すぐ実践!買取か投資か?土地に合う方法で損をしない不動産活用術

この記事をお読み頂いているのは「自分や家族が所有している不動産を買い取ってもらいたい」とお考えの方だと思います。必要性がなくなった、お金が必要になりやむなく売却を考えている、理由は様々だと思いますが、不動産を買い取ってもらう上で出てくる、土地、賃貸アパート、分譲マンション等々の金額とは素人にはわかりづらいものです。

不動産の価格は、場所、土地の状況、景気、需要と供給バランス、など多くのことが影響して価値が決まりそこから価格が決まるからです。所有している不動産を買い取ってもらおうと思っても、提示された価格が適正かどうかは判断が難しく、適正価格なのか手順が正しかったのかすら分からないまま売ってしまい、損をしていることにすら気が付かないケースも珍しくありません。

特に相続の関係で売却を考える人は、税金がかかる前には早く売ってしまおうと焦り、安く買い叩かれてしまうこともあるわけです。

不動産は正しい手順で売りさえすれば、適正価格で売ることができます。さらに土地を上手く使えば、売却するよりも多くのお金を生みだすこともできます。そこでこの記事では、買取を依頼する前に知っておくべき知識を解説として、

  • 土地買取(売却)方法の種類とそれぞれのメリットとデメリット
  • 土地を買い取ってもらうのに最適なタイミング
  • 買取を依頼した業者に不動産の査定額に関する根拠を聞く
  • 買取を依頼した業者が信頼できるかどうか調べる
  • 売る場所の相場を知る

上記の内容をお伝えしていきます。正しく売却する方法についてはもちろん、騙されたり損をしないための判断材料などもお伝えします。

また、土地は「売る」より「活かす」ことで多くのお金を手に入れることも出来ますので、

  • 土地活用方法の種類
  • 不動産投資という選択肢と仕組み
  • 儲かるアパートの建て方と流れ

についてもお伝えします。

プロフィールを見ていただいても分かるように、私は不動産投資家として10棟のアパートを所有し、多くの方にアパートを建てるための情報や知識のアドバイスもしています。不動産を扱うプロだからこそ知っている知識や情報を交えて、土地の買取で損をしないために、必要な知識と、売却以外の活用法についてお伝えします。

■2019/01/18 加筆修正 初心者にもおすすめの土地活用法から賃貸併用住宅を削除いたしました

1.買取方法比較で最適な売却方法を見つける

買取方法比較で最適な売却方法を見つける

不動産にはいくつかの買取方法がありますが、どの方法がいいのかは置かれた状況によっても変わります。早く売却して現金を手にしたいのか、時間がかかっても高く売りたいのか、状況に合わせた方法を見つけることが大切です。

1-1.仲介と買取の違い

不動産には仲介と買取と2つの買取方法があります。

まず仲介とは、依頼を受けた不動産会社が間に入って不動産の情報を一般に公開し、買主を探してもらって売却する方法のことを言います。 仲介によって売買が成立売却できた場合には、不動産会社に仲介手数料を報酬として支払うのが一般的です。

買取は、買取をする不動産会社が買取のための査定をした後、売主が査定金額に納得すれば、その金額ですぐに買い取ります。 買取の場合も、普通の不動産取引と全く同じ手続きで行われるので、取引自体に何か特別なことはありません。不動産業者に売るのか、間に入ってもらって次に住む住人に売るのか、こうした違いがあります。

1-1-1.仲介と買取のメリットとデメリット

仲介は不動産情報を一般に公開して売却しますので、市場価格、適正な相場価格で売りやすいというメリットがあります。一方で買主がいつ現れるかわからないと言うデメリットがあります。

買取は仲介と違い、不動産業者に売ることになるため、その場ですぐ売却できるメリットがあります。査定金額に納得すればすぐに現金化できます。ただしその分仲介などに比べて売却価格が安くなってしまうデメリットがあります。

どちらがいいのかは、初めにもお伝えしたようにご自身の状況に合わせた方法を取ることです。早く現金化したいなら買取の方がメリットがありますし、急がずに高く売りたいなら仲介の方がメリットが大きくなります。

