしても、年に120万円しかたまらないため、200~300万ためようとするには2~3年かかってしまいます。

2,3年我慢できるということであれば良いのですが、もっと早く、不動産投資を始めたい場合には、現在の収入での貯蓄だけでは限界があります。
そのため、副業を始めて貯蓄と同時に別の収入減を持つということも私はおすすめします。

この2つに加え、私は、親から200万円を借りました。
不動産投資をやって、何年後には会社を辞めようと思っている、そして自分のためでなく、家族のために収入を得る仕組みを得たいということを両親に納得いただけるまで伝えました。

結果として、1年4ヶ月で8棟購入し、1年5か月目に会社をリタイアすることができました。当時家賃収入は4,000万円を超え、借りた200万をすぐに返金し、2年目の営業利益で1億を超えていました。

現在では両親に毎月仕送りできる状況になっています。もし、親族から借りることができるのであれば、目的や返済についてをしっかりと同意いただけるようにし、親族に借りるということで早く投資を始めることもおすすめします。

それが難しい場合には、貯蓄と副業でなるべく早く自己資金を確保することが大切です。

4.自己資金が少ない人が不動産投資で絶対にやってはいけないこと

自己資金が少ない人が不動産投資で絶対にやってはいけないこと
自己資金が少ない状態でも融資を受ければ不動産投資を始めることはできます。

しかし、資金が少ない状態で、オーバーローンで融資を受けられたとしても、購入できるのは新築ワンルーム区分マンション程度であるため、そこから賃貸契約をして利益を上げるのは難しいのが現状です。

入居者が入らず利益がほとんどだせない物件を購入してしまうと、ローンを返済できず債務が滞り、自己破産になりかねませんので、自己資金が少ない場合、購入する物件は吟味する必要があります。

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5.自己資金が少ない人におすすめの不動産投資の内容とは

自己資金が少ない人におすすめの不動産投資の内容とは

自己資金が少ない人が不動産投資をする場合、自己資金が少なくてもできる投資から始めていくことがおすすめです。しかし、4章でお伝えしたように区分マンションでは、空室リスクが原因で利益を直ぐに得られない可能性があります。

また、不動産投資を始めると、早く大きく収益をえるために1億、2億といった大きな物件を購入したいと思いがちです。
物件のフルローンを得たとしても、購入時の諸費用というのがかかってきます。それは物件の6~8%なので、1億の物件を購入する場合には、600万円から800万円の資金が手元に必要になっています。フルローンでは諸費用がカバーされることが少ないので、融資がもらえたとしても諸費用が払えない状況になります。

では、自己資金は少ない場合、どんな物件を選択することが良いのでしょうか?

安く購入して利益をだせるような物件を選択する必要があります。
私は、格安で売買されやすい「リスクの高い物件」からはじめることをおすすめします

どんな物件が、リスクの高い物件なのでしょうか?実際に見ていきましょう。

5-1.瑕疵物件

自己資金を200-300万円用意すると、低資金で始められる「瑕疵物件」による不動産投資の方法があります。

瑕疵物件とは、建物が古く痛んでいたり、土地・建物に何らかの欠陥があったり、不動産を売買する上で何かしらのマイナス要素がある物件のことです。

5-2.瑕庇物件で不動産投資をする流れ

瑕疵物件には主に物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境瑕疵・法的瑕疵の4つがあります。その中でもおすすめするのは「法的瑕疵物件」です。

瑕疵物件は一般的な物件より安く購入することができるので、購入後にリフォームして高く貸すという方法で、利益を得ることができます。

5-3.瑕庇物件で不動産投資をするメリット

瑕疵物件で不動産投資をする最大のメリットは、手元資金が少なくても不動産投資を始めることができ、そこから利益をだせることです。

不動産仲介業者や売主は法律を理解しておらず、瑕疵物件はリスクが高いというイメージをもっていることから、割安で売買されることが多いのが特徴です。
瑕疵物件は問題が多そうという不安があるかもしれませんが、法律を知っているだけで簡単に解決できることがあり、瑕疵物件で不動産投資を実践している投資家や業者が少ないため、ライバルが少ないこともメリットです。

5-4.自己資金が少ない人は瑕疵物件から始めることがおすすめ

不動産投資を始めたいけれど自己資金がないという方は、まずは少ない資金で始められる瑕疵物件での不動産投資をお勧めします。

瑕疵物件は割安で売買されることが多いため、購入資金をおさえられるため、購入後にリフォームする資金さえあれば可能です。リフォーム後に賃貸などで高く貸せば、利益を出すこともできます。また、瑕疵物件での不動産投資をしている人が少ないことも狙いめです。

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6.まとめ

  • 1.不動産投資を始めるには、最低でも200-300万の自己資金が必要
  • 2.自己資金がない人が不動産投資をするうえで一番に行いたいことは「貯める」こと
  • 3.自己資金が少ない人が、オーバーローンなどで融資をうけても、新築ワンルーム区分マンションしか購入できないため、家賃収入は期待できず返済が滞る可能性があるため絶対に避けるべき
  • 4.「瑕疵物件」のような「リスクの高い物件」は少ない自己資金で購入ができるため、資金の少ない人にはおすすめ。

自己資金が少ない人が不動産投資を成功させるためには、正しい知識をもって始めることが大切です。
筆者の経験から、不動産投資は購入後もさまざまなリスクがあるため、必ずある程度の自己資金を準備してから始めることを勧めます
物件を購入できたが利益が出せず自己破産してしまったということがないように、不動産投資を始める前には、自己資金を貯めたり、不動産投資についての知識を身につけたりして、不動産投資家として成功するための準備をしっかりと行っていきましょう。

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