1-2.オンラインで依頼する場合のメリットデメリット

不動産の買取は、オンラインで依頼することができます。オンライン査定は車や、ブランド品などでは一般的ですが、最近では不動産業界にも広がりを見せています。
オンラインで査定を依頼する際には「一括見積サイト」を使うと便利です。

一括見積サイトは、複数の買い取り業者へ一括で見積り依頼が出来るサイトサービスのことで、一社一社個別に査定依頼をする手間が省けて便利です。一度の申し込みで複数社の見積りが取れる気軽さ、手軽さがあり、副業で不動産投資をしているような時間の無い人にとっては大きなメリットとなります。

またオンライン特有の気軽さは、市場価格を知りたいだけの人や、近所に知られたくない人にも便利です。デメリットは、実際の見積りとは違う点が多く出てくること、複数社見積りを取ることでどこがいいのか迷いがちになること、などがあります。またオンラインで見積りを申し込んだ後には、複数の業者からメールや電話で営業を受けることも多く、個人情報が知られるなどは人によってデメリットになるかもしれません。

もし、お持ちの不動産がアパートやマンションだった場合、オンライン査定では
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がお勧めです。

1-3.地元不動産に頼む場合のメリットデメリット

地元の不動産に買取を依頼する際のメリット、デメリットをお話していきます。

まずメリットには、地域のネットワークがあることや、地域密着ならではのニーズの把握、本当に求めている人とマッチングできる、ということがあります。
一方デメリットは、地域という狭い範囲なのでそもそも母数が少なくなってしまうこと、大々的な宣伝が行われるわけでもないことから売却までに時間がかかってしまうことがあります。

1-4.大手不動産に頼む場合のメリットデメリット

大手不動産に依頼するメリットは、地元不動産に依頼するのと逆で、分母が多いこと、システムが確立されていることのスピーディーさ、広告をかけて宣伝してもらえる、などのメリットがあります。
他にも、売る側、買う側双方に大手ならではの安心感もあります。

デメリットとしては、地元不動産と比較してビジネスライクな付き合いになることや、一定の期間内で売ることを重視する傾向にあることから、相場よりも安くなってしまうことがあります。

2.買取してもらうのにベストな時期はあるのか?

買取してもらうのにベストな時期はあるのか?

不動産の買取は、少しでも高く買い取ってもらいたいと考えるのは当たり前のことだと思いますが、その為には時期やタイミングが重要なことも知っておく必要があります。

土地の価格は相場によって変動します。建物についても築年数が経つにつれて値崩れしています。 また所有年数によって税率が変わるため、タイミング次第で、売却後に手元に残るお金は変わってきます。

ベストな時期を探る上で見ておきたいのが相場と、相場の推移です。今の相場がどうなのか、相場はどう動いているかを見て、適切なタイミングで売る必要があります。

季節性も重要です。不動産は春の異動シーズンに合わせて2,3月が最も売れ、4月には売れなくなります。同じ売るなら3月の方が4月より売りやすく、需要が高いシーズンの方が高く売れます。

他にも、築年数が15年を越えると物件価格は大きく下落するので、ある程度の築年数の物件なら、早めに売却することが多くのお金を残すことに繋がります。

売却のタイミングを間違ってしまうと、得られるはずだった大きな金額を損することになることに注意しておきましょう。売却を急ぐケースを除いては、どのタイミングで売れば高く買い取ってもらえるのかを見極めてから動くのが賢明です。

3.不動産の種類によって買取に違いがあるか

不動産の種類によって買取に違いがあるか

不動産物件の種類によっても買取は様々な違いが出てきます。

中古マンションは需要も高く好条件な立地に立つことも大きく、同じような物件なら同じような相場になることが多いのですが、一戸建ては同じ土地、建物、広さであっても、物件次第で買い取り価格は大きな差が出ることがあります。
また周辺環境などの建物以外の部分も影響します。

土地のみの場合はどんな区画にあるのか立地の面や、周辺環境などで買い取り価格は変わり、使用不可能な古い建物がたっている場合には不利な条件になってしまうこともあるので注意が必要です。

このように不動産の種類によっても買取には違いがでてくることを知っておくことは大切です。マンションの場合の買取については、下記記事も参考にしてみて下さい。
自宅マンションを売るか?貸すか?迷った時に判断する3つのポイント

4.買取契約を結ぶ前に確認しておくべき3つのポイント

買取契約を結ぶ前に確認しておくべき3つのポイント

一括見積、地元の不動産業者や大手不動産業者で買取査定を出してもらい、納得できる金額や条件があれば売買契約を結ぶことになりますが、契約を結ぶ前に確認しておくべき3つのポイントがあります。 騙されたり、不利な契約で損しないためにもで、契約を結ぶ際には下記のポイントに注意するようにして下さい。忘れないようにして下さい。

4-1.ポイント1:査定額の根拠を出してもらう

査定で出してもらった金額の「根拠」を説明してもらいましょう。

きちんとした不動産会社かどうかを見極めるポイントにもなりますが、適当に金額を出していないか、土地や建物の状態など様々な条件から算出されているか、その根拠となる計算式や資料などを出してもらうようにして下さい。
出てこない、説明できないような業者であれば、契約は考え直す方がいいかもしれません。金額に納得したとしても、その場は保留にして他の不動産業者にも査定をお願いするようにしてみましょう。

4-2.ポイント2:売る場所の相場を調べる

土地には相場価格があり、これはネットで調べれば大まかに知ることができます。

買取を依頼する土地のある周辺の相場を調査して、査定額と大きな相違がないかを確認しておきましょう。万が一相場よりも大きくかけ離れている場合には、不動産業者から説明を受けるようにしましょう。

以下のようなサイトも参考になりますので、ご覧ください。 「SUUMO 全国の土地価格相場情報
全国地価マップ

4-3.契約する不動産会社は信用できるか

買取をしてもらうということは多額の現金を不動産会社が支払うということです。契約書をきちんと確認するのはもちろんですが、その不動産会社がきちんと支払いをしてくれるのかも調べておく必要があります。
本当に信用できるのか、評判や会社概要などには一応目を通しておきましょう。あまりにも評判が悪かったり、会社概要に怪しい点が見つかった場合にはもう一度考え直しても良いかもしれません。

不動産を買い取ってもらうということは多額の現金が動きます。騙されないように自衛するのは決して悪いことではありません。

契約書などはよく確認する、疑問があったらその場で聞く。ことは徹底しておきましょう。

5.その土地は本当に売るべきなのか?不動産投資という選択肢

その土地は本当に売るべきなのか?不動産投資という選択肢

「売る」という選択肢以外にも、お金を生みだすための活用法があります。 アパートやマンションなどの場合には、そのまま持っておけば将来的な資産になることも多いので、どうしてもすぐ現金が欲しい状況でなければ、売る以外の選択肢も考えてみてはいかがでしょうか。

5-1.売る以外の土地活用法

2019年1月18日 修正しました。
2018年前半までは、賃貸併用住宅は不動産投資のスタートとして非常に有効な手法でしたが、2018年のシェアハウス投資の一件を発端とした融資状況の変化により、初心者が行う投資法としてあまりおすすめできない状況となりました。

お勧めは、以下の2つの活用法です。

  • 賃貸併用住宅を建てる
  • アパートを建築して経営

他にも駐車場、駐輪場にしたり、太陽光発電を活用したりも出来ますが、不動産投資初心者におすすめなのは、賃貸併用住宅を建てるか、アパートを建築して経営する方法です。しっかりとキャッシュフローが残る物件を賃貸経営できるようになれば、毎月安定的な収益を生み出せるようになります。 親族へ引き続く時には、喜ばれる遺産として残せるようになります。

5-2.アパート建築して大家さんになる不動産投資のメリット

アパートを建築して大家さんになれば、毎月安定した収益が入るようになります。 不動産投資は正しい知識を身に付ければ、株やFXなどの金融商品への投資に比べて失敗する可能性も低く、毎月決まった収入が得られるようになります。

誰でも簡単に儲かる方法ではないわけですが、正しい知識を見つけることで失敗する確率を下げることができます。不動産を売却するのではなく、アパートを建築する方法を選ぶことで、このような安定収入の柱を持つことができます。

5-3.アパートの建て方

所有している土地にアパートを建てる場合、まず土地の価値を確認する必要があります。全国地価マップなどで確認し土地自体はあまり良く無くても、間取りに工夫をしたり建て方を工夫することで利益が出るアパートを建てることは出来ます。ファミリー層、単身層など周辺地域の間取りのニーズを把握できるように、調査の仕方、工夫の仕方を身に付けることも大切です。

アパートの建て方や費用、正しいステップなどについては「破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点」の記事も参考にして下さい。

5-4.既にアパートマンションが建っている場合

所有している土地にすでにアパートやマンションが建っていて空室の多さが売却の理由なら、土地や周辺状況を調査して、ニーズに合わせた物件になるよう、間取りを変えたり、リフォームしてみるなどの方法があります。周辺地域のニーズを調査することで、アパートやマンションの空室を埋めることも可能です。

6.持っている土地を活用して稼げる仕組みを作っておく

持っている土地を活用して稼げる仕組みを作っておく

「土地活用」という選択肢がなかった人の場合は、売らずに活用する賃貸併用住宅を建ててアパート経営する方法がある、と言われてもすぐにピンと来ないかもしれません。お金や時間の問題もありますし、アパートを建てるとなるとローンを組むことにもなります。様々な調査や手続きで時間や手間がかかる印象を持つ人も多いと思います。

土地地活用は大変そうなイメージを持つ人も多いかもしれませんが、不動産投資は本業を持っているサラリーマンの方にこそ向いています

  • 時間の融通が利く
  • 最初にやるべきことさえ済ませれば、後は不動産と管理会社が動きお金を生んでくれる
  • 株やFXとは違い、正しい知識を持っていれば損をする可能性は低い
  • サラリーマンという属性を活かして、個人事業主では難しい融資を受けることができる
  • 手元の資金が少なくてもできる

このような、サラリーマンだからそこのメリットを活かすことができるからです。

アパートを建てたらすぐに誰でも儲かるというものではありませんが、正しい知識を身に付ける意欲さえあれば、必要以上に怖がることもありません。 せっかく土地を所有しているのであれば売却するだけでなく、土地活用でお金を生みだすことを選択肢と考えてみてはいかがでしょうか。

私も不動産投資を始めた時は会社勤めのサラリーマンでした。
資金は親から借りた200万円でスタートしましたが、1年半後には10棟のアパート、家賃収入も3000万円にまで拡大させることが出来ました。これは私が特別だったわけでもなく、正しい方法を学びその通りに実践した結果でしかありません。不動産投資は正しい方法を学び、その通りに実践することでお同じような結果を出せる再現性の高さがあります。

正しい不動産投資の知識や手順については以下の記事も参考にしてみて下さい。 「案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント
実践者が語る「賃貸併用住宅」をオススメする理由

7.まとめ

  • ・土地の買取査定はそれぞれのメリットデメリットを知り、場合によっては複数の査定を取るようにしましょう。
  • ・騙されたり、嫌な思いをしないためにも、査定額はその根拠や計算を説明してもらうようにする。会社が信用できるかなども合わせてきちんと調べておくようにしましょう。
  • ・不動産は、マンションなのか一戸建てなのか更地なのかによって、高く査定される状況は違うことを知っておきましょう。一番高く売れる状態するため出来ることはしておいた方が良いでしょう。
  • 土地の価格は売却時期によって変動するので、高く売れるように、時期を考慮しましょう。
  • ・売る以外にも、アパートや賃貸併用住宅を建てて経営するなど、不動産投資で土地を活かす方法もあります。
  • 不動産投資は長く安定的に収入を生む可能性が高い方法。すぐに現金が欲しい状況じゃなければ、不動産投資で土地活用する方法を選択肢に入れることもできます。

土地の価格は常に変動しています。お持ちの土地を高く買い取ってもらうためには、相場を調査したり、時期や季節を見たりと手間をかけることも必要になるわけですが、この記事を参考にしながら実践してみてください。

また、不動産投資は他の投資と違って正しい知識を身に付けることで、失敗する確率を下げることができます。せっかく土地をお持ちなわけですから、ただ売却するだけでなく、長期的に利益を生み出す物件に変える方法があることも知っておき、資産運用の1つの選択肢として考えてみることをおすすめします。

すぐ実践!買取か投資か?土地に合う方法で損をしない不動産活用術
